Los precios de los apartamentos en Hanói están por las nubes. ¿Cómo aprovechar la oportunidad de "dinero barato"? Los vietnamitas pueden comprar casas y terrenos directamente.

El Banco Estatal informa sobre préstamos para comprar viviendas futuras, expertos aconsejan cómo aprovechar la oportunidad del "dinero barato" en 2024, los vietnamitas pueden comprar directamente casas, terrenos... son las últimas noticias inmobiliarias.

El mercado inmobiliario sigue siendo uno de los más importantes en los que la gente está interesada en invertir actualmente. En la foto: Perspectiva de la planificación del Área Urbana de Green Garden. (Fuente: Green Garden)

No hay prohibición de préstamos para comprar viviendas en el futuro

Ante la preocupación por la prohibición de préstamos para comprar futuras viviendas, un representante del Banco Estatal dijo que la Circular 22/2023/TT-NHNN que modifica la Circular 41/2016/TT-NHNN, vigente a partir del 1 de julio de 2024, que regula los ratios de adecuación de capital de los bancos y sucursales de bancos extranjeros, no restringe el derecho a comprar futuras viviendas.

En concreto, la Circular 22 no modifica la normativa sobre préstamos para este tipo de viviendas, ni restringe los derechos de organizaciones e individuos a comprar viviendas en el futuro.

Según la normativa vigente, los préstamos para la compra e implementación de proyectos inmobiliarios, garantizados por el propio inmueble, se definen como préstamos con garantía inmobiliaria. Los préstamos hipotecarios deben cumplir condiciones como que la fuente de pago de la deuda no provenga de los ingresos por alquiler de la vivienda resultante del préstamo, que la vivienda esté terminada para su entrega según el contrato de compraventa y que la vivienda resultante del préstamo esté tasada de forma independiente.

En consecuencia, los préstamos para adquisición de bienes inmuebles y viviendas y las hipotecas sobre activos futuros aplican un coeficiente de riesgo de entre el 30% y el 120% en función del ratio préstamo-valor (LTV), calculado como la relación entre el saldo del préstamo y el valor de la garantía.

Según el representante del Banco Estatal, la nueva Circular reduce el coeficiente de riesgo para los préstamos destinados a la compra de vivienda social en comparación con los préstamos para la compra de bienes inmuebles y otras viviendas. En consecuencia, los préstamos para la compra de vivienda social se clasificarán con un coeficiente de riesgo menor al calcular el coeficiente de seguridad de capital de los bancos. Esta medida busca crear margen de maniobra y alentar a los bancos a desembolsar préstamos para la compra de vivienda social de acuerdo con las políticas y proyectos del Gobierno .

Además, la Circular 22 también reduce el coeficiente de riesgo para la concesión de créditos destinados a financiar proyectos inmobiliarios en parques industriales del 200% al 160%. A los préstamos destinados al desarrollo agrícola y rural también se les aplica un coeficiente de riesgo del 50%.

Respecto a las normas sobre los créditos para adquisición de inmuebles y otras viviendas, el Banco Estado afirmó que se mantienen sin cambios respecto a antes.

Según la nueva normativa del Banco Estatal, la condición de casa terminada según el contrato de compraventa de vivienda sólo se aplica a los préstamos hipotecarios de vivienda (que se aplican con un coeficiente de riesgo menor en comparación con otros créditos garantizados con bienes inmuebles).

En caso de que una organización o individuo tenga la necesidad de construir o comprar una futura vivienda e hipoteque la futura vivienda, se tratará de un préstamo con garantía inmobiliaria según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 2 de la Circular 41 y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 9 de la Circular 41.

Así, el Banco Estado afirma que esta normativa no restringe los derechos de organizaciones e individuos a comprar futuras viviendas, y no es contraria a la normativa vigente (Ley Civil, Ley de Vivienda, Ley de Negocios Inmobiliarios, Ley de Inversiones 2020, Ley de Instituciones de Crédito 2024).

Precios de apartamentos por las nubes

Según el Ministerio de Construcción , en el cuarto trimestre de 2023, según los datos recopilados a partir de informes de localidades e información de encuestas de organizaciones de investigación de mercado, los precios de los apartamentos seguirán aumentando en las dos principales ciudades de Hanoi y Ho Chi Minh City, especialmente en las áreas centrales.

En el mercado, casi no hay proyectos en el segmento de apartamentos asequibles (precio inferior a 25 millones de VND/m2), sino principalmente en el segmento de apartamentos de gama media (precio de 25 a 50 millones de VND/m2) que sean elegibles para movilizar capital y comercio.

En concreto, en Hanoi, en el cuarto trimestre de 2023, según un informe resumido, algunos proyectos tienen un aumento de precio promedio en áreas como: el distrito de Thanh Xuan aumentó aproximadamente un 3,5%; el distrito de Ha Dong aumentó aproximadamente un 3,7%; el distrito de Hoang Mai aumentó aproximadamente un 3,8%; el distrito de Nam Tu Liem aumentó aproximadamente un 4,1%...

En particular, el precio de venta de apartamentos asequibles es de 25 a 35 millones de VND/m2; el precio de venta de apartamentos de gama media es de aproximadamente 35 a 50 millones de VND/m2; el precio de venta de apartamentos de lujo es de más de 50 millones de VND/m2, comúnmente entre 60 y 70 millones de VND/m2.

Al hablar sobre este tema, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), explicó que el precio de los apartamentos en Hanói en el mercado primario aumenta constantemente debido a la escasez de inversores con proyectos en este período. Los inversores con oferta en este período son, en su mayoría, grandes inversores que no enfrentan dificultades financieras, por lo que el precio de oferta es alto para maximizar las ganancias. El precio promedio de los apartamentos en Hanói en el mercado primario es de 51,7 millones de VND/m².

Según el Sr. Dinh, es difícil reducir el nivel de precios de las materias primas debido a los costos de los insumos (el índice de la vivienda y los precios de los materiales de construcción aumentan aproximadamente un 6% anual). Además, la inflación y las tasas de interés están en aumento. Además, el número de nuevos proyectos de vivienda comercial aprobados es cada vez menor, y los fondos para terrenos en las zonas centrales son escasos.

Además, este experto evaluó que aunque el precio de los apartamentos en Hanoi en el mercado primario no ha disminuido, los compradores de viviendas aún se benefician de las políticas preferenciales sin precedentes en la carrera política de los inversores.

"Los compradores pueden pagar a plazos, disfrutar de tasas de interés preferenciales y períodos de gracia de capital dos o tres veces más largos que en años anteriores. Esto está impulsando la liquidez del segmento de apartamentos en el mercado primario", afirmó el Sr. Dinh.

El sector inmobiliario sigue siendo un canal de inversión de interés.

Al compartir consejos para que los compradores de vivienda aprovechen la oportunidad de obtener dinero barato en 2024, el Sr. Manh Quan, cofundador del Foro de Compradores de Vivienda, comentó que, además de otros mercados como la bolsa y el oro, el mercado inmobiliario sigue siendo uno de los más importantes en los que la gente está interesada en invertir actualmente. Aunque no están listos para invertir de inmediato, la gente sigue muy interesada en el mercado inmobiliario para poder tomar decisiones en el futuro.

Edificio de apartamentos en la zona urbana de Thu Thiem, Ciudad Ho Chi Minh. (Fuente: VNA)

El mercado está experimentando nuevos desarrollos, especialmente en términos de flujo de caja. Actualmente, según la política monetaria del Estado, las tasas de interés de los bancos están en niveles muy bajos; algunas incluso alcanzan solo el 3% anual, por debajo de la meta de inflación.

Esto significa que muchas personas que depositan dinero en los bancos no solo no generan intereses, sino que también pierden valor, por lo que tendrán que buscar nuevas vías de inversión, incluyendo, por supuesto, el sector inmobiliario. Por lo tanto, estarán interesados ​​en nuevos proyectos inmobiliarios, especialmente proyectos de apartamentos. En lugar de depositar dinero en los bancos, deben buscar una vía de inversión para mantener el valor del dinero, afirmó el Sr. Manh Quan.

Según el Centro de Investigación de Mercado y Conocimiento del Cliente de One Mount Real Estate, el precio de los apartamentos principales en Hanói aumentó un 16,3 % en 2023 en comparación con el año anterior en los tres segmentos: asequible, de gama media y alta. Esto no solo refleja las actividades de inversión para obtener ganancias comerciales, sino que también refleja las necesidades reales de vivienda de la población.

En los últimos años, las cifras publicadas han mostrado una oferta limitada, con muy pocos proyectos de apartamentos finalizados en Hanói, y solo unos pocos proyectos debido a la lentitud en la tramitación de licencias de construcción. El aumento de los precios de los apartamentos también es inevitable.

“Aunque los precios de los apartamentos están aumentando, las personas con condiciones de ingresos o necesidades esenciales que no se pueden posponer, como formar una nueva familia y tener que separar los hogares, aún deciden comprar”, comentó el Sr. Quan.

Por otro lado, a partir del aumento de los precios de los apartamentos en los últimos meses, según la observación del Sr. Quan, el mercado está mostrando un nuevo cambio, muchas personas están cambiando a elegir casas en la planta baja y terrenos residenciales porque este tipo de bienes raíces en algunos lugares, el precio por área utilizable sigue siendo más bajo que los apartamentos y los precios de los bienes raíces no han aumentado mucho: todos los informes sobre el mercado inmobiliario lo muestran.

El Sr. Quan afirmó que este cambio es comprensible, ya que el precio de los apartamentos es cada vez más alto, por lo que la gente tiene que cambiar sus preferencias. Comprar casas adosadas y terrenos residenciales no es una mala opción. Dado que los terrenos residenciales tienen una lista roja permanente, muchas personas también prefieren comprar porque el precio de este tipo de bienes raíces es estable, incluso constituyen un activo futuro y pueden legarse durante muchas generaciones.

Los vietnamitas pueden comprar casas y terrenos directamente.

El 18 de enero, la XV Asamblea Nacional aprobó oficialmente la Ley de Tierras revisada. Uno de los contenidos que ha atraído gran atención son los cambios relacionados con los derechos de los usuarios de la tierra.

Los derechos de los usuarios de tierras se mantienen básicamente en la misma política que la ley de tierras vigente. La Ley de Tierras enmendada estipula modificaciones, complementos y la ampliación de los derechos de los usuarios de tierras, incluidos los de origen vietnamita.

Específicamente, en cuanto a los derechos y obligaciones sobre el uso de la tierra de los vietnamitas residentes en el extranjero: Completar la dirección de que los vietnamitas residentes en el extranjero con nacionalidad vietnamita que sean ciudadanos vietnamitas tengan plenos derechos relacionados con la tierra (no solo derechos a la tierra residencial) como los ciudadanos vietnamitas en el país (individuos en el país) y mantener la misma política que la ley actual para las personas de origen vietnamita que residen en el extranjero con el fin de contribuir a promover la inversión y atraer remesas de los ciudadanos vietnamitas residentes en el extranjero al país.

De acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 4, Artículo 3 de la Ley de Nacionalidad Vietnamita, las personas de origen vietnamita que residen en el extranjero son personas vietnamitas que solían tener la nacionalidad vietnamita, cuya nacionalidad fue determinada por la línea de sangre al nacer y cuyos hijos y nietos residen y viven permanentemente en el extranjero.

De esta manera, se puede entender simplemente que los descendientes de personas que solían tener la nacionalidad vietnamita en el extranjero, incluso si no tienen la nacionalidad vietnamita, todavía tienen plenos derechos relacionados con la tierra como los ciudadanos vietnamitas en el país.

Debido a la ampliación de los sujetos con derechos de uso de la tierra, la Ley también amplía los casos en los que el Estado asigna tierras mediante el pago de tasas. Con base en la herencia de los sujetos a los que el Estado asigna tierras mediante el pago de tasas en el artículo 55 de la Ley de Tierras de 2013, el artículo 119 de la Ley de Tierras enmendada ha añadido una serie de sujetos a los que el Estado asigna tierras mediante el pago de tasas.

Incluidos 2 casos relacionados con personas de origen vietnamita:

En primer lugar, a las personas de origen vietnamita que residen en el extranjero y a las organizaciones económicas con capital de inversión extranjera se les asignan tierras para implementar proyectos de vivienda comercial de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda; utilizar la tierra recibida de la transferencia de proyectos inmobiliarios de acuerdo con las disposiciones de la ley de negocios inmobiliarios en los casos en que el Estado asigna tierras con tarifas de uso de la tierra recaudadas.

En segundo lugar, a los hogares, individuos y personas de origen vietnamita que residen en el extranjero se les asignan tierras en concepto de compensación cuando el Estado recupera tierras de conformidad con las disposiciones de la Ley de Tierras enmendada.

La Ley también estipula que el Comité Popular del Distrito emite Certificados a los usuarios de tierras y a los propietarios de activos afectos a las tierras que sean individuos, comunidades residenciales y personas de origen vietnamita que residen en el extranjero.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-cao-ngat-cach-tan-dung-co-hoi-tien-re-nguoi-goc-viet-duoc-truc-tiep-mua-nha-dat-259720.html