Un "patio de recreo" de millones de dólares sigue siendo un desperdicio

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Lección 1: La triste realidad

El mercado inmobiliario nunca ha estado tan sombrío como ahora. Se están iniciando nuevos proyectos inmobiliarios, mientras que los antiguos están prácticamente inactivos. Muchos pisos inmobiliarios operan a un nivel bajo y, en ocasiones, tienen que cerrar, lo que obliga a miles de empleados a renunciar. Además, la deuda corporativa y la deuda en bonos aumentan día a día y corren el riesgo de dispararse en cualquier momento.

La atracción "mágica" se ha enfriado

El sector inmobiliario en general, y el mercado inmobiliario de alta gama en particular, es uno de los sectores económicos clave, contribuyendo en gran medida al crecimiento y al PIB de todo el país. Además, el sector inmobiliario proporciona empleo e ingresos a millones de trabajadores y está estrechamente relacionado con numerosos sectores: producción de materiales de construcción, turismo (resorts), finanzas y banca, construcción... Sin embargo, en un contexto de crédito estrictamente controlado, junto con una serie de dificultades legales aún no resueltas, los inversores en proyectos inmobiliarios carecen de la solidez financiera necesaria y los documentos legales no están completos, por lo que los clientes no pagan con la misma rapidez y facilidad que antes. Esto provoca una ralentización de las ventas, un mercado inmobiliario prácticamente en caída libre y un panorama sombrío sin precedentes.

Recientemente, debido al impacto de la pandemia de COVID-19, la economía mundial ha experimentado dificultades. La inflación y el aumento de las tasas de interés bancarias han afectado profundamente al mercado inmobiliario, especialmente al segmento de lujo. Muchos proyectos inmobiliarios nuevos no han obtenido licencia y los antiguos están retrasados, lo que hace que la oferta sea cada vez más escasa. Mientras tanto, muchos proyectos inmobiliarios se han vendido, pero los inversores no los han completado para su uso previsto, lo que ha provocado una serie de villas abandonadas, cubiertas de maleza y causando desperdicios.

Villa abandonada, cubierta de hierba, desperdiciando recursos

Muchos inversores extranjeros creen que el mercado inmobiliario vietnamita cuenta con una gran población y una alta demanda de bienes raíces, lo cual siempre es un atractivo para ellos. Vietnam promueve la urbanización, mientras que el Gobierno está decidido a construir una industria sin humo como punta de lanza para el desarrollo. Además, el número de clientes de clase alta está en aumento, quienes lo ven como un canal de inversión con alta rentabilidad, aunque se determina que conlleva muchos riesgos.

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Según datos del Ministerio de Planificación e Inversión, si bien en 2021 la inversión en IED registrada en el sector inmobiliario solo alcanzó los 2.600 millones de dólares, en 2022 había aumentado a 4.500 millones de dólares, y el primer trimestre de 2023 seguía mostrando señales positivas. El sector inmobiliario es el segundo mayor atractivo para la IED, después de la industria de procesamiento y manufactura.

El Sr. Le Minh Hiep, un agente inmobiliario de lujo del distrito de Nam Tu Liem, comentó: «Mis dos amigos y yo invertimos juntos. Hace unos años, obtuvimos buenas ganancias y tuvimos liquidez rápida, pero desde 2021 hasta ahora, casi no hemos comprado más villas, y algunas de las que teníamos en reserva aún no se han vendido. Aunque algunos pidieron comprar, ofrecieron un precio demasiado bajo». El Sr. Hiep añadió: «Por suerte, cuando compramos, no pedimos dinero prestado al banco. Si hubiéramos pedido prestado y pagado intereses hasta ahora, habríamos tenido que vender urgentemente».

Se puede observar que en este momento el mercado inmobiliario ya no está en su apogeo como hace muchos años.

¿La oferta y la demanda son virtuales?

Los expertos inmobiliarios afirman que el inventario del segmento de alta gama (especialmente villas) es bastante amplio. Sin embargo, la nueva oferta será cada vez más escasa debido a la escasez de proyectos inmobiliarios prestigiosos de alta gama con suficiente potencial financiero en ejecución. Mientras tanto, la oferta de villas y casas comerciales (un modelo de vivienda que combina negocios comerciales) en Hanói y las provincias del norte ha disminuido drásticamente. Actualmente, la oferta se concentra principalmente en proyectos inmobiliarios implementados antes de 2020. Desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023, solo se han implementado unos pocos proyectos inmobiliarios relacionados con el segmento de alta gama, que está dirigido principalmente a la clase alta, no a personas de bajos ingresos. Por lo tanto, el mercado, ya de por sí sombrío, se ha vuelto aún más sombrío.

El Sr. Dinh Van Troi, Director de Ventas de Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, comentó: «La oferta de villas y casas adosadas en Hanói ha sido escasa durante mucho tiempo, mientras que la nueva oferta en 2022 y principios de 2023 proviene principalmente de proyectos en curso y se concentra en las afueras de Hanói. En cierto modo, esto aportará más productos al mercado, pero no una oferta significativa».

*El proyecto de Thuy San Hill Villa Area en el barrio de Bai Chay, ciudad de Ha Long (Quang Ninh) tiene muchas obras sin terminar.*

Según una encuesta realizada por periodistas en la provincia de Quang Ninh, la oferta de villas y casas comerciales sigue siendo abundante, pero principalmente de antiguos proyectos inmobiliarios como: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... y casi no se están implementando nuevos proyectos inmobiliarios, la nueva oferta ha tocado fondo.

Mientras tanto, la oferta en las localidades de Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong y Hoa Binh tampoco es muy prometedora. En estas provincias y ciudades, existen pocos proyectos inmobiliarios de alta gama y el volumen de transacciones es limitado. En los últimos años, se han implementado muy pocos proyectos inmobiliarios de alta gama. Mientras los proyectos antiguos se encuentran paralizados, muchas villas y casas comerciales, aunque tienen propietarios, no se utilizan, lo que provoca abandono, desperdicio y, potencialmente, problemas sociales.

Esa es la oferta, y en cuanto a la demanda, los expertos afirman que la tendencia de villas y casas comerciales, asociadas con espacios verdes, servicios públicos óptimos, ubicadas en zonas complejas y buenas conexiones de tráfico, será la opción predilecta de los clientes. Además, la tasa de urbanización, el crecimiento poblacional natural y el aumento de la clase media y alta también son los principales impulsores del crecimiento de la demanda de villas en el futuro próximo.

De hecho, una vez que la economía se recupere con fuerza después de la pandemia de Covid-19, las políticas del Gobierno para eliminar los obstáculos y dificultades para el mercado inmobiliario se implementan seriamente por las localidades, además se afloja el "sala de crédito", se garantizan los bonos corporativos, luego las corporaciones, empresas e individuos pronto tendrán acceso al capital necesario, a partir de ahí, se desplegarán proyectos inmobiliarios y proporcionarán una variedad de productos inmobiliarios de alta gama: bienes raíces de villas, casas comerciales, complejos turísticos, atención médica ... al mercado, el poder adquisitivo y vendedor del mercado inmobiliario volverá a ser vibrante.

Aparecen fusiones y adquisiciones

Es una ley natural: los fuertes dominan a los débiles, estos últimos son absorbidos y se fusionan con los fuertes. Esto es algo normal en el sector inmobiliario en los últimos tiempos. Sin embargo, últimamente han surgido "tiburones" nacionales e internacionales que, a través de numerosos fondos de inversión o invirtiendo dinero en recomprar proyectos inmobiliarios de alta gama, proyectos con documentación legal en regla para su desarrollo.

Se puede observar que, desde principios de 2023 hasta la fecha, las empresas inmobiliarias vietnamitas se han dividido en cuatro grupos típicos: riesgo, equilibrio, potencial y nuevos actores. Este último grupo incluye empresas, fondos de inversión, etc., que buscan oportunidades para penetrar en el mercado inmobiliario mediante fusiones y adquisiciones.

Ejemplos típicos incluyen FLC Group y Tan Hoang Minh. Tras verse involucrado en problemas legales, varios "grandes" quisieron participar en los proyectos potenciales de estos grupos. Bamboo Airways se separó oficialmente de FLC Group, lo que provocó que muchos proyectos inmobiliarios de este grupo en Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc y Phu Tho se vieran obligados a suspender su implementación o a transferirse a otros socios para continuar la investigación e implementación del proyecto.

*Actualmente, muchos proyectos inmobiliarios nacionales de alta gama están atrayendo la atención de inversores extranjeros.*

Además, muchas otras adquisiciones se encuentran en fase de negociación. Según numerosos expertos económicos e inmobiliarios, con la actual desaceleración del mercado inmobiliario, sumada a la difícil situación financiera, si esta continúa, muchos inversores en proyectos no dispondrán de liquidez para refinanciar sus proyectos y podrían verse obligados a considerar la transferencia o venta de los mismos. Esto sin mencionar que muchas empresas y fondos de inversión extranjeros están preparando capital para esperar la oportunidad de adquirir proyectos inmobiliarios nacionales una vez que el negocio enfrente dificultades y se vea obligado a vender.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), propuso: «El Gobierno y el Comité Permanente de la Asamblea Nacional consideren permitir a las empresas transferir proyectos inmobiliarios mediante acuerdo, de acuerdo con el mecanismo piloto estipulado en la Resolución n.º 42/2017/QH14, de 21 de junio de 2017, de la Asamblea Nacional». Según el Sr. Chau, de implementarse, esto resolverá las dificultades de flujo de caja y liquidez de las empresas inmobiliarias, incluidas las que emiten bonos próximos a vencer. Al permitir que las empresas transfieran proyectos mediante acuerdo, según la demanda, el Estado recaudará impuestos y fortalecerá la eficacia y eficiencia de la gestión estatal del mercado inmobiliario, aumentará la transparencia y solucionará la situación de transferencias ilegales de proyectos disfrazadas de transferencias de acciones, que causan pérdidas al presupuesto estatal.

La Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, afirmó: «La oferta que se vende directamente de los inversores en los proyectos actuales de este segmento es muy limitada, debido al reducido número de nuevas unidades que se están lanzando al mercado. Sin embargo, las casas adosadas siguen siendo la principal línea de productos, seguidas de las villas y las casas comerciales, que solo representan una pequeña proporción de la oferta total actual».

Lección 2: Correr para “terminar” lentamente
Son muchas las razones que dan los inversores en proyectos inmobiliarios, pero la mayoría de ellas se deben a la lentitud en la limpieza del terreno, a los cambios en los mecanismos legales y en las políticas fiscales, además de la débil capacidad financiera de muchas empresas... lo que lleva a una lenta finalización del proyecto.

Los proyectos inmobiliarios de lento avance "cubren" ampliamente

La mayoría de las 63 provincias y ciudades tienen proyectos inmobiliarios de lento desarrollo. Sin embargo, el segmento inmobiliario de alta gama se concentra principalmente en grandes provincias y ciudades con ubicaciones geográficas favorables y potencial para la explotación turística, el transporte y el desarrollo de infraestructura.

La localidad con más proyectos inmobiliarios retrasados es Hanói. Según estadísticas incompletas, Hanói tiene actualmente varios cientos de proyectos retrasados, lo que equivale a una superficie de más de 5.000 hectáreas sin explotar, lo que genera un gran desperdicio.

Algunos proyectos inmobiliarios se retrasan hasta diez años, como: Kim Chung - Di Trach Urban Area (ahora renombrada Hinode Royal Park Urban Area - PV), en el distrito de Hoai Duc. O Nam An Khanh Urban Area de Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), que una vez fue promocionado como un paraíso de la vida. Sin embargo, el trabajo de limpieza del sitio no se ha completado, muchas villas y casas adosadas siguen abandonadas, lo que causa un desperdicio de recursos. El representante de medios de Sudico dijo: Debido a la reciente lentitud del mercado inmobiliario, muchos clientes que invierten en villas solo tienen terrenos, esperando cambios positivos en el mercado. Esto lleva a una situación en la que algunas villas son abandonadas, lo que hace que se pierda la belleza general del proyecto.

En Phu Tho, el proyecto del complejo de aguas termales Thanh Thuy, en el que invirtió Song Thao Company Limited, tiene una escala de más de 87 hectáreas, está retrasado durante más de dos décadas y tiene muchas violaciones... El proyecto actualmente está abandonado y es utilizado por la gente como un lugar para pastar el ganado.

El Sr. Tran Van Kien, vicepresidente del Comité Popular de la ciudad de Thanh Thuy, declaró con franqueza: «El problema del proyecto de aguas termales de Thanh Thuy reside actualmente en la capacidad del inversor. El proyecto cuenta con un terreno limpio y la documentación legal completa, pero no puede implementarse debido a la escasa capacidad del inversor. Nuestra localidad también está muy impaciente porque los votantes tienen diversas opiniones, pero la autoridad para gestionarlo reside en la provincia de Phu Tho».

*El proyecto del complejo de aguas termales Thanh Thuy está actualmente abandonado y es utilizado por la población local como zona de pastoreo para el ganado.*

La provincia de Ha Nam cuenta con un proyecto inmobiliario igualmente emocionante: convertir terrenos de obras públicas y servicios en viviendas comerciales (casas comerciales) y luego abandonarlos. Se trata del complejo comercial y residencial de Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Hasta la fecha, el proyecto ha completado la construcción básica; algunas familias han comprado casas y se han mudado; muchos elementos planificados no se han construido, mientras que algunos proyectos muestran signos de deterioro y abandono.

En el Aviso de Conclusión de Inspección No. 161/TB-TTCP de fecha 17 de enero de 2023 de la Inspección Gubernamental sobre el proyecto del Complejo del Centro Comercial de la Compañía Thang Loi Thanh Liem, la provincia de Ha Nam asignó terrenos, pero no pasó por el formulario de subasta de derechos de uso del suelo, violando el Artículo 118 de la Ley de Tierras de 2013. Más grave aún, esta área de terreno está planificada como suelo para obras públicas, servicios y comercio, sin función residencial, violando el Artículo 26 de la Ley de Planificación Urbana de 2009 y el Artículo 14 del Decreto 37/2010/ND-CP de fecha 7 de abril de 2010 del Gobierno.

Eliminar el "tumor"

Las localidades con proyectos inmobiliarios que están retrasados, incluso estancados durante muchos años son: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Solo en Hanoi, hay actualmente cientos de proyectos inmobiliarios que están retrasados y no se han implementado, de los cuales muchos proyectos han recibido una alerta roja y algunos proyectos han sido revocados inmediatamente por el Comité Popular de Hanoi.

Un ejemplo típico es el Proyecto de Viviendas de Lujo Phuong Vien en el Distrito de Me Linh, invertido por la Sociedad Anónima de Servicios Comerciales y Turísticos Phuong Vien. El proyecto recibió terrenos en 2008, pero su implementación fue lenta, por lo que el Comité Popular de Hanói emitió la Decisión n.º 4058/QD-UBND sobre recuperación de tierras, cancelando la decisión de asignación de tierras para el proyecto mencionado. Además, existen proyectos: la Compañía Constructora Truong Giang con el proyecto de construcción de villas con jardín; la Sociedad Anónima Anh Duong con el proyecto de construcción de infraestructura técnica para la zona de villas Sunny Light; la Sociedad Anónima Inmobiliaria Vinalines Vinh Phuc con el proyecto de la Nueva Área Urbana de Vinalines... El Comité Popular de Hanói emitió una decisión para recuperar tierras.

*La zona de villas y casas adosadas del Proyecto del Área Urbana Tan Viet, Distrito Hoai Duc todavía está escasamente poblada.*

Con respecto al Proyecto del Complejo Turístico de Aguas Termales Thanh Thuy, en el que invirtió Song Thao Company Limited, el Sr. Ha Minh Duc, subdirector del Departamento de Gestión de Tierras del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Phu Tho, declaró: "En el Documento 2308/UBND-KGVX, de fecha 21 de junio de 2022, el Comité Popular de la provincia de Phu Tho ordenó al Departamento Provincial de Impuestos que recaudara la renta de la tierra que adeuda la Compañía Song Thao y, al mismo tiempo, asignó al Departamento de Planificación e Inversión de la provincia, al Comité Popular del Distrito de Thanh Thuy y a las agencias pertinentes la revisión y separación de un área de aproximadamente 37 hectáreas en el área total del proyecto para que la empresa la implemente. El Sr. Duc añadió: "Actualmente, el inversor aún no ha llevado a cabo los procedimientos para aprobar la Planificación Detallada 1/500, por lo que no hay base para medir y separar el área según la directiva del Comité Popular de la provincia de Phu Tho. El 25 de marzo de 2022, el Comité Popular de La provincia de Phu Tho emitió una decisión para revocar el Certificado de Incentivo a la Inversión del proyecto mencionado anteriormente.

El Sr. Tran Nhu Long, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Quang Ninh, dijo: En el futuro próximo, Quang Ninh continuará revisando, inspeccionando y examinando el uso de la tierra de los proyectos que están atrasados, prolongando la finalización de la infraestructura técnica, manejando y recuperando resueltamente de acuerdo con la ley, no permitiendo que la situación de planificación "suspendida" y proyectos "suspendidos" se repitan y previniendo y combatiendo los intereses de grupo, la negatividad, la pérdida presupuestaria, el desperdicio de recursos de la tierra, contribuyendo a la salud del mercado inmobiliario.

Estos son algunos proyectos típicos que han sido revocados rotundamente por las autoridades locales y aplicados por ley. Sin embargo, aún existen muchos proyectos con retrasos, ampliaciones reiteradas y plagados de maleza, pero que no han recibido atención. Por ejemplo, en Quang Ninh, existen numerosos proyectos como la Nueva Área Urbana de Cao Xanh - Ha Khanh y el proyecto de servicios comerciales y de apartamentos de uso mixto Bay View Tower (ciudad de Ha Long). Además, muchos proyectos inmobiliarios se han puesto en marcha, pero la tasa de ocupación es baja; muchas villas y casas comerciales tienen propietarios, pero no se han habitado, lo que muestra signos de deterioro, lo que provoca un desperdicio de recursos y una pérdida de belleza urbana.

El Sr. Nguyen Huu Nha, vicepresidente del Comité Popular de la ciudad de Ha Long, dijo: "Recientemente, la ciudad ha implementado resueltamente una revisión, informó y propuso a la provincia que considere, maneje y revoque docenas de proyectos que están retrasados y violan la ley, a fin de evitar la situación de "retención de tierras" por mucho tiempo, permitiendo que crezcan malezas, causando desperdicio de recursos de tierra, afectando el saneamiento ambiental y el paisaje urbano".

En el caso de los proyectos inmobiliarios, especialmente los de alta gama, las autoridades locales deben tomar medidas enérgicas para inspeccionar y manejar exhaustivamente los proyectos con violaciones graves, progreso lento, que duran muchos años, eliminar seriamente los proyectos con mala planificación, potencial financiero limitado y que deliberadamente "retienen tierras" sin implementar.

Necesitamos eliminar la mentalidad de que si esta provincia tiene un proyecto inmobiliario de alto nivel, nuestra provincia también debe tener uno.
Lección 3: Estancia temporal en una villa de un millón de dólares
Las personas de bajos ingresos viven en villas de millones de dólares, alquilan villas, casas comerciales para vivir, abren tiendas de comestibles, venden verduras, bares de cerveza... hacen negocios para ganarse la vida, es una broma, pero existe en la mayoría de las áreas urbanas (KDT) que se espera que sean habitables, civilizadas y modernas.

Transformando villas y casas comerciales en… “mercados”

No es difícil ver que muchas villas y casas comerciales con amplias fachadas, al lado de áreas residenciales o al pie de edificios de apartamentos en Hanoi, a menudo se usan para alquilar para abrir cafés, restaurantes, tiendas de comestibles, tiendas de comida rápida, tiendas de alimentos frescos, etc. Esto no está prohibido por ley, pero ha creado involuntariamente una apariencia descuidada para áreas urbanas que se consideran civilizadas y modernas.

*Al lado, hay locales comerciales que la gente alquila para abrir tiendas, almacenes... para hacer negocios.*

El Sr. Nguyen Quang Truong, residente del distrito de Hoai Duc, alquiló una tienda en la nueva zona urbana de Tan Tay Do, distrito de Dan Phuong. Comentó: «Mis dos amigos y yo alquilamos la tienda para vender comida rápida y café... Al principio, la alquilábamos para vender productos por 5 millones de VND al mes (alquilados al propietario). Después, como vendíamos por la noche, tuvimos que pagar 2 millones de VND adicionales al mes para pasar la noche.»

Un “agente de servicios” especializado en el alquiler de locales comerciales aquí dijo: Los inquilinos son principalmente trabajadores de provincias, alquilan a precios baratos para abrir tiendas de desayuno, vender verduras, bares de cerveza… el alquiler no es vinculante, no es necesario depositar mucho dinero, cuando el propietario lo toma, debe devolverlo.

El hecho de que los pequeños comerciantes se hayan concentrado en alquilar locales comerciales para organizar su negocio ha convertido este lugar en un mercadillo improvisado. Un residente del edificio de apartamentos HHA, en la zona urbana de Tan Tay Do, comentó: «Comprar y vender es conveniente, pero cada mañana y los fines de semana hay mucha gente, y muchos vehículos entran y salen de la zona urbana, lo que puede causar problemas de seguridad vial. Eso sin mencionar que las tiendas esparcen aguas residuales y basura... muy sucias».

Los reporteros que visitaron zonas urbanas de los distritos de Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem y Hoang Mai observaron que el alquiler de villas y casas comerciales era común en todas partes, con características y precios de alquiler diferentes. Pero todos tenían algo en común: contribuían a deteriorar aún más la apariencia de la zona urbana civilizada y moderna.

En las provincias y ciudades de Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… la situación no es muy optimista. Aunque hay menos inquilinos y los precios son más bajos, el desorden sigue presente. Mientras tanto, las casas abandonadas están cubiertas de hierba y muestran signos de deterioro.

Muchos "no" en villas de un millón de dólares

En el papel de una persona que alquila una villa para alojarse temporalmente, la Sra. Nguyen Thi Bich nos guió a recorrer la zona urbana de Nam An Khanh, en el distrito de Hoai Duc, ciudad de Hanói. Allí, vimos algunas villas y casas comerciales con gente viviendo allí. Aunque el exterior de la villa aún no estaba terminado, las puertas se instalaron temporalmente con paneles de plástico, algunas puertas estaban hechas de finas láminas de hierro corrugado... En el interior, la ropa estaba colgada al azar, los trabajadores construyeron temporalmente los dormitorios con tablas de madera, en algunos lugares, se extendían esteras directamente sobre el suelo de hormigón, la cocina se instaló temporalmente y, más concretamente, no había un baño adecuado.

La Sra. Bich preguntó: "¿Para cuántas personas planea alquilar la villa? Si son muchas, debería alquilar la villa completa. La superficie es de 200 a 300 m² y el precio es de solo 6 a 8 millones de VND al mes. Puede alquilar a tantas personas como desee. Si está de acuerdo, dígamelo para llamar al propietario".

La mayoría de los trabajadores vienen de Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... viven en villas, casas comerciales, durante el día trabajan como conserjes, obreros de la construcción, mecánicos... por la noche se reúnen en villas de millones de dólares pero les "falta" todo: no hay electricidad, no hay agua potable, los baños no funcionan...

anh-4(1).jpg — *Vida temporal en una villa de un millón de dólares para un trabajador independiente - Foto de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (de Thanh Hoa) vive temporalmente en una villa en el distrito de Hoang Mai. Dijo: "Dejé la escuela en noveno grado y seguí a mi vecino para trabajar como obrero de la construcción. Ahora soy obrero de la construcción. Si no fuera por el apoyo y la orientación de todos, no sé dónde estaría ahora".

Estos días, los estudiantes están de vacaciones de verano, y muchos niños son llevados a Hanói por sus padres, donde por primera vez pueden alojarse en una villa de un millón de dólares con ellos. La Sra. Le Thi Hai (de Nghe An) dijo: «Mi hija está de vacaciones de verano y dijo que extraña a sus padres, así que regresé para traerla aquí a jugar. No hay aire acondicionado, y algunos días hace tanto calor que no puedo dormir hasta muy tarde. Lo siento por mi hija, pero no tengo otra opción. Planeo dejarla quedarse una o dos semanas y luego llevarla de regreso a su ciudad natal para que viva con sus abuelos».

La Sra. Hoang Thi Sy, la cocinera principal que cocina para más de 30 trabajadores, comentó: «Últimamente, la pensión está mucho más animada. Hay cinco niños que sus padres recogen para jugar. Durante el día, cocino y también hago de niñera. Lo bueno es que cada uno viene de un pueblo diferente, pero juegan juntos con mucha unidad y se entregan mutuamente».

En algunas zonas urbanas de Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... aquí, los trabajadores de bajos ingresos viven temporalmente en villas,

Todavía existen casas comerciales, aunque no muchas. Cuando nos acercamos a ellas como periodistas, se negaron a responder o, en algunos casos, pidieron expresamente no revelar información ni tomar fotos... por temor a que el propietario o el inversor no las siguiera alquilando.

(Nota: Los nombres de los personajes de este artículo han sido cambiados para proteger la privacidad).

Lección 4: Perfeccionar las instituciones y llevar los bienes raíces de alta gama a su verdadero valor
Los promotores e inversores de proyectos inmobiliarios deben sacrificar los pequeños beneficios a corto plazo por los beneficios a largo plazo, reestructurar proactivamente las empresas, centrarse en proyectos clave, reducir la deuda, controlar adecuadamente los bonos corporativos y limitar la dependencia excesiva de las entidades crediticias. En cuanto a las agencias de gestión, el Estado debe completar pronto un sistema legal transparente desde el nivel central hasta el local y dividir claramente el poder de gestión, evitando la duplicación y la falta de cohesión como ocurre actualmente.

Sacrificar pequeños beneficios

Para las empresas, los beneficios siempre son la máxima prioridad; sacrificar los beneficios a corto plazo por los beneficios generales a largo plazo es, sin duda, una decisión extremadamente difícil. Sin embargo, para una empresa especializada en bienes raíces de alta gama, es necesario tener valentía, previsión y cierta comprensión para afrontar la necesidad de sacrificar proyectos no rentables o con baja rentabilidad, al mismo tiempo que se reestructura el negocio, se reduce la deuda y se centra en el negocio principal, los proyectos esenciales... esa es la decisión inteligente.

El Sr. Dinh Van Nghi, Presidente del Consejo de Administración y Director General de VinaPol Joint Stock Company, una unidad con muchos años de experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, comentó con franqueza: «Las empresas inmobiliarias deben aprovechar este momento para reflexionar sobre sí mismas, reestructurarse, reducir la deuda y la dependencia de las entidades crediticias, descartar con valentía los proyectos de alto riesgo y evitar invertir de forma dispersa y fragmentada. Eviten la búsqueda de la cantidad y el desarrollo precipitado, ya que, una vez que se enfrenten a dificultades, será demasiado tarde para dar marcha atrás».

Para los "dioses", además de tener dinero, es necesario estudiar cuidadosamente los aspectos legales del proyecto inmobiliario en el que se pretende invertir o comprar para vivir a largo plazo. Esto no es difícil, pero requiere que los inversores lo consideren seriamente para evitar "esperar a que se pierda la vaca para construir el establo". De hecho, actualmente hay muchos proyectos inmobiliarios de alta gama que, aunque se han construido, incluso para que los clientes se muden, no se han completado los trámites legales y la infraestructura no está sincronizada. Esto lleva a que las villas y las casas comerciales tengan propietarios, pero nadie viva allí, queden abandonadas, cubiertas de hierba, lo que provoca un desperdicio de recursos.

Las empresas inmobiliarias nacionales se ven obligadas a apretarse el cinturón, reducir la deuda, disminuir la dependencia de las entidades crediticias y recortar con valentía los proyectos de alto riesgo, en lugar de invertir de forma dispersa y fragmentada - Foto ilustrativa.

Las localidades también deben seleccionar cuidadosamente a inversionistas con buena reputación y un sólido potencial financiero, evitar seguir las tendencias y evitar la mentalidad de desarrollar bienes raíces de alta gama de forma indiscriminada, sin planificación ni orientación. Esta mentalidad es errónea y puede tener múltiples consecuencias. Además, las localidades deben fortalecer la inspección y la supervisión, tratar con franqueza a los inversionistas que incumplen las regulaciones, retrasan el progreso e incluso revocan proyectos, y evitar el abandono, lo que genera un desperdicio de recursos y, al mismo tiempo, pérdidas de ingresos fiscales y tributarios para el Estado.

Necesitamos la “mano ” del Estado

De hecho, el mercado inmobiliario en general, y el de alta gama en particular, ha estado durante mucho tiempo "flojo" en cuanto a precios, mientras que los impuestos y tasas para este sector siguen siendo bajos, desproporcionados al ritmo de desarrollo del mercado, lo que genera una especulación desenfrenada y una inflación de precios, dificultando el acceso a la vivienda para quienes realmente necesitan vivienda. Sin mencionar la diferencia en los precios inmobiliarios entre las zonas urbanas y rurales, incluso en grandes ciudades como Hanói, Hai Phong, Ciudad Ho Chi Minh, etc., existen claras diferencias. Por lo tanto, muchos expertos inmobiliarios creen que el Estado debe participar directamente en la regulación del mercado inmobiliario, ya que actualmente cuenta con suficientes herramientas legales para controlarlo.

Según numerosos expertos, el mercado inmobiliario de alta gama se encuentra bloqueado, lo que genera un desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que a su vez reduce el impulso de crecimiento de muchas otras industrias. Por lo tanto, es necesario desbloquear de inmediato el mercado inmobiliario, incrementando así el flujo de capitales nacionales e internacionales hacia el sector inmobiliario, y la compra, venta y fusión de empresas y proyectos inmobiliarios se realizará conforme a las reglas del mercado, contribuyendo así a impulsar el crecimiento económico y a generar un efecto de contagio para el desarrollo de todas las demás industrias.

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La Resolución 18-NQ/TW del 16 de junio de 2022 del Comité Central señaló: "Continuar innovando y perfeccionando las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, creando impulso para convertir a nuestro país en un país desarrollado de altos ingresos", lo que se espera que tenga un fuerte impacto en muchos aspectos del mercado inmobiliario vietnamita en el futuro próximo.

Por otro lado, si bien se han resuelto los trámites administrativos para que las empresas implementen proyectos inmobiliarios, estos aún son enredados y prolongados.

Este círculo vicioso se repite una y otra vez, de proyecto en proyecto, de empresa en empresa, año tras año… por eso existe el dicho “miedo a no tener suficiente base legal”, o “esperar instrucciones de los superiores”, provocando que los proyectos de inversión se estanquen, no se puedan implementar y que los recursos sociales no se utilicen eficazmente.

En cuanto al apoyo al capital de inversión, una empresa especializada en el desarrollo de proyectos inmobiliarios (nombre reservado) declaró: «Actualmente, las entidades crediticias están haciendo un excelente trabajo aplazando y extendiendo la deuda de las empresas: el Gobierno ha ordenado "flexibilizar" el margen de crédito para el sector inmobiliario, pero, en mi opinión, esto debería ir acompañado de la liberación de bonos para las empresas. Actualmente, nos resulta muy difícil acceder a préstamos bancarios. El miedo se ha extendido por todas partes y corre el riesgo de convertirse en una "enfermedad social".

Muchos expertos inmobiliarios consideran que el Estado necesita participar directamente en la regulación del mercado inmobiliario, porque actualmente el Estado cuenta con suficientes herramientas legales para controlarlo.

La finalización de instituciones y políticas sobre gestión y uso de la tierra de manera sincrónica y coherente con las instituciones para desarrollar una economía de mercado de orientación socialista desbloqueará los recursos de la tierra, ayudando al Estado a gestionar, explotar y utilizar la tierra para garantizar el uso más económico, sostenible y eficaz. Para ello, la finalización de las modificaciones de la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios, etc., debe garantizar la sincronización y la unidad, lo cual es un requisito urgente. Además, es necesario perfeccionar la organización del aparato estatal de gestión territorial, asegurando su racionalización y unidad, eliminando intermediarios, promoviendo la descentralización y delegación de poderes, acompañada de un mecanismo de inspección, supervisión y control del poder.

Delegado Dang Bich Ngoc - Delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Hoa Binh

Necesidad de solucionar el problema de los proyectos suspendidos y retrasados

El Proyecto de Ley de Tierras (modificado) presentado a esta V Sesión se basa en una síntesis después de una amplia consulta con toda la población. Personalmente, aprecio mucho los esfuerzos del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente para sintetizar y recopilar opiniones de votantes y personas de todo el país, con base en el análisis, evaluación y ajuste del Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) presentado a la XV Asamblea Nacional en este V período de sesiones.

El proyecto de ley debe abordar la cuestión de los proyectos suspendidos y retrasados. Por ejemplo, actualmente en muchas provincias y ciudades hay muchos proyectos a los que se les han otorgado licencias de inversión, pero debido a muchos factores objetivos, su implementación es lenta o solo se llevan a cabo unos pocos pasos procesales, luego no se implementan durante 5 años, o incluso 10 años, lo que causa desperdicio de recursos de tierra y frustración para la gente.

Espero que el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) esta vez tenga regulaciones estrictas y específicas para ayudar a las localidades a manejar este tema de manera fundamental y exhaustiva. Porque en el pasado muchos proyectos estaban suspendidos y retrasados, pero al inspeccionarlos y comprobarlos, los inversores todavía tenían motivos: parcialmente ejecutados o debido a condiciones objetivas.

Abogado Nguyen Hong Bach - Director de Hong Bach and Associates Law Firm LLC

Tenga cuidado al invertir dinero

Actualmente, en la situación económica actual, la inversión inmobiliaria sigue siendo un destino seguro para los inversores. Por eso, los proyectos inmobiliarios están llamando mucho la atención. Por lo tanto, investigar cuidadosamente los proyectos inmobiliarios, especialmente los inmobiliarios de alta gama, es extremadamente necesario y significativo para los inversores.

Sin embargo, los inversores inmobiliarios deben tener cuidado a la hora de "aportar dinero". En primer lugar, deben investigar cuidadosamente la legalidad, la marca y la reputación del inversor. En segundo lugar, deben conocer el avance del proyecto, por lo que los compradores deben monitorear y actualizar el avance de la construcción del proyecto para evitar riesgos que puedan afectar sus derechos e intereses. En tercer lugar, la legalidad de documentos como: Licencia de inversión del proyecto, Licencia de construcción... los compradores deben prestar atención a los documentos anteriores, porque cuando hay una disputa, será más fácil manejar los derechos. Cuarto, el contenido de los términos del contrato y otros costos. Los inversores en proyectos inmobiliarios deben leer y comprender atentamente los términos del acuerdo establecidos en el contrato antes de firmarlo y decidir "aportar dinero".

Sra. Do Thu Hang - Directora sénior, Departamento de Investigación y Consultoría, Savills Hanoi

Presta atención a la legalidad del proyecto.

La oferta que venden directamente los inversores en proyectos actuales en el segmento de alta gama es muy limitada, se podría decir escasa, mientras que el número de proyectos inmobiliarios recién iniciados se puede contar con los dedos, en parte debido al impacto de la crisis financiera mundial, en parte porque muchos proyectos no se han completado o tienen dificultades para completar los procedimientos legales para iniciar la construcción... estas son las razones principales por las que la oferta de inmuebles de alta gama en el futuro será limitada.

Sin embargo, los inversores deben dotarse de la información más clara sobre el proyecto y, al mismo tiempo, deben existir compromisos específicos que vinculen a muchas partes. Además, el marco legal debe ser integral, completo, claro y tener instrucciones detalladas... para ayudar a depurar a los inversores y promover el desarrollo sostenible del mercado, evitar crear muchas fluctuaciones en los precios, sin dejar de garantizar los intereses del Estado.

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