El "parque infantil" de un millón de dólares sigue desaprovechado.

Lección 1: La triste realidad

El mercado inmobiliario nunca ha estado tan sombrío como ahora. Se inician nuevos proyectos, mientras que los antiguos están prácticamente inactivos; muchos edificios operan a baja capacidad y, en ocasiones, se ven obligados a cerrar, lo que provoca que miles de empleados pierdan sus trabajos. Además, la deuda corporativa y la deuda pública aumentan día a día y corren el riesgo de dispararse en cualquier momento.

El atractivo "mágico" se ha enfriado.

El sector inmobiliario en general, y el mercado inmobiliario de lujo en particular, es uno de los sectores económicos clave, que contribuye significativamente al crecimiento y al PIB del país. Además, el sector inmobiliario proporciona empleo e ingresos a millones de trabajadores y está estrechamente vinculado a numerosas industrias: producción de materiales de construcción, turismo, finanzas y banca, construcción, etc. Sin embargo, en un contexto de estricto control del crédito, sumado a una serie de dificultades legales sin resolver, los inversores en proyectos inmobiliarios no cuentan con la solidez financiera necesaria y la documentación legal está incompleta, por lo que los clientes no pagan con la misma rapidez y facilidad que antes. Esto conlleva una ralentización de las ventas, una caída casi total del mercado inmobiliario y un panorama sombrío sin precedentes.

Recientemente, debido al impacto de la pandemia de Covid-19, la economía mundial ha enfrentado dificultades. La inflación y el aumento de las tasas de interés bancarias han afectado profundamente al mercado inmobiliario, especialmente al segmento de lujo. Muchos proyectos nuevos aún no cuentan con las licencias necesarias, y los proyectos antiguos presentan retrasos, lo que genera una creciente escasez de oferta. Asimismo, muchos proyectos inmobiliarios se han vendido en su totalidad, pero los inversionistas no los han terminado para su uso según lo previsto, lo que ha dado lugar a numerosas villas abandonadas, cubiertas de maleza y generando un gran desperdicio.

Villa abandonada, cubierta de hierba, desperdiciando recursos.

Muchos inversores extranjeros consideran que el mercado inmobiliario vietnamita, con su gran población y alta demanda, resulta muy atractivo. Vietnam impulsa la urbanización y el gobierno apuesta firmemente por una industria libre de humo como motor de desarrollo. Además, el creciente número de clientes de alto poder adquisitivo los convierte en una opción de inversión muy rentable, si bien reconocen los riesgos inherentes.

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Según datos del Ministerio de Planificación e Inversión, si en 2021 el capital de inversión extranjera directa (IED) registrado en el sector inmobiliario alcanzó los 2.600 millones de dólares, en 2022 había aumentado a 4.500 millones de dólares y el primer trimestre de 2023 seguía mostrando signos positivos. El sector inmobiliario es el segundo mayor atractivo de IED, después de la industria de procesamiento y manufactura.

El Sr. Le Minh Hiep, un comerciante de bienes raíces de lujo en el distrito de Nam Tu Liem, comentó: "Mis dos amigos y yo invertimos juntos. Hace unos años, obtuvimos buenas ganancias y liquidez rápidamente, pero desde 2021 hasta ahora, casi no hemos comprado más villas, y algunas de las que teníamos aún no se han vendido. Aunque algunas personas preguntaron por comprar, ofrecieron un precio demasiado bajo". El Sr. Hiep añadió: "Por suerte, cuando compramos, no pedimos préstamos al banco. Si hubiéramos pedido préstamos y pagado intereses hasta ahora, nos habríamos visto obligados a vender con urgencia".

Se puede observar que, en la actualidad, el mercado inmobiliario ya no se encuentra en su apogeo como hace muchos años.

¿La oferta y la demanda son virtuales?

Los expertos inmobiliarios afirman que el inventario del segmento de lujo (especialmente villas) es bastante amplio. Sin embargo, la nueva oferta será cada vez más escasa, ya que se están llevando a cabo muy pocos proyectos inmobiliarios prestigiosos de alta gama con suficiente potencial financiero. Mientras tanto, la oferta de villas y locales comerciales (viviendas con locales comerciales integrados) en Hanói y las provincias del norte ha disminuido drásticamente. Actualmente, la oferta se concentra principalmente en proyectos inmobiliarios ejecutados antes de 2020. Desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023, solo se han ejecutado unos pocos proyectos inmobiliarios del segmento de lujo, un segmento destinado principalmente a la clase alta, no a personas de bajos ingresos. Por lo tanto, un mercado que ya se encontraba en una situación difícil, ahora se encuentra aún más desfavorable.

El Sr. Dinh Van Troi, Director de Ventas de Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, comentó: «La oferta de villas y casas adosadas en Hanói ha sido escasa de forma continua durante mucho tiempo, mientras que la nueva oferta prevista para 2022 y principios de 2023 proviene principalmente de proyectos en curso y se concentra en las afueras de Hanói. Si bien esto aumentará la oferta en el mercado, no incrementará significativamente la variedad de opciones».

*El proyecto de la zona residencial Thuy San Hill Villa en el barrio de Bai Chay, ciudad de Ha Long (Quang Ninh), tiene muchas obras sin terminar.*

Según una encuesta realizada por periodistas en la provincia de Quang Ninh, la oferta de villas y casas comerciales sigue siendo abundante, pero proviene principalmente de proyectos inmobiliarios antiguos como: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... y casi no se están implementando nuevos proyectos inmobiliarios, la nueva oferta ha tocado fondo.

Mientras tanto, la oferta en las localidades de Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong y Hoa Binh tampoco es muy prometedora. En estas provincias y ciudades, existen pocos proyectos inmobiliarios de lujo, el volumen de transacciones es limitado y, en los últimos años, se han implementado muy pocos proyectos de este tipo. Mientras que los proyectos antiguos permanecen paralizados, muchas villas y locales comerciales, aunque tienen propietarios, no se utilizan, lo que conlleva abandono, desperdicio y posibles problemas sociales.

Esa es la oferta, y en cuanto a la demanda, los expertos afirman que la tendencia de villas y locales comerciales con zonas verdes, servicios óptimos, ubicados en zonas urbanizadas y con buenas conexiones de transporte será la principal opción para los clientes. Además, el índice de urbanización, el crecimiento natural de la población y el aumento de la clase media y alta son también los principales factores que impulsarán la demanda de villas en el futuro.

De hecho, una vez que la economía se recupere con fuerza tras la pandemia de Covid-19, las políticas gubernamentales para eliminar los obstáculos y dificultades del mercado inmobiliario se implementen seriamente en las localidades, además de que se flexibilice el crédito, se garanticen los bonos corporativos y, por lo tanto, las corporaciones, las empresas y los particulares pronto tendrán acceso al capital necesario. A partir de ahí, se desarrollarán proyectos inmobiliarios y se ofrecerá al mercado una variedad de productos inmobiliarios de alta gama: villas, locales comerciales, complejos turísticos, centros de salud, etc., y el poder de compra y venta del mercado inmobiliario volverá a ser dinámico.

Aparecen fusiones y adquisiciones

Es una ley natural que los fuertes dominen a los débiles, y que estos últimos sean adquiridos e integrados a los fuertes es algo común en el sector inmobiliario actual. Sin embargo, recientemente han surgido inversores oportunistas, tanto nacionales como internacionales, que, mediante grandes fondos de inversión o desembolsos de efectivo, adquieren proyectos inmobiliarios de alta gama, proyectos con documentación legal en regla para su desarrollo.

Se observa que desde principios de 2023 hasta la fecha, las empresas inmobiliarias vietnamitas se han dividido en cuatro grupos principales: riesgo, equilibrio, potencial y "nuevos actores". Este último grupo incluye empresas, fondos de inversión, etc., que buscan oportunidades para penetrar en el mercado inmobiliario mediante fusiones y adquisiciones.

Entre los ejemplos típicos se incluyen FLC Group y Tan Hoang Minh. Tras los problemas legales del líder, varios inversores importantes mostraron interés en los proyectos potenciales de estos grupos. Bamboo Airways se separó oficialmente de FLC Group, lo que puso en riesgo la ejecución de muchos proyectos inmobiliarios de este grupo en Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc y Phu Tho, entre otros. Estos proyectos podrían verse obligados a detenerse o a ser transferidos a otros socios para continuar con la investigación y la ejecución.

*Actualmente, muchos proyectos inmobiliarios nacionales de alta gama están atrayendo la atención de inversores extranjeros.*

Además, muchas otras adquisiciones se encuentran en fase de negociación. Según numerosos expertos económicos e inmobiliarios, con la actual ralentización del mercado inmobiliario, sumada a la difícil situación financiera, si esta persiste, muchos inversores en proyectos inmobiliarios se quedarán sin liquidez y podrían verse obligados a transferir o vender sus propiedades. Cabe mencionar que muchas empresas y fondos de inversión extranjeros están acumulando capital para esperar la oportunidad de adquirir proyectos inmobiliarios nacionales cuando las empresas se vean obligadas a vender debido a dificultades.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), propuso que el Gobierno y el Comité Permanente de la Asamblea Nacional consideren permitir a las empresas transferir proyectos inmobiliarios mediante acuerdo, conforme al mecanismo piloto estipulado en la Resolución N.° 42/2017/QH14, de fecha 21 de junio de 2017, de la Asamblea Nacional. Según el Sr. Chau, de implementarse, esta medida resolvería las dificultades de flujo de caja y liquidez de las empresas inmobiliarias, incluidas aquellas que emiten bonos próximos a su vencimiento. Al permitir la transferencia de proyectos mediante acuerdo, según la demanda, el Estado recaudará impuestos, fortalecerá la eficacia y eficiencia de la gestión estatal del mercado inmobiliario, aumentará la transparencia y superará la situación de las transferencias de proyectos "ilegales" disfrazadas de transferencias de acciones, que ocasionan pérdidas al presupuesto estatal.

La Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, declaró: «La oferta de viviendas vendidas directamente por inversores en los proyectos actuales de este segmento es muy limitada, debido al escaso número de unidades nuevas que se incorporan al mercado. Sin embargo, las casas adosadas siguen siendo la principal línea de productos, seguidas de las villas y, por último, los locales comerciales, que representan solo una pequeña proporción de la oferta total actual».

Lección 2: Correr para "terminar" lentamente
Los inversores en proyectos inmobiliarios aducen muchas razones, pero la mayoría se deben a la lentitud en la preparación del terreno, a los cambios en los mecanismos legales y las políticas fiscales, además de la escasa capacidad financiera de muchas empresas... lo que conlleva una lenta finalización de los proyectos.

Los proyectos inmobiliarios de lento progreso "encubren" ampliamente

La mayoría de las 63 provincias y ciudades presentan proyectos inmobiliarios de lento desarrollo. Sin embargo, el segmento inmobiliario de lujo se concentra principalmente en las grandes provincias y ciudades con ubicaciones geográficas favorables y potencial para el desarrollo turístico, de transporte e infraestructura.

La localidad con mayor número de proyectos inmobiliarios retrasados es Hanói. Según estadísticas incompletas, Hanói cuenta actualmente con varios cientos de proyectos atrasados, lo que equivale a una superficie de más de 5.000 hectáreas sin explotar, generando un gran desperdicio.

Algunos proyectos inmobiliarios sufren retrasos de hasta diez años, como el Área Urbana Kim Chung - Di Trach (ahora denominada Área Urbana Hinode Royal Park - PV), en el distrito de Hoai Duc, o el Área Urbana Nam An Khanh de la Compañía Anónima de Inversión para el Desarrollo del Parque Urbano e Industrial Song Da (Sudico), que en su momento se promocionó como un paraíso residencial. Sin embargo, las obras de limpieza del terreno no se han completado y muchas villas y casas adosadas siguen abandonadas, lo que supone un desperdicio de recursos. Un representante de prensa de Sudico declaró: «Debido a la reciente ralentización del mercado inmobiliario, muchos clientes que invierten en villas solo conservan el terreno, a la espera de una mejora del mercado. Esto conlleva el abandono de algunas villas, lo que merma el atractivo general del proyecto».

En Phu Tho, el proyecto del balneario de aguas termales Thanh Thuy, en el que invirtió Song Thao Company Limited, tiene una extensión de más de 87 hectáreas, lleva más de dos décadas de retraso y presenta numerosas irregularidades... Actualmente, el proyecto está abandonado y la gente lo utiliza como lugar de pastoreo de ganado.

El Sr. Tran Van Kien, vicepresidente del Comité Popular de la ciudad de Thanh Thuy, declaró abiertamente: «El problema del proyecto de aguas termales de Thanh Thuy radica en la capacidad del inversor. El proyecto cuenta actualmente con un terreno limpio y toda la documentación legal en regla, pero no puede llevarse a cabo debido a la escasa capacidad del inversor. Nuestra localidad también está muy impaciente, ya que los votantes tienen diversas opiniones, pero la autoridad competente para gestionarlo reside en la provincia de Phu Tho».

*El proyecto del balneario de aguas termales minerales de Thanh Thuy está actualmente abandonado y es utilizado por la población local como zona de pastoreo para el ganado.*

La provincia de Ha Nam alberga un proyecto inmobiliario no menos llamativo: convertir terrenos públicos en viviendas comerciales (locales comerciales) para luego abandonarlos. Se trata del complejo comercial y residencial de la empresa Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Hasta la fecha, el proyecto ha completado la obra gruesa, algunas familias han comprado sus viviendas y se han mudado, pero muchos elementos del proyecto aún no se han construido, mientras que otras partes muestran signos de deterioro y abandono.

En el Aviso de Conclusión de Inspección N.° 161/TB-TTCP, de fecha 17 de enero de 2023, emitido por la Inspección General del Gobierno sobre el proyecto del Complejo Comercial de la empresa Thang Loi Thanh Liem, provincia de Ha Nam, se adjudicó terreno sin realizar la subasta de derechos de uso del suelo, infringiendo el artículo 118 de la Ley de Tierras de 2013. Más grave aún, este terreno está destinado a obras públicas, servicios y comercio, sin función residencial, contraviniendo el artículo 26 de la Ley de Planificación Urbana de 2009 y el artículo 14 del Decreto N.° 37/2010/ND-CP, de fecha 7 de abril de 2010.

Extirpar el "tumor"

Algunas localidades con proyectos inmobiliarios atrasados, incluso estancados durante muchos años, son: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Tan solo en Hanoi, existen actualmente cientos de proyectos inmobiliarios atrasados que no se han implementado, muchos de los cuales han recibido una alerta roja y algunos han sido revocados de inmediato por el Comité Popular de Hanoi.

Un ejemplo típico es el proyecto de viviendas de lujo Phuong Vien en el distrito de Me Linh, una inversión de la empresa Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. A este proyecto se le asignaron terrenos en 2008, pero su ejecución fue lenta, por lo que el Comité Popular de Hanói emitió la Decisión N.° 4058/QD-UBND sobre recuperación de tierras, anulando la decisión de asignación de terrenos para dicho proyecto. Además, existen otros proyectos: el de la constructora Truong Giang, que consiste en la construcción de villas con jardín; el de la empresa Anh Duong Joint Stock Company, que construye la infraestructura técnica para la zona de villas Sunny Light; y el de la empresa Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company, que desarrolla la Nueva Área Urbana de Vinalines. El Comité Popular de Hanói emitió una decisión para la recuperación de tierras.

*La zona de villas y casas adosadas del proyecto urbanístico de Tan Viet, en el distrito de Hoai Duc, todavía está escasamente poblada.*

Con respecto al proyecto del balneario de aguas termales Thanh Thuy, en el que invierte la empresa Song Thao Company Limited, el Sr. Ha Minh Duc, subdirector del Departamento de Gestión de Tierras del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Phu Tho, declaró: «En el documento 2308/UBND-KGVX, de fecha 21 de junio de 2022, el Comité Popular de la provincia de Phu Tho ordenó al Departamento Provincial de Impuestos que cobrara el alquiler del terreno adeudado por Song Thao Company y, al mismo tiempo, encomendó al Departamento de Planificación e Inversiones de la provincia, al Comité Popular del Distrito de Thanh Thuy y a los organismos pertinentes la revisión y delimitación de una superficie de aproximadamente 37 hectáreas dentro del área total del proyecto para que la empresa la desarrollara». El Sr. Duc añadió: «Actualmente, el inversor aún no ha realizado los trámites para la aprobación del Plan Detallado a escala 1/500, por lo que no existe base para la medición y delimitación del área según las directrices del Comité Popular de la provincia de Phu Tho. El 25 de marzo de 2022, el Comité Popular de Phu Tho…» La provincia emitió una resolución para revocar el Certificado de Incentivo a la Inversión del proyecto mencionado anteriormente.

El Sr. Tran Nhu Long, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Quang Ninh, declaró: En el futuro, Quang Ninh continuará revisando, inspeccionando y examinando el uso del suelo de los proyectos que se encuentran atrasados en el cronograma, prolongando la finalización de la infraestructura técnica, y abordando y recuperando resueltamente de acuerdo con la ley, para evitar que se repita la situación de planificación y proyectos "suspendidos", y prevenir y combatir los intereses de grupos, la negatividad, la pérdida presupuestaria y el desperdicio de recursos de la tierra, contribuyendo así a la salud del mercado inmobiliario.

Estos son algunos ejemplos de proyectos que han sido revocados de forma tajante por las autoridades locales y ejecutados conforme a la ley. Sin embargo, aún existen numerosos proyectos atrasados, con prórrogas reiteradas y cubiertos de maleza, que no han recibido atención. Por ejemplo, en Quang Ninh, hay muchos proyectos, como la Nueva Área Urbana Cao Xanh - Ha Khanh y el proyecto de uso mixto comercial y residencial Bay View Tower (ciudad de Ha Long), que presentan retrasos. Además, muchos proyectos inmobiliarios se han puesto en funcionamiento, pero con una baja tasa de ocupación; muchas villas y locales comerciales tienen propietarios, pero no están habitados, mostrando signos de deterioro, lo que supone un desperdicio de recursos y una merma del atractivo urbano.

El Sr. Nguyen Huu Nha, vicepresidente del Comité Popular de la ciudad de Ha Long, declaró: Recientemente, la ciudad ha llevado a cabo una revisión, ha informado y propuesto a la provincia que considere, gestione y revoque decenas de proyectos que están atrasados y violan la ley, con el fin de evitar la situación de "ocupación prolongada de terrenos", permitiendo el crecimiento de maleza, el desperdicio de recursos de la tierra y afectando la higiene ambiental y el paisaje urbano.

En el caso de los proyectos inmobiliarios, especialmente los de alta gama, las autoridades locales deben tomar medidas enérgicas para inspeccionar y gestionar exhaustivamente los proyectos con infracciones graves, de progreso lento y que se prolonguen durante muchos años, eliminando de raíz los proyectos con mala planificación, potencial financiero limitado y aquellos que deliberadamente "retienen terrenos" sin llevar a cabo ninguna actividad.

Debemos eliminar la mentalidad de que si esta provincia tiene un proyecto inmobiliario de alta gama, la nuestra también debe tener uno.
Lección 3: Alojarse temporalmente en una villa de un millón de dólares
Las personas de bajos ingresos viven en villas de millones de dólares, alquilan villas, locales comerciales para vivir, abren tiendas de comestibles, venden verduras, bares de cerveza... para ganarse la vida; es una broma, pero existe en la mayoría de las zonas urbanas (KDT) que se supone que son habitables, civilizadas y modernas.

Convertir villas y casas comerciales en… “mercados”

No es difícil observar que muchas villas y casas comerciales con amplias fachadas, junto a zonas residenciales o al pie de edificios de apartamentos en Hanoi, se alquilan con frecuencia para abrir cafeterías, restaurantes, tiendas de comestibles, locales de comida rápida, tiendas de alimentos frescos, etc. Esto no está prohibido por ley, pero involuntariamente ha creado una apariencia descuidada en zonas urbanas consideradas civilizadas y modernas.

*En las inmediaciones, las casas comerciales son alquiladas por personas para abrir tiendas, comercios... para hacer negocios.*

El Sr. Nguyen Quang Truong, residente del distrito de Hoai Duc, quien alquiló un local comercial en la nueva zona urbana de Tan Tay Do, distrito de Dan Phuong, comentó: "Mis dos amigos y yo alquilamos el local para vender comida rápida, café... Inicialmente, lo alquilamos para vender nuestros productos por 5 millones de VND al mes (alquiler al propietario - PV). Posteriormente, como vendíamos de noche, tuvimos que pagar 2 millones de VND adicionales al mes por pernoctar".

Un “intermediario de servicios” especializado en el alquiler de locales comerciales en la zona comentó: Los inquilinos son principalmente trabajadores de provincias, que alquilan a precios bajos para abrir puestos de desayunos, vender verduras, bares de cerveza… El alquiler no es vinculante, no es necesario depositar mucho dinero, y cuando el propietario lo recupera, debe devolverse.

El hecho de que los pequeños comerciantes se hayan concentrado en alquilar locales comerciales para organizar sus negocios ha convertido este lugar en un mercadillo improvisado. Un residente del edificio de apartamentos HHA, en la zona urbana de Tan Tay Do, comentó: «Comprar y vender es cómodo, pero todas las mañanas y los fines de semana hay muchísimos compradores y vendedores, y muchos vehículos entran y salen de la zona, lo que puede causar problemas de seguridad vial. Por no hablar de las tiendas que esparcen aguas residuales, basura... está todo muy sucio».

Los reporteros se desplazaron a algunas zonas urbanas de los distritos de Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem y Hoang Mai, y constataron que el alquiler de villas y locales comerciales era una práctica común entre sus propietarios. Cada lugar presentaba características y precios de alquiler distintos, pero todos tenían en común que contribuían a descuidar la imagen de una zona urbana moderna y civilizada.

En las provincias y ciudades de Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen y Thanh Hoa, la situación no es muy alentadora. Si bien hay menos inquilinos y los precios son más bajos, el desorden persiste. Mientras tanto, las casas abandonadas están cubiertas de maleza y presentan signos de deterioro.

Muchos "no" en villas de millones de dólares

Haciéndonos pasar por huéspedes temporales de una villa, la Sra. Nguyen Thi Bich nos guió en un recorrido por la zona urbana de Nam An Khanh, en el distrito de Hoai Duc, ciudad de Hanói. Allí vimos varias villas y casas comerciales habitadas. Si bien el exterior de las villas aún no estaba terminado, las puertas eran provisionales, con paneles de plástico, y algunas eran de láminas de hierro corrugado. En el interior, la ropa colgaba desordenadamente, los dormitorios eran improvisados con tablas de madera, en algunos lugares había esteras extendidas directamente sobre el suelo de cemento, la cocina era provisional y, en particular, no había un baño adecuado.

La señora Bich preguntó: "¿Para cuántas personas piensan alquilar la villa? Si son muchas, deberían alquilarla entera; tiene una superficie de entre 200 y 300 m², el precio es de tan solo unos 6-8 millones de VND al mes y pueden alquilarla para tantas personas como quieran. Si están de acuerdo, avísenme para que pueda llamar al propietario."

La mayoría de los trabajadores provienen de Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... viven en villas, casas comerciales, durante el día trabajan como conserjes, obreros de la construcción, mecánicos... por la noche se reúnen en villas millonarias pero carecen de todo: no tienen electricidad, no tienen agua potable, los baños no funcionan...

anh-4(1).jpg — *Vida temporal en una villa millonaria de un trabajador independiente - Foto de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (originario de Thanh Hoa) reside temporalmente en una villa en el distrito de Hoang Mai. Comentó: «Dejé la escuela en noveno grado y seguí a mi vecino para trabajar en la construcción. Ahora soy obrero de la construcción. Si no fuera por el apoyo y la orientación de todos, no sé dónde estaría ahora».

En estos días, los estudiantes están de vacaciones de verano, muchos niños viajan a Hanói con sus padres y, por primera vez, se alojan en una lujosa villa con ellos. La Sra. Le Thi Hai (de Nghe An) comentó: «Mi hija está de vacaciones de verano y me dijo que extraña a sus padres, así que volví para traerla aquí a jugar. No hay aire acondicionado y algunos días hace tanto calor que no puedo dormir hasta tarde. Me da mucha pena por mi hija, pero no tengo otra opción. Planeo que se quede una o dos semanas y luego la llevaré de vuelta a su ciudad natal para que viva con sus abuelos».

La Sra. Hoang Thi Sy, la chef principal que cocina para más de 30 trabajadores, comentó: "En estos días, la residencia de estudiantes es mucho más alegre. Hay cinco niños que vienen a jugar con sus padres. Durante el día, cocino y también hago de niñera. Lo bueno es que cada uno viene de un pueblo diferente, pero juegan muy unidos y se llevan muy bien".

En algunas zonas urbanas de Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... aquí, los trabajadores de bajos ingresos viven temporalmente en villas,

Todavía existen casas comerciales, aunque no muchas. Cuando nos acercamos a ellas como periodistas, se negaron a responder o, en algunos casos, pidieron activamente que no se revelara información ni se tomaran fotografías… por temor a que el propietario o inversor dejara de alquilarlas.

(Nota: Los nombres de los personajes en este artículo han sido cambiados para proteger su privacidad).

Lección 4: Perfeccionando las instituciones, llevando el sector inmobiliario de alta gama a su verdadero valor.
Los promotores e inversores inmobiliarios deben priorizar los beneficios a largo plazo sobre los beneficios a corto plazo, reestructurar sus negocios de forma proactiva, centrarse en sus proyectos principales, reducir la deuda, gestionar adecuadamente los bonos corporativos y limitar la excesiva dependencia de las entidades de crédito. En cuanto a los organismos gestores, el Estado debe completar cuanto antes un marco jurídico transparente desde el nivel central hasta el local y delimitar claramente las competencias de gestión, evitando la duplicación de funciones y la falta de cohesión que existen actualmente.

Sacrificar pequeños beneficios

Para las empresas, los beneficios siempre son la máxima prioridad; sacrificar los beneficios a corto plazo en aras de los beneficios a largo plazo es, sin duda, una decisión sumamente difícil. Sin embargo, para una empresa especializada en bienes raíces de lujo, se requiere valentía, visión y cierta comprensión para afrontar la necesidad de descartar proyectos no rentables o con baja rentabilidad, y al mismo tiempo, reestructurar el negocio, reducir la deuda y centrarse en la actividad principal y los proyectos clave. Esa es la decisión acertada.

El Sr. Dinh Van Nghi, Presidente del Consejo de Administración y Director General de VinaPol Joint Stock Company, empresa con amplia experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, expresó con franqueza: Las empresas inmobiliarias deben aprovechar este momento para reflexionar, reestructurarse, reducir la deuda y la dependencia de las entidades crediticias, y descartar con decisión los proyectos de alto riesgo, evitando inversiones dispersas y fragmentadas. Deben evitar la búsqueda de volumen y el desarrollo apresurado, pues una vez que surjan dificultades, será demasiado tarde para rectificar.

Para los inversores inmobiliarios, además de tener capital, es fundamental estudiar con detenimiento los aspectos legales del proyecto en el que pretenden invertir o adquirir para su residencia a largo plazo. Esto no es difícil, pero requiere una reflexión profunda para evitar actuar precipitadamente. De hecho, existen numerosos proyectos inmobiliarios de lujo que, si bien están construidos e incluso listos para ser habitados, carecen de los trámites legales necesarios y la infraestructura no está sincronizada. Esto conlleva situaciones en las que villas y locales comerciales tienen propietarios, pero están deshabitados, abandonados y cubiertos de maleza, lo que supone un derroche de recursos.

Las empresas inmobiliarias nacionales se ven obligadas a apretarse el cinturón, reducir la deuda, disminuir la dependencia de las entidades de crédito y recortar drásticamente los proyectos de alto riesgo, evitando invertir de forma dispersa y fragmentada. - Foto ilustrativa.

Las localidades deben seleccionar cuidadosamente a inversores reputados con un sólido potencial financiero, evitando dejarse llevar por las modas y la mentalidad de desarrollar indiscriminadamente proyectos inmobiliarios de lujo, sin planificación ni orientación. Esta mentalidad errónea puede acarrear graves consecuencias. Además, deben reforzar la inspección y la supervisión, y actuar con franqueza contra los inversores que infrinjan la normativa, retrasen el progreso e incluso cancelen proyectos, evitando así el abandono de los mismos, que supone un derroche de recursos y una pérdida de ingresos fiscales para el Estado.

Necesitamos la "mano " del Estado

De hecho, el mercado inmobiliario en general, y el de lujo en particular, lleva tiempo caracterizado por precios laxos, mientras que los impuestos y tasas que lo gravan siguen siendo bajos, insuficientes para el ritmo de desarrollo del mercado. Esto ha propiciado una especulación desenfrenada y una inflación de precios que dificulta el acceso a la vivienda para quienes realmente la necesitan. Sin mencionar la marcada diferencia de precios entre zonas urbanas y rurales, incluso en grandes ciudades como Hanói, Hai Phong y Ciudad Ho Chi Minh. Por ello, muchos expertos inmobiliarios consideran necesaria la intervención directa del Estado en la regulación del mercado, ya que actualmente dispone de las herramientas legales necesarias para controlarlo.

Según numerosos expertos, el mercado inmobiliario de lujo se encuentra paralizado, lo que genera un desequilibrio entre la oferta y la demanda, y a su vez, reduce el dinamismo de crecimiento de muchos otros sectores. Por consiguiente, es necesario desbloquear de inmediato el mercado inmobiliario, incrementando así el flujo de capitales nacionales e internacionales hacia el sector y permitiendo que la compraventa, la fusión de empresas y proyectos inmobiliarios se realicen conforme a las reglas del mercado, contribuyendo de esta manera al crecimiento económico y generando un efecto multiplicador que impulse el desarrollo de todos los demás sectores.

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La resolución 18-NQ/TW del Comité Central, de fecha 16 de junio de 2022, señaló: "Continuar innovando y perfeccionando las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, creando un impulso para convertir a nuestro país en un país desarrollado de altos ingresos", lo cual se espera que tenga un fuerte impacto en muchos aspectos del mercado inmobiliario vietnamita en el futuro próximo.

Por otra parte, aunque se han resuelto los procedimientos administrativos para que las empresas implementen proyectos de tierras, estos siguen siendo complejos y prolongados.

Este círculo vicioso se repite una y otra vez, de proyecto en proyecto, de empresa en empresa, año tras año... por eso existe el dicho "miedo a no tener suficiente base legal" o "esperar instrucciones de los superiores", lo que provoca que los proyectos de inversión se estanquen, no puedan implementarse y que los recursos sociales no se utilicen eficazmente.

En relación con el apoyo al capital de inversión, una empresa especializada en el desarrollo de proyectos inmobiliarios (nombre omitido) declaró: «Actualmente, las entidades de crédito están haciendo un excelente trabajo aplazando y ampliando los plazos de pago de la deuda para las empresas. El Gobierno ha ordenado flexibilizar el crédito para el sector inmobiliario, pero, en mi opinión, esto debería ir acompañado del desbloqueo de bonos para las empresas. En la actualidad, nos resulta muy difícil acceder a préstamos bancarios. El miedo se ha extendido por todas partes y corre el riesgo de convertirse en una enfermedad social».

Muchos expertos inmobiliarios creen que el Estado debe participar directamente en la regulación del mercado inmobiliario, porque actualmente dispone de suficientes herramientas legales para controlarlo.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

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