Según informes de investigación de mercado de empresas inmobiliarias, los precios de la vivienda siguen aumentando. En comparación con hace cinco años, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se han duplicado, especialmente en el segmento de lujo. El predominio de este segmento ha impulsado los precios de la vivienda, dificultando cada vez más el acceso a la misma para las personas de ingresos medios.
Los precios de las viviendas aumentan de forma constante.
El señor Phong, residente del barrio de An Lac (Ciudad Ho Chi Minh), comentó que hace unos años compró un apartamento de lujo en el distrito antiguo de Binh Thanh por 4.000 millones de VND, cuyo precio actual asciende a 9.000 millones de VND. Cabe destacar que, si bien el precio casi se ha duplicado, no hay indicios de que vaya a detenerse.
Mientras tanto, un nuevo proyecto en el barrio de Binh Trung (Ciudad Ho Chi Minh) acaba de lanzar apartamentos a la venta a más de 90 millones de VND/m², el doble de la estimación de hace 5 o 6 años. En la zona urbana de Phu My Hung, considerada la más lujosa de Ciudad Ho Chi Minh, los precios de los apartamentos oscilan actualmente entre 80 y 95 millones de VND/m². Hace 7 u 8 años, rondaban los 37-38 millones de VND/m².
El último informe de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) muestra que, entre 2020 y 2023, el segmento de viviendas de lujo representará aproximadamente el 70 % de la oferta total del mercado. Esto provoca un desequilibrio en el mercado y la inversión del modelo piramidal de vivienda.
En los primeros seis meses de 2025, Ciudad Ho Chi Minh solo contaba con cuatro proyectos de vivienda comercial en ejecución, con un total de 3353 apartamentos de lujo, valorados en más de 10 239 billones de VND. No se registraron proyectos en el segmento de vivienda de precio medio o asequible. Por otro lado, la oferta de vivienda social fue muy modesta, con tan solo 205 000 m² de superficie construida, equivalentes a 4100 apartamentos, lo que representa apenas el 11,7 % del plan previsto para 2025. Según Le Hoang Chau, presidente de HoREA, los precios de la vivienda han aumentado continuamente durante los últimos años y actualmente se encuentran en un nivel elevado. Un apartamento de lujo puede costar hasta 90 millones de VND/m², lo que equivale a unos 9700 millones de VND/unidad, un precio inalcanzable para la clase media.
Los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se han duplicado con creces en los últimos cinco años.
Savills Vietnam evalúa que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh ha sufrido una grave escasez de oferta durante los últimos cinco años. Si bien la ciudad se fijó el objetivo de construir 235.000 viviendas nuevas entre 2021 y 2025, solo ha completado el 24% del plan, lo que significa que aún le faltan casi 179.000 unidades. En el segundo trimestre de 2025, Ciudad Ho Chi Minh contará con tan solo 1.600 apartamentos nuevos en el mercado, lo que sitúa la oferta total en los primeros seis meses en 6.800 unidades. Sin embargo, la tasa de absorción apenas alcanzó el 45%, es decir, se vendieron 3.800 unidades. Se atribuye principalmente a la lentitud del proceso de aprobación y a las barreras legales.
Las tasas por uso del suelo son demasiado altas.
El Sr. Vo Hong Thang, Subdirector General a cargo de DKRA Consulting y Director de Inversiones del Grupo DKRA, afirmó que los costos del terreno, incluyendo los costos de compra, impuestos, honorarios legales, intereses de préstamos, etc., representan actualmente la mayor parte de los costos totales de inversión de un proyecto, mientras que los costos de construcción o la calidad de los apartamentos son más fáciles de controlar. Por lo tanto, prevé que una vez resueltos los proyectos con problemas legales, sumado a una reducción en las tarifas de uso del suelo, los precios inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh se moderarán.
El Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía , Recursos Naturales y Medio Ambiente de la Ciudad de Ho Chi Minh, afirmó que el aumento en los precios de los terrenos y el método de cálculo de excedentes para determinar las tasas de uso de suelo son las principales razones del elevado incremento en los precios de los apartamentos. Según él, la aplicación de precios de terrenos cercanos al mercado, tal como se estipula en la Ley de Tierras y el Decreto 71/2024, provoca que el mercado se vea impulsado al alza por precios "virtuales", especialmente tras la eliminación del marco de precios de terrenos. Por lo tanto, señaló que deberían realizarse ajustes en la Ley de Tierras de 2024 para reducir el coeficiente de cálculo del precio del terreno al cambiar el uso del suelo, con el fin de controlar los costos de los insumos y estabilizar los precios inmobiliarios. Determinar los precios de los terrenos de manera controlada contribuirá a reducir los precios de la vivienda y a promover la seguridad social.
En el taller "Precios de la tierra, impuestos sobre la tierra... cómo hacerlo razonable", organizado por el periódico Thanh Nien el 22 de julio, el abogado Truong Anh Tu, presidente del bufete de abogados TAT, sugirió que el Estado necesita soluciones más razonables para la recaudación de impuestos relacionados con la tierra, especialmente en la elaboración de listas de precios de la tierra y políticas fiscales.
Según él, los precios de la tierra deben fijarse de manera que armonicen los intereses de todas las partes: que el Estado no pierda ingresos fiscales, que las empresas mantengan su eficiencia y márgenes de beneficio, que no se altere la oferta y la demanda del mercado y que la población siga teniendo acceso a la tierra. Este es un objetivo común que debe garantizarse. Esto significa que los precios de la tierra no tienen por qué basarse exclusivamente en los precios de mercado.
La Sra. Vo Nhat Lieu, Directora del Instituto de Capacitación en Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios PROPIIN, señaló una variable importante: las tasas por uso de suelo suelen representar hasta el 50% del costo total del proyecto, mientras que el terreno supone alrededor del 20%. Muchos inversores internacionales han dudado debido a que el proceso de valoración carece de una fórmula estándar y el costo fluctúa de forma impredecible.
Por lo tanto, propuso eximir o reducir significativamente la tasa de cambio de uso del suelo para viviendas con menos de 300 m² y aplicar impuestos más altos a quienes posean múltiples parcelas. Asimismo, es necesario mantener estable el listado de precios de la tierra durante un tiempo suficiente para evitar que las localidades aumenten los precios con demasiada rapidez y creen una brecha entre regiones, lo que podría desencadenar una ola de especulación.
El viceministro de Finanzas, Le Tan Can, admitió que los dos principales obstáculos actuales son el cálculo del "pago adicional" y las tasas por uso de suelo al convertir terrenos agrícolas en residenciales. Indicó que el Ministerio de Finanzas ha finalizado el borrador del Decreto que modifica el Decreto 103/2024 y lo ha remitido al Ministerio de Justicia para su revisión antes de presentarlo al Gobierno para su promulgación. El objetivo es eliminar los obstáculos cuanto antes, ya que las localidades informan continuamente de casos financieramente inviables debido al excesivo incremento de las tasas e impuestos.
coeficiente de aumento del uso del suelo
El presidente de HoREA considera que, para reducir los precios de la vivienda, Ciudad Ho Chi Minh debe priorizar el aumento de la oferta de vivienda social y, al mismo tiempo, reformar profundamente los procedimientos administrativos. En concreto, es necesario emitir una resolución piloto y modificar la Ley de Vivienda de 2023 para otorgar al Departamento de Construcción la facultad de aprobar proyectos de vivienda social, en lugar de tener que recurrir a la Ley de Inversiones como ocurre actualmente.
Además, propuso modificar el Decreto 100/2024/ND-CP para aumentar el coeficiente de uso del suelo para proyectos de vivienda social hasta un máximo de 1,5 veces. Esto contribuirá a incrementar en un 50 % el número de viviendas en la misma superficie, reduciendo así los precios de las mismas.
Además, las localidades deben coordinarse para agilizar los trámites de aprobación y concesión de licencias urbanísticas. También es necesario fomentar el desarrollo de viviendas comerciales de bajo coste mediante políticas de crédito preferenciales, especialmente para los jóvenes. El Estado también debe reestructurar el mercado incentivando a las empresas a centrarse en el segmento de vivienda asequible, en consonancia con el programa para construir un millón de viviendas sociales para 2030.
Otra solución importante consiste en modificar la Ley de Negocios Inmobiliarios para permitir la transferencia de proyectos que no hayan cumplido con sus obligaciones financieras sobre el terreno, siempre que el nuevo inversor las cumpla. Esto contribuirá a reactivar proyectos paralizados y a aumentar la oferta.
Fuente: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
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