Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios aumenta las “sublicencias”

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La Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) acaba de recibir algunos comentarios sobre el Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) en la versión utilizada en la reunión ampliada del Comité Permanente del Comité Económico el 10 de abril de 2023.

Según la VCCI, uno de los objetivos principales del desarrollo del Proyecto es promover la reforma de los procedimientos administrativos, creando condiciones más favorables para las empresas al realizar inversiones y actividades comerciales. Este objetivo es congruente con los recientes esfuerzos del Estado por implementar medidas para reducir los costos de cumplimiento para las empresas y facilitar la inversión y las actividades comerciales.

Sin embargo, revisando todo el Proyecto, aún existen algunas normas que no reflejan el espíritu de la reforma procesal administrativa, e incluso hacen menos favorable la actividad empresarial porque se deben realizar más trámites.

En primer lugar, los trámites antes de realizar transacciones inmobiliarias.

El proyecto diseña regulaciones en la dirección de antes de realizar transacciones inmobiliarias tales como: Venta, arrendamiento y compra de futuras viviendas (Cláusula 2, Artículo 25); Celebración de contratos para transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica en forma de división de parcelas y venta de las mismas (Cláusula 4, Artículo 32).

El inversor del proyecto debe enviar una notificación por escrito a la autoridad competente para la gestión de negocios inmobiliarios a nivel provincial sobre la elegibilidad. El organismo estatal competente realizará una inspección de campo y emitirá un documento que determinará si se cumplen las condiciones para la transacción.

"Esto se considera una forma de 'sublicencia' en las operaciones comerciales de las empresas y hace que las operaciones comerciales sean más complicadas y difíciles", comentó VCCI.

Según VCCI, el control de las futuras condiciones de las viviendas o de los derechos de uso de la tierra que son elegibles para las transacciones se deben controlar a través de una inspección posterior y aplicar sanciones si el inversor del proyecto viola los términos, en lugar del formato de "inspección previa" como se diseñó en el Proyecto.

La VCCI propone eliminar las regulaciones sobre los procedimientos antes de realizar transacciones especificadas en la Cláusula 2, Artículo 25, Cláusula 4, Artículo 32 del Proyecto.

En segundo lugar, los procedimientos relacionados con las operaciones de organizaciones e individuos que realizan negocios inmobiliarios.

De acuerdo con las disposiciones de los Artículos 71 y 73 del Proyecto de Ley, las organizaciones y personas que prestan servicios de consultoría y administración inmobiliaria, además de constituir una empresa, no están obligadas a cumplir ninguna otra condición. Antes de iniciar sus actividades comerciales, estas entidades deben enviar información sobre la empresa al Departamento de Construcción de la localidad donde se establezca para que dicha información se publique en el portal de información de dicho Departamento.

Según las disposiciones del Proyecto, estas industrias no son industrias comerciales condicionales, sino otras industrias comerciales normales. Por esta razón, el requisito de que las empresas notifiquen al organismo de gestión antes de operar resulta innecesario y genera trámites administrativos adicionales. Si el organismo de gestión estatal desea obtener información sobre estas empresas, puede obtenerla del organismo de registro empresarial.

Para facilitar los procedimientos administrativos, la VCCI propone eliminar la regulación que exige que las empresas realicen procedimientos de notificación antes de realizar actividades comerciales según lo prescrito en los artículos 71 y 73 del proyecto.

En tercer lugar, los procedimientos para la transmisión total o parcial de un proyecto inmobiliario en caso de que el cesionario sea una organización económica con capital de inversión extranjera.

El inciso 3 del artículo 43 del Proyecto estipula que en caso de que el cesionario sea una organización económica con capital de inversión extranjera, después de que el organismo estatal competente haya emitido una decisión permitiendo la transferencia y las partes hayan firmado un contrato de transferencia, los procedimientos se implementarán de la siguiente manera: el cedente realizará los procedimientos para devolver la tierra al Estado; al cesionario, después de ser reconocido como el inversionista del proyecto, el Estado le asignará tierras o tierras arrendadas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre tierras.

El diseño, según el cual el inversor debe llevar a cabo el procedimiento de la siguiente manera: el cedente devuelve el terreno y luego el Estado lo transfiere al cesionario tras ser reconocido como inversor del proyecto, complicará el procedimiento y prolongará el tiempo necesario para llevar a cabo la transferencia. El hecho de que el organismo estatal competente permita la transferencia significa que se han evaluado los factores y condiciones del cesionario. Por lo tanto, diseñar el procedimiento en dos pasos, como en el Borrador, parece innecesario.

VCCI recomienda considerar el diseño de procedimientos para la transferencia de todo o parte de un proyecto inmobiliario en los casos en que el cesionario sea una organización económica con capital de inversión extranjera, similares a los casos de transferencia de organizaciones económicas con capital nacional.

Sabiduría

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