Comenzó entonces "encubierto"
El 30 de abril de 2022, el Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh coordinó con empresas la organización de la ceremonia de inicio de obras y el inicio de la construcción de varios proyectos de vivienda social. Sin embargo, después de más de un año, casi todos los proyectos mencionados siguen inactivos y paralizados. Contactamos con los directivos de Xuan Mai Company, inversor del proyecto de vivienda social en el Área Urbana Eco Verde (Distrito 7), y nos informaron que, tras la ceremonia de inicio de obras celebrada el 30 de abril, el proyecto se detuvo hasta la fecha para completar los trámites legales.
Actualmente, el proyecto se encuentra en la primera etapa de la ampliación de la política de inversión. De igual manera, el proyecto de vivienda social Dragon E-Home, de la empresa Dragon Village, en la ciudad de Thu Duc, se ha detenido tras iniciar las obras, hasta ahora para completar los trámites legales. Asimismo, en la ciudad de Thu Duc, el proyecto de vivienda social de la empresa Dien Phuc Thanh se encuentra en una situación de enredo legal, impidiéndole llevar a cabo las siguientes etapas.
El proyecto de viviendas sociales en Eco Green Urban Area se inició en abril de 2022, pero hasta ahora ha estado cubierto.
La Sra. Huynh Thi Bach Van, presidenta del consejo de administración de Thien Phat Company, inversora del proyecto de viviendas para trabajadores (NOCN) en la Zona de Procesamiento de Exportaciones Linh Trung II (ciudad de Thu Duc), declaró que el proyecto de su empresa también se paralizó tras la ceremonia de colocación de la primera piedra. Los documentos del proyecto se presentaron al Consejo de Administración de las Zonas Industriales y de Procesamiento de Exportaciones de Ciudad Ho Chi Minh, pero hasta la fecha esta unidad no los ha recibido.
El Estado ha implementado numerosas políticas preferenciales, instando a las empresas a invertir en vivienda social e industrial. Sin embargo, hasta ahora, las empresas no han disfrutado de incentivos como el aumento del coeficiente a 1,5 veces en comparación con la vivienda comercial, incentivos en las tasas de uso del suelo, préstamos con tipos de interés preferenciales ni reducciones de impuestos. Las empresas no han recibido ningún apoyo durante el proceso. Las empresas tienen la pasión de contribuir a la sociedad, sin ánimo de lucro, pero es muy difícil. Hay demasiados problemas que ralentizan la ejecución de los proyectos, afirmó la Sra. Van.
Como empresa especializada en inversión en vivienda social, el Sr. Vo Minh Hoang, Director General de la Sociedad Anónima de Inversión en el Desarrollo de Vivienda Social de Ciudad Ho Chi Minh, expresó con decepción que la política de desarrollo de vivienda social es correcta, con numerosos incentivos, pero que actualmente se encuentra estancada en la mayoría de las etapas. En concreto, a pesar de contar con un paquete de crédito de 120 billones de VND, las empresas no pueden acceder a él. Para obtener este capital, el proyecto debe contar con un permiso de construcción. Obtener un permiso de construcción demora de dos a tres años. Mientras tanto, en la primera etapa de aprobación de la política de inversión, las empresas se encuentran estancadas, por lo que obtener capital preferencial es imposible.
Además del capital, las empresas también enfrentan dificultades para obtener terrenos. Actualmente, existen dos fuentes de financiación: la autonegociación, la compensación, la desgravación o la adjudicación estatal de terrenos, pero ambas son difíciles de conseguir. Otra dificultad radica en que las empresas que realizan proyectos de vivienda social solo obtienen una ganancia del 10%, pero el precio de venta y el objeto de venta deben ser gestionados por el Departamento de Construcción, mientras que existen costos que no están incluidos en el precio de venta. "Para incentivar a las empresas, el estado también ha ofrecido numerosos incentivos, pero la mayoría no ha podido acceder a ellos. Por lo tanto, espero que el estado las acompañe. Demasiadas barreras impiden que las empresas participen en el desarrollo", comentó el Sr. Hoang.
El Sr. Le Huu Nghia, director de Le Thanh Company, empresa especializada en vivienda social en Ciudad Ho Chi Minh, admitió que el gobierno ha implementado numerosas políticas preferenciales para fomentar la socialización en este sector. Sin embargo, para las empresas resulta muy difícil y lento completar los trámites de implementación de proyectos. Anteriormente, los trámites para la implementación de un proyecto podían realizarse en paralelo, pero ahora se realizan en el Departamento de Planificación e Inversión. En este último caso, el primer y más importante paso es la aprobación de la política de inversión, junto con la del inversor.
Actualmente, tanto la vivienda comercial como la vivienda social se encuentran estancadas en esta primera etapa, lo que imposibilita la implementación de otras etapas. Esto se demuestra por el hecho de que no se ha implementado ningún nuevo proyecto de vivienda social en el pasado. Por lo tanto, por muchos y atractivos incentivos que se ofrezcan, si la implementación de políticas en las localidades es ineficaz y el proceso legal no se completa, es muy difícil promover estos incentivos.
Las políticas preferenciales de vivienda social dificultan el acceso de las empresas
No dejes "alfombra arriba, clavos debajo"
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, analizó que existen numerosas políticas preferenciales para la vivienda social, pero las empresas no están interesadas en participar debido a numerosos obstáculos en materia de capital, legalidad, procedimientos y procesos. El mayor obstáculo es la implementación de las políticas. El primero es el capital crediticio preferencial. Si bien la Ley de Vivienda de 2014 estipula incentivos crediticios para compradores, inquilinos de vivienda social e inversores, desde finales de 2015, el Estado no ha destinado el presupuesto a mediano plazo a la vivienda social, por lo que no hay recursos disponibles.
A finales de 2017, la Asamblea Nacional había aprobado 400 mil millones de VND para este programa y posteriormente otros 4 billones de VND. Sin embargo, en realidad, no existía una fuente de capital. Hasta la fecha, el presupuesto de gastos a mediano plazo para el período 2021-2025 no ha especificado claramente la asignación de fuentes de crédito para vivienda social. Por lo tanto, en el pasado, las empresas y los ciudadanos no han podido acceder a esta fuente de capital.
Hasta la fecha, el gobierno ha anunciado un paquete de 120.000 billones de VND, considerado un paquete preferencial para vivienda social. Sin embargo, la tasa de interés asciende hasta el 8,2 % anual, mientras que la tasa de préstamo actual del Banco de Política Social es del 4,8 % anual. La tasa de interés es demasiado alta y el plazo del préstamo es de solo cinco años, por lo que las personas no se atreven a pedir prestado para comprar o alquilar vivienda social. Las empresas, aunque desean acceder a esta fuente de capital, no pueden obtener préstamos debido a problemas legales. Debido a los obstáculos mencionados, tras un largo periodo de anuncio, solo se han desembolsado menos de 100.000 millones de VND de este paquete.
El paquete de 120 billones de VND no es un paquete preferencial para vivienda social, sino un paquete de préstamos con tasas de interés entre un 1,5 % y un 2 % inferiores a las del mercado. Por lo tanto, recomiendo que el Ministerio de Construcción continúe implementando el paquete de 110 billones de VND, al igual que el anterior y exitoso paquete de 30 billones de VND. Este paquete de 110 billones de VND es verdaderamente preferencial y debe ser restaurado. Si se aprueba, la gente se animará a pedir préstamos para comprar casas y aspirará a completar el programa de un millón de viviendas sociales, sugirió el Sr. Chau.
En cuanto a los incentivos, en particular el lento desembolso del paquete de 120 billones de VND, el Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, explicó que esto se debe a la tasa de interés fija inicial de los préstamos y a su posterior fluctuación. Esto no será sostenible, ya que es imposible mantener una tasa de interés fija del 8,2 % anual durante muchos años. Esta tasa de interés tampoco resulta atractiva para inversores y compradores de vivienda en la actualidad, dado que se trata de un préstamo a largo plazo.
Por lo tanto, para estimular la demanda de vivienda social, se debe crear un fondo para el desarrollo de la misma, y el Primer Ministro ha solicitado al Ministerio de Hacienda y al Ministerio de Construcción que estudien este paquete. Se requieren políticas de movilización, fondos de inversión extranjeros e internacionales, etc., para su participación. Países como Singapur y Corea del Sur también gestionan este fondo con eficacia, y el tipo de interés es solo del 50% del tipo de mercado. Con este tipo de interés, los compradores e inversores pueden permitírselo. Es necesario simplificar los trámites administrativos, que aún son engorrosos y no se ajustan a la realidad, para crear las condiciones necesarias para la participación de las empresas.
Acaba de desembolsar casi 100 mil millones de VND
En relación con el paquete de crédito de 120.000 billones de VND, el Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción) informó que 20 provincias han anunciado una lista de 52 proyectos elegibles para préstamos bajo este programa, con una demanda de 25.884 billones de VND. De estos, 49 proyectos de vivienda social tienen una demanda de 24.655 billones de VND y 3 proyectos de renovación y reconstrucción de apartamentos antiguos tienen una demanda de 1.229 billones de VND. Hasta la fecha, algunos proyectos de vivienda social en localidades han recibido un capital de aproximadamente 83,1 billones de VND.
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