Eliminación de barreras de capital para el sector inmobiliario

El 24 de agosto, el mercado de valores se recuperó con fuerza después de una semana de continuos descensos y dificultades. Esta tendencia positiva fue contribuida significativamente por las acciones de bienes raíces, cuando muchas de ellas tocaron el techo o cerca del precio del techo después de que el Banco Estatal de Vietnam (SBV) pospusiera temporalmente la implementación de algunas regulaciones que restringen los préstamos en la Circular 06, siguiendo la dirección del Primer Ministro .

Decisión oportuna

En concreto, después de que el primer ministro Pham Minh Chinh emitiera un documento urgente en la tarde del 23 de agosto, esa misma noche, el Banco Estatal de Vietnam emitió la Circular 10/2023/TT-NHNN suspendiendo la implementación de las Cláusulas 8, 9 y 10, Artículo 8 de la Circular 39/2016/TT-NHNN (complementada por la Cláusula 2, Artículo 1 de la Circular 06/2023/TT-NHNN). El objetivo es priorizar la promoción del crecimiento económico . La Circular 10 entra en vigor a partir del 1 de septiembre hasta la fecha de vigencia de los nuevos documentos legales que regulan estas cuestiones.

Disposiciones de suspensión temporal de la ejecución. Gráficos: ANH THANH

Tan pronto como recibió esta información, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, envió su agradecimiento al Gobierno y al Primer Ministro por su dirección decisiva y oportuna para que el Banco Estatal de Vietnam pudiera emitir pronto la Circular 10 para detener la implementación de las Cláusulas 8, 9 y 10 del Artículo 8 como se estipula en la Cláusula 2, Artículo 1 de la Circular 06. Esto ayudará a aumentar la capacidad de acceso al crédito para la comunidad empresarial, los inversores y las personas.

Al hablar con un periodista del periódico Nguoi Lao Dong, el Sr. Pham Dinh Huy, director de inversiones de Nam Long Investment Joint Stock Company, expresó su alegría porque la suspensión de algunas disposiciones de la Circular 06 es una buena decisión para las empresas inmobiliarias, ayudándolas a acceder mejor al capital de préstamo para desarrollar más fondos de tierras, reestructurar las deudas existentes... Además, esto también ayuda a las empresas a solicitar capital de inversión con mayor facilidad.

Un proyecto de apartamentos en construcción en la ciudad de Ho Chi Minh. Foto: TAN THANH

El Sr. Ngo Duc Son, Director General de DRH Holdings, dijo que si bien el mercado inmobiliario está difícil, el capital es una preocupación importante para muchas empresas. La suspensión de las restricciones crediticias ciertamente eliminará muchos obstáculos para las empresas inmobiliarias que necesitan préstamos. El Sr. Son espera que tras los esfuerzos del Gobierno, los ministerios y los sectores, el mercado inmobiliario se recupere.

Mientras tanto, el Sr. Dang Anh Tu, Director General de Saigon 5 Real Estate Joint Stock Company, dijo que la etapa de mayor demanda de capital es cuando el inversionista comienza a implementar el proyecto, porque en ese momento la empresa ya tiene el derecho de uso del terreno, puede pedir prestado capital del banco con base en este activo, pero el valor del préstamo no es alto, mientras que la empresa quiere pedir prestado con base en el valor del proyecto que tiene todo tipo de licencias, por lo que excluyendo la historia de la empresa siendo el "patio trasero" del banco, si el inversionista es bueno, los documentos legales hasta la licencia también se pueden desembolsar, pero hasta el punto de tener que "cumplir con las condiciones para abrir a la venta" como en la Circular 06, es muy difícil para la empresa. Sin mencionar que, si el proyecto es elegible para la venta, la empresa solo necesita vender productos y recaudar dinero para continuar implementando el proyecto, sin necesidad de pedir prestado al banco.

El Sr. Huynh Minh Tuan, director de corretaje de Mirae Asset Securities Company, comentó que posponer la implementación de las disposiciones anteriores ayudará a las empresas, especialmente a las empresas inmobiliarias, a acceder al capital de los bancos con mayor facilidad en condiciones económicas difíciles. Esto también contribuye a mejorar el crecimiento crediticio de la economía cuando la demanda de préstamos para aportar capital, comprar acciones y cooperar en negocios es muy alta. Sin embargo, el sector bancario también necesita controlar eficazmente los riesgos, afirmó el Sr. Tuan.

Los analistas de Maybank Investment Bank Securities Company (MSVN) también dijeron que el aplazamiento de las disposiciones anteriores es una noticia positiva para la industria inmobiliaria, ayudando a que la industria se vuelva más activa a través de un acceso más fácil a préstamos de instituciones de crédito, en el contexto de que las empresas inmobiliarias se encuentran hambrientas de capital como en la actualidad.

Las restricciones crediticias de la Circular 06 serán más claras para las empresas inmobiliarias una vez que el mercado cuente con nuevos marcos legales, como la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios (cuya aprobación se prevé en la sesión de la Asamblea Nacional en octubre de 2023). En ese momento, las regulaciones y definiciones serán más claras y las empresas inmobiliarias podrán acceder fácilmente al capital bancario sin ser consideradas como buenas o malas, afirmaron los expertos de MSVN.

Reducir el riesgo con condiciones

En declaraciones a un periodista del periódico Nguoi Lao Dong, el director general de un banco comercial con sede en Ciudad Ho Chi Minh también evaluó que la decisión del Banco Estatal de dejar de implementar algunas disposiciones que prohíben los préstamos en la Circular 06 es adecuada a la realidad. Porque, actualmente, hay muchos clientes que necesitan pedir dinero prestado a los bancos para aportar capital para constituir una empresa, implementar un proyecto, cooperar en un negocio, pagar depósitos para realizar futuras transacciones que al momento de la firma del contrato no cumplen las condiciones para su ejecución según la normativa legal... Esta necesidad se da en muchos campos, el más notable de los cuales es el inmobiliario.

Por ejemplo, una empresa puede pedir prestado dinero a un banco y luego aportar capital a otra empresa para construir un proyecto de apartamentos. En ese momento, además de que el proyecto tenga plena base legal, el banco considerará la viabilidad, la capacidad de pago de la deuda del prestatario y muchos otros factores antes de atreverse a desembolsar. Cuando las empresas inmobiliarias tienen capital para implementar proyectos, crearán empleos, promoverán el desarrollo de otras industrias y contribuirán al crecimiento económico.

Sin embargo, los líderes de varios otros bancos comerciales dijeron que durante mucho tiempo, muchas empresas con relaciones estrechas con los propietarios de los bancos han establecido docenas de empresas "satélites" para tomar prestado capital de los bancos y luego transferir el monto del préstamo a la misma empresa para invertir en proyectos. Esto hace imposible para los bancos probar la relación entre empresas para limitar las tasas de préstamo de acuerdo a las regulaciones. Y, de hecho, ha habido casos en que los clientes no han podido pagar sus deudas, lo que ha provocado que los bancos enfrenten dificultades de liquidez.

Para resolver esta situación, según el profesor Tran Ngoc Tho (Universidad de Economía de la Ciudad Ho Chi Minh), la agencia de gestión bancaria no necesariamente restringe los préstamos como se estipula en la Circular 06, y luego tiene que cancelarlos porque no es adecuado.

En cambio, los reguladores bancarios pueden aprender de la Reserva Federal de Estados Unidos (FED) y aumentar la tasa de préstamos inmobiliarios, de manera similar a como la FED no prohibió a los bancos negociar valores de alto riesgo pero tuvo que soportar una tasa de riesgo de hasta 1,250%. Por lo tanto, ningún propietario de banco se atreve a prestar grandes cantidades porque entonces el capital social (incluido el capital del propietario del banco) debe representar una parte muy grande del monto total del préstamo.

Por otro lado, al prestar demasiados bienes inmuebles y encontrarse con dificultades de liquidez, el banco hipoteca esa propiedad para obtener capital del Banco Estatal. El primer paso es determinar que la propiedad tenga un valor cero y luego, gradualmente, volver a determinar el valor de la propiedad hipotecada. Por lo tanto, los dueños de los bancos temerán y no se atreverán a buscar maneras de prestar dinero a negocios inmobiliarios conocidos, analizó el profesor Tran Ngoc Tho.

Coincidiendo con esta opinión, el abogado Truong Thanh Duc, director del bufete ANVI Law Firm, también dijo que si hay casos que son riesgosos y contrarios a la naturaleza de las actividades crediticias pero que aún no están prohibidos por la Ley de Instituciones de Crédito, es mejor que el Banco Estatal establezca condiciones técnicas para limitarlos en lugar de prohibirlos. Por ejemplo, cuando el coeficiente de riesgo aumenta, los bancos considerarán reducir los préstamos a ese sector. Cuando las condiciones técnicas son realmente altas, es como no prohibir los préstamos, sino prohibirlos.

El abogado Truong Thanh Duc también dijo que durante muchos años, los 6 casos que no se pueden prestar en la Circular 39/2016/TT-NHNN incluyen casos que aún no están regulados en la Ley de Instituciones de Crédito y otras leyes, o solo están regulados en decretos (por ejemplo, el Decreto 24/2012/ND-CP).

Recientemente, la Circular 06 ha estipulado cuatro casos más en los que no se permiten préstamos, tres de los cuales son completamente nuevos. Estos casos deben añadirse a lo dispuesto en los artículos 126 y 127 sobre los casos de no concesión y concesión restringida de crédito de la Ley de Entidades de Crédito de 2010.

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/go-rao-can-von-cho-bat-dong-san-20230824223743396.htm