La oferta del sur se expande, el mercado sigue esperando
Según un informe de JLL Vietnam, el mercado de almacenes prefabricados (KEW) en el sur del país registró durante el primer trimestre de 2025 señales de estabilidad, pero también mostró una clara cautela. Si bien la oferta continuó creciendo gracias a proyectos modernos, el número de nuevas transacciones se mantuvo bajo, lo que refleja la reticencia de los inquilinos en el contexto de la incertidumbre económica internacional.
Un punto destacado del trimestre fue la puesta en marcha de un proyecto de almacén de dos plantas por parte de BW Industrial Development (BWID) en el Parque Industrial Dong An 1, Binh Duong . El proyecto abarca una superficie de casi 19.000 m², está equipado con un montacargas y cumple con altos estándares técnicos, lo que contribuyó a aumentar el suministro total de NKXS modernos en la región sur a 2 millones de m².
De ellos, Binh Duong ostenta la mayor ventaja, con más de 680.000 m², lo que equivale al 33,4 % de la cuota de mercado, superando ampliamente a Dong Nai (26,0 %) y Long An (24,6 %). Ciudad Ho Chi Minh ocupa el cuarto lugar, mientras que Ba Ria - Vung Tau se encuentra apenas en la fase inicial de desarrollo de este segmento.
Sin embargo, la demanda de alquiler de NKXS en el sur fue relativamente baja. La absorción neta en el trimestre fue de tan solo 88.000 m², una cifra modesta en comparación con la oferta. La principal razón fue la actitud expectante de las empresas ante las negociaciones comerciales bilaterales entre Vietnam y EE. UU., especialmente después de que Estados Unidos anunciara la imposición de aranceles recíprocos al final del trimestre. Esto provocó que muchos posibles inquilinos retrasaran sus decisiones sobre nuevos arrendamientos o ampliaciones.
El alquiler promedio en la zona sur se sitúa actualmente en USD 4,88/m²/mes, con un aumento de tan solo el 0,5 % intertrimestral y del 1,5 % interanual. Cabe destacar que muchos promotores han sido más flexibles en sus políticas de precios e incentivos, como la ampliación del periodo de alquiler gratuito o la oferta de descuentos directos para aumentar la ocupación.
Según la Sra. Trang Le, Directora General de JLL Vietnam, a mediano plazo, las perspectivas para el mercado del sur se mantienen positivas gracias a la entrada de inversores internacionales. Mitsubishi Estate Asia (MEA) y Sembcorp han anunciado planes para desarrollar proyectos de almacenamiento y centros logísticos durante los próximos cinco años. Esto constituirá un importante motor para promover la innovación y la competencia, a la vez que ayudará al mercado a mantener su papel como centro logístico en el sur.
Sin embargo, también existen desafíos, como la presión competitiva local, el aumento de los costos de inversión y la preocupación de los inquilinos internacionales. Por lo tanto, los inversores necesitan mejorar la calidad del servicio y adoptar estrategias flexibles para mantener un rendimiento estable en un contexto volátil.
La oferta en el norte se dispara y desafía la tasa de vacantes
Mientras que el Sur mantiene una actitud expectante, el Norte muestra señales de una expansión acelerada, tanto en la escala como en los estándares de los proyectos. En concreto, el mercado NKXS del Norte continúa su fuerte tendencia de expansión en el primer trimestre de 2025 con el lanzamiento de numerosos proyectos de alta calidad, a la vez que registra una ligera mejora en la absorción neta. Sin embargo, el rápido aumento de la nueva oferta también conlleva una clara presión competitiva y posibles riesgos en las tasas de desocupación a corto plazo.
La oferta total de almacenes modernos importados en el Norte ha superado los 1,3 millones de m² tras la incorporación de más de 67.000 m² de nueva superficie procedente de proyectos en Hung Yen y Bac Ninh. Cabe destacar que el proyecto DPL Vietnam Minh Quang, desarrollado por la empresa conjunta WHA Group - Daiwa House, con una superficie de 42.000 m², no solo amplía el mercado, sino que también eleva los estándares de calidad con un sistema de almacenamiento moderno y servicios logísticos integrados, que satisfacen los requisitos cada vez más exigentes de las empresas de logística y fabricación.
Este fuerte aumento de la oferta también facilitó en parte el impulso de las transacciones en el mercado. En consecuencia, la absorción neta en el trimestre alcanzó los 51.500 m², un ligero aumento con respecto al trimestre anterior, gracias principalmente a las nuevas transacciones en Bac Ninh y Hai Phong. Los principales arrendatarios siguen siendo empresas manufactureras y logísticas que están reestructurando sus cadenas de suministro y buscando ubicaciones estratégicas cerca de puertos y rutas principales. Sin embargo, la tasa de ocupación disminuyó ligeramente un 0,6 % debido a la falta de una absorción oportuna de la nueva oferta.
Además, el alquiler promedio en el norte se sitúa ahora en 4,66 USD/m²/mes, un 0,7 % más intertrimestral y un 2,6 % más interanual. Este aumento se debe principalmente a nuevos proyectos de mayor calidad. Mientras tanto, los precios en zonas tradicionales como Hung Yen y Hai Duong se mantienen estables.
En lo que resta de 2025, se prevé que el Norte siga experimentando un auge de oferta, con la puesta en marcha de casi 1,2 millones de metros cuadrados de nuevo espacio, lo que elevará la oferta total a casi 2,5 millones de metros cuadrados, prácticamente duplicando el nivel actual. El inversor internacional Mitsubishi Estate Asia (MEA) marcará su presencia en la región con el proyecto Logicross Hai Phong en el cuarto trimestre de 2025, con la promesa de elevar los estándares de las operaciones y la gestión logística en la región.
Sin embargo, el rápido aumento de la oferta está provocando que el mercado entre en un período de mayor competencia. Si bien algunos proyectos aún alcanzan altas tasas de ocupación gracias a sus ventajas de ubicación, las zonas alejadas del centro corren el riesgo de enfrentar un aumento en las tasas de desocupación. Además, la política fiscal recíproca de Estados Unidos también afecta los planes de expansión de muchos inquilinos de IED, lo que ralentiza las decisiones de inversión.
Para mantener el atractivo, los inversores deben centrarse más en el desarrollo de productos especializados, servicios logísticos complementarios, así como ser flexibles en las estrategias de precios de alquiler para crear ventajas competitivas en un mercado que se está diversificando rápidamente en cuanto a calidad y ubicación.
Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nguon-cung-thi-truong-nha-kho-xay-san-quy-1-2025-tang-suc-cau-than-trong/20250602082654042
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