Lista de precios de terrenos en zonas con alta demanda en las provincias para 2026

Hasta ahora, las provincias han anunciado la nueva lista de precios de la tierra de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024 para recabar la opinión pública antes de presentarla al Consejo Popular para su decisión sobre su implementación oficial a partir del 1 de enero de 2026. El cambio en la lista de precios de la tierra está atrayendo especial atención de la población, las empresas, la prensa y la opinión pública, y puede decirse que se está convirtiendo en un tema candente.

A partir de 2026, el Estado abolirá el marco de precios de la tierra regulado por el Gobierno cada 5 años y lo sustituirá por una lista de precios de la tierra regulada por las provincias, que entrará en vigor en 2026 y se ajustará anualmente según las fluctuaciones del mercado. La lista de precios de la tierra se elabora conforme a las estrictas regulaciones del Gobierno y las instrucciones del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente sobre principios, procesos, métodos y criterios relativos a zonas y ubicaciones. Los dos principios fundamentales son determinar los precios siguiendo de cerca los precios de mercado y garantizar la independencia entre la unidad de consultoría para la determinación de precios y el Consejo de Valoración de Precios, con la autoridad competente para su aprobación. La lista general de precios incluye ocho tablas secundarias básicas, correspondientes a ocho tipos de terreno: cuatro tablas para terrenos agrícolas (terrenos para cultivos anuales, terrenos para cultivos perennes, terrenos para acuicultura y terrenos forestales). Los terrenos no agrícolas también incluyen cuatro tablas (terrenos residenciales, terrenos comerciales y de servicios, terrenos para instalaciones de producción y terrenos para parques industriales). Además, puede subdividirse en numerosas tablas secundarias más pequeñas, como terrenos residenciales y otros terrenos no agrícolas clasificados por zonas urbanas y rurales. Tabla de precios de terrenos por unidad administrativa de comuna y barrio. Cada unidad se divide en varias zonas, y cada zona cuenta con diversos terrenos. Cada terreno tiene varias ubicaciones. Las categorías de terrenos residenciales y otros terrenos no agrícolas suelen tener 5 ubicaciones, mientras que las categorías de terrenos agrícolas populares tienen 3. La ubicación número 1 tiene el precio más alto, y las siguientes disminuyen gradualmente.

La lista de precios de la tierra es la base para determinar el precio de la tierra arrendada o asignada por el estado (con pago), el precio de licitación, la tasa de uso de la tierra al convertirla, el impuesto de compra y transferencia de tierras, la compensación cuando el estado recupera tierras, otras tasas y cargos sobre la tierra.

Se propone que la lista de precios de terrenos de las provincias para 2026 se acerque al precio de mercado, con un incremento promedio del 30 % al 70 % para terrenos residenciales y del 20 % al 50 % para terrenos agrícolas (en comparación con la lista de precios vigente hasta finales de 2025). En las llanuras, se propone un incremento promedio del 30 % al 40 % para terrenos residenciales y del 15 % al 30 % para terrenos agrícolas. En las zonas montañosas, este porcentaje es del 15 % al 30 % y del 10 % al 25 %, respectivamente. El precio máximo de todos los tipos de terreno en las zonas montañosas es mucho menor, representando solo entre el 10 % y el 30 % del de las llanuras. Cabe destacar que, en casos de fusión provincial, los precios de los terrenos en la zona central no aumentan, e incluso pueden disminuir, cuando el centro administrativo provincial se traslada a otra ubicación; por el contrario, los precios de los terrenos en la nueva ubicación, que se convierte en el centro administrativo común de las provincias tras la fusión, aumentan considerablemente.

Algunas localidades se han convertido en el centro de la atención mediática. En el norte, el aumento propuesto para el precio del suelo urbano en Hanói oscila entre el 2 % y el 26 % (en comparación con el precio ajustado en 2025), y entre el 150 % y el 270 % (en comparación con el precio sin ajustar en 2025). El precio máximo (calculado por metro cuadrado) es de 702 millones de VND para el suelo urbano en el centro de la ciudad y de 290 000 VND para el suelo agrícola. En Quang Ninh, el suelo urbano aumentó en promedio entre 1,5 y 2 veces, llegando a superar las 5 veces, con un precio máximo de 203 millones de VND; el suelo rural aumentó en promedio más de 3 veces, llegando hasta 9 veces. Hai Phong experimentó el mayor aumento, del 370 %, con un precio máximo para el suelo urbano superior a los 200 millones de VND. En Bac Ninh, el precio del suelo urbano aumentó en promedio 2,4 veces, con un precio máximo de 120 millones de VND. En la región central, en Nghe An, en algunas zonas de la antigua y la nueva ciudad de Vinh, los precios de los terrenos urbanos se calcularon al 80% del precio de mercado, alcanzando un máximo de más de 200 millones de VND. En Da Nang, los precios de los terrenos urbanos aumentaron entre un 5% y un 82%, con un precio máximo de 350 millones de VND; los terrenos agrícolas de todo tipo aumentaron un promedio de entre un 140% y un 150%, con un precio máximo de 300.000 VND. En Quang Ngai, los precios de los terrenos urbanos se duplicaron o triplicaron, alcanzando un precio máximo de 60 millones de VND. En el sur, en Ciudad Ho Chi Minh, los precios aumentaron entre un 4% y un 280%. El precio máximo de los terrenos urbanos fue de 687 millones de VND y el de los terrenos agrícolas, de 810.000 VND. En Dong Nai, los terrenos residenciales se incrementaron entre 1,3 y 2 veces; los terrenos agrícolas, entre 1,1 y 1,8 veces, llegando en algunos lugares a multiplicarse por nueve. El precio máximo del suelo urbano fue de 64 millones de VND, el del suelo rural de 18 millones de VND y el del suelo agrícola de 396.000 VND/m2. En Tay Ninh, el precio del suelo rural y urbano aumentó entre 1,6 y 6 veces, alcanzando un máximo de 83 millones de VND y de 178.000 VND para el suelo agrícola.

Las provincias de las Tierras Medias y Montañas del Norte se encuentran en el grupo con aumentos de precios de la tierra bajos y medios. Los terrenos urbanos aumentaron en promedio entre un 15 % y un 30 %, con un incremento máximo de entre 5 y 8 veces; los terrenos agrícolas aumentaron en promedio entre un 5 % y un 20 %, con un máximo del 80 %. La provincia de Thai Nguyen alcanzó el precio más alto, con terrenos agrícolas a 140.000 VND y terrenos urbanos a 100 millones de VND. En la provincia de Phu Tho, los precios superaron los 90.000 VND y alcanzaron los 105 millones de VND. En la provincia de Lao Cai, superaron los 50.000 VND y alcanzaron los 83 millones de VND. En la provincia de Dien Bien, los precios subieron a 82.000 VND y alcanzaron los 42,5 millones de VND. En la provincia de Lai Chau, los precios subieron a 43.000 VND y superaron los 9.000 millones de VND. En la provincia de Lang Son, los precios subieron a 43.000 VND y alcanzaron los 37,2 millones de VND.

Son La es una de las provincias que anunció con anticipación la lista de precios de la tierra para 2026 y actualmente está recabando comentarios de todos los niveles, sectores, organizaciones y ciudadanos. El Comité Provincial del Frente de la Patria también está recabando comentarios de los miembros del Consejo Asesor. La lista de precios de la tierra de Son La consta de 8 tablas, correspondientes a 8 tipos de terreno. La tierra agrícola se divide en 4 tablas (tierras para cultivos anuales, tierras para cultivos perennes, tierras forestales y tierras para acuicultura). La tierra no agrícola se divide en 4 tablas: tierras residenciales, tierras comerciales, tierras de servicios, tierras de producción no agrícola, terrenos para parques industriales y clústeres industriales. La tierra no agrícola se divide en 75 unidades administrativas de comunas y barrios. Cada barrio generalmente tiene alrededor de 20 áreas, y cada comuna, alrededor de 10. Cada área tiene varias subcategorías, y cada subcategoría suele tener 5 ubicaciones. En cuanto a la tierra agrícola, la provincia cuenta con 75 comunas y barrios, que a su vez se dividen en 75 áreas y 75 ubicaciones. El precio promedio del suelo residencial aumentó entre un 10 % y un 20 %. El precio del suelo agrícola aumentó de forma constante en torno a un 30 %. El precio más alto del suelo residencial, entre todos los tipos de suelo, se registra en el barrio de To Hieu, con un promedio de 15 a 20 millones de VND/m² y un precio máximo de 54 millones de VND. El segundo precio más alto se sitúa en el barrio de Thao Nguyen (antigua ciudad de Moc Chau), con 32 millones de VND. El precio máximo del suelo comunal ronda los 16 millones de VND (comuna de Mai Son, antigua ciudad de Mai Son). El precio más alto del suelo agrícola corresponde a los arrozales de doble cosecha, con un promedio de 45 000 VND/m² y un precio máximo de 78 000 VND (comuna de Doan Ket, antiguo distrito de Moc Chau). Por lo tanto, en comparación con la lista de precios de terrenos previstos para las provincias del país, el precio previsto de los terrenos en Son La se sitúa en el grupo de los más bajos, al igual que su tasa de incremento. En la región montañosa y de tierras medias del norte, tanto el precio como la tasa de incremento se encuentran en el grupo promedio. Esta posibilidad concuerda con la situación actual del mercado de terrenos en Son La.

La tabla de precios de la tierra de la provincia de Son La se encuentra entre las provincias con algunas diferencias respecto al resto del país y la región. Estas diferencias son: (1) Los precios de la tierra agrícola aumentan de forma constante y a un ritmo mayor que los de la tierra residencial, mientras que, a nivel nacional y regional, los precios de la tierra residencial aumentan más; (2) La zonificación y ubicación de la tierra residencial y otros terrenos no agrícolas se realiza por comuna y barrio, sin distinción entre zonas urbanas y rurales; (3) Cada comuna y barrio se considera tanto un área como una ubicación para determinar los precios de la tierra agrícola. Lo que genera preocupación es que, antes de la fusión, la provincia contaba con 204 comunas y barrios, mientras que ahora solo tiene 75. Muchas comunas se fusionaron a partir de dos o tres, incluyendo comunas pertenecientes a diferentes regiones de desarrollo (región I, región II, región III), pero todas se encuentran en la misma ubicación, lo cual resulta desconcertante.

Las variaciones en el precio de la tierra y su tasa de incremento entre regiones, provincias y ciudades se deben principalmente a los diferentes niveles de desarrollo económico, urbanización, infraestructura, parques industriales, empresas y proyectos de inversión. En general, según los expertos, si el precio anterior de la tierra ronda el 70% del precio de mercado, se prevé que en 2026 aumente a más del 85%. Sin embargo, el precio de mercado se ve afectado en ocasiones y en ciertas zonas por factores negativos (estímulo e inflación). Existen diferentes opiniones sobre si el rápido aumento previsto del precio de la tierra generará un impacto. Si el precio estatal se equipara al precio de mercado, este también aumentará. Lo más seguro y razonable es que el proceso asintótico requiera al menos un ciclo de 5 años para alcanzar un nivel óptimo. Acercar los precios de la tierra a los precios de mercado es una tendencia objetiva y necesaria, pero también un arma de doble filo. El Estado limitará las pérdidas financieras, aumentará los ingresos presupuestarios y, al mismo tiempo, incrementará los costos de compensación, apoyo y reasentamiento en caso de recuperación de tierras. Las empresas temen que el aumento del precio del suelo incremente los costos de los insumos para los proyectos de inversión, reduciendo así la competitividad de sus productos en el mercado y, por consiguiente, la atracción de mano de obra y la generación de ingresos para el presupuesto. Existe preocupación, sobre todo, por el precio de los terrenos agrícolas al convertirlos en residenciales. Se prevé que el precio de los terrenos agrícolas adyacentes a viviendas aumente 1,5 veces el de los terrenos agrícolas del mismo tipo, pero al convertirse en residenciales, el precio se multiplica por 20 o incluso por 50. Las familias que desean segregar y convertir terrenos para construir viviendas para sus hijos se encuentran en una situación desesperada, ya que deben afrontar una carga financiera que supera sus posibilidades. Muchos expertos recomiendan acercar el precio de los terrenos agrícolas al de los terrenos residenciales (entre un 60 % y un 70 %) para aliviar la carga financiera de la población. Sin embargo, el Gobierno ha propuesto, y la Asamblea Nacional está recabando opiniones, una política que contempla medidas financieras para resolver el problema de forma más razonable. Es decir, quienes conviertan terrenos agrícolas en residenciales dentro del límite establecido recibirán una reducción del 70 %, debiendo abonar únicamente el 30 % de la obligación financiera. En caso de exceder el límite menos de una vez, pagarán el 50%, y en caso de exceder el límite más de una vez, pagarán el 100%.

Respecto al aumento de los costos de los insumos para proyectos de inversión empresariales cuando suben los precios de la tierra, según el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, y numerosos expertos, los países con experiencia pueden aprender de ello. Es decir, los proyectos de inversión empresariales crean instalaciones e infraestructura y atraen mano de obra; este es el factor fundamental que incrementa los precios de la tierra en la región, generando ingresos para el presupuesto. Por lo tanto, es posible reducir la carga financiera que representan los insumos para las empresas.

Otro problema radica en que, si bien el proceso de elaboración de listas de precios de terrenos es difícilmente susceptible a factores negativos, la determinación de precios específicos para cada caso, según el tipo de terreno, la superficie, la ubicación y el momento, puede ser más susceptible a estos problemas. Esto se debe a que, en ese caso, el precio específico se obtiene multiplicando el precio de la lista por un coeficiente. Una medida eficaz para prevenir riesgos negativos, injusticias y litigios es que la determinación de precios específicos sea pública y transparente, y que la comunidad pueda participar y expresar su opinión. Por otro lado, el período de transición para la preparación del ajuste de precios, los trámites, las transacciones y la conversión de terrenos suelen verse obstaculizados y estancados, lo que afecta gravemente los intereses de las empresas y los ciudadanos. Las autoridades de todos los niveles deben garantizar un proceso de transición público, transparente y fluido, e instruir a las autoridades competentes (organismos encargados de los trámites y la recaudación de impuestos, tasas y gravámenes sobre terrenos) para que superen la demora en la actualización de los precios.

Se estima que la lista de precios de terrenos de las provincias para 2026 se elaboró ​​cuidadosamente y se aproxima bastante a la realidad del mercado. Sin embargo, esto es solo una previsión. Al recabar opiniones de los principales actores afectados (ciudadanos y empresas), de organizaciones con función de crítica, y de los comentarios y evaluaciones del consejo de valoración, las listas de precios de terrenos serán sin duda más completas, satisfaciendo al Estado, a las empresas y a la población, y contribuyendo significativamente al desarrollo socioeconómico de cada localidad y de todo el país.

 

Phan Duc Ngu

Fuente: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html