A partir de 2026, el gobierno abolirá el marco de precios de la tierra establecido cada 5 años, reemplazándolo por tablas de precios de la tierra determinadas por las provincias, a partir de 2026, y posteriormente ajustadas anualmente según las fluctuaciones reales del mercado. Las tablas de precios de la tierra se desarrollan de acuerdo con estrictas regulaciones gubernamentales y directrices del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente en cuanto a principios, procedimientos, métodos y criterios para áreas y ubicaciones. Los dos principios más fundamentales son determinar precios que reflejen fielmente los precios de mercado y garantizar la independencia entre la unidad consultora que determina el precio y el Consejo de Valoración de Precios con la autoridad competente para su aprobación. La tabla general de precios incluye 8 tablas secundarias básicas según 8 tipos de tierra: 4 tablas para tierras agrícolas (tierras de cultivo anual, tierras de cultivo perenne, tierras de acuicultura y tierras forestales). 4 tablas para tierras no agrícolas (tierras residenciales, tierras comerciales y de servicios, tierras para instalaciones de producción y tierras de parques industriales). Además, los precios de la tierra pueden dividirse en tablas secundarias más pequeñas, como tierras residenciales y otros tipos de tierras no agrícolas categorizadas por áreas urbanas y rurales. También se encuentran disponibles tablas de precios de terrenos para cada unidad administrativa (comuna/barrio), y cada unidad se subdivide en varias zonas, cada una con diversas categorías. Cada categoría cuenta con varias ubicaciones. Generalmente, cada categoría de terrenos residenciales y otros terrenos no agrícolas tiene 5 ubicaciones, mientras que cada categoría de terrenos agrícolas suele tener 3. La ubicación número 1 tiene el precio más alto, y los precios disminuyen progresivamente.
La lista de precios de terrenos sirve como base fundamental para determinar el valor de los terrenos de propiedad estatal destinados al arrendamiento o la asignación (con pago), los precios de licitación, las tasas por el uso del suelo al convertir terrenos, los impuestos sobre la compraventa de terrenos, la indemnización cuando el estado recupera terrenos y otras tasas y cargos relacionados con la tierra.
La lista de precios de terrenos propuesta para las provincias en 2026 se acerca a los precios de mercado, con un incremento promedio del 30% al 70% para terrenos residenciales y del 20% al 50% para terrenos agrícolas (en comparación con la lista de precios vigente hasta finales de 2025). El incremento propuesto para terrenos residenciales en las llanuras es del 30% al 40% y del 15% al 30% para terrenos agrícolas. En las zonas montañosas, esta tasa es del 15% al 30% y del 10% al 25%. Los precios máximos de los terrenos en las zonas montañosas son significativamente más bajos, representando solo el 10% al 30% de los de las llanuras. Cabe destacar que, en caso de fusiones provinciales, los precios de los terrenos en las zonas centrales no aumentan, e incluso pueden disminuir cuando se traslada el centro administrativo provincial. Por el contrario, los precios de los terrenos en las zonas que se convierten en el centro administrativo común de las provincias fusionadas aumentan considerablemente.
Varias localidades se han convertido en el foco de atención de los medios. En el norte, Hanoi propone un aumento en los precios de los terrenos urbanos del 2-26% (en comparación con el precio ajustado en 2025), y un aumento del 150-270% (en comparación con el precio sin ajustar en 2025). El precio máximo (por metro cuadrado) es de 702 millones de VND para terrenos urbanos en el centro de la ciudad y 290.000 VND para terrenos agrícolas. En Quang Ninh, los precios de los terrenos urbanos han aumentado en un promedio de 1,5-2 veces, llegando algunos a más de 5 veces, alcanzando un máximo de 203 millones de VND; los precios de los terrenos rurales han aumentado en un promedio de alrededor de 3 veces, llegando algunos a 9 veces. Hai Phong experimentó el mayor aumento del 370%, con precios de terrenos urbanos que superaron los 200 millones de VND. En Bac Ninh, los precios de los terrenos urbanos han aumentado en un promedio de 2,4 veces, alcanzando un máximo de 120 millones de VND. En Vietnam Central, en la provincia de Nghe An, los precios de los terrenos en algunas zonas de la antigua y nueva ciudad de Vinh se calculan al 80% del valor de mercado, con precios máximos que superan los 200 millones de VND. En Da Nang, los precios de los terrenos urbanos aumentaron entre un 5% y un 82%, alcanzando un máximo de 350 millones de VND; los precios de los terrenos agrícolas de todo tipo aumentaron en un promedio del 140% al 150%, llegando a un máximo de 300.000 VND. En Quang Ngai, los precios de los terrenos urbanos aumentaron entre dos y tres veces, alcanzando un máximo de 60 millones de VND. En Vietnam del Sur, Ciudad Ho Chi Minh experimentó aumentos del 4% al 280%. Los precios máximos de los terrenos urbanos alcanzaron los 687 millones de VND, y los de los terrenos agrícolas los 810.000 VND. En Dong Nai, los precios de los terrenos residenciales aumentaron entre 1,3 y 2 veces; los de los terrenos agrícolas aumentaron entre 1,1 y 1,8 veces, con algunas zonas que experimentaron aumentos de hasta 9 veces. Los precios máximos de los terrenos urbanos alcanzaron los 64 millones de VND, los de los terrenos residenciales rurales los 18 millones de VND y los de los terrenos agrícolas los 396.000 VND/m2. En Tay Ninh, los precios de los terrenos en las zonas rurales y urbanas se han incrementado entre 1,6 y 6 veces, alcanzando los precios máximos de los terrenos urbanos los 83 millones de VND y los de los terrenos agrícolas los 178.000 VND.
Las provincias de las Tierras Medias del Norte y la región montañosa pertenecen al grupo con aumentos de precios de la tierra de bajos a medios. Los terrenos residenciales urbanos aumentaron en un promedio del 15%-30%, con el mayor aumento siendo de 5 a 8 veces; los terrenos agrícolas aumentaron en un promedio del 5%-20%, con el mayor aumento siendo del 80%. La provincia de Thai Nguyen alcanzó el pico más alto, con terrenos agrícolas a 140.000 VND y terrenos residenciales urbanos a 100 millones de VND. La provincia de Phu Tho tuvo precios superiores a 90.000 VND y 105 millones de VND. La provincia de Lao Cai tuvo precios superiores a 50.000 VND y 83 millones de VND. La provincia de Dien Bien tuvo precios en 82.000 VND y 42,5 millones de VND. La provincia de Lai Chau tuvo precios en 43.000 VND y más de 9 millones de VND. En la provincia de Lang Son, los precios oscilaron entre los 43.000 VND y los 37,2 millones de VND.
Son La es una de las provincias que anunció su lista de precios de terrenos para 2026 con anticipación y actualmente está solicitando comentarios de todos los niveles, sectores, organizaciones y el público. El Comité Provincial del Frente de la Patria también está recabando opiniones de los miembros del Consejo Asesor. La lista de precios de terrenos de Son La comprende ocho listas de precios para ocho tipos de terrenos. Los terrenos agrícolas tienen cuatro listas (terrenos de cultivo anual, terrenos de cultivo perenne, terrenos forestales y terrenos de acuicultura). Los terrenos no agrícolas tienen cuatro listas: terrenos residenciales, terrenos comerciales y de servicios, terrenos de producción no agrícola y terrenos para parques industriales/clusters industriales. Los terrenos no agrícolas se clasifican en 75 unidades administrativas (comunas y distritos). Cada distrito suele tener alrededor de 20 áreas, y cada comuna tiene alrededor de 10 áreas. Cada área tiene muchas categorías, y cada categoría suele tener 5 ubicaciones. En cuanto a los terrenos agrícolas, toda la provincia tiene 75 comunas y distritos, lo que significa 75 áreas y 75 ubicaciones. Los precios promedio de los terrenos residenciales aumentaron entre un 10 y un 20 %. Los precios básicos de las tierras agrícolas aumentaron de forma constante en aproximadamente un 30%. Las tierras residenciales tuvieron los precios más altos entre todos los tipos de tierra, con el más alto en el barrio de To Hieu, comúnmente entre 15 y 20 millones de VND/m2, alcanzando un máximo de 54 millones de VND. El segundo precio más alto fue de 32 millones de VND, en el barrio de Thao Nguyen (antes ciudad de Moc Chau). Las tierras residenciales a nivel de comuna alcanzaron un máximo de casi 16 millones de VND (comuna de Mai Son, antes ciudad de Mai Son). Los precios de las tierras agrícolas fueron más altos para las tierras de arroz de doble cosecha, con un promedio de 45.000 VND/m2, alcanzando un máximo de 78.000 VND (comuna de Doan Ket, antes distrito de Moc Chau). Por lo tanto, en comparación con las listas de precios de tierras proyectadas de las provincias del país, los precios de tierras proyectados de Son La se encuentran entre los más bajos, y la tasa de aumento también se encuentra entre las más bajas. En la región de las Tierras Medias y Montañas del Norte, los precios de las tierras y las tasas de aumento se encuentran en el rango medio. Esto concuerda con la situación actual del mercado inmobiliario en Son La.
La lista de precios de terrenos de la provincia de Son La presenta algunas diferencias con respecto al resto del país y la región. A saber: (1) los precios de los terrenos agrícolas aumentan de forma constante y a un ritmo mayor que los de los terrenos residenciales, mientras que en el resto del país y la región, los precios de los terrenos residenciales aumentan más; (2) los terrenos agrícolas y no agrícolas se dividen en áreas y ubicaciones según cada comuna y distrito, en lugar de dividir la lista según áreas urbanas y rurales; (3) cada comuna y distrito se utiliza como área y ubicación para determinar los precios de los terrenos agrícolas. El problema radica en que, antes de la fusión, la provincia contaba con 204 comunas y distritos, y ahora solo tiene 75. Actualmente, muchas comunas se han fusionado a partir de 2 o 3 comunas, incluidas comunas pertenecientes a diferentes zonas de desarrollo (Zona I, Zona II, Zona III), pero todas comparten la misma ubicación, lo que genera preocupación.
Los precios de los terrenos y sus incrementos varían entre regiones y provincias/ciudades, principalmente debido a los distintos niveles de desarrollo económico, urbanización, desarrollo de infraestructuras, zonas industriales, empresas y proyectos de inversión. En general, los expertos predicen que si los precios actuales de los terrenos rondan el 70% de su valor de mercado, se espera que en 2026 aumenten aproximadamente un 85%. Sin embargo, los precios de mercado a veces se ven afectados por factores negativos (manipulación e inflación). Si el aumento proyectado del precio de los terrenos es demasiado rápido y provocará un shock es un tema de debate. Si el gobierno se ajusta al precio de mercado, este también lo seguirá. El enfoque más seguro y razonable es establecer un ciclo de al menos 5 años para lograr una convergencia óptima de precios. Acercar los precios de los terrenos al valor de mercado es una tendencia objetiva y necesaria, pero también es un arma de doble filo. El gobierno limitará las pérdidas financieras y aumentará los ingresos presupuestarios, pero esto también incrementará los costos de compensación, apoyo y reasentamiento cuando se recuperen los terrenos. Las empresas temen que los costos de los proyectos de inversión aumenten debido al alza del precio de los terrenos, lo que reduce la competitividad de sus productos en el mercado y, a su vez, afecta la captación de mano de obra y la generación de ingresos presupuestarios. La ciudadanía está preocupada, especialmente por el precio de los terrenos agrícolas cuando se convierten en residenciales. Se prevé que el precio de los terrenos agrícolas colindantes con viviendas aumente 1,5 veces con respecto al de terrenos agrícolas similares, pero al convertirse en residenciales, el precio se multiplica por 20 o incluso por 50. Las familias que desean separar y convertir terrenos para construir viviendas para sus hijos se encuentran en una situación difícil debido a la carga financiera que supera sus posibilidades. Muchos expertos sugieren elevar el precio de los terrenos agrícolas hasta un nivel cercano al de los terrenos residenciales (entre un 60 % y un 70 %) para aliviar la carga financiera de la población. Sin embargo, el Gobierno propone, y la Asamblea Nacional está recabando opiniones al respecto, una política de incentivos financieros para resolver el problema de manera más razonable. Quienes conviertan terrenos agrícolas en residenciales dentro del límite establecido tendrán derecho a una reducción del 70 %, pagando únicamente el 30 % de sus obligaciones financieras. Si se supera el límite menos de una vez, pagan el 50%; si se supera una o más veces, pagan el 100%.
Respecto al aumento de los costos de los insumos para proyectos de inversión empresarial debido al alza de los precios de los terrenos, el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, y muchos expertos sugieren que los países con experiencia en este ámbito pueden aprender de esta situación. En concreto, los proyectos de inversión empresarial crean infraestructura y atraen mano de obra, factores fundamentales para el incremento de los precios de los terrenos en la zona y la generación de ingresos para el presupuesto. Por lo tanto, se puede reducir la carga financiera para las empresas.
Otro problema es que el proceso de establecer tablas de precios de terrenos es menos susceptible a influencias negativas, pero la determinación de precios específicos para cada caso, según el tipo de terreno, la superficie, la ubicación y el tiempo, puede ser más propensa a problemas. Esto se debe a que el precio específico se calcula multiplicando el precio de la tabla por un coeficiente. Una medida eficaz para prevenir riesgos negativos, injusticias y posibles quejas es garantizar que la determinación de precios específicos sea pública y transparente, con supervisión y participación de la comunidad. Por otro lado, el período de transición previo a los ajustes de precios, los trámites, las transacciones de compraventa y la conversión de terrenos suelen sufrir retrasos e interrupciones, lo que afecta significativamente los derechos de las empresas y los ciudadanos. Las autoridades gubernamentales de todos los niveles deben garantizar un proceso de transición transparente, fluido y eficiente, instruyendo a los organismos pertinentes (encargados de los trámites y la recaudación de impuestos, tasas y cargos sobre terrenos) para superar los retrasos causados por la espera de los aumentos de precios.
Las listas de precios de terrenos para 2026 en las provincias se consideran bien elaboradas y, en general, reflejan la realidad del mercado. Sin embargo, se trata solo de proyecciones. Al recabar la opinión de las partes interesadas clave (ciudadanos y empresas), incluyendo las de organizaciones con funciones de revisión y las evaluaciones del consejo de tasación, las listas de precios de terrenos serán sin duda más completas, satisfaciendo al gobierno, las empresas y los ciudadanos, y contribuyendo significativamente a promover el desarrollo socioeconómico en cada localidad y en el país en su conjunto.
Phan Duc Ngu
Fuente: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
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