Según informes de investigación de mercado de empresas inmobiliarias, los precios de la vivienda siguen subiendo. En comparación con hace 5 años, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se han duplicado, especialmente en el segmento de lujo. El predominio de este segmento ha impulsado el alza de los precios de la vivienda, dificultando cada vez más el acceso a la vivienda para las personas de ingresos medios.
Los precios de la vivienda aumentan constantemente
El Sr. Phong, residente del distrito de An Lac (Ciudad Ho Chi Minh), comentó que hace unos años compró un apartamento de lujo en el distrito de Binh Thanh (antiguo) por 4 mil millones de dongs, cifra que ahora ha aumentado a 9 mil millones de dongs. Cabe destacar que, aunque el precio casi se ha duplicado, no parece que vaya a detenerse.
Mientras tanto, un nuevo proyecto en el distrito de Binh Trung (Ciudad Ho Chi Minh) acaba de ofrecer apartamentos a la venta por más de 90 millones de VND/m², el doble de lo estimado hace 5 o 6 años. En la zona urbana de Phu My Hung, considerada la más lujosa de Ciudad Ho Chi Minh, los precios de los apartamentos oscilan actualmente entre 80 y 95 millones de VND/m². Hace 7 u 8 años, rondaban los 37-38 millones de VND/m².
El último informe de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) muestra que, entre 2020 y 2023, el segmento de vivienda de alta gama representará aproximadamente el 70 % de la oferta total del mercado. Esto provoca un desarrollo desequilibrado del mercado y la inversión del modelo piramidal de la vivienda.
Solo en los primeros 6 meses de 2025, Ho Chi Minh City solo tuvo 4 proyectos de vivienda comercial implementados, con un total de 3.353 apartamentos de lujo, con un valor de más de VND10.239 mil millones. No hubo proyectos en el segmento de vivienda de gama media o asequible. Mientras tanto, la vivienda social también es muy modesta, con solo 205.000 m² de superficie construida, equivalente a 4.100 apartamentos, alcanzando solo alrededor del 11,7% del plan para 2025. Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, los precios de la vivienda han aumentado continuamente durante los últimos años y actualmente se encuentran en un nivel alto. Un apartamento de lujo cuesta hasta VND90 millones/m², equivalente a aproximadamente VND9.7 mil millones/unidad, muy por encima de la asequibilidad de las personas de ingresos medios.
Los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se han más que duplicado en los últimos cinco años.
Savills Vietnam evaluó que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh ha enfrentado una grave escasez de oferta en los últimos cinco años. A pesar de establecer el objetivo de desarrollar 235.000 nuevas viviendas en el período 2021-2025, la ciudad solo ha completado el 24% del plan, lo que supone un déficit de casi 179.000 unidades. En el segundo trimestre de 2025, Ciudad Ho Chi Minh solo contaba con 1.600 nuevos apartamentos en el mercado, lo que elevó la oferta primaria total en los primeros seis meses del año a 6.800 unidades. Sin embargo, la tasa de absorción fue de tan solo el 45%, lo que significa que se comercializaron 3.800 unidades. Se dice que la principal razón es la lentitud del proceso de aprobación y las barreras legales.
Las tarifas por el uso del suelo son demasiado elevadas
El Sr. Vo Hong Thang, Director General Adjunto a cargo de DKRA Consulting y Director de Inversiones del Grupo DKRA, afirmó que el costo del terreno, incluyendo los costos de compra, impuestos, honorarios legales, intereses de préstamos, etc., actualmente representa la mayor parte del costo total de inversión de los proyectos, mientras que los costos de construcción y la calidad de los apartamentos son más fáciles de controlar. Por lo tanto, prevé que, una vez resueltos los problemas legales en los proyectos, junto con una reducción en las tasas de uso del suelo, los precios inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh se moderarán.
El Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía , Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el aumento del precio del suelo y el método de superávit para determinar las tasas de uso del suelo son las principales causas del elevado incremento en los precios de los apartamentos. Según él, la aplicación de precios del suelo cercanos al mercado, tal como se estipula en la Ley de Suelos y el Decreto 71/2024, ha provocado que el mercado se vea impulsado al alza por precios "virtuales", especialmente tras la eliminación del marco regulador del precio del suelo. Por lo tanto, indicó que se deberían realizar ajustes en la Ley de Suelos de 2024 para reducir el coeficiente de cálculo del precio del suelo al cambiar el propósito de uso, con el fin de controlar los costos de los insumos y estabilizar los precios inmobiliarios. Determinar los precios del suelo de forma controlada contribuirá a la reducción de los precios de la vivienda y a la promoción de la seguridad social.
En el taller "Precios de la tierra, impuestos sobre la tierra... cómo hacerlos razonables", organizado por el periódico Thanh Nien el 22 de julio, el abogado Truong Anh Tu, presidente de la firma de abogados TAT, sugirió que el estado necesita tener soluciones más razonables en la recaudación de impuestos relacionados con la tierra, especialmente en la construcción de listas de precios de terrenos y políticas fiscales.
Según él, los precios de la tierra deben determinarse para armonizar los intereses de todas las partes, es decir, que el Estado no pierda ingresos fiscales, las empresas mantengan su eficiencia y márgenes de ganancia, la oferta y la demanda del mercado no se vean afectadas y la gente siga teniendo acceso. Este es un objetivo coherente que debe garantizarse. Esto significa que los precios de la tierra no tienen por qué ajustarse completamente a los precios del mercado.
La Sra. Vo Nhat Lieu, Directora del Instituto de Capacitación para el Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios PROPIIN, señaló una variable importante: las tasas por uso del suelo suelen representar hasta el 50% del coste total del proyecto, y el suelo representa aproximadamente el 20%. Muchos inversores internacionales han dudado porque el proceso de valoración carece de una fórmula estándar y el coste fluctúa de forma impredecible.
Por lo tanto, propuso eximir o reducir significativamente la tasa de conversión del uso del suelo para hogares con menos de 300 metros cuadrados e imponer impuestos más altos a las personas con muchas parcelas. El precio del suelo también debe mantenerse estable durante un tiempo suficiente para evitar que las localidades suban los precios demasiado rápido, creando una brecha entre regiones y desencadenando una ola de especulación.
El viceministro de Finanzas, Le Tan Can, también admitió que los dos principales obstáculos actuales son el cálculo del "pago adicional" y las tasas de uso del suelo al convertir terrenos agrícolas en residenciales. Indicó que el Ministerio de Finanzas completó el proyecto de Decreto que modifica el Decreto 103/2024 y lo envió al Ministerio de Justicia para su evaluación antes de presentarlo al Gobierno para su promulgación. El objetivo es eliminar los obstáculos lo antes posible, ya que las localidades denuncian constantemente casos de "imposibilidad financiera" simplemente porque las tasas e impuestos se elevan demasiado.
Aumentar el coeficiente de uso del suelo
El presidente de HoREA considera que, para reducir los precios de la vivienda, Ciudad Ho Chi Minh debe priorizar el aumento de la oferta de vivienda social, a la vez que reforma enérgicamente los procedimientos administrativos. En concreto, es necesario emitir una resolución piloto y modificar la Ley de Vivienda de 2023 para asignar la autoridad de aprobación de proyectos de vivienda social al Departamento de Construcción, en lugar de tener que recurrir a la Ley de Inversiones como ocurre actualmente.
Además, propuso modificar el Decreto 100/2024/ND-CP para aumentar el coeficiente de ocupación del suelo para proyectos de vivienda social a un máximo de 1,5 veces. Esto contribuirá a aumentar el número de apartamentos en la misma superficie en un 50%, reduciendo así los precios de los mismos.
Además, las localidades deben coordinarse para acortar los plazos de aprobación y licencia de planificación. También es necesario incentivar el desarrollo de vivienda comercial de bajo costo mediante políticas de crédito preferencial, especialmente para jóvenes. El Estado también debe reestructurar el mercado incentivando la transición de las empresas al segmento asequible, en combinación con el programa de construcción de un millón de viviendas sociales para 2030.
Otra solución importante es modificar la Ley de Negocios Inmobiliarios para permitir la transferencia de proyectos que no hayan cumplido con sus obligaciones financieras sobre terrenos, siempre que el nuevo inversor las cumpla. Esto ayudará a reactivar proyectos paralizados y a aumentar la oferta.
Fuente: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
Kommentar (0)