La propuesta de no "legislar" debe estar estrictamente controlada.

En declaraciones a VTC News , el Sr. Nguyen Van Dinh, experto legal en el campo de la inversión y los negocios inmobiliarios, afirmó que los miniapartamentos están muy de moda en las grandes ciudades debido a su tamaño moderado, precios asequibles para familias jóvenes y trabajadores, y ubicaciones convenientes para vivir, trabajar, estudiar... Pero eso también supone un gran "problema".

El incendio en el mini edificio de apartamentos en Khuong Ha (distrito de Thanh Xuan, Hanoi ) que ocurrió la noche del 12 de septiembre fue terrible porque en un pequeño callejón por donde no pueden entrar los coches, se construyó un mini edificio de apartamentos de hasta 10 pisos de altura, con una superficie de solo 200 m2 por piso, una superficie total construida de 2.000 m2, con hasta 45 viviendas y alrededor de 150 personas viviendo allí.

“ La vida de las personas es muy frágil cuando, por no ser proyectos de inversión, los miniapartamentos no son aprobados, aceptados ni inspeccionados regularmente en materia de seguridad y prevención de incendios ”, enfatizó el Sr. Dinh.

Sin embargo, el proyecto de Ley de Vivienda (modificado) propone "legalizar" este tipo de vivienda bajo la denominación de "viviendas multifamiliares de varios pisos para hogares y particulares", es decir, si un hogar o un particular tiene un terreno de varios cientos de metros cuadrados, puede construir miniapartamentos para la venta sin necesidad de constituir una empresa, sin necesidad de establecer un proyecto de inversión para llevar a cabo los trámites de inversión previstos en la Ley de Inversiones, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios.

Además de las comodidades que ofrecen, los miniapartamentos también plantean muchos peligros impredecibles. (Ilustración: Cong Hieu).

Esto significa que no son necesarios los siguientes procedimientos: aprobación de la política de inversión, asignación/arrendamiento de tierras, valoración de tierras e implementación de obligaciones financieras sobre las mismas, evaluación de informes de estudios de viabilidad/diseños básicos, aprobación de medidas de prevención y extinción de incendios, expedición de permisos de construcción, aceptación de medidas de prevención y extinción de incendios, aceptación de obras aptas para su explotación y operación...

El Sr. Dinh hizo hincapié en que el peligro radica en que el artículo 57 del último borrador de la Ley de Vivienda (presentado a la Conferencia de Delegados Especializados a finales de agosto de 2023) permite a los propietarios emitir certificados de propiedad individuales para cada vivienda. De aprobarse, las miniviviendas se legalizarían y serían equivalentes a las viviendas convencionales. Esto ya se contempla en la Ley de Vivienda vigente (artículo 46) y en el Decreto 71/2010.

En consecuencia, una familia joven con 700-800 millones de VND también puede comprar un miniapartamento de 30 metros cuadrados y obtener un "libro rosa" igual que si comprara un apartamento en el proyecto.

Si se aprueba esta política, sin duda hará que los miniapartamentos sean aún más atractivos; la gente se apresurará a comprarlos, creando una ola de búsqueda de terrenos adyacentes para combinarlos y construir miniapartamentos para la venta en todas partes, en lugar de fomentar el desarrollo de viviendas según proyectos que garanticen una conexión de infraestructura sincronizada.

El Sr. Dinh advirtió que, si se "legalizan" los miniapartamentos, no solo se acumularán los problemas de seguridad y prevención de incendios, sino también la solución a la infraestructura técnica y social (escuelas, atención médica , administración, servicios...) para los hogares que compren miniapartamentos .

Por lo tanto, el Sr. Dinh propuso: No legislar sobre los miniapartamentos; al contrario, deberían implementarse medidas para controlarlos estrictamente. En particular, no reconocer la compraventa de miniapartamentos y, bajo ningún concepto, emitir un registro catastral individual para cada uno, con el fin de evitar la proliferación de este tipo de viviendas, el riesgo de inseguridad y la sobrecarga del sistema de infraestructura urbana.

“ Si algún hogar o individuo tiene derecho a usar un terreno residencial y desea construir un edificio de apartamentos, debe establecer una empresa/cooperativa y preparar un proyecto de inversión para llevar a cabo los procedimientos de inversión de acuerdo con la Ley de Inversiones, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios ”, comentó el Sr. Dinh.

Se acaba de declarar un grave incendio en un pequeño edificio de apartamentos en Khuong Ha.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), también dijo que es necesario enmendar la Ley de Vivienda de 2014 en la dirección de eliminar las lagunas legales para legalizar los miniapartamentos.

Específicamente, según el Sr. Chau, las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 46 de la Ley de Vivienda de 2014 establecen claramente: Los hogares y las personas en áreas urbanas deben construir y renovar viviendas de acuerdo con las disposiciones de la ley de construcción y asumir la responsabilidad por la calidad de las viviendas.

En caso de que se autorice la construcción de una casa de dos o más plantas, en la que cada planta esté diseñada y construida con dos o más apartamentos de estilo cerrado, con una superficie mínima de construcción para cada apartamento según las normas y reglamentos de construcción, y con una parte de la superficie bajo propiedad privada y una parte de la superficie bajo propiedad común del edificio de apartamentos según lo dispuesto en esta ley, el Estado reconocerá la propiedad de cada apartamento en esa casa.

Según el Sr. Chau, esta normativa ha propiciado la construcción descontrolada y desorganizada de miniapartamentos en las grandes ciudades, lo que altera la planificación urbanística. Además, provoca una pérdida estética, no garantiza la seguridad contra incendios y genera carencia de servicios básicos para los residentes. Por lo tanto, la Asociación propone modificar el apartado 2 del artículo 46 de la Ley de Vivienda de 2014 para suprimir por completo la expedición de certificados de ocupación para miniapartamentos, permitiendo únicamente el alquiler de viviendas.

De hecho, en los últimos tiempos, muchos inversores han solicitado permisos para construir viviendas convencionales y luego han eludido la ley, modificando el diseño original para construir miniapartamentos con fines comerciales. La construcción descontrolada de miniapartamentos en las grandes ciudades altera la planificación urbanística, provoca una pérdida estética e incluso supone riesgos para los compradores.

Esto también lo ha señalado el Ministerio de Construcción : En algunas localidades, se ha dado la situación de que, aprovechándose de la gestión laxa de las autoridades, hogares y particulares han construido arbitrariamente casas individuales de varias plantas y apartamentos sin cumplir con las disposiciones de la ley, tales como: construcción sin permiso, construcción ilegal, construcción contraria a la planificación, invasión de espacio, división de apartamentos, adición arbitraria de plantas... y luego comprar, vender y transferir libremente.

El Ministerio de Construcción también advirtió: Si no se refuerza la gestión, esto acarreará numerosas consecuencias, como el incumplimiento de las normas de prevención y extinción de incendios, un alto riesgo potencial de incendios y explosiones en la comunidad residencial, la sobrecarga de los sistemas de infraestructura técnica y social, y la imposibilidad de expedir certificados de propiedad a los compradores de apartamentos debido a infracciones de las normas de diseño y densidad de construcción, lo que dará lugar a disputas y litigios entre compradores y vendedores.

Chau Anh

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