Es poco probable que los precios de la vivienda bajen en 2025

Dada la presión sobre los costos de inversión y la creciente demanda real, se considera poco probable que se produzca una reducción del precio de la vivienda en 2025.

Los altos costos de inversión dificultan la reducción de los precios de la vivienda en 2025. En la foto: Clientes que asisten a la ceremonia de inauguración del Proyecto Sol City.

Enorme brecha entre la oferta y la demanda

El mercado inmobiliario vietnamita se enfrenta a una enorme brecha entre la oferta y la demanda, especialmente en los segmentos de gama media y baja. Los precios de los inmuebles en las zonas céntricas de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh están en constante aumento.

Según la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, desde 2018, la oferta de viviendas ha disminuido drásticamente, mientras que la demanda de viviendas ha aumentado continuamente, lo que ha provocado que los precios de los bienes raíces, especialmente en grandes ciudades como Hanoi, Ciudad Ho Chi Minh y áreas clave de desarrollo económico , aumenten más fuertemente, superando con creces la tasa de crecimiento de los ingresos de las personas.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, afirmó que en 2024 se observará un alto nivel de interés en los precios inmobiliarios y dificultades para adquirir bienes inmuebles. Frases como "precios inmobiliarios altos" y "los jóvenes tienen dificultades para comprar una vivienda" alcanzaron 1.020 y 24.500 búsquedas, respectivamente.

Las personas pueden aprovechar políticas de apoyo como pagos flexibles, tasas de interés preferenciales y préstamos hipotecarios cuando han acumulado aproximadamente el 50% del valor de la vivienda. Esto ayuda a reducir la presión financiera y a hacer realidad el sueño de ser propietario de una vivienda.

“En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, donde hay una necesidad urgente de viviendas, los precios de los bienes raíces han aumentado considerablemente, especialmente para los apartamentos, el segmento que atiende las necesidades reales de vivienda”, dijo el Sr. Nguyen Quoc Anh, y agregó que en Hanói, los precios de los apartamentos a fines de 2024 habían aumentado un 58% en comparación con el primer trimestre de 2023, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh el aumento fue del 17%.

Desde la perspectiva de un líder empresarial, la Sra. Nguyen Thi Van Khanh, directora general adjunta de Gamuda Land, afirmó que los inversores no están entusiasmados con que el aumento de precios sea demasiado alto, pero esperan que el aumento de precios sea a un nivel moderado.

La Sra. Van Khanh explicó que el crecimiento acelerado suele ser inestable, lo que perjudica tanto a los inversores como a los compradores de vivienda. Los inversores no obtienen mayores beneficios, mientras que los compradores de vivienda se ven completamente perjudicados.

"Espero que el nivel de precios sea más sostenible para que los compradores de viviendas puedan seguir el ritmo", dijo la Sra. Van Khanh.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Huu Nghia, Director General de Le Thanh Real Estate Company, comentó que las propias empresas también se ven sometidas a una gran presión cuando los precios de los terrenos suben bruscamente, junto con los costos de uso que deben asumir los inversores. Estos factores han llevado el precio final de venta a un nivel difícil de alcanzar.

En concreto, el Sr. Nghia analizó que, con un precio de 50 millones de VND/m², la estructura incluirá un 40% de los costes de construcción, un 20% del precio del terreno y las tasas de uso del mismo, y un 20% de los costes financieros, principalmente los costes de los préstamos. Además, existen otros costes como el diseño, la gestión del proyecto, la posventa y los costes de comercialización, que suman aproximadamente el 10%. De hecho, la ganancia restante es solo del 10%. Sin embargo, con proyectos con terrenos baratos adquiridos por adelantado o aprovechando el capital prepagado de los clientes, los costes financieros pueden reducirse significativamente, lo que ayuda a aumentar los márgenes de beneficio hasta aproximadamente el 30%.

Los inversores suelen esperar una rentabilidad del 7% anual, equivalente al 35% para un proyecto de 5 años. Esto les ayuda a recuperar su capital y a alcanzar las expectativas de rentabilidad para los accionistas. Sin embargo, no todos los proyectos pueden alcanzar este nivel de rentabilidad, especialmente si la gestión es ineficaz o el mercado es volátil. Por lo tanto, es poco probable que el precio de venta disminuya. En mi opinión, el precio en el futuro solo podría aumentar hasta cierto punto, no disminuir drásticamente, debido a factores relacionados con los costos de inversión y la demanda del mercado, enfatizó el Sr. Nghia.

Soluciones para reducir la presión sobre los precios de la vivienda

Ante la realidad del aumento de los precios de los bienes raíces, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, recomendó una estrecha coordinación entre las agencias de gestión, las empresas y la comunidad para equilibrar la oferta y la demanda.

En cuanto a la oferta, es necesario aumentar la oferta de vivienda social, mejorar la infraestructura en las zonas suburbanas y desarrollar políticas eficaces de apoyo financiero. Las autoridades de todos los niveles, especialmente las locales, deben crear las condiciones para el desarrollo de vivienda comercial y social de bajo costo para atraer la inversión.

En cuanto a la demanda, las personas necesitan tener un plan financiero claro, aprovechar los programas de apoyo y ser flexibles al elegir su lugar de residencia. Solo así se podrá resolver eficazmente el problema de la vivienda, beneficiando tanto a las personas como a la sociedad. Expandir la demanda a las afueras, donde los precios son más bajos, también es una solución eficaz. Con la inversión en infraestructura de transporte, como carreteras y metro, los proyectos suburbanos aún garantizan una conexión conveniente con el centro.

Además, alquilar una casa es una opción temporal adecuada para ahorrar dinero y evitar la carga de pagar una hipoteca. Se recomienda no gastar más de un tercio de los ingresos en alquiler para equilibrar la vida. Finalmente, se pueden aprovechar políticas de apoyo como pagos flexibles, tasas de interés preferenciales y préstamos hipotecarios cuando se ha ahorrado aproximadamente el 50% del valor de la vivienda. Esto ayuda a reducir la presión financiera y a hacer realidad el sueño de ser propietario de una casa.

De igual manera, la Sra. Duong Thuy Dung, directora ejecutiva de CBRE Vietnam, afirmó que para reducir la presión sobre los precios de la vivienda y satisfacer las necesidades reales de vivienda, es necesario expandir el desarrollo urbano a las zonas suburbanas. Por ejemplo, en Hanói, zonas como Long Bien, Gia Lam y Tay Mo cuentan con una buena red de transporte, lo que facilita el desplazamiento de las personas sin invertir demasiado tiempo.

En Ciudad Ho Chi Minh, el desarrollo de zonas suburbanas como Cu Chi o Nha Be aún enfrenta numerosos obstáculos debido a la falta de infraestructura. Para mejorar, el gobierno debe priorizar la inversión en circunvalaciones y autopistas, creando así las condiciones para el desarrollo de fondos de terrenos a precios razonables para vivienda comercial.

“La inversión en infraestructura debe ir de la mano con servicios sociales como escuelas, hospitales y zonas de entretenimiento para atraer a la gente a las afueras y reducir la presión sobre el área central”, dijo la Sra. Dung.

Dada la presión sobre los costos de inversión y la creciente demanda real, se considera poco probable que se produzca una reducción del precio de la vivienda en 2025.

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