El "campo de juego" multimillonario todavía se sigue desaprovechando.

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Lección 1: Una triste realidad…

El mercado inmobiliario nunca ha estado tan lento como ahora. Se inician pocos proyectos inmobiliarios nuevos, mientras que los antiguos están prácticamente paralizados. Muchas agencias inmobiliarias operan a un nivel mínimo o incluso cierran, lo que provoca la pérdida de miles de empleos. Simultáneamente, la deuda corporativa y las obligaciones de bonos aumentan y corren el riesgo de dispararse en cualquier momento.

El atractivo "mágico" se ha desvanecido.

El sector inmobiliario en general, y el mercado inmobiliario de lujo en particular, es uno de los sectores económicos clave, con una contribución significativa al crecimiento y al PIB del país. Además, el sector inmobiliario proporciona empleo e ingresos a millones de trabajadores y está estrechamente vinculado a muchas otras industrias: producción de materiales de construcción, turismo y complejos turísticos, finanzas y banca, construcción, etc. Sin embargo, en un contexto de crédito estrictamente controlado y problemas legales sin resolver, los promotores inmobiliarios carecen de la solidez financiera y la documentación legal completa, lo que dificulta que los compradores inviertan con la misma rapidez y facilidad que antes. Esto ha provocado una ralentización de las ventas, una caída casi total del mercado inmobiliario y un panorama desolador sin precedentes.

Recientemente, debido al impacto de la pandemia de COVID-19, la economía mundial ha enfrentado dificultades, la inflación ha aumentado y el aumento de las tasas de interés bancarias ha afectado profundamente al mercado inmobiliario, especialmente al segmento de lujo. Muchos proyectos inmobiliarios nuevos aún no han obtenido licencia, y los proyectos antiguos están retrasados, lo que resulta en una oferta cada vez más escasa. Mientras tanto, muchos proyectos inmobiliarios se han vendido, pero los promotores no los han completado según lo previsto, lo que ha resultado en numerosas villas abandonadas, cubiertas de maleza y residuos.

Las villas abandonadas, cubiertas de maleza, representan un desperdicio de recursos.

Muchos inversores extranjeros consideran atractivo el mercado inmobiliario vietnamita debido a su gran población y la alta demanda de propiedades. Vietnam está acelerando la urbanización, mientras que el gobierno está decidido a desarrollar la industria turística como un sector clave para el crecimiento. Además, el creciente número de clientes adinerados lo ve como un canal de inversión con potencial de alta rentabilidad, a pesar de reconocer los riesgos inherentes.

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Según datos del Ministerio de Planificación e Inversión, si bien el capital registrado de IED en el sector inmobiliario solo alcanzó los US$2.600 millones en 2021, aumentó a US$4.500 millones en 2022, y el primer trimestre de 2023 aún muestra señales positivas. El sector inmobiliario es el segundo mayor atractor de capital de IED, después de la industria de procesamiento y manufactura.

El Sr. Le Minh Hiep, especialista en bienes raíces de alta gama en el distrito de Nam Tu Liem, comentó: «Mis dos amigos y yo invertimos juntos. Hace unos años, obtuvimos buenas ganancias y tuvimos liquidez rápidamente, pero desde 2021 hasta ahora, apenas hemos comprado villas, y algunas de las que adquirimos anteriormente siguen sin venderse. Aunque hay gente interesada en comprar, ofrecen precios demasiado bajos». El Sr. Hiep añadió: «Por suerte, no pedimos dinero prestado al banco cuando las compramos. Si hubiéramos tenido que pagar intereses hasta ahora, no habríamos tenido más remedio que venderlas rápidamente».

Está claro que el mercado inmobiliario ya no está en su apogeo como hace muchos años.

¿Es la oferta y la demanda un producto de la imaginación?

Los expertos inmobiliarios creen que el inventario de inmuebles de alta gama (especialmente villas) es bastante amplio. Sin embargo, la nueva oferta será cada vez más escasa debido a los escasos proyectos inmobiliarios de alta gama con buena reputación y suficientes recursos financieros que se están implementando. Mientras tanto, la oferta de villas y casas comerciales (un modelo de vivienda que combina negocios comerciales) en Hanói y las provincias del norte ha disminuido drásticamente. Actualmente, la oferta proviene principalmente de proyectos inmobiliarios lanzados antes de 2020. Desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023, solo se han lanzado unos pocos proyectos inmobiliarios de alta gama, mientras que este segmento está dirigido principalmente a la clase alta y no a las personas de bajos ingresos. Por lo tanto, el mercado, ya de por sí lento, se está ralentizando aún más.

El Sr. Dinh Van Troi, Director de Ventas de Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, comentó: «La oferta de villas y casas adosadas en Hanói ha sido insuficiente durante mucho tiempo, mientras que la nueva oferta en 2022 y principios de 2023 proviene principalmente de proyectos en desarrollo, concentrados en las afueras de Hanói. Si bien esto aportará algunos productos adicionales al mercado, la cantidad es insignificante para la selección».

*El proyecto Thuy San Hill Villas en el barrio de Bai Chay, ciudad de Ha Long (provincia de Quang Ninh) tiene muchas construcciones sin terminar.*

Según una encuesta realizada por periodistas en la provincia de Quang Ninh, la oferta de villas y casas comerciales sigue siendo abundante, pero principalmente de proyectos inmobiliarios más antiguos como BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group, etc., y casi no se están implementando nuevos proyectos inmobiliarios; la nueva oferta ha tocado fondo.

Mientras tanto, la oferta en provincias como Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong y Hoa Binh tampoco es muy prometedora. En estas provincias y ciudades, hay pocos proyectos inmobiliarios de alta gama, el volumen de transacciones es limitado y, en los últimos años, se han implementado muy pocos proyectos inmobiliarios de alta gama. Si bien los proyectos más antiguos operan a un ritmo lento, muchas villas y casas comerciales, aunque en propiedad, no se utilizan, lo que genera abandono, desperdicio y posibles problemas sociales.

Esa es la oferta. En cuanto a la demanda, los expertos predicen que las villas y casas comerciales con espacios verdes, servicios óptimos, ubicadas dentro de complejos integrados y con buenas conexiones de transporte serán la opción predilecta de los clientes. Además, la tasa de urbanización, el crecimiento natural de la población y el auge de las clases media y alta también son factores clave que impulsarán la demanda de villas en el futuro próximo.

De hecho, una vez que la economía se recupere con fuerza tras la pandemia de COVID-19, las políticas gubernamentales para eliminar obstáculos y dificultades en el mercado inmobiliario se implementen con seriedad en las localidades, junto con la flexibilización de los límites de crédito y la emisión de bonos corporativos garantizados. Corporaciones, empresas y particulares pronto tendrán acceso al capital necesario. A partir de ahí, se implementarán proyectos inmobiliarios y se ofrecerá al mercado una amplia gama de productos inmobiliarios de alta gama: villas, casas comerciales, complejos turísticos, centros de salud, etc., y la actividad de compraventa del mercado inmobiliario cobrará un nuevo impulso.

Están surgiendo fusiones y adquisiciones.

Es una ley natural: los fuertes abruman a los débiles, y estos a menudo son adquiridos y fusionados con los fuertes; esto ha sido habitual en el sector inmobiliario últimamente. Sin embargo, últimamente han surgido "tiburones" de fuentes nacionales e internacionales que utilizan diversos fondos de inversión o efectivo para adquirir proyectos inmobiliarios de alta gama y proyectos con estatus legal limpio para su desarrollo.

Se puede observar que, desde principios de 2023 hasta la actualidad, las empresas inmobiliarias vietnamitas se dividen en cuatro grupos típicos: de alto riesgo, equilibradas, sólidas y "nuevos actores". Entre estos, el grupo de "nuevos actores" incluye empresas y fondos de inversión que buscan oportunidades para entrar en el mercado inmobiliario mediante fusiones y adquisiciones.

Ejemplos típicos incluyen el Grupo FLC y el Grupo Tan Hoang Minh. Tras verse sus líderes envueltos en problemas legales, varias grandes corporaciones quisieron participar en los prometedores proyectos de estos grupos. Bamboo Airways se separó oficialmente del Grupo FLC y, como resultado, muchos de los proyectos inmobiliarios del Grupo en Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho… corren el riesgo de ser detenidos o transferidos a otros socios para continuar su investigación y desarrollo.

*Actualmente, numerosos proyectos inmobiliarios de alta gama en el país están atrayendo el interés de inversores extranjeros.*

Además, se están negociando actualmente muchos otros acuerdos de adquisición. Según numerosos expertos económicos e inmobiliarios, con la actual desaceleración del mercado inmobiliario y las difíciles condiciones financieras, si esta situación persiste, muchos promotores inmobiliarios carecerán de capital circulante y podrían verse obligados a considerar la transferencia o venta directa de sus proyectos inmobiliarios. Esto sin mencionar que muchas empresas y fondos de inversión extranjeros están preparando fondos, a la espera de oportunidades para adquirir proyectos inmobiliarios nacionales cuando las empresas enfrenten dificultades y se vean obligadas a vender.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), propuso que el Gobierno y el Comité Permanente de la Asamblea Nacional consideren la posibilidad de permitir a las empresas transferir proyectos inmobiliarios mediante acuerdos negociados, conforme al mecanismo piloto estipulado en la Resolución n.º 42/2017/QH14, de 21 de junio de 2017, de la Asamblea Nacional. Según el Sr. Chau, de implementarse, esto aliviaría las dificultades de flujo de caja y liquidez de las empresas inmobiliarias, incluidas aquellas con bonos próximos a su vencimiento. Permitir que las empresas transfieran proyectos mediante acuerdos negociados, en función de la demanda, aumentaría la recaudación fiscal del Estado y mejoraría la eficacia y eficiencia de la gestión estatal del mercado inmobiliario. También aumentaría la transparencia y solucionaría el problema de las transferencias clandestinas de proyectos disfrazadas de transferencias de acciones, que generan pérdidas de ingresos para el presupuesto estatal.

La Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, declaró: «La oferta de propiedades que actualmente venden directamente los promotores en este segmento es muy limitada, debido al bajo número de nuevas unidades que entran al mercado. Sin embargo, las casas adosadas siguen siendo la principal línea de productos, seguidas de las villas y, por último, las casas comerciales, que solo representan un pequeño porcentaje de la oferta total actual».

Lección 2: Corriendo lentamente hacia la meta
Los desarrolladores de proyectos inmobiliarios ofrecen innumerables razones para los retrasos, pero la mayoría se atribuyen a la lentitud en la limpieza de los terrenos, los cambios en los mecanismos legales y las políticas fiscales y la débil capacidad financiera de muchas empresas, todo lo cual contribuye a los retrasos en la finalización del proyecto.

Son frecuentes los proyectos inmobiliarios con retraso en su ejecución.

La mayoría de las 63 provincias y ciudades tienen proyectos inmobiliarios que están retrasados; sin embargo, el segmento inmobiliario de alta gama se ubica principalmente en grandes provincias y ciudades con ubicaciones geográficas favorables, potencial para el desarrollo turístico y transporte e infraestructura bien desarrollados.

Hanói es la localidad con más proyectos inmobiliarios retrasados. Según estadísticas incompletas, actualmente hay varios cientos de proyectos retrasados en Hanói, equivalentes a una superficie de más de 5.000 hectáreas sin desarrollar, lo que genera un desperdicio considerable.

Algunos proyectos inmobiliarios se han retrasado hasta una década, como el área urbana Kim Chung - Di Trach (ahora rebautizada como área urbana Hinode Royal Park) en el distrito de Hoai Duc. Otro ejemplo es el área urbana Nam An Khanh, desarrollada por Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), que en su día se promocionó como un paraíso para vivir. Sin embargo, la desocupación del terreno sigue incompleta, y muchas villas y casas adosadas se encuentran abandonadas, lo que supone un desperdicio de recursos. Un representante del equipo de prensa de Sudico declaró que, debido a la reciente recesión del mercado inmobiliario, muchos inversores en villas se aferran a sus terrenos a la espera de una recuperación positiva. Esto ha provocado que algunas villas se encuentren abandonadas, lo que perjudica la estética general del proyecto.

En la provincia de Phu Tho, el proyecto Thanh Thuy Hot Spring Resort, en el que invirtió Song Thao Co., Ltd., cubre un área de más de 87 hectáreas, ha estado retrasado durante más de dos décadas y está plagado de numerosas violaciones... El proyecto está actualmente abandonado y los lugareños lo están utilizando como zona de pastoreo para el ganado.

El Sr. Tran Van Kien, vicepresidente del Comité Popular de la ciudad de Thanh Thuy, declaró con franqueza: «El problema con el proyecto de aguas termales de Thanh Thuy reside actualmente en la capacidad del inversor. El proyecto cuenta con un terreno limpio y la documentación legal completa, pero no puede implementarse debido a la escasa capacidad del inversor. Nuestra localidad también está muy preocupada porque los votantes han expresado muchas inquietudes, pero la autoridad para gestionar esto corresponde a la provincia de Phu Tho».

*El proyecto del complejo de aguas termales de Thanh Thuy está actualmente abandonado y los lugareños lo utilizan como zona de pastoreo para el ganado.*

La provincia de Ha Nam cuenta con otro proyecto inmobiliario igualmente peculiar: la transformación de terrenos destinados a obras y servicios públicos en viviendas comerciales (casas comerciales) que luego quedan abandonadas. Se trata del proyecto del Complejo Comercial y de Viviendas Thang Loi Thanh Liem. Hasta la fecha, la estructura del proyecto está completa, algunos residentes se han mudado, muchos componentes planificados siguen sin construirse y algunas estructuras muestran signos de deterioro y abandono.

Según el Aviso de Conclusión de Inspección n.º 161/TB-TTCP, de 17 de enero de 2023, emitido por la Inspección Gubernamental en relación con el proyecto integral de centro comercial de la empresa Thang Loi Thanh Liem en la provincia de Ha Nam, se asignaron terrenos sin subastar los derechos de uso, lo que viola el artículo 118 de la Ley de Tierras de 2013. Más grave aún, este terreno se planeó para obras públicas, servicios y fines comerciales, no para uso residencial, lo que viola el artículo 26 de la Ley de Planificación Urbana de 2009 y el artículo 14 del Decreto Gubernamental 37/2010/ND-CP, de 7 de abril de 2010.

Extirpando el "tumor"

Muchas localidades tienen proyectos inmobiliarios retrasados o incluso paralizados durante años, como Hanói, Quang Ninh, Phu Tho y Hoa Binh. Solo en Hanói, hay cientos de proyectos inmobiliarios retrasados o aún no implementados. Muchos de estos proyectos han recibido alertas rojas y algunos han sido revocados decisivamente por el Comité Popular de Hanói.

Un ejemplo típico es el proyecto de viviendas de lujo Phuong Vien en el distrito de Me Linh, invertido por Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint Stock Company. El proyecto recibió terrenos en 2008, pero su desarrollo fue lento. Por lo tanto, el Comité Popular de Hanoi emitió la Decisión No. 4058/QD-UBND para revocar la decisión de asignación de terrenos para el proyecto. Además, hay otros proyectos como: Truong Giang Construction Company con la construcción de villas con jardín; Anh Duong Joint Stock Company con la construcción de infraestructura técnica para el área de villas Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company con el proyecto Vinalines New Urban Area… El Comité Popular de Hanoi ha emitido decisiones para revocar la asignación de terrenos para estos proyectos.

*Las villas y casas adosadas del Proyecto del Área Urbana Tan Viet, en el distrito de Hoai Duc, todavía están escasamente pobladas.*

Con respecto al Proyecto del Complejo Turístico de Aguas Termales de Thanh Thuy, en el que invirtió Song Thao Co., Ltd., el Sr. Ha Minh Duc, Subdirector del Departamento de Gestión de Tierras del Departamento Provincial de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Phu Tho, declaró: “En el documento 2308/UBND-KGVX del 21 de junio de 2022, el Comité Popular Provincial de Phu Tho ordenó al Departamento Provincial de Impuestos que cobrara las tarifas de arrendamiento de tierras pendientes de la Compañía Song Thao. Simultáneamente, el Departamento Provincial de Planificación e Inversión, el Comité Popular del Distrito de Thanh Thuy y otras agencias relevantes se encargaron de revisar y separar aproximadamente 37 hectáreas del área total del proyecto para que la compañía procediera con la implementación. El Sr. Duc agregó: Actualmente, el inversor aún no ha completado los procedimientos para aprobar la planificación detallada 1/500, por lo tanto, no hay base para inspeccionar y separar el área según lo indicado por el Comité Popular Provincial de Phu Tho. El 25 de marzo de 2022, el Comité Popular Provincial de Phu Tho emitió una decisión para revocar el Certificado de Incentivo a la Inversión para el proyecto”.

El Sr. Tran Nhu Long, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Quang Ninh, declaró: «En el futuro próximo, Quang Ninh continuará revisando, inspeccionando y auditando el uso del suelo de los proyectos con retrasos y que han prolongado la finalización de la infraestructura técnica. La provincia gestionará y recuperará tierras con firmeza, de conformidad con la ley, evitando la repetición de la planificación y los proyectos suspendidos, y combatiendo los intereses creados y la corrupción que generan pérdidas presupuestarias y el desperdicio de tierras, contribuyendo así al desarrollo saludable del mercado inmobiliario».

Estos son algunos proyectos típicos que han sido revocados y ejecutados con firmeza por las autoridades locales. Sin embargo, aún existen muchos proyectos con retrasos, ampliaciones reiteradas y plagados de maleza, que siguen sin ser abordados. Por ejemplo, en Quang Ninh, muchos proyectos, como la Nueva Área Urbana de Cao Xanh - Ha Khanh y el proyecto de uso mixto comercial y de apartamentos The Bay View Tower (ciudad de Ha Long), están retrasados. Además, muchos proyectos inmobiliarios se han puesto en marcha, pero presentan bajas tasas de ocupación; muchas villas y casas comerciales, aunque en propiedad, no están ocupadas, mostrando signos de deterioro, lo que provoca un desperdicio de recursos y perjudica la estética urbana.

El Sr. Nguyen Huu Nha, Vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad de Ha Long, dijo: En los últimos tiempos, la ciudad ha implementado resueltamente una revisión y presentado propuestas a la provincia para su consideración y manejo de docenas de proyectos que están retrasados o violan la ley, con el fin de evitar la situación de "acaparamiento de tierras" por demasiado tiempo, permitiendo que crezcan malezas, causando desperdicio de recursos de tierra y afectando el saneamiento ambiental y el paisaje urbano.

En el caso de los proyectos inmobiliarios, especialmente los de alta gama, las autoridades locales deben tomar medidas enérgicas para inspeccionar y gestionar con decisión los proyectos con infracciones graves, retrasos y plazos prolongados. También deben eliminar con firmeza los proyectos con una planificación deficiente, recursos financieros limitados o que acaparen deliberadamente terrenos sin implementarlos.

Necesitamos eliminar la mentalidad de que si una provincia tiene proyectos inmobiliarios de alto nivel, entonces nuestra provincia también debe tenerlos.
Lección 3: Estancia temporal en una villa de un millón de dólares
Personas de bajos ingresos que viven en villas millonarias alquilan villas y locales comerciales para vivir, abriendo tiendas de comestibles, vendiendo verduras o regentando puestos de cerveza para ganarse la vida. Parece increíble, pero esto existe en la mayoría de las zonas urbanas que se supone que son habitables, civilizadas y modernas.

Transformando villas y casas comerciales en… “mercados”

Es fácil ver que muchas villas y casas comerciales con frentes amplios, ubicadas junto a áreas residenciales o al pie de edificios de apartamentos en Hanoi, a menudo se alquilan para cafés, restaurantes, supermercados, establecimientos de comida rápida, tiendas de productos frescos, etc. Si bien no está prohibido por ley, esto crea involuntariamente una apariencia desordenada para áreas urbanas que se consideran civilizadas y modernas.

*Junto a las casas comerciales, la gente las alquila para abrir tiendas, restaurantes y otros negocios.*

El Sr. Nguyen Quang Truong, residente del distrito de Hoai Duc, quien alquila una tienda en la nueva zona urbana de Tan Tay Do, en el distrito de Dan Phuong, comentó: «Mis dos amigos y yo alquilamos la tienda para vender comida rápida, café, etc. Al principio, la alquilábamos por 5 millones de VND al mes (alquilados al propietario, PV). Después, como vendíamos por la noche, tuvimos que pagar 2 millones de VND adicionales al mes para poder dormir allí».

Un "agente de servicios" especializado en el alquiler de locales comerciales comentó: "Los inquilinos son principalmente trabajadores de otras provincias que alquilan a precios bajos para abrir tiendas de desayuno, puestos de verduras, bares, etc. El contrato de alquiler no es vinculante, no se requiere un depósito grande y el dinero debe devolverse cuando el propietario lo recupera".

La concentración de pequeños comerciantes que alquilan locales comerciales ha convertido la zona en un mercado improvisado. Un residente del edificio de apartamentos HHA en la zona urbana de Tan Tay Do comentó: «Si bien es conveniente para comprar y vender, todas las mañanas y los fines de semana hay muchos compradores y vendedores, y muchos vehículos entran y salen de la zona urbana, lo que representa un riesgo potencial para la seguridad vial. Por no hablar de las tiendas que vierten aguas residuales y basura, creando un desorden muy desagradable».

Los reporteros que realizaron trabajo de campo en varias zonas urbanas de los distritos de Hoai Duc y Gia Lam, así como de Nam Tu Liem, Bac Tu Liem y Hoang Mai, observaron un fenómeno generalizado de alquiler de villas y casas comerciales por parte de sus propietarios. Cada ubicación tiene sus propias características y precios de alquiler, pero todas comparten un denominador común: contribuyen al aspecto antiestético de lo que antaño fue un paisaje urbano civilizado y moderno.

En provincias y ciudades como Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen y Thanh Hoa, la situación no es mucho mejor. Aunque hay menos inquilinos y precios más bajos, la situación sigue siendo caótica. Mientras tanto, las propiedades abandonadas están cubiertas de maleza y muestran signos de deterioro.

Muchos "no" en villas de un millón de dólares

Haciéndonos pasar por posibles inquilinos que buscaban alojamiento temporal en una villa, la Sra. Nguyen Thi Bich nos ofreció un recorrido por la zona urbana de Nam An Khanh, en el distrito de Hoai Duc, Hanói. Allí, ocasionalmente, vimos villas y casas comerciales con ocupantes. Aunque los exteriores de las villas aún estaban sin terminar, con puertas provisionales hechas de paneles de plástico, algunas incluso con finas láminas de hierro corrugado... en el interior, la ropa colgaba desordenadamente, los trabajadores improvisaban dormitorios con tablones de madera, algunos con esteras extendidas directamente sobre el suelo de hormigón, se instalaron cocinas provisionales y, sobre todo, no había baños adecuados.

La Sra. Bich preguntó: "¿Para cuántas personas planea alquilar la villa? Si son muchas, debería alquilar la villa completa, con una superficie de 200 a 300 metros cuadrados. El precio oscila entre 6 y 8 millones de VND al mes. Pueden alojar a tantas personas como deseen. Si están de acuerdo, avísenme para contactar al propietario".

La mayoría de los trabajadores vienen de Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang, etc. Viven concentrados en villas y casas comerciales, trabajando como limpiadores, obreros de la construcción, mecánicos, etc. Durante el día, se reúnen en sus villas de millones de dólares pero carecen de muchas cosas: no hay electricidad, no hay agua potable, baños que no funcionan...

anh-4(1).jpg — *Las condiciones de vida precarias de un trabajador autónomo en una villa de un millón de dólares - Foto de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (de la provincia de Thanh Hoa), quien actualmente reside en una villa en el distrito de Hoang Mai, comentó: «Dejé la escuela en noveno grado y seguí a mi vecino para trabajar como obrero de la construcción. Ahora soy obrero de la construcción. Si no fuera por el apoyo y la orientación de todos, no sé dónde estaría ahora».

Estos últimos días, con los estudiantes de vacaciones de verano, muchos niños han sido recogidos por sus padres en sus pueblos natales para visitar Hanói. Por primera vez, estos niños se alojan en villas de un millón de dólares con sus padres. La Sra. Le Thi Hai (de la provincia de Nghe An) comentó: "Mi hija estaba de vacaciones de verano y dijo que extrañaba a sus padres, así que la traje aquí para que jugara. No hay aire acondicionado, y algunas noches hace tanto calor que no podemos dormir hasta muy tarde. Lo siento por mi hija, pero no tengo otra opción. Planeo dejarla quedarse una o dos semanas antes de llevarla de vuelta a nuestro pueblo natal a vivir con sus abuelos".

La Sra. Hoang Thi Sy, jefa de cocina y encargada de la preparación de alimentos para más de 30 trabajadores, comentó: «Estos últimos días, el dormitorio ha estado mucho más animado. Cinco niños han sido criados por sus padres para jugar. Durante el día, cocino y también hago de niñera. Lo bueno es que, aunque todos son de diferentes lugares, juegan juntos en armonía y se tratan con consideración».

En algunas zonas urbanas de Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh, etc., existe una situación en la que los trabajadores de bajos ingresos residen temporalmente en villas.

Todavía existen viviendas comerciales, aunque no muchas. Cuando los contactamos desde una perspectiva periodística, se negaron rotundamente a responder o, en algunos casos, solicitaron proactivamente el anonimato o que no nos fotografiaran, alegando temor a que el propietario o el promotor no les permitiera seguir alquilando.

(Nota: Los nombres de los personajes en este artículo han sido cambiados para proteger la privacidad).

Lección 4: Mejorar el marco institucional y devolver a los bienes inmuebles de alta gama su verdadero valor.
Los promotores e inversores inmobiliarios deben sacrificar las pequeñas ganancias a corto plazo por beneficios a largo plazo, reestructurar proactivamente sus negocios, centrarse en proyectos clave, reducir la deuda, controlar eficazmente los bonos corporativos y limitar la dependencia excesiva de las entidades crediticias. En cuanto a los organismos reguladores, el Estado debe ultimar rápidamente un marco jurídico integral desde el nivel central hasta el local y definir claramente la división de competencias de gestión, evitando la duplicación de responsabilidades y la falta de coordinación, como ocurre actualmente.

Sacrificar pequeños beneficios

Para las empresas, las ganancias siempre son la máxima prioridad, y sacrificar las ganancias a corto plazo por beneficios generales a largo plazo es, sin duda, una decisión muy difícil. Sin embargo, para una empresa especializada en bienes raíces de alta gama, se requiere valentía, previsión y cierta comprensión para afrontar la necesidad de sacrificar proyectos poco rentables o poco rentables, a la vez que se reestructura el negocio, se reduce la deuda y se centra en el negocio y los proyectos principales. Solo entonces puede considerarse una decisión acertada.

El Sr. Dinh Van Nghi, Presidente del Consejo de Administración y Director General de VinaPol Joint Stock Company, empresa con una larga trayectoria en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, comentó con franqueza: «Las empresas inmobiliarias deben aprovechar este momento para reevaluarse, reestructurar sus negocios, reducir su deuda, reducir su dependencia de las entidades crediticias, descartar con valentía los proyectos de alto riesgo y evitar inversiones dispersas y fragmentadas. Deben evitar perseguir la cantidad y el desarrollo rápido, porque si surgen dificultades, será demasiado tarde para dar marcha atrás».

Para los inversores, además de disponer de capital, es crucial investigar a fondo los aspectos legales del proyecto inmobiliario en el que pretenden invertir o adquirir para residir a largo plazo. Esto no es difícil, pero requiere una seria consideración para evitar una situación de "cerrar la puerta del establo después de que el caballo se haya desbocado". En realidad, muchos proyectos inmobiliarios de alta gama, a pesar de estar en construcción e incluso contar con residentes, aún carecen de procedimientos legales completos e infraestructura integrada. Esto da lugar a situaciones en las que las villas y las casas comerciales son propiedad de sus propietarios, pero están desocupadas, abandonadas y cubiertas de maleza, lo que resulta en un desperdicio de recursos.

Las empresas inmobiliarias nacionales se ven obligadas a apretarse el cinturón, reducir la deuda, disminuir su dependencia de las entidades crediticias y recortar con valentía los proyectos de alto riesgo, evitando inversiones dispersas y fragmentadas - Foto ilustración.

Las autoridades locales también deben seleccionar cuidadosamente a inversores con buena reputación y sólida capacidad financiera, evitando seguir las tendencias a ciegas y previniendo el desarrollo descontrolado y no planificado de bienes raíces de alta gama. Este es un enfoque erróneo que podría tener muchas consecuencias negativas a largo plazo. Además, las autoridades locales deben fortalecer la inspección y la supervisión, y abordar con franqueza las infracciones de los inversores, los retrasos e incluso la revocación de proyectos, evitando así proyectos abandonados que desperdician recursos y generan pérdidas fiscales y tributarias para el Estado.

Es necesaria la “mano ” del Estado .

En realidad, el mercado inmobiliario en general, y el de alta gama en particular, ha mantenido durante mucho tiempo una política de precios laxa, mientras que los impuestos y tasas en este sector se mantienen bajos y desproporcionados con respecto a su ritmo de desarrollo. Esto ha generado especulación generalizada e inflación de precios, dificultando el acceso a la vivienda para quienes tienen necesidades reales de vivienda. Además, la disparidad de precios entre las zonas urbanas y rurales, incluso en grandes ciudades como Hanói, Hai Phong y Ciudad Ho Chi Minh, presenta diferencias significativas. Por lo tanto, muchos expertos inmobiliarios creen que el Estado debe intervenir directamente en la regulación del mercado inmobiliario, ya que actualmente cuenta con suficientes herramientas legales para controlarlo.

Según numerosos expertos, el mercado inmobiliario de alta gama está experimentando cuellos de botella, lo que genera un desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que a su vez reduce el impulso de crecimiento de muchos otros sectores. Por lo tanto, es necesario revitalizar de inmediato el mercado inmobiliario. Esto incrementará el flujo de capital nacional y extranjero hacia el sector inmobiliario, y las fusiones y adquisiciones de empresas y proyectos inmobiliarios se realizarán según los principios del mercado, contribuyendo así al crecimiento económico y creando un efecto dominó para el desarrollo de todos los demás sectores.

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La Resolución 18-NQ/TW del 16 de junio de 2022 del Comité Central del Partido Comunista de Vietnam declaró: "Continuar innovando y mejorando las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, creando impulso para hacer de nuestro país un país desarrollado de altos ingresos", lo que se espera que tenga un fuerte impacto multifacético en el mercado inmobiliario vietnamita en el próximo período.

Por otra parte, los procedimientos administrativos para resolver cuestiones relacionadas con la tierra para las empresas que implementan proyectos, aunque simplificados, aún enfrentan obstáculos y retrasos.

Este círculo vicioso se repite, de un proyecto a otro, de una empresa a otra, año tras año... de ahí las frases "temor a una base legal insuficiente" o "espera de instrucciones de los superiores", que hacen que los proyectos de inversión se estanquen y no se implementen, lo que resulta en un uso ineficaz de los recursos sociales.

En cuanto al apoyo de capital de inversión, una empresa de desarrollo inmobiliario (que prefirió permanecer en el anonimato) declaró: «Actualmente, las entidades crediticias están haciendo un excelente trabajo aplazando y extendiendo los pagos de deudas de las empresas: el gobierno ha ordenado la flexibilización de los límites de crédito para el sector inmobiliario, pero en mi opinión, esto debería ir acompañado de la facilitación de la emisión de bonos para las empresas. Actualmente, nos resulta muy difícil acceder a préstamos bancarios. El miedo se ha extendido ampliamente y corre el riesgo de convertirse en una enfermedad social».

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

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