La Circular 06 modifica y complementa varios artículos de la Circular 39/2026 del Banco Estatal de Vietnam (SBV), que regula las actividades de préstamo de las entidades de crédito y las sucursales de bancos extranjeros a sus clientes. La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) envió recientemente un comunicado solicitando al SBV que considere urgentemente la modificación y complementación de varias disposiciones de la Circular 06/2023 para mejorar el acceso al crédito para las empresas.
Circular 06 sobre normativa para préstamos a clientes vigente a partir del 1 de septiembre
En concreto, HoREA propuso eliminar el "Artículo 8, Cláusula 8" que estipula que las entidades de crédito no están autorizadas a prestar "Para pagar aportaciones de capital, comprar o recibir transferencias de aportaciones de capital de sociedades de responsabilidad limitada o sociedades colectivas; aportar capital, comprar o recibir transferencias de acciones de sociedades anónimas que no estén listadas en el mercado de valores o no se hayan registrado para su negociación en el sistema de negociación Upcom".
A nivel nacional, existen aproximadamente 67 empresas inmobiliarias (ER) que cotizan en bolsa, lo que representa tan solo el 0,16%, y aproximadamente 9 empresas inmobiliarias que cotizan en el sistema de negociación UpCOM, lo que representa tan solo el 0,02% del total de más de 40.000 empresas inmobiliarias a nivel nacional. Esto significa que la mayoría de las empresas inmobiliarias necesitan recibir capital de inversión de inversores institucionales e individuales, incluyendo el capital que los inversores solicitan prestado a entidades de crédito. Sin embargo, el Artículo 8, Cláusula 8, estipula que las entidades de crédito no pueden otorgar préstamos a estos inversores. Esto no garantiza la igualdad entre la mayoría de las empresas; estas, coticen o no, deben recibir el mismo trato.
De igual manera, HoREA propuso modificar el reglamento de la Cláusula 9, Artículo 8, que estipula que las entidades crediticias pueden otorgar préstamos para cubrir necesidades de capital "para financiar aportaciones de capital en virtud de contratos de aportación de capital, contratos de cooperación en materia de inversión o contratos de cooperación empresarial para la ejecución de proyectos de inversión aprobados por escrito por los organismos estatales competentes", en lugar de "proyectos de inversión que no cumplen las condiciones para su puesta en marcha". Al expedir el permiso de construcción, el inversor ha invertido una gran cantidad de dinero, principalmente el coste de la cesión de los derechos de uso del suelo para crear el fondo de tierras del proyecto. Al ejecutar el proyecto, el inversor necesita capital. Una vez finalizado y puesto en marcha, el inversor no necesita solicitar préstamos ni obtener capital de inversores, ya que ha obtenido capital de sus clientes.
La Cláusula 9, Artículo 8, ha bloqueado los préstamos crediticios para inversionistas que deseen obtener préstamos para invertir en proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas justo cuando necesitan mayor capital adicional para la construcción del proyecto. Esta regulación no solo afecta a las actividades inmobiliarias en los sectores de inversión y negocios condicionales, sino que también tiene un impacto negativo en la inversión y el desarrollo en general. Dado que la Cláusula 9, Artículo 8 se aplica a todos los proyectos de inversión, algunos otros proyectos de inversión, aunque cuenten con documentos de organismos estatales competentes que permitan su implementación, pero no cumplan las condiciones para su puesta en marcha, también estarán sujetos a la prohibición de préstamos de las entidades crediticias. Por ejemplo, en los casos en que los inversionistas deseen obtener préstamos para invertir en proyectos de inversión bajo el método de asociación público-privada (APP) para la realización de obras de infraestructura, puentes, carreteras, puertos, aeropuertos, centrales eléctricas, hospitales, escuelas, agricultura, silvicultura, pesca, etc.
Además, HoREA propuso modificar la "Cláusula 10, Artículo 8" para estipular que "los costes de implementación de este proyecto empresarial deben incurrirse en un plazo de 24 (o 36) meses desde que la entidad crediticia decida conceder el préstamo", en lugar de los 12 meses previstos en la Circular 06. Esta modificación busca adaptarse a la situación actual del mercado inmobiliario, ya que los "problemas legales" representan el 70% de las dificultades, por lo que el proyecto se detuvo a la espera de la decisión de la autoridad competente, no por culpa de la empresa.
Los precios de la vivienda en Hanoi y Ho Chi Minh son 32 veces más altos que los ingresos de la gente.
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