Muchas zonas urbanas “fantasmas” y proyectos fallidos por falta de planificación del uso del suelo

Los proyectos inmobiliarios que fracasan y se abandonan a medias ya no son raros en el mercado vietnamita. Si bien existen muchas razones para ello, el informe de Planificación del Uso del Suelo de Savills Vietnam analiza la importancia de la planificación del uso del suelo al desarrollar un proyecto.

Sr. Troy Griffiths, Director General Adjunto de Savills Vietnam

La planificación del uso del suelo ayuda a determinar las opciones de uso del suelo más apropiadas, así como la asignación de infraestructura, planificación, transporte e impactos ambientales para el proyecto.

El Sr. Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, comentó que el plan de uso del suelo crea un plan detallado y eficaz para la asignación de terrenos y recursos, con el objetivo de lograr el desarrollo sostenible del proyecto en particular y del mercado inmobiliario en general. Al determinar el tipo de desarrollo inmobiliario, la escala, la fase, el precio y la estrategia de ventas, el plan de uso del suelo garantiza que el desarrollo sea eficiente, minimice el impacto ambiental y sea financieramente viable.

Un plan de uso del suelo fallido es aquel que desarrolla productos, infraestructura e instalaciones que no generan beneficios financieros, socioeconómicos ni ambientales. Una planificación deficiente puede resultar en productos no comercializables, e infraestructura e instalaciones que no satisfacen las necesidades de la comunidad. Una planificación deficiente del uso del suelo o la falta de implementación del plan pueden exponer a las partes interesadas a un riesgo financiero significativo e incluso al fracaso de la inversión, afirmó Troy Griffiths.

Por ejemplo, en el sur de Hanói , un inversor desarrolló un proyecto de apartamentos de 9.000 unidades con una escala de 3.500 m². Sin embargo, esta empresa no cumplió con el plan original, sino que convirtió oficinas y locales comerciales en apartamentos, reduciendo el tamaño de estos y aumentando significativamente el número de viviendas. Estos cambios ejercieron una gran presión sobre la infraestructura, y los servicios públicos no eran suficientes para la cantidad de residentes. Esto provocó numerosos conflictos entre los residentes y un deterioro de la calidad de vida en el proyecto.

El experto dijo que hay muchos proyectos con buenos productos que aún fracasan porque el plan no considera el desarrollo de la infraestructura correspondiente.

“Aunque un proyecto cuente con productos residenciales o comerciales adecuados, si carece de carreteras, sistemas de drenaje y servicios públicos, la calidad de vida seguirá siendo incompleta e incómoda. Esto dará lugar a zonas urbanas fantasma sin residentes”, afirmó.

Otro ejemplo mencionado por Savills es la ciudad de Nha Trang, donde muchos proyectos tienen una densidad de construcción de hasta el 70 %. El descuido de las exigencias de construcción de la ciudad ha llevado a un nivel de desarrollo incompatible con la planificación de infraestructuras y de infraestructura social de Nha Trang.

“Un adecuado desarrollo y planificación del territorio requiere considerar escenarios tanto favorables como desfavorables, incluyendo la consideración de riesgos, la identificación de estrategias de venta viables, ofertas de productos y etapas de venta, minimizando así el riesgo de fracaso y maximizando las posibilidades de éxito”, afirmó Troy Griffiths.

En contraste, el sector inmobiliario vietnamita también cuenta con ejemplos exitosos de planificación integral y óptima del uso del suelo. Phu My Hung, en el Distrito 7 (Ciudad Ho Chi Minh), y Ecopark, en Hung Yen, son dos ejemplos de planificación del desarrollo de productos, fases y estrategias de ventas que contribuyen al éxito de los proyectos.

Según el análisis de Savills, Phu My Hung en el Distrito 7, con una escala de 433 hectáreas, tiene un comienzo "ambicioso" con el objetivo de convertir un terreno baldío en un importante centro financiero, residencial, comercial, industrial y educativo en el sur de la ciudad de Ho Chi Minh.

El proyecto cuenta con un plan de desarrollo claro e integral en cada fase, con una duración de 30 años. Durante este proceso, el inversor ha cumplido con los estándares internacionales de desarrollo, incluyendo el desarrollo sostenible, garantizando que la construcción sea coherente con el desarrollo socioeconómico y el cumplimiento de todas las normativas de diseño y construcción.

Antes de comenzar a construir o invertir, es fundamental una planificación cuidadosa y exhaustiva. Las buenas decisiones se basan en indicadores objetivos de mercado, estudios de caso de desarrollo y propuestas bien pensadas. El análisis de mercado es importante para comprender el tipo y la escala adecuados de desarrollo. La viabilidad financiera también debe determinarse mediante la previsión del flujo de caja para determinar qué tipo de desarrollo es más factible al momento de la implementación. Esto ayuda a evitar riesgos de inversión, optimizar las ganancias y minimizar los riesgos, enfatizó el Sr. Troy Griffiths.

Fuente: https://www.congluan.vn/nhieu-khu-do-thi-ma-du-an-that-bai-vi-thieu-ke-hoach-su-dung-dat-post256570.html