El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente (MARD) está recopilando ampliamente opiniones de organizaciones e individuos para completar el proyecto de Ley de Enmiendas y Suplementos a una Serie de Artículos de la Ley de Tierras de 2024, antes de presentarlo a la Asamblea Nacional para su consideración en la décima sesión del decimoquinto mandato.
Eliminar muchos cuellos de botella
Según el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, tras más de un año de implementación, la Ley de Tierras de 2024 ha revelado una serie de problemas. Las limitaciones de la normativa vigente no solo dificultan la inversión y el desarrollo de proyectos por parte de las empresas, sino que también afectan directamente los derechos de las personas, especialmente en trámites como la concesión de certificados, el cambio de uso del suelo, la división de parcelas o la recepción de indemnizaciones por la recuperación de tierras.
Los expertos afirman que la determinación directa por parte del Estado de los precios de la tierra ayudará a evitar precios virtuales.
Uno de los principales obstáculos señalados es la insuficiencia de la planificación y los planes de uso del suelo, que no se adaptan al actual modelo de gobierno local de dos niveles. La planificación anual del uso del suelo a nivel de distrito ya no es práctica, requiere mucho tiempo, genera trámites adicionales y ralentiza el proceso de explotación de tierras. Muchos hogares tienen que esperar a que se actualice el plan de uso del suelo, lo que les impide aprovechar oportunidades de producción y negocio, lo que genera pérdidas significativas.
En cuanto al mecanismo de asignación y arrendamiento de terrenos, actualmente los proyectos se ejecutan principalmente mediante subastas o licitaciones. Sin embargo, estos procesos resultan complejos y se solapan debido a la dependencia de muchas otras leyes, lo que prolonga el proceso de preparación del proyecto.
Cabe destacar que el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente propuso aclarar el papel del Estado en la determinación de los precios de las tierras, como representante del propietario. En consecuencia, en el mercado primario, que incluye la asignación de tierras, el arrendamiento y el cambio de uso, los precios de las tierras deben ser determinados por el Estado, sin depender de organismos consultores. Mientras tanto, en el mercado secundario, es decir, las actividades de compra, venta, transferencia e hipoteca de derechos de uso de tierras, los precios de las tierras serán acordados por las propias partes, y el Estado desempeñará un papel regulador indirecto a través de la planificación, la infraestructura y los instrumentos financieros.
Sin embargo, en la práctica, la valoración primaria de tierras aún depende en gran medida de los resultados de las consultorías y de los precios secundarios, mientras que el método específico para determinar el precio aún presenta numerosas deficiencias, carece de transparencia y no refleja con precisión la evolución del mercado. Esto debilita la función reguladora del Estado, afecta el avance de la ejecución de los proyectos y genera mucha frustración cuando las personas recuperan sus tierras, pero el nivel de compensación no se acerca al valor real.
Otro problema detectado por el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente es la inexactitud en la aplicación de los métodos de valoración, especialmente el método de excedentes, que depende de los datos de mercado, los tipos de inversión y los precios de alquiler de las tierras. Por otro lado, el mercado de derechos de uso de la tierra fluctúa considerablemente, y los datos se basan principalmente en precios antiguos, que no reflejan el valor real ni el potencial futuro. Esto provoca que las personas, especialmente en las zonas rurales, sufran a menudo pérdidas porque el valor real de la tierra no se refleja con precisión en las transacciones.
El Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía Ambiental de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la enmienda a la Ley de Tierras es necesaria y coherente con el desarrollo de una economía de mercado de orientación socialista. Según él, muchas disposiciones de la ley actual no se ajustan a las necesidades reales de la vida y las empresas. En particular, la recaudación de tasas por uso de suelo al convertir terrenos en viviendas está aumentando rápidamente; en algunos lugares como Ciudad Ho Chi Minh, el aumento se ha multiplicado por 38. Esto impide que muchas personas ejerzan sus derechos legales de uso.
Según él, la decisión del Estado sobre los precios primarios de las tierras es un paso en la dirección correcta, con el objetivo de controlar la inestabilidad del mercado, especialmente en el contexto actual, cuando la especulación con los precios de las tierras, las subastas y las cancelaciones de depósitos están impulsando el nivel de precios de forma anormal. Sin embargo, el Dr. Thuan señaló la necesidad de separar claramente los precios primarios de los secundarios en el sistema de valoración de tierras. «La aplicación del coeficiente K en los documentos de orientación ayudará a determinar los precios secundarios de los primarios y, al mismo tiempo, se convertirá en una herramienta eficaz para que el Estado regule y estabilice el mercado», afirmó.
Este experto también enfatizó que la ley debe estipular claramente en qué casos se aplican los precios primarios y en cuáles los secundarios. Los decretos y circulares que la acompañan contribuirán a especificar y proporcionar una guía detallada para garantizar su viabilidad en la práctica.
Se necesitan herramientas adecuadas para regular y garantizar la transparencia
Si bien la propuesta de otorgar al Estado la facultad de decidir sobre los precios primarios de la tierra se considera necesaria para garantizar su función de representación de la propiedad de todo el pueblo, muchas opiniones aún expresan preocupación por el riesgo de que, si no se tienen en cuenta los factores de mercado en la fijación de precios, se repita la situación de "dos precios" en el mercado de tierras. Esto no solo afecta la transparencia del mercado, sino que también puede generar pérdidas presupuestarias, generando desigualdad entre las partes involucradas en la transacción.
La situación de "dos precios" era común en el pasado, cuando un mismo terreno tenía dos precios diferentes: el precio estipulado en el contrato y los documentos para calcular las obligaciones financieras solía ser mucho menor que el precio real de la transacción en el mercado. La razón principal era que la lista de precios de los terrenos publicada por el Estado no reflejaba con prontitud las fluctuaciones del mercado, lo que generaba una gran diferencia entre el precio oficial y el precio real.
El Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA, comentó que si el Estado tiene la autoridad exclusiva para decidir los precios de los terrenos sin la retroalimentación del mercado, se propiciará fácilmente una fijación de precios no objetiva, lo que provocará la recurrencia del "mecanismo de dos precios". Según él, la fijación de precios debe basarse en principios de mercado para garantizar la equidad entre todas las partes, incluyendo el Estado, las empresas y los inversores. El Sr. Thang afirmó que si el Estado asigna terrenos, fija precios y recauda fondos, es como "jugar al fútbol y denunciar a la vez", sin un mecanismo de supervisión independiente.
Según él, en lugar de eliminar por completo el factor de mercado, la ley debería considerar la clasificación de los usuarios del suelo para que cuenten con políticas de apoyo adecuadas. Por ejemplo, es posible eximir o reducir las obligaciones financieras de los grupos desfavorecidos al cambiar el uso del suelo, como han propuesto numerosos expertos.
Mientras tanto, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que no debería haber demasiada preocupación por la situación de los precios de los terrenos ni por la posibilidad de que las empresas se aprovechen de las políticas de suelo. Según él, el Estado cuenta con todas las herramientas regulatorias, desde impuestos hasta créditos, para controlar el mercado inmobiliario y evitar la especulación. "El Estado tiene pleno derecho a decidir sobre los precios de los terrenos en el mercado primario, ya que este es un derecho del propietario que representa a toda la población. Mientras tanto, el mercado secundario, donde se realizan las transacciones civiles entre particulares y empresas, es donde el mercado necesita autorregularse", enfatizó.
De hecho, en los últimos dos años, el control fiscal, la certificación notarial y la gestión de los registros de transferencias inmobiliarias se han implementado de forma muy estricta. Muchas personas que solían pedir a los compradores que declararan precios bajos para reducir los impuestos ahora se ven obligadas a cumplir con la normativa, ya que las agencias notariales y tributarias ya no permiten declaraciones bajas, e incluso exigen la reelaboración de documentos si se detectan diferencias inusuales. El Sr. Pham Huu T., inversor inmobiliario en Lam Dong , comentó que solía declarar precios bajos de transferencia inmobiliaria para ahorrar costos, pero desde que las agencias han endurecido las normas, lo ha hecho de forma muy estricta. "Los compradores ahora se niegan a declarar precios bajos. Les preocupa pagar altos impuestos al vender posteriormente, por lo que exigen declarar el precio real", declaró el Sr. T.
El Sr. Nguyen Dang Phu, corredor de bolsa en Ciudad Ho Chi Minh, confirmó que la situación de las declaraciones de "doble precio" prácticamente ha desaparecido. Las autoridades fiscales han intervenido activamente. Se han presentado demandas por algunos casos de declaraciones falsas, incluso se les ha advertido de posibles acciones penales. Ahora, tanto compradores como vendedores actúan con seriedad: quien paga el impuesto es responsable.
Contribuir al bloqueo de los precios virtuales
Según el Sr. Le Hoang Chau, la valoración actual a través de consultoras y consejos de tasación crea fácilmente lagunas legales, incluso dando lugar a colusiones al determinar el valor del terreno. Por lo tanto, es necesario que el Estado determine directamente los precios en el mercado primario. En el mercado secundario, el mecanismo del mercado debe operar plenamente, bajo el control del Estado mediante instrumentos fiscales. Este enfoque no solo contribuye a la transparencia de los precios del terreno, sino que también contribuye a calmar el mercado inmobiliario y a evitar precios virtuales inflados por la especulación.
Fuente: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
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