Proponer mecanismos adicionales para la determinación de los precios de la tierra y el manejo de ingresos adicionales en el proyecto de Resolución sobre la Ley de Tierras

Imagen ilustrativa.

La Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA) presentó recientemente un documento con comentarios sobre varios aspectos del proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional que estipula mecanismos y políticas para abordar las dificultades y obstáculos en la implementación de la Ley de Tierras.

En consecuencia, VNREA aportó cinco sugerencias, entre ellas proponer enmiendas a tres disposiciones ya estipuladas en el proyecto y añadir dos disposiciones que aún no estaban incluidas en el proyecto de Resolución.

Respecto de las dos propuestas adicionales, VNREA cita el Artículo 5 del Proyecto de Resolución, que estipula la aplicación de tablas de precios de tierras para determinar las tarifas por uso de tierras y las tarifas por arrendamiento de tierras para todos los proyectos cuando la tierra se asigna, se arrienda o se cambia su propósito de uso, en todos los casos.

Sin embargo, según el análisis de VNREA, existen proyectos de inversión en áreas de nuevo desarrollo o proyectos con gran escala de uso del suelo que carecen de listas de precios de terrenos, o si existen, su aplicación sería inapropiada. En tales casos, es necesario determinar precios específicos de los terrenos según los métodos de determinación de precios estipulados en la Ley de Tierras vigente para calcular los derechos de uso y arrendamiento de terrenos.

VNREA propone agregar regulaciones que especifiquen casos en los que se aplican precios de tierras específicos para calcular las tarifas de uso de la tierra y las tarifas de arrendamiento de tierras para proyectos cuando el Estado asigna tierras, arrienda tierras o cambia los propósitos de uso de la tierra, incluidos: proyectos con una gran escala de uso de la tierra de 100 hectáreas o más y proyectos de inversión en áreas recientemente desarrolladas que aún no tienen una lista de precios de tierras.

Además, la VNREA propone añadir una normativa para el cálculo de la tasa suplementaria correspondiente al período anterior a la determinación de los precios de los terrenos. Con base en el punto d, Cláusula 2, Artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024, el Decreto 103/2024/ND-CP estipula que la tasa suplementaria para quienes recibieron resoluciones de asignación o arrendamiento de tierras antes del 1 de agosto de 2024, pero cuyos precios aún no se han determinado, se calculará al 5,4 % anual (con un ajuste previsto a la baja al 3,6 % anual) de la tasa de uso o arrendamiento de tierras pagadera durante el período anterior a la determinación de los precios de los terrenos.

El argumento es que los inversionistas se benefician de las cuotas de uso y arrendamiento de tierras no pagadas. Esta visión es incorrecta e inapropiada, enfatizó VNREA. Actualmente, la responsabilidad de determinar los precios de las tierras recae en los organismos estatales, no en los usuarios.

La exigencia de responsabilidades a los usuarios de tierras en este caso es infundada. Cuando los usuarios de tierras no han pagado las tasas o la renta de la tierra, no pueden ejercer sus derechos de uso de la tierra: el derecho a comprar, vender, transferir e hipotecar, ya que, según la normativa, estos derechos solo pueden ejercerse tras cumplir con sus obligaciones financieras respecto de la tierra, analizó VNREA.

Por lo tanto, la VNREA propone añadir una cláusula que regule la gestión de las tasas adicionales, basándose en la distinción de casos específicos. En los casos en que se hayan tomado decisiones sobre la asignación de terrenos, el arrendamiento de terrenos, la autorización para cambiar el uso del suelo, la autorización para cambiar de pagos anuales del arrendamiento a pagos únicos durante todo el período del arrendamiento, la extensión del uso del suelo, el ajuste de la duración del uso del suelo o el ajuste de la planificación detallada, de conformidad con la legislación de tierras y otras leyes pertinentes antes de la entrada en vigor de esta Ley, pero aún no se haya determinado el precio del terreno, la determinación de las tasas de arrendamiento y uso del suelo se realizará de conformidad con los puntos a, b y c de la Cláusula 2 del Artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024.

Además, los usuarios de la tierra deben pagar tasas suplementarias por el período para el cual no se han calculado las tasas por uso de la tierra y la renta de la tierra, según lo estipulado en los puntos a, b y c de la Cláusula 2 del Artículo 257 de la Ley de Tierras, si el usuario de la tierra ha puesto el área de tierra para la cual se han otorgado derechos de uso de la tierra en explotación, negocio o uso.

Los usuarios de tierras no están obligados a pagar tasas adicionales por el período para el cual no se hayan calculado las tasas de uso de tierras ni la renta de tierras, según lo estipulado en los puntos a, b y c de la Cláusula 2 del Artículo 257 de la Ley de Tierras, si aún no han puesto en explotación, negocio o uso la superficie para la cual se han otorgado derechos de uso. Si ya han pagado las tasas adicionales por el período para el cual no se han calculado las tasas de uso de tierras ni la renta de tierras, el importe pagado se reembolsará o se descontará de otras obligaciones financieras con el Estado.

Respecto de las tres enmiendas propuestas, VNREA citó: La cláusula 7, artículo 3 sobre adquisición de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento estipula que "La deducción de los montos de compensación, apoyo y reasentamiento adelantados por el inversionista de la tarifa de uso de la tierra y la tarifa de arrendamiento de tierras a pagar se calculará para todo el proyecto de conformidad con la cláusula 2, artículo 94 de la Ley de Tierras".

Sin embargo, según la VNREA, la Ley de Tierras estipula que, en los casos en que los inversionistas anticipen fondos de compensación, apoyo y reasentamiento, estos pueden deducirse de las tasas de uso y arrendamiento del terreno del proyecto. Si, tras deducir las tasas de uso y arrendamiento del terreno del proyecto, aún queda un saldo, este puede incluirse en el capital total de inversión del proyecto.

Por lo tanto, esta regulación no garantiza verdaderamente los derechos y no atrae verdaderamente a los inversionistas a participar en el avance de los fondos de compensación, apoyo y reasentamiento; especialmente en el caso de proyectos que están exentos o son elegibles para la reducción de las tarifas de uso de la tierra y las tarifas de arrendamiento de tierras – analizó VNREA.

Por lo tanto, VNREA propone permitir que los inversionistas sigan deduciendo los pagos anticipados por compensación, apoyo y reasentamiento de otras obligaciones financieras que el inversionista debe pagar.

Además, el punto d), cláusula 1, artículo 5 establece que la base para el cálculo de los derechos de uso del suelo incluye: los costos de construcción de infraestructura para el área de terreno que el inversionista entrega al Estado; los costos de construcción de infraestructura especificados en este punto se determinan de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre construcción.

Según la VNREA, el borrador solo estipula el cálculo de los costos de construcción de infraestructura para el terreno que el inversionista cede al Estado, lo cual es inapropiado. Esto se debe a que las tablas de precios de terrenos son una reglamentación general, y los precios de los terrenos en estas tablas suelen basarse en las parcelas existentes. Los proyectos de desarrollo de infraestructura que no incluyan terrenos cedido al Estado (como los proyectos de desarrollo de infraestructura de parques industriales) no podrán optar a deducciones por costos de infraestructura.

Por otro lado, los proyectos de inversión tendrán diferentes costos de inversión en infraestructura según las condiciones geológicas y la escala, especialmente aquellos en nuevas áreas o terrenos recuperados, que implican costos muy elevados de nivelación del terreno y construcción de infraestructura. Por lo tanto, calcular únicamente los costos de infraestructura para el terreno que el inversionista cede al Estado no garantizaría la equidad.

Con base en esta realidad, la VNREA propone que, al determinar los precios de los terrenos, se calculen los costos de infraestructura de todo el proyecto, no solo de la superficie que el inversionista cede al Estado. Simultáneamente, se deben incluir regulaciones sobre la gestión de los costos de recuperación de tierras para proyectos de recuperación de tierras al determinar los precios de los terrenos (actualmente, los costos de recuperación de tierras se incluyen en los costos de desarrollo del proyecto al determinar los precios de los terrenos mediante el método de excedentes).

Otro punto que VNREA comentó es el punto b, Cláusula 13, Artículo 3, que estipula las disposiciones transitorias para la adquisición de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento, estableciendo: "En los casos en que, antes de la fecha de vigencia de esta Resolución, no exista decisión que apruebe el plan de compensación, apoyo y reasentamiento, la adquisición de tierras, la compensación, el apoyo y el reasentamiento se realizarán de conformidad con la Ley de Tierras y las disposiciones de este Artículo".

Según VNREA, el uso de la frase "casos anteriores a la fecha de entrada en vigor de esta Resolución en los que no se ha tomado una decisión" no determina con precisión el período en que ocurrió el evento. Puede haber casos en los que no se haya tomado una decisión para aprobar el plan de compensación antes de la fecha de entrada en vigor de la Resolución, pero para cuando esta entre en vigor, dicha decisión ya se haya tomado. Por lo tanto, VNREA propone modificarla a "Casos en los que no se ha tomado una decisión a la fecha de entrada en vigor de esta Resolución...".

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