El Gobierno emitió el Decreto N° 291/2025/ND-CP de fecha 6 de noviembre de 2025, que modifica y complementa varios artículos del Decreto N° 103/2024/ND-CP de fecha 30 de julio de 2024, que regula las tasas de uso de la tierra y los alquileres de tierras, y del Decreto N° 104/2024/ND-CP de fecha 31 de julio de 2024, que regula el Fondo de Desarrollo de Tierras.
Modificar la forma de calcular las tasas de uso del suelo al otorgar certificados.
Respecto al método de cálculo de las tasas por uso de la tierra al otorgar Certificados de derechos de uso de la tierra y propiedad de los bienes vinculados a la tierra (Certificados) para casos de uso de tierras asignadas sin la debida autorización según lo prescrito en el Artículo 140 de la Ley de Tierras, el Decreto No. 291/2025/ND-CP modificó y complementó los puntos a, b, c, Cláusula 3, Artículo 12 del Decreto No. 103/2024/ND-CP que estipula el método de cálculo de las tasas por uso de la tierra para hogares y personas físicas a quienes se les otorgan Certificados por organismos estatales competentes según lo prescrito en el Punto a, Cláusula 3, Artículo 140 de la Ley de Tierras.
Según la nueva normativa, los hogares y las personas reciben un certificado de un organismo estatal competente de acuerdo con lo dispuesto en los puntos a y b del apartado 3 del artículo 140 de la Ley de Tierras de 2024; la tasa de uso del suelo se calcula de la siguiente manera:
a) En caso de que se otorgue un Certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de los bienes vinculados a la tierra (Certificado) de acuerdo con lo dispuesto en los puntos a y b, cláusula 3, artículo 140 de la Ley de Tierras de 2024 sin documentos que acrediten el pago por el uso de la tierra, la tasa de uso de la tierra para el área a la que se le otorgó un Certificado como suelo residencial se calcula de la siguiente manera:
| tasa por uso de la tierra | = | Superficie del terreno con Certificado de Terreno Residencial | incógnita | Los precios de los terrenos se especifican en la Lista de Precios de Terrenos. | incógnita | 70% |
b) En caso de que se le otorgue un Certificado de acuerdo con lo dispuesto en el punto a, punto b, cláusula 3, artículo 140 de la Ley de Tierras de 2024, si existen documentos que demuestren que se ha pagado la cantidad total de dinero para usar la tierra de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula 5 de este artículo, no se requiere el pago de tasas de uso de la tierra.
En caso de que exista un documento que acredite el pago de la tasa por uso de suelo, pero la tasa pagada sea inferior a la tasa prescrita por ley en el momento del pago, el importe pagado se convertirá en un porcentaje de la superficie del terreno por la que se ha pagado la tasa por uso de suelo de acuerdo con la política y el precio del terreno en el momento del pago; la tasa por uso de suelo para la superficie restante se calculará de acuerdo con las disposiciones del punto a de esta cláusula en el momento de la presentación de una solicitud completa y válida para obtener un certificado.
c) Para el área restante según lo prescrito en el punto c, cláusula 3, artículo 140 de la Ley de Tierras de 2024, en caso de que se reconozca para fines de suelo residencial (si corresponde) y se otorgue un Certificado, se cobrarán tarifas de uso de suelo al 100% de las tarifas de uso de suelo calculadas de acuerdo con la política y los precios de suelo residencial prescritos en la Lista de Precios de Tierras al momento de presentar una solicitud completa y válida para un Certificado.
Modificación de la normativa sobre exención y reducción de las tasas de uso del suelo
El Decreto No. 291/2025/ND-CP modifica y complementa varias cláusulas del Artículo 17 del Decreto No. 103/2024/ND-CP que estipulan los principios para la aplicación de la exención y reducción de las tasas de uso de la tierra para los sujetos que reúnen los requisitos para la exención y reducción de dichas tasas.
En concreto, el Decreto n.º 291/2025/ND-CP modifica lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 17 del Decreto n.º 103/2024/ND-CP, estableciendo que los hogares y las personas que tengan derecho a la exención o reducción de las tasas por uso de suelo estarán exentos o tendrán derecho a dicha exención o reducción una sola vez por la superficie de suelo residencial asignada. Asimismo, aclara el principio de exención o reducción de las tasas por uso de suelo para los hogares y las personas pertenecientes a minorías étnicas, que solo se aplica a las minorías étnicas que residen en zonas donde hay terrenos...
El Decreto N° 291/2025/ND-CP modifica y complementa la Cláusula 1, Artículo 17 de la siguiente manera: Los hogares y las personas que sean elegibles para la exención o reducción de las tasas de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de los Artículos 18 y 19 del Decreto N° 103/2024/ND-CP solo podrán estar exentos o reducidos una vez para el área de tierra dentro del límite de asignación de tierras residenciales cuando el Estado asigne tierras para vivienda o se le permita cambiar el propósito de uso de la tierra de otro tipo a residencial o sea reconocido para fines residenciales de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras.
La exención y reducción de las tasas por uso de la tierra para hogares y personas pobres y minorías étnicas solo se aplican a los hogares y personas que viven (residentes permanentemente) donde se ubica la tierra; los registros de exención y reducción de las tasas por uso de la tierra se implementan de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre gestión tributaria.
Al mismo tiempo, el Decreto N° 291/2025/ND-CP modifica y complementa la Cláusula 5, Artículo 17 del Decreto N° 103/2024/ND-CP de la siguiente manera: La exención o reducción de las tasas de uso de la tierra no se aplicará en los casos de subasta de derechos de uso de la tierra para asignar tierras con las tasas de uso de la tierra recaudadas; terrenos para la construcción de viviendas comerciales según lo prescrito en el Punto a, Cláusula 1, Artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024.
La exención y reducción de las tasas por uso de la tierra en los casos de asignación de tierras para reasentamiento se aplicarán de acuerdo con las disposiciones del Decreto del Gobierno sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupera tierras.
En particular, en los casos de exención o reducción de las tasas de uso de la tierra para las personas que deben reubicarse cuando el Estado recupera tierras debido a riesgos que amenazan la vida humana y en los casos en que el Estado recupera tierras anexas a viviendas y deben reubicarse sin cumplir las condiciones para la compensación por tierras residenciales y no tener otro lugar para vivir en la unidad administrativa de nivel comunal donde se recupera la tierra de acuerdo con las disposiciones del punto b, punto l, cláusula 1, artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024, se aplicarán las disposiciones del punto c, cláusula 1, artículo 18, cláusula 1, artículo 19 del Decreto No. 103/2024/ND-CP.
Respecto a los principios de tramitación de los casos en que los organismos estatales competentes descubren que los usuarios de la tierra han sido eximidos o se les han reducido las tasas y rentas por el uso de la tierra, pero no cumplen las condiciones para la exención o reducción según la normativa, el Decreto N° 291/2025/ND-CP modifica y complementa el apartado 6 del artículo 17 del Decreto N° 103/2024/ND-CP en el siguiente sentido:
- Normativa sobre el cálculo del importe de las tasas por uso del suelo y los alquileres de tierras que están exentos o reducidos y que deben recuperarse de acuerdo con las políticas y los precios de la tierra en el momento del cálculo de las tasas por uso del suelo y los alquileres de tierras según la normativa (el momento de la decisión sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras, el cambio de uso del suelo o el momento de la entrega efectiva de la tierra).
- Distinguir entre los casos en que los organismos estatales competentes detectan que no se cumplen las condiciones para la exención o reducción, o que el uso del suelo no se destina al fin correcto, y los casos en que los usuarios solicitan no aplicar incentivos (pago voluntario de tasas por uso del suelo y alquiler de tierras) durante el período que ha sido eximido o reducido debido a que ya no se cumplen las condiciones para la exención o reducción, a fin de regular el cálculo de las tasas por uso del suelo y el alquiler de tierras exentas o reducidas que deben recuperarse en cada caso.
- De manera más específica, se estipulan las responsabilidades de las autoridades tributarias y de los organismos de gestión territorial en el cálculo, la recaudación y el pago del importe de las tasas por uso de la tierra y los alquileres de tierras que están exentos o reducidos y que deben recuperarse.
En concreto, el Decreto n.º 291/2025/ND-CP modificó las disposiciones del apartado 6 del artículo 17 del Decreto n.º 103/2024/ND-CP, estableciendo lo siguiente: Si la autoridad o persona competente descubre que el usuario del suelo ha sido eximido o se le ha reducido el pago de las tasas por uso del suelo, pero no cumple las condiciones para dicha exención o reducción (si las hubiere) establecidas en el momento de la exención o reducción, o utiliza el suelo para fines distintos a los indicados en la resolución de asignación de tierras, pero no está sujeto a la recuperación de tierras prevista en la ley, o si el usuario solicita que no se le apliquen los incentivos por no cumplir ya las condiciones para la exención o reducción, deberá abonar al presupuesto del Estado el importe de las tasas por uso del suelo que le hayan sido eximidas o reducidas. La recuperación del importe de las tasas por uso del suelo que hayan sido eximidas o reducidas se realiza de la siguiente manera:
a) El importe de las tasas por uso del suelo exentas o reducidas que deben recuperarse se calcula de la siguiente manera:
a1) El monto de las tasas de uso de la tierra exentas o reducidas que deben recuperarse (incluidos los casos en que los usuarios de la tierra hayan sido eximidos o reducidos de las tasas de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la ley antes de la fecha de entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, pero hasta la fecha, las autoridades y personas competentes han descubierto que los usuarios de la tierra no cumplen las condiciones para la exención o reducción de las tasas de uso de la tierra (si las hubiere) de acuerdo con las regulaciones) se calcula de acuerdo con la política y el precio de la tierra en el momento del cálculo de las tasas de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la ley en cada momento más (+) un monto equivalente al pago atrasado de las tasas de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre gestión tributaria en cada momento.
En caso de que el usuario del terreno solicite no aplicar los incentivos porque ya no cumple con las condiciones para la exención o reducción (devuelve voluntariamente la tasa de uso del terreno exenta o reducida), la tasa de uso del terreno exenta o reducida que debe recuperarse se calculará de acuerdo con la política y el precio del terreno en el momento del cálculo de la tasa de uso del terreno según las disposiciones legales de cada período más (+) el cobro adicional calculado sobre la tasa de uso del terreno exenta o reducida que debe recuperarse de acuerdo con las disposiciones del punto d, cláusula 2, artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024, cláusula 2, artículo 50 de este Decreto.
Los usuarios de la tierra no tienen que devolver el importe exento o reducido según la zona de inversión preferencial si, durante el proceso de uso de la tierra, se produce un cambio en la normativa de la Lista de zonas de inversión preferenciales de acuerdo con las disposiciones de la ley de inversiones.
a2) El tiempo para calcular el monto equivalente a la tarifa por pago atrasado y el cobro adicional prescrito en la Sección a1 de este Punto se calcula desde el momento de la exención o reducción de las tarifas de uso de la tierra hasta el momento en que la autoridad o persona competente decide recuperar las tarifas de uso de la tierra exentas o reducidas.
b) El organismo o la persona con autoridad para decidir sobre la exención o reducción de las tasas de uso de la tierra tiene la autoridad para recuperar el monto de las tasas de uso de la tierra que han sido eximidas o reducidas.
c) Procedimientos para calcular y recuperar las tasas de uso de la tierra exentas o reducidas:
c1) Para los casos de exención de la tasa de uso del suelo.
De conformidad con la Cláusula 3, Artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024, en el proceso de implementación de los procedimientos para la asignación de tierras y la expedición de Certificados a los usuarios de la tierra, la agencia competente de gestión de tierras es responsable de recopilar y sintetizar los casos de asignación de tierras y expedición de Certificados que son elegibles para la exención de las tasas de uso de la tierra, y transferirlos a la autoridad tributaria y agencias pertinentes para su seguimiento de acuerdo con las regulaciones.
Durante el proceso de implementación, si la autoridad o persona competente descubre que la persona que ha sido eximida de las tasas de uso de la tierra no cumple con las condiciones para la exención de dichas tasas (si las hubiere) en el momento de la exención o utiliza la tierra para fines distintos de los establecidos en la decisión de asignación de tierras, pero no está sujeta a recuperación de tierras de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras, la autoridad o persona competente enviará a la agencia competente de gestión de tierras para que presida y coordine con las autoridades competentes para inspeccionar y revisar.
En caso de que, tras la verificación y revisión, se determine que la persona exenta del pago de las tasas por uso de la tierra no cumple con las condiciones para dicha exención (en el momento de la misma) o utiliza la tierra para un fin distinto al establecido en la decisión de asignación de tierras, pero no está sujeta a revocación de tierras conforme a las disposiciones de la ley de tierras, el organismo competente de gestión de tierras informará al Presidente del Comité Popular del mismo nivel para que decida revocar la exención de las tasas por uso de la tierra y remita la información a la autoridad tributaria para que calcule y recaude el importe de las tasas por uso de la tierra adeudadas (no exentas), el importe equivalente a la multa por pago tardío de las tasas por uso de la tierra o el importe adicional (si lo hubiere) de acuerdo con lo dispuesto en el apartado a) de esta cláusula.
c2) Para los casos de reducción de la tasa de uso del suelo:
Durante el proceso de implementación, si la autoridad o persona competente descubre que el usuario del suelo que ha recibido una reducción en las tasas de uso del suelo no cumple con las condiciones para dicha reducción (si las hubiere), la autoridad o persona competente deberá enviar una notificación a la autoridad tributaria para que presida y coordine con las autoridades competentes la inspección, revisión y determinación del cumplimiento de las condiciones para la reducción de las tasas de uso del suelo de acuerdo con las regulaciones, y calcule y recaude el monto de las tasas de uso del suelo a pagar (sin reducir), el monto equivalente a la tarifa por pago atrasado de las tasas de uso del suelo o el monto adicional (si lo hubiere) de acuerdo con las disposiciones del punto a de esta cláusula.
d) La autoridad tributaria presidirá y coordinará con la agencia competente de gestión de tierras el cálculo y la recaudación del importe especificado en el punto a de esta cláusula.
Nuevas regulaciones sobre la autoridad para decidir sobre la exención de la tasa de uso del suelo
Asimismo, el Decreto N° 291/2025/ND-CP modifica y complementa la Cláusula 5 del Artículo 18 del Decreto N° 103/2024/ND-CP en el sentido de regular la autoridad para decidir sobre la exención de las tasas de uso de la tierra.
Según la nueva normativa, la autoridad competente para decidir sobre la exención de la tasa de uso del suelo es la persona con autoridad para decidir sobre la asignación de tierras según lo prescrito en el Artículo 123 de la Ley de Tierras de 2024, decidiendo sobre la exención de la tasa de uso del suelo al decidir sobre la asignación de tierras, el cambio de propósito del uso del suelo, el reconocimiento de los derechos de uso del suelo para sujetos correspondientes a los sujetos bajo la autoridad para asignar tierras de acuerdo con el expediente presentado por la agencia competente de gestión de tierras; indicando claramente el contenido: motivo de la exención, área exenta de la tasa de uso del suelo.
Las regulaciones anteriores entrarán en vigor el 6 de noviembre de 2025.
Fuente: https://www.vietnamplus.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-post1075670.vnp
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