Ondas satelitales y oportunidades para el desarrollo del mercado inmobiliario

Después de la fusión, el espacio urbano ampliado ayuda a Ciudad Ho Chi Minh a acercarse al modelo "superurbano", junto con la expectativa de que los flujos de capital y la población se moverán en nuevas órbitas.

En ese contexto, el mercado inmobiliario satélite se presenta como una gran oportunidad. En el Foro Inmobiliario de Vivienda 2025, con el lema "La ola satélite", organizado por la Asociación Inmobiliaria de Vietnam (VNREA) en colaboración con el periódico Lao Dong y la comunidad Real Estate Review, la tarde del 18 de septiembre en Ciudad Ho Chi Minh, se analizaron diversos temas clave para definir un modelo de desarrollo adecuado para el próximo período.

Cambios positivos

Desde una perspectiva política, el Dr. Nguyen Van Khoi, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, miembro del Consejo Asesor de Reformas del Primer Ministro y exvicepresidente del Comité Popular de Hanói , afirmó que el mercado inmobiliario ha experimentado recientemente grandes oportunidades gracias a la convergencia de tres factores clave: la moderación de las tasas de interés del crédito; el impulso a la inversión pública mediante la construcción de autopistas, metro y aeropuertos, acercando la infraestructura a las zonas periféricas; y un marco legal nuevo y más transparente. Según él, la reducción de las tasas de interés incrementa directamente el poder adquisitivo real de la vivienda; los proyectos de infraestructura a gran escala generan una atracción natural hacia las zonas periféricas; y las leyes modificadas y complementarias ayudan a las empresas a reducir los riesgos legales y a agilizar el despliegue de la oferta.

La oferta inmobiliaria también registró un panorama más alentador. El Sr. Vuong Duy Dung, Subdirector del Departamento de Gestión del Mercado de Vivienda e Inmobiliario del Ministerio de Construcción , afirmó que, desde principios de año, la oferta ha sido abundante, alcanzando un incremento del 120% respecto al mismo período del año anterior. La estructura de la oferta es más diversa, incluyendo el segmento destinado a personas de bajos ingresos y la vivienda social en zonas urbanas.

En cuanto a los precios, el Sr. Dung admitió que, si bien el nivel de precios sigue siendo alto, "el mercado en general se mantiene relativamente estable, sin fluctuaciones extremas". Respecto a la asequibilidad, según él, es necesario analizarla desde la perspectiva de los ingresos acumulados y la estructura de gastos del hogar, en lugar de comparar las máquinas con el ingreso mensual promedio.

«Hoy en día, los compradores no solo adquieren una vivienda, sino también una mejor calidad de vida», comentó el Sr. Dung. Hizo hincapié en que el nivel de vida en las zonas urbanas actuales es muy diferente al de hace 20 años, lo que explica que los precios reflejen diversos factores como las comodidades, los servicios y la gestión.

Más concretamente, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA, afirmó que en los primeros ocho meses de 2025, Ciudad Ho Chi Minh y las provincias vecinas registraron signos positivos de recuperación. La oferta de apartamentos alcanzó las 28.114 unidades, un 58 % más que en el mismo periodo del año anterior; la absorción superó las 20.000 unidades, 3,1 veces superior a la de 2024.

El segmento de casas adosadas y villas ofreció 10.133 productos, un 71% más; con 4.817 productos vendidos, cuatro veces más que en el mismo período del año anterior. Los terrenos ofrecieron 7.167 productos, un 3% más, pero el volumen de venta alcanzó los 1.130 productos, 2,2 veces más. Cabe destacar que la demanda de inversión sigue siendo superior a la de vivienda; el grupo interesado en comprar bienes raíces se concentra principalmente en el rango de edad de 35 a 44 años (36%), mientras que los compradores de vivienda suelen tener entre 25 y 34 años, representando el 40%.

El Foro Inmobiliario de Vivienda 2025 atrajo a un gran número de inversores y expertos. Foto: HOANG TRIEU

Debe cumplir varios criterios

En el foro se expresó que la planificación debe establecer las condiciones necesarias para que las "ondas satelitales" se conviertan en una fuerza motriz a largo plazo.

El Dr. Ngo Viet Nam Son, experto en planificación urbana, cree que en un futuro próximo, Ciudad Ho Chi Minh se convertirá prácticamente en una subregión superurbana, actuando como núcleo que conecta e impulsa la industria y los servicios en las zonas satélite. Según él, las empresas hablan mucho de servicios públicos, pero lo que realmente atrae es la calidad de vida. Las ciudades satélite que buscan atraer residentes deben ofrecer escuelas, empleos y atención médica pública, para que sus habitantes tengan trabajos estables y un ingreso suficiente, de modo que "los padres puedan mudarse más cerca del centro para comprar o alquilar una vivienda; ambas opciones son buenas".

El Sr. Son citó el ejemplo del sur de Saigón, zona que fue planificada sistemáticamente, priorizando la infraestructura social sobre la venta de bienes raíces, y cuyo plan detallado se implementó consistentemente para incrementar su valor de forma sostenible. Según él, tres debilidades que deben tenerse en cuenta al desarrollar áreas urbanas son el mecanismo (legalidad), el entorno (como las inundaciones, incluso en zonas bien planificadas) y la gestión espacial (identidad) cuando el entorno es caótico, lo que puede afectar negativamente la calidad general.

Desde una perspectiva de mercado, el Sr. Nguyen Khanh Duy, Director del Departamento de Ventas Residenciales de Savills Vietnam, añadió criterios prácticos para evitar la proliferación de ciudades fantasma. En concreto, una ciudad satélite exitosa debe contar con un número mínimo de residentes, estar ubicada dentro de un radio de 30 a 40 km del centro de la ciudad, tener un tiempo máximo de viaje de 40 a 45 minutos en transporte público, contar con espacios verdes y una densidad de población moderada para que la gente esté dispuesta a vivir allí; además, el precio de venta debe ser adecuado y asequible, entre un 40 % y un 50 % inferior al de la zona central. Estos criterios están directamente relacionados con la capacidad de conectividad de la infraestructura interregional, la calidad de los servicios en el lugar y la estrategia de precios del inversor.

En el ámbito político, el Sr. Vuong Duy Dung enfatizó que la orientación del Estado en el futuro próximo es continuar modificando la ley, eliminando procedimientos sobre inversión, tierras, planificación y construcción para simplificar y crear condiciones para que las empresas reduzcan costos, aumenten la oferta al mercado, especialmente en grupos de productos adecuados para personas de bajos ingresos.

Según él, mejorar la calidad y la cantidad al mismo tiempo ayudará a aumentar las opciones para los compradores reales, limitar las subidas de precios debidas a la escasez local y, al mismo tiempo, crear una plataforma operativa estable para las ciudades satélite.

En su visión a largo plazo, el Dr. Nguyen Van Khoi enfatizó que las "ondas satélite" son una tendencia inevitable en el período 2025-2030. Seguir la trayectoria correcta, incluyendo políticas transparentes, planificación sincronizada y mecanismos para fomentar la vivienda de demanda real, ayudará a que los bienes raíces no solo sirvan para fines residenciales, sino que también se conviertan en la base del desarrollo económico sostenible.

“De hecho, la combinación de tipos de interés más bajos, una inversión pública acelerada y marcos jurídicos mejorados está creando condiciones exógenas favorables. Para convertir las oportunidades en valor, las ciudades satélite deben adoptar plenamente las condiciones endógenas: empleos locales, servicios públicos de calidad, una gobernanza transparente y precios asequibles para la mayoría de la población”, subrayó el experto.

El periodista Dr. TO DINH TUAN, editor jefe del periódico Nguoi Lao Dong, afirma:

Acompañando al mercado inmobiliario

El tema del foro, "Ondas Satélite", es oportuno y sugerente. Se esperaba que el concepto de "ciudades satélite" redujera la congestión en el centro de la ciudad, ampliara el espacio habitable y brindara oportunidades de vivienda a un gran número de personas.

En los últimos años, se ha observado un auge de proyectos urbanísticos satélite en torno a Ciudad Ho Chi Minh, Hanói y otras grandes ciudades. Sin embargo, su implementación no ha sido la esperada. Estos proyectos solo se consolidarán como una verdadera tendencia cuando respondan a necesidades reales de vivienda, cuando las personas encuentren un lugar donde vivir y no solo un producto para la especulación. En este contexto, el papel de la prensa es fundamental.

En cuanto al periódico Lao Dong, a lo largo de los años hemos seguido de cerca el mercado inmobiliario, considerándolo uno de nuestros temas centrales. Anualmente, el periódico Lao Dong organiza más de 50 eventos, seminarios, talleres, programas de debate, etc., incluyendo numerosos programas sobre el mercado inmobiliario, donde expertos, empresas y directivos pueden dialogar, compartir información y encontrar soluciones. De esta manera, esperamos contribuir a la creación de un mercado inmobiliario sano y transparente, aportando así un valor significativo al desarrollo general de la economía del país.

Dr. Can Van Luc - Economista Jefe de BIDV, miembro del Consejo Asesor de Políticas del Primer Ministro:

Llevar los precios de los bienes raíces a un nivel razonable

Actualmente, muchas empresas inmobiliarias tienden a ejecutar varios proyectos simultáneamente en la misma zona, lo que genera presión sobre el capital, el flujo de caja y aumenta los riesgos financieros. Es necesario detectar esta situación con antelación para evitar consecuencias negativas a largo plazo.

Según las estadísticas, un funcionario público en Vietnam necesita casi 26 años de trabajo para poder comprar un apartamento, lo que refleja claramente la disparidad existente cuando los precios de los inmuebles aumentan mucho más rápido que los ingresos, creando una gran brecha con respecto al promedio mundial. Por lo tanto, resulta urgente controlar los precios, llevarlos a un nivel más razonable y diversificar las fuentes y productos de capital para satisfacer las necesidades reales de la población.

Para un desarrollo estable, las empresas deben transformarse digitalmente de forma proactiva, adoptar prácticas sostenibles y participar en la creación de una base de datos inmobiliaria que aumente la transparencia. Por parte del Estado, se requieren soluciones viables para estabilizar y reducir gradualmente los precios, diversificar las fuentes de capital, desarrollar la financiación inmobiliaria, reactivar el mercado de bonos, establecer un Fondo Nacional de Vivienda, promover los pagos electrónicos y contar con una hoja de ruta fiscal razonable. Si se implementan correctamente, las oportunidades actuales superan los desafíos, creando las bases para un desarrollo sostenible del mercado inmobiliario.

Según el Dr. Ngo Viet Nam Son, arquitecto y doctor en ciencias, el principal obstáculo para el desarrollo urbano vinculado al transporte público (DOT) es el marco legal para la planificación y la expropiación de terrenos. Sin un mecanismo de compensación claro y transparente, el proyecto puede estancarse fácilmente.

La experiencia internacional demuestra que es necesario aplicar un mecanismo de doble precio para solucionar este problema. De este modo, se ofrece una compensación anticipada en función del precio del terreno una vez que la infraestructura esté disponible, lo que facilita la cesión de los terrenos por parte de los propietarios, y permite al Estado beneficiarse del valor añadido una vez que la infraestructura esté operativa.

Fuente: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm