Transacciones inmobiliarias mediante contrato de préstamo: ¡Los compradores sufren! (Lección 2)

Sin embargo, bajo el pretexto de "cooperación mutuamente beneficiosa", el contrato de préstamo es una trampa para que los inversores se apropien fácilmente del capital o se aprovechen de una posición precalculada para oprimir a los clientes. No solo genera inquietud en los clientes de MB 584, sino que cientos de compradores de bienes raíces que han firmado contratos de préstamo accidentalmente también se ven atrapados cuando surgen conflictos y disputas.

La segunda fase del proyecto de urbanización y parque verde en la zona urbana de Thanh Hoa Sur también se está implementando con gran dinamismo. Foto: pV

“Ofertas” que ponen a los compradores en desventaja...

Al gastar más de mil 800 millones de VND con el deseo de comprar un lote de casas adosadas en el Proyecto de Vivienda y Parque Verde en el Área Urbana Sur de la Ciudad de Thanh Hoa, Fase 2 (según MBQH 2125/QD-UBND, de fecha 11 de junio de 2015 del Presidente del Comité Popular Provincial) en el Barrio Dong Ve, Ciudad de Thanh Hoa, la Sra. LD, en la ciudad de Thanh Hoa, solo tenía en su mano un contrato de préstamo con el inversor, Hiraku Joint Stock Company.

Según este contrato, el inversor tiene ventaja cuando las condiciones prácticamente priorizan los intereses de la empresa y pasan por alto los del cliente. Normalmente, el Artículo 1 indica el contenido: objeto del préstamo, plazo e intereses; si bien se ignora el plazo, el tipo de interés es, por unanimidad, del 0 % anual. En el Artículo 3, sobre el método de pago del principal y los intereses, según el Artículo 1, el tipo de interés es, por supuesto, del 0 %; el principal lo paga la Parte B (inversor) a la Parte A (cliente) al final del plazo del préstamo; sin embargo, según el Artículo 1, se desconoce la fecha de vencimiento.

Con las condiciones "vinculantes" mencionadas, una vez firmado este contrato de préstamo, los clientes nunca se atreverán a cancelarlo. Si bien siempre se ocultan otros acuerdos en este tipo de contratos, es comprensible que las empresas nunca cedan en su propio beneficio, y esta no es una condición obligatoria.

Volviendo a la zona residencial Dong Nam del área urbana de Dong Phat (MB 584) , distrito de Quang Thanh (ciudad de Thanh Hoa), donde BNB Company Limited invirtió. En los contratos de préstamo, además de la tasa de interés del 0%, el cliente siempre se encuentra en desventaja en caso de incumplimiento de las condiciones contractuales. Por ejemplo, si la Parte A (inversionista) se retrasa en el pago del préstamo, la multa es de tan solo el 0,01% de interés diario; pero la Parte B (cliente) incumple el cronograma de desembolso del préstamo según lo establecido, la multa es del 0,05% de interés diario. Si la Parte A rescinde unilateralmente el contrato, solo deberá pagar una multa de 184 millones de VND; sin embargo, la Parte B no puede rescindir unilateralmente el contrato de préstamo ni retirar el préstamo antes de la fecha de vencimiento por ningún motivo. Más irónicamente, si la Parte A rescinde unilateralmente el contrato porque la Parte B no desembolsa en el plazo previsto, la Parte B será multada con un monto igual al 50% del valor que la Parte B haya desembolsado.

Se puede observar que estos contratos de préstamo han sido cuidadosamente investigados y "organizados" para optimizar los beneficios del negocio, trasladando los riesgos completamente al cliente. El cliente, es decir, el prestamista, puede no leer el contrato con atención para detectar los acuerdos y términos engañosos; también puede ser consciente, pero aun así realizar la transacción intencionalmente porque su deseo es firmar un contrato para tener derecho a comprar bienes raíces, no para obtener intereses.

Desde otra perspectiva, durante el auge del mercado inmobiliario, había demasiados inversores secundarios participando en el mercado, muchos inversores en ese momento todavía estaban "haciendo cola" en largas filas; incluso usando muchas relaciones para "poner dinero" en proyectos con el deseo de "surfear" para obtener ganancias, disfrutar de la diferencia, por lo que no prestaron mucha atención a los desarrollos posteriores del proyecto.

... atascado cuando el negocio "da un vuelco"

Desembolsar todo el importe del préstamo al inversor de acuerdo al progreso del mismo, junto con el registro del deseo de comprar cada parcela de terreno; sin embargo, las laxas restricciones a la responsabilidad del inversor para este tipo de contratos hacen que sea fácil para estos "lavarse las manos" y abandonar los intereses de sus clientes.

En MB 584, el proyecto ha completado hasta la fecha toda la infraestructura técnica. La empresa ha cumplido con sus obligaciones presupuestarias estatales para este proyecto desde el 6 de agosto de 2020 (según el Documento n.° 3419/CCT-TTTBBTK, de 6 de agosto de 2020, del Departamento de Impuestos de la Ciudad de Thanh Hoa - Dong Son). El 13 de abril de 2021, el Departamento de Construcción también emitió el Aviso n.° 2314/SXD-QLN sobre el anuncio de futuras viviendas elegibles para la venta y el arrendamiento con opción a compra (fase 1). Sin embargo, el inversor aún no ha legalizado los acuerdos de "promesa de compra y venta", como el registro de los deseos del cliente, ni ha convertido los contratos de préstamo en contratos de compraventa de viviendas.

Muchos clientes de esta zona se encuentran actualmente en un dilema: si no construyen una casa, el terreno se venderá a otra persona; pero si construyen una casa pero solo poseen el contrato de préstamo, no pueden estar tranquilos. "Hemos solicitado repetidamente cambiar el contrato de préstamo a un contrato de compraventa, pero el inversor sigue evadiendo la solución", expresó con preocupación el Sr. LTC, un cliente que compró un terreno en MB 584.

Por otro lado, dado que el contrato de préstamo no muestra información específica sobre la vivienda, el progreso de la construcción, la entrega, etc., muchos clientes se muestran pasivos y se arrepienten al recibir un producto que no se ajusta a su función ni al plan financiero familiar. Y, para conservar el derecho a comprar el producto, los clientes deben asumir las consecuencias y aceptar las regulaciones que el nuevo inversor impone.

Sentado junto a una casa de cuatro pisos en construcción en MBQH 2125, el Sr. NH, en la ciudad de Thanh Hoa, suspiró: "Como el terreno era hermoso y fácil de transportar, mi esposa y yo investigamos y lo compramos, con la intención de ahorrar más dinero para construir una casa en unos años. Sin embargo, desde el año pasado, la empresa ha obligado a las familias a construir según el cronograma. Si no construyen, la empresa construirá la obra básica según el plano y los clientes pagarán a la empresa; de lo contrario, la empresa devolverá el préstamo según lo estipulado en el contrato".

Cabe mencionar que el terreno que compró el Sr. NH se ha vendido a muchas personas, por lo que el precio es superior al precio original del contrato firmado por la empresa. Si la casa no se construye, la empresa solo devolverá el dinero según el contrato de préstamo original con un interés del 0%, lo que representa una doble pérdida. Por lo tanto, aunque no tienen suficiente dinero para construir la casa según el cronograma de la empresa, la pareja aún tiene que buscar la manera de obtener un préstamo para construir la estructura según las regulaciones, y solo terminarla cuando tengan el dinero.

Sin embargo, al finalizar los procedimientos de construcción de la casa, la compañía exigió al Sr. NH que depositara 50 millones de VND para supervisar la construcción según el diseño aprobado, pagara 20 millones de VND para que la compañía diseñara la casa, y el Sr. H. también esperaba gastar más de 100 millones de VND para los procedimientos de finalización, decenas de millones de VND para hacer el libro rojo... Sin embargo, el diseño interior de la casa de la compañía no era adecuado para el uso familiar, el Sr. H. tuvo que gastar casi 20 millones de VND más para contratar a otro arquitecto para rediseñarlo a su medida. Los requisitos de condiciones, documentos y procedimientos relacionados con la finalización de la casa también eran bastante complicados, por lo que el Sr. H. tuvo que contratar a otra empresa para que lo hiciera.

Según nuestra investigación y la opinión de la gente, en algunos lugares, debido a la limitada capacidad financiera, los inversores han prolongado deliberadamente los plazos para completar los trámites legales y solicitar a la agencia estatal de gestión la emisión de certificados de propiedad de la vivienda y los bienes vinculados al terreno a los clientes como "promesa" al solicitar un préstamo. En algunos casos, tras recibir el "libro general", el inversor lo hipotecó en el banco y no pudo confirmar la fecha de cumplimiento de la responsabilidad con el cliente, a pesar de haber cobrado el 100 % del terreno, no el 95 %, como se estipula.

Normalmente, en MBQH 2125, fase 1, ubicado en el barrio de Dong Ve, ciudad de Thanh Hoa, las familias construyeron sus casas hace más de tres años, pero hasta la fecha, el inversor no ha completado los trámites para emitir los certificados de propiedad de la vivienda y los bienes vinculados al terreno. La Sra. TA, residente del barrio, comentó: «Las familias del vecindario han solicitado repetidamente al inversor que complete los trámites para emitir los certificados de propiedad de la vivienda y los bienes vinculados al terreno, pero durante muchos años han guardado silencio. La falta de documentación legal clara sobre el terreno familiar ha generado inseguridad en muchas familias y ha hecho que pierdan muchas oportunidades al intentar hipotecar el banco para invertir en producción y negocios».

En el caso del Sr. Le Van H., en la ciudad de Thanh Hoa, en 2020, mediante un contrato de aportación de capital, su familia adquirió 240 metros cuadrados de terreno en el Proyecto de Área Urbana Ecológica Nui Long, en la ciudad de Thanh Hoa. En 2022, el Sr. H. pagó el 100 % del terreno a la empresa, quien convirtió el contrato de aportación de capital en un contrato de compraventa de vivienda. Sin embargo, hasta la fecha, ni su familia ni las familias de los alrededores han completado los trámites legales para solicitar a la agencia estatal de gestión la emisión de un certificado de propiedad de la vivienda y del terreno. Si bien las familias que viven en este proyecto han presentado reiteradas peticiones a las autoridades, el asunto aún no se ha resuelto.

Debido a los acuerdos que ponen a los compradores en una posición vulnerable mediante contratos de préstamo con inversores de bajo capital, cientos de clientes se encuentran en un estado de inquietud, entre lágrimas y risas, por la falta de dinero para construir casas, por las promesas incumplidas y por el comportamiento de los inversores de incumplir el acuerdo. Por ello, muchas familias no tienen paz ni dinero porque invierten su dinero en terrenos y casas, e incluso tienen que pagar préstamos bancarios mensualmente.

Grupo de reporteros

Lección final: comprender la ley, limitar los riesgos.

Fuente: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm