En la 5.ª sesión, la 15.ª Asamblea Nacional debatió la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada). Con respecto al contenido del proyecto de ley, Nguoi Dua Tin se entrevistó con el diputado de la Asamblea Nacional, Quan Minh Cuong, jefe de la delegación de la provincia de Dong Nai .
Inversionista: Estimados delegados, la XV Asamblea Nacional ha debatido la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada). Esta ley estipula claramente los derechos y obligaciones de las personas y organizaciones que construyen viviendas y participan en el mercado inmobiliario. ¿Cuáles son sus preocupaciones sobre este proyecto de ley?
El diputado de la Asamblea Nacional Quan Minh Cuong: Se puede decir que la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) hasta ahora ha estipulado claramente los derechos y obligaciones de los individuos y las organizaciones que construyen casas, participan en el mercado inmobiliario y armonizan la relación entre el Estado, las personas y las empresas.
Debido a la superposición entre la Ley de Negocio Inmobiliario (modificada), la Ley de Vivienda, la Ley de Inversiones y especialmente el proyecto de Ley de Tierras modificada... propongo también algunos contenidos.
En cuanto a las condiciones de capital para las organizaciones que participan en el mercado inmobiliario, el punto c, cláusula 1, del artículo 10 de la Ley estipula que, además de las condiciones sobre el capital social para el capital total de inversión, también se estipula la condición de "garantizar la capacidad de movilizar capital para ejecutar proyectos de inversión" .
El delegado de la Asamblea Nacional, Quan Minh Cuong, conversa con Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).
Sin embargo, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Inversiones y la Ley de Licitaciones, existen disposiciones claras que exigen que el inversionista garantice su capacidad financiera. Durante el proceso de evaluación de los documentos del proyecto de inversión, los pliegos de licitación y la aprobación de las políticas de inversión, se ha revisado la capacidad financiera del inversionista, por lo que las disposiciones adicionales de esta Ley son innecesarias y podrían generar trámites administrativos adicionales.
Además, la cláusula 1, artículo 10 añade el punto d), estipulando que "los inversores en proyectos inmobiliarios deben garantizar la relación entre el crédito pendiente y la deuda pendiente en bonos corporativos y su propio capital de acuerdo con las regulaciones gubernamentales ".
En la actualidad, el Gobierno no cuenta con regulaciones específicas sobre la relación entre el crédito pendiente y los bonos corporativos en circulación y el capital propiedad de la empresa (actualmente sólo existen regulaciones relevantes en el sector bancario) .
Por lo tanto, propongo que el organismo redactor estudie y no incluya este contenido en el proyecto o tenga un proyecto de decreto del Gobierno sobre este tema para que los delegados puedan aportar sus opiniones.
Inversionista: En su opinión, ¿cómo se debe implementar la responsabilidad del inversionista en la construcción de infraestructura social en los proyectos de negocios inmobiliarios para resolver los problemas?
El delegado de la Asamblea Nacional, Quan Minh Cuong, declaró: " Con respecto a la responsabilidad de los inversionistas en la construcción de infraestructura social en proyectos de negocios inmobiliarios, la cláusula 7, artículo 18 estipula que los inversionistas "solo podrán entregar casas a los clientes cuando hayan completado la construcción de las casas y las obras de infraestructura técnica, infraestructura social de acuerdo con el progreso registrado en el proyecto aprobado".
En mi opinión, la infraestructura social es un concepto muy amplio, entendido como todas las obras de servicios públicos comerciales, públicos, educativos, médicos, etc.
De hecho, los proyectos, según el propósito y el plan de negocios del inversionista, pueden abrirse a la venta varias veces, por lo que el número de residentes que se mudan a vivir al proyecto seguirá el progreso de las ventas. Por lo tanto, los inversionistas suelen construir infraestructura esencial con antelación para satisfacer las necesidades de los residentes (como parques, árboles, áreas comunes, estacionamientos, áreas de entretenimiento, etc.).
La infraestructura social restante, como escuelas, supermercados y centros comerciales, normalmente será implementada por inversionistas secundarios cuando el proyecto tenga muchos residentes.
En caso de que se requiera que el inversionista construya todos los sistemas de infraestructura social del proyecto cuando la densidad poblacional no es alta, se generará desperdicio.
Es necesario que existan regulaciones específicas sobre la infraestructura social esencial (Foto: Pham Tung).
Por otro lado, en la realidad los prestadores de servicios en educación, comercio y supermercados solo realizan la implementación cuando hay una cierta población en cada proyecto (a excepción de los inversionistas con un ecosistema que incluye bienes raíces y servicios médicos, educativos y comerciales que realizarán la inversión y la implementación del negocio ellos mismos... Sin embargo, en la práctica, algunos inversionistas, al invertir en muchos campos, han llevado a un desequilibrio financiero o negocios ineficaces).
La norma "construcción finalizada..." se entiende que las obras deben estar terminadas. Por ejemplo, en el caso de un proyecto que consta de varios elementos, incluyendo un proyecto escolar independiente que ya se ha completado y se encuentra en trámites de finalización, pero no ha sido confirmado, según las disposiciones del borrador, el inversor no puede entregar la vivienda al cliente.
De hecho, la entrega de viviendas entre inversores y clientes se realiza según el contrato de compraventa de casa/apartamento y el borrador también tiene regulaciones específicas sobre el plazo de entrega y el pago en el momento de la entrega de la vivienda.
Al mismo tiempo, el punto b, cláusula 1, artículo 31 también exige que los proyectos inmobiliarios con derechos de uso de la tierra que hayan invertido en la construcción de infraestructura técnica y se pongan en marcha deben cumplir con el requisito: "Inversión completada en la construcción de obras de servicio, obras de infraestructura técnica esencial de acuerdo con el diseño, la planificación detallada de la construcción 1/500 o el plan maestro aprobado y el contenido del proyecto", pero tampoco especifica qué obras de servicios esenciales incluyen.
Por lo tanto, creo que debería haber regulaciones específicas sobre infraestructura social esencial y exigir a los inversionistas que solo completen las obras de infraestructura técnica y social esenciales según el avance registrado en el proyecto aprobado para poder entregar viviendas o transferir derechos de uso del suelo a los clientes. Esto resolvería los problemas y sería adecuado para la práctica.
Inversor: ¡Muchas gracias !
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