El proceso de valoración de los precios de la vivienda social no ha garantizado la equidad.

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La Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) tiene algunos comentarios iniciales sobre el Proyecto de Decreto sobre el desarrollo y gestión de la vivienda social (en adelante denominado el Proyecto).

Procedimientos de valoración de precios de venta y de alquiler de viviendas sociales

Según la VCCI, el punto b, cláusula 2, artículo 32 del proyecto estipula que el expediente del inversor que solicita una valoración de precios debe incluir "los documentos legales del proyecto (incluidos: aprobación de la política de inversión; decisión de asignación de tierras; aprobación de planificación 1/500; permiso de construcción y otros documentos pertinentes)".

Exigir a los inversores que faciliten estos documentos no es razonable, porque los organismos de gestión estatales ya los tienen. Para facilitar los procedimientos administrativos, la VCCI propone que el Comité de Redacción elimine el requisito de contar con estos documentos, es decir, elimine el punto b, cláusula 2, artículo 32 del Proyecto.

Respecto al procedimiento de evaluación, de acuerdo con lo dispuesto en el punto d), cláusula 3, artículo 32 del Proyecto, dentro de los 60 días a partir de la fecha del plazo de evaluación, el organismo especializado del Comité Popular provincial debe emitir una notificación escrita de los resultados de la evaluación. “Cuando exista una notificación escrita de los resultados de la tasación y el precio de la tasación sea superior al precio firmado por el inversor, este no podrá cobrar más; si es inferior, deberá renovar el contrato o ajustar y complementar el anexo del contrato y reembolsar la diferencia al comprador o arrendatario de la vivienda”.

Esta regulación necesita ser revisada porque perjudica irrazonablemente a los inversores. Si el inversor ha realizado el procedimiento de valoración, pero el organismo estatal competente, dentro del plazo establecido, no emite un documento de valoración de precios, el inversor tiene derecho a firmar un contrato de compraventa o arrendamiento con opción a compra de vivienda social con los clientes de acuerdo con el plan de precios presentado para la valoración o el precio propuesto en los documentos de licitación (punto c, cláusula 3, artículo 32).

De esta forma, es legal que el inversionista firme un contrato con el comprador de la vivienda con el plan de precios presentado para su evaluación o el precio propuesto en los documentos de licitación. La exigencia del Proyecto de que los inversores deben reajustar el precio de venta en caso de que sea inferior al resultado de la valoración del organismo de gestión estatal carece de fundamento, mientras que la emisión tardía del documento de valoración es culpa del organismo estatal.

Por otra parte, en términos de equidad, utilizar el documento que anuncia los resultados de la tasación de precios de la agencia estatal como base para considerar el precio de venta y el precio de arrendamiento-compra, pero en el caso en que el inversionista vende a un precio menor, este no se puede ajustar, mientras que vender a un precio mayor debe ajustarse, esto no asegura la equidad para las partes en la transacción. Exigir que se vuelva a firmar el contrato y se reembolse la diferencia al comprador o al arrendatario de la vivienda afectará el cumplimiento del contrato tanto para el inversor como para el cliente.

Para garantizar la racionalidad y aumentar la responsabilidad del organismo estatal de evaluación de precios, se propone que el Comité de Redacción elimine la disposición del punto d, cláusula 3, artículo 32 del proyecto.

Además, la cláusula 4 del artículo 32 del Proyecto estipula que “en caso de que el inversionista utilice el precio de oferta ganadora, no está obligado a reevaluar el precio de venta ni el precio de alquiler de la vivienda”. Esta normativa no es clara en el punto en que, en caso de utilizar el precio de la oferta ganadora, ¿el inversor debe realizar el trámite de notificar el precio de venta o el precio de alquiler de la vivienda social al organismo gestor estatal antes de firmar el contrato?

VCCI solicita que el Comité de Redacción estipule claramente esta cuestión para garantizar la conveniencia en el proceso de implementación.

Procedimientos para la venta de viviendas sociales invertidas y construidas según proyectos y sin utilizar capital de inversión pública ni recursos financieros sindicales

El punto b, cláusula 1, artículo 35 del Proyecto estipula que antes de realizar la venta, el inversionista del proyecto de inversión en construcción de vivienda social es responsable de informar por escrito el número total de departamentos a vender y el momento del inicio de la venta para que el Departamento de Construcción lo conozca y verifique.

De acuerdo con lo dispuesto en el punto c), cláusula 3, artículo 88 de la Ley de Vivienda de 2023, antes de vender, arrendar o alquilar una futura vivienda social, es necesario realizar el trámite de notificación al organismo de gestión estatal a nivel provincial de que la vivienda es apta para la venta o el arrendamiento.

Las disposiciones antes mencionadas del proyecto no son claras. ¿Existe una conexión entre el procedimiento de notificación especificado en el punto b, cláusula 1, artículo 35 del Proyecto y el procedimiento de notificación sobre viviendas aptas para venta o arrendamiento con opción a compra especificado en la Ley de Vivienda de 2023? Si se trata de dos trámites independientes, por favor reconsidere, porque el inversor tiene que realizar demasiados trámites administrativos durante el proceso. Por otra parte, este reglamento no deja claro qué aspectos comprobará el Departamento de Construcción.

Para garantizar la claridad y conveniencia de los procedimientos, VCCI recomienda que el Comité de Redacción estipule claramente las cuestiones mencionadas y considere la posibilidad de integrar procedimientos para reducir los trámites administrativos para las empresas.

El párrafo 3, cláusula 2, artículo 35 del proyecto estipula que en caso de que el proyecto se dirija a personas con contribuciones revolucionarias o personas con discapacidad, se les dará prioridad para comprar, alquilar o alquilar viviendas sin tener que hacer un sorteo con una "determinada proporción". Esta regulación no es clara, ¿qué entidad decide esta tarifa? ¿Basado en qué criterios? La VCCI solicita al Comité de Redacción que aclare esta cuestión.

Sabiduría

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