Hanoi está casi "extinto": apartamentos con precios inferiores a 60 millones de VND/m²

VTV.vn - El 95% de la oferta actual de apartamentos en Hanoi tiene un precio superior a 60 millones de VND/m2, el segmento por debajo de los 60 millones representa menos del 5% del mercado.

Foto: Ngoc Hien

En el anuncio de los Aspectos Destacados del Mercado Inmobiliario para el tercer trimestre de 2025, la Sra. Nguyen Hoai An, Directora Sénior de CBRE Vietnam, comentó: "El mercado de apartamentos de Hanoi está entrando en un período de fuerte crecimiento tanto en escala como en precio, lo que refleja un claro cambio en la estructura del producto y el comportamiento de compra de viviendas".

Según CBRE, en el tercer trimestre de 2025, la oferta total de apartamentos de nueva construcción en Hanói superó las 10.300 unidades, lo que marca el segundo trimestre en los últimos cinco años con una oferta superior a las 10.000 unidades. En los primeros nueve meses del año, la oferta total alcanzó casi las 21.100 unidades, un aumento del 10 % con respecto al mismo período de 2024. Cabe destacar que se registraron hasta 2.000 apartamentos con un precio de venta superior a 120 millones de VND/m² (sin IVA, cuota de mantenimiento ni descuento), una cifra récord desde que CBRE comenzó a monitorizar el mercado.

El precio de venta de un apartamento nuevo supera los 90 millones de VND/m2

El informe muestra que el precio promedio de venta de apartamentos nuevos en Hanói superó los 90 millones de VND/m², cifra superior al precio promedio en Ciudad Ho Chi Minh durante el mismo período. Este es el precio más alto registrado en el mercado de apartamentos de la capital. En comparación con el segundo trimestre, es aproximadamente un 14 % superior al del trimestre anterior, y en comparación con el mismo período del año pasado, el aumento alcanza el 40 %.

El representante de CBRE dijo que el aumento en los precios de venta refleja claramente el cambio en la estructura del mercado, cuando la mayor parte de la nueva oferta se concentra en zonas con ubicaciones favorables, buena infraestructura y desarrolladas por inversionistas con fuerte potencial.

No solo zonas centrales como Tay Ho, Cau Giay y Long Bien, sino también zonas suburbanas como Dan Phuong (Hanói) y Van Giang ( Hung Yen ) registraron precios promedio de entre 70 y 110 millones de VND/m²; las zonas alejadas del centro también se han acercado al umbral de los 70 a 80 millones de VND/m². La brecha de precios entre las zonas centrales y suburbanas se está reduciendo cada vez más, lo que demuestra que el nivel general de precios del mercado ha entrado en una nueva fase.

Sin embargo, a pesar del fuerte aumento de precios, la actividad comercial y de compraventa se mantiene activa. En concreto, el volumen total de transacciones superó los 11.100 apartamentos en el tercer trimestre, el más alto desde 2018. La tasa de absorción promedio se situó entre el 70 % y el 80 %, lo que demuestra que la demanda de inversión y la acumulación de activos se mantienen estables, sin indicios de desaceleración.

Según CBRE, muchos inversores han aprovechado el buen momento del mercado para lanzar agresivamente sus carteras de productos existentes, especialmente en proyectos cerca del centro y a lo largo de nuevas vías de tráfico. Esto ha provocado que los precios sigan subiendo, sobre todo en zonas que antes se consideraban asequibles.

Riesgos potenciales de sostenibilidad

En el mercado secundario, el precio promedio de transferencia alcanzó aproximadamente 58 millones de VND/m², un 19 % más que en el mismo período del año anterior. Si bien este aumento es menor que el del "año caliente" de 2024, los precios de la vivienda han tendido a subir en los dos últimos trimestres, lo que demuestra que la demanda se mantiene estable, especialmente entre los compradores con fines de inversión a largo plazo.

Los expertos afirman que esta tendencia al alza de precios se debe a tres razones principales. En primer lugar, la escasez de nueva oferta en los segmentos de gama media y baja ha obligado a un gran número de compradores a recurrir al mercado secundario, donde ya existen apartamentos entregados, buenas ubicaciones y una situación jurídica clara. En segundo lugar, la mentalidad de "esperar" de los inversores tras el período de escalada de precios ha provocado una disminución del volumen real de transacciones, pero un aumento del precio de cotización. Y en tercer lugar, la demanda de inversión a largo plazo se mantiene estable gracias a los bajos tipos de interés, lo que lleva a muchos inversores a elegir el sector inmobiliario como refugio seguro.

Sra. Nguyen Hoai An, directora sénior de la sucursal de CBRE en Hanoi. Foto de : Ngoc Hien

Sin embargo, si los precios secundarios siguen subiendo a un ritmo elevado mientras la demanda real se reduce, el mercado podría correr el riesgo de un desequilibrio. Es importante diversificar la oferta y ampliar el segmento de precios razonables para mantener la sostenibilidad.

CBRE prevé que, para el cuarto trimestre de 2025, Hanói contará con unos 11.000 apartamentos nuevos, lo que elevará la oferta anual total a más de 32.000 unidades. Esta oferta se concentrará en zonas suburbanas, con precios de entre 50 y 60 millones de VND/m², lo que contribuirá a enfriar el mercado el próximo año.

La brecha de vivienda asequible está creciendo

"Si 2023-2024 fue un período de escasez de oferta y avidez de productos, 2025 será testigo de un cambio de tendencia: la oferta será abundante, pero el precio será demasiado alto en comparación con la asequibilidad promedio. Este es el 'ciclo de reestructuración' del mercado, donde los segmentos de alta gama y lujo dominan por completo, mientras que los segmentos de gama media y asequible prácticamente desaparecen", comentó la Sra. Hoai An.

En concreto, el 95 % de la oferta actual supera los 60 millones de VND/m², y el segmento inferior a 60 millones solo representa menos del 5 % del mercado. Por consiguiente, esta brecha ejerce una gran presión sobre la demanda real de vivienda, especialmente entre los jóvenes y los hogares de ingresos medios.

En general, el mercado inmobiliario de Hanói se mantiene saludable gracias a las bajas tasas de interés, el aumento del crédito y una macroeconomía estable. Sin embargo, el rápido aumento de precios y el desequilibrio entre segmentos plantean importantes desafíos tanto para las agencias de gestión como para las empresas.

De cara al período 2026-2027, si se regulan adecuadamente las políticas crediticias, de planificación y fiscales, Hanoi puede entrar en un ciclo de desarrollo saludable donde la calidad del producto y la sostenibilidad sean prioridades absolutas.

Fuente: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm