Numerosas zonas urbanas «fantasma» y proyectos fallidos se deben a la falta de planificación territorial.

Los proyectos inmobiliarios que fracasan y se abandonan a medio camino ya no son una rareza en el mercado vietnamita. Si bien existen muchas razones para ello, el informe de Savills Vietnam sobre planificación del uso del suelo analiza la importancia de esta práctica en el desarrollo de proyectos.

Muchas zonas urbanas han fracasado debido a la falta de planificación del uso del suelo. — El Sr. Troy Griffiths, Subdirector Gerente de Savills Vietnam

La planificación del uso del suelo ayuda a determinar las opciones de uso del suelo más adecuadas, así como la asignación de infraestructura, planificación, transporte e impactos ambientales para el proyecto.

El Sr. Troy Griffiths, Subdirector General de Savills Vietnam, comentó que el plan de ordenamiento territorial crea un esquema detallado y eficaz para la asignación de tierras y recursos, con el objetivo de lograr el desarrollo sostenible del proyecto en particular y del mercado inmobiliario en general. Al determinar el tipo de desarrollo inmobiliario, su escala, fase, precio y estrategia de ventas, el plan de ordenamiento territorial garantiza que el desarrollo sea eficiente, minimice el impacto ambiental y sea financieramente viable.

“Un plan de ordenamiento territorial fallido es aquel que desarrolla productos, infraestructura e instalaciones que no generan beneficios financieros, socioeconómicos ni ambientales. Una mala planificación puede resultar en productos inadecuados para el mercado e infraestructura e instalaciones que no satisfacen las necesidades de la comunidad. Una mala planificación del ordenamiento territorial o la falta de implementación del plan pueden exponer a las partes interesadas a riesgos financieros significativos e incluso al fracaso de la inversión”, afirmó Troy Griffiths.

Por ejemplo, al sur de Hanói , un inversor desarrolló un proyecto de apartamentos de 9000 unidades con una superficie de 3500 m². Sin embargo, este proyecto no se ajustó al plan original, sino que convirtió oficinas y locales comerciales en apartamentos, reduciendo su tamaño y aumentando significativamente su número. Estos cambios ejercieron una gran presión sobre la infraestructura y los servicios resultaron insuficientes para la cantidad de residentes. Esto provocó numerosos conflictos entre los vecinos y un deterioro en la calidad de vida del complejo.

El experto afirmó que hay muchos proyectos con buenos productos que, sin embargo, fracasan porque el plan no tiene en cuenta el desarrollo de la infraestructura correspondiente.

“Aunque un proyecto cuente con productos residenciales o comerciales adecuados, si carece de carreteras, sistemas de drenaje y servicios públicos, la calidad de vida seguirá siendo incompleta e inconveniente. Esto dará lugar a zonas urbanas ‘fantasma’ sin residentes”, afirmó.

Otro ejemplo mencionado por Savills es la ciudad de Nha Trang, donde muchos proyectos presentan una densidad de construcción de hasta el 70%. El desprecio por los requisitos de construcción de la ciudad ha dado lugar a un nivel de desarrollo incompatible con la planificación de infraestructuras sociales y de infraestructuras de Nha Trang.

“Un desarrollo y una planificación adecuados del terreno requieren considerar escenarios tanto favorables como desfavorables, incluyendo la toma de decisiones sobre riesgos, la identificación de estrategias de ventas viables, ofertas de productos y etapas de ventas, minimizando así el riesgo de fracaso y maximizando la posibilidad de éxito”, analizó el Sr. Troy Griffiths.

En contraste, el sector inmobiliario vietnamita también cuenta con ejemplos exitosos de planificación territorial integral y óptima. Phu My Hung en el Distrito 7 (Ciudad Ho Chi Minh) y Ecopark en Hung Yen son dos ejemplos que demuestran estrategias de planificación, desarrollo por fases y ventas que respaldan el éxito del proyecto.

Según el análisis de Savills, Phu My Hung, en el Distrito 7, con una superficie de 433 hectáreas, tiene un comienzo "ambicioso" con el objetivo de convertir un terreno baldío en un centro financiero, residencial, comercial, industrial y educativo líder en el sur de la ciudad de Ho Chi Minh.

El proyecto cuenta con un plan de desarrollo claro y completo en cada fase, que abarca 30 años. Durante ese proceso, el inversor ha cumplido con los estándares internacionales de desarrollo, incluido el desarrollo sostenible, asegurando que la construcción sea coherente con el desarrollo socioeconómico y el cumplimiento de todas las normas de diseño y construcción.

“Antes de comenzar a construir o invertir, es fundamental una planificación cuidadosa y exhaustiva. Las buenas decisiones se basan en indicadores de mercado objetivos, estudios de casos de desarrollo y propuestas bien fundamentadas. El análisis de mercado es importante para comprender el tipo y la escala adecuados del desarrollo. También debe determinarse la viabilidad financiera mediante la proyección de flujos de caja para establecer qué tipo de desarrollo es el más factible en el momento de su implementación. Esto ayuda a evitar riesgos de inversión, optimizar las ganancias y minimizar los riesgos”, enfatizó el Sr. Troy Griffiths.

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