Debemos evitar el despilfarro de los sistemas de infraestructura social.

En la quinta sesión, la XV Asamblea Nacional debatió la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada). Respecto al contenido del proyecto de ley, Nguoi Dua Tin entrevistó al diputado Quan Minh Cuong, jefe de la delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Dong Nai .

Inversor: Estimado delegado, la XV Asamblea Nacional ha debatido la Ley de Actividades Inmobiliarias (modificada). Esta ley estipula claramente los derechos y obligaciones de las personas físicas y jurídicas que construyen viviendas y participan en el mercado inmobiliario. ¿Qué inquietudes le suscita este proyecto de ley?

El diputado de la Asamblea Nacional, Quan Minh Cuong: Se puede afirmar que la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) ha estipulado claramente hasta ahora los derechos y obligaciones de las personas físicas y jurídicas que construyen viviendas, participan en el mercado inmobiliario y armonizan la relación entre el Estado, la población y las empresas.

Debido a la superposición entre la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada), la Ley de Vivienda, la Ley de Inversiones y especialmente el proyecto de Ley de Tierras modificada... también propongo algunos contenidos.

Respecto a las condiciones de capital para las organizaciones que participan en el mercado inmobiliario, el apartado c) del párrafo 1 del artículo 10 de la Ley estipula que, además de las condiciones relativas al capital social sobre el capital de inversión total, también estipula la condición de "garantizar la capacidad de movilizar capital para la ejecución de proyectos de inversión" .

Bienes raíces - Modificación de la Ley de Negocios Inmobiliarios: Debe evitarse el despilfarro del sistema de infraestructura social — El delegado de la Asamblea Nacional, Quan Minh Cuong, conversa con Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).

Sin embargo, según lo dispuesto en la Ley de Inversiones y la Ley de Licitaciones, existen normas claras sobre la capacidad financiera del inversor. Durante el proceso de evaluación de la documentación de los proyectos de inversión y de las licitaciones, así como en la aprobación de las políticas de inversión, se ha verificado la demostración de dicha capacidad por parte del inversor, por lo que las disposiciones adicionales en esta Ley resultan innecesarias y podrían generar trámites administrativos adicionales.

Además, la cláusula 1 del artículo 10 añade el punto d, que estipula que "los inversores en proyectos inmobiliarios deben garantizar que la proporción entre la deuda crediticia pendiente y la deuda de bonos corporativos pendientes con respecto a su propio capital se ajuste a las regulaciones gubernamentales ".

Actualmente, el Gobierno no tiene regulaciones específicas sobre la relación entre el crédito pendiente y los bonos corporativos pendientes con respecto al capital que posee la empresa (actualmente solo existen regulaciones relevantes en el sector bancario) .

Por lo tanto, propongo que el organismo redactor estudie y no incluya este contenido en el borrador, o que elabore un proyecto de decreto del Gobierno sobre este tema para que los delegados puedan aportar sus opiniones.

Inversor: En su opinión, ¿cómo debería implementarse la responsabilidad del inversor en la construcción de infraestructura social en proyectos inmobiliarios para resolver los problemas?

El delegado de la Asamblea Nacional, Quan Minh Cuong, declaró: « Con respecto a la responsabilidad de los inversores en la construcción de infraestructura social en proyectos inmobiliarios, la cláusula 7 del artículo 18 estipula que los inversores "solo podrán entregar las viviendas a los clientes cuando hayan completado la construcción de las viviendas, las obras de infraestructura técnica y la infraestructura social de acuerdo con el cronograma registrado en el proyecto aprobado"».

En mi opinión, la infraestructura social es un concepto muy amplio, entendido como todas las obras de servicios públicos, comerciales, educativas, médicas, etc.

De hecho, en los proyectos, según el objetivo y el plan de negocio del inversor, las viviendas pueden ponerse a la venta varias veces, por lo que el número de residentes que se mudan al proyecto irá acorde con el ritmo de ventas. Por ello, los inversores suelen construir con antelación la infraestructura esencial para satisfacer las necesidades de los residentes (como parques, árboles, zonas comunes, aparcamientos, zonas de ocio, etc.).

La infraestructura social restante, como escuelas, supermercados y centros comerciales, generalmente será implementada por inversores secundarios cuando el proyecto tenga muchos residentes.

En caso de que se le exija al inversor construir todos los sistemas de infraestructura social del proyecto cuando la densidad de población no sea alta, esto generará desperdicio.

Bienes raíces - Modificación de la Ley de Negocios Inmobiliarios: Debe evitarse el desperdicio del sistema de infraestructura social (Figura 2). — Es necesario establecer regulaciones específicas sobre la infraestructura social esencial (Foto: Pham Tung).

Por otro lado, en realidad, los proveedores de servicios en educación, comercio y supermercados solo llevan a cabo la implementación cuando existe una cierta población en cada proyecto (a excepción de los inversores con un ecosistema que incluye bienes raíces y servicios médicos, educativos y comerciales, quienes realizarán la inversión y la implementación del negocio por sí mismos... Sin embargo, en la práctica, algunos inversores, al invertir en muchos campos, han provocado desequilibrios financieros o negocios ineficaces).

La normativa «obra terminada…» se entiende en el sentido de que las obras deben estar finalizadas. Por ejemplo, en el caso de un proyecto compuesto por varias unidades, incluyendo un proyecto escolar independiente que se ha completado y se encuentra en trámite de finalización pero aún no ha sido confirmado, según lo dispuesto en el borrador, el promotor no está autorizado a entregar la vivienda al cliente.

De hecho, la entrega de viviendas entre inversores y clientes se realiza de acuerdo con el contrato de compraventa de casa/apartamento, y el borrador también contiene normas específicas sobre el plazo de entrega y el pago al momento de la entrega de la vivienda.

Al mismo tiempo, el punto b, cláusula 1, artículo 31 también exige que los proyectos inmobiliarios con derechos de uso de suelo que hayan invertido en la construcción de infraestructura técnica y se pongan en funcionamiento cumplan el requisito: "La inversión en la construcción de obras de servicio y obras de infraestructura técnica esenciales se ha completado de acuerdo con el diseño, la planificación detallada de la construcción 1/500 o el plan maestro aprobado y el contenido del proyecto", pero aún no ha especificado qué obras de servicio esenciales se incluyen.

Por lo tanto, creo que deberían existir regulaciones específicas sobre infraestructura social esencial y exigir únicamente a los inversores que completen las obras de infraestructura técnica y social esenciales según el cronograma establecido en el proyecto aprobado para poder entregar las viviendas o transferir los derechos de uso del suelo a los compradores. Esto resolverá los problemas y será viable en la práctica.

Inversor: ¡Muchas gracias !

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