Modificación de la Ley de Tierras: ¿Ha terminado la era de la especulación y el acaparamiento de tierras para obtener indemnizaciones?

Según los expertos, la modificación de la Ley de Tierras ayudará a prevenir la especulación de comprar terrenos baratos anticipándose a precios de indemnización elevados.

En el proyecto de ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Tierras, que el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente acaba de presentar al Gobierno, uno de los contenidos que ha atraído la atención pública es la propuesta de ajustar los derechos de los usuarios de la tierra cuando las autoridades han anunciado la recuperación de terrenos pero aún no han tomado una decisión.

Restringir las transacciones de terrenos mientras se espera la rehabilitación de los mismos.

En realidad, mientras esperan la adquisición de sus tierras, los propietarios aún pueden transferir, donar o aportar sus derechos de uso (título de propiedad) como capital. Sin embargo, esto puede dar lugar a la compraventa de terrenos anticipándose a la indemnización, con el fin de aprovecharse de la política para beneficio personal.

Para abordar esta cuestión, el Ministerio propone que quienes reciban derechos de uso de la tierra como transferencia, donación o aportación de capital solo tengan derecho a una indemnización, apoyo y reasentamiento equivalentes a los de aquellos cuyas tierras fueron expropiadas previamente.

Según el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, endurecer las normas sobre transacciones de tierras durante el período de espera para la adquisición de terrenos frenará la especulación y garantizará la equidad en las políticas de compensación y desbroce de tierras.

Existe una situación en la que muchas personas están acumulando tierras agrícolas, a la espera de que se incluyan en el plan urbanístico para poder recibir una indemnización. (Imagen ilustrativa)

Recientemente, tras la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, se ha dado una situación en el mercado donde muchas personas están "acaparando terrenos anticipándose a una indemnización", especialmente en las zonas destinadas a infraestructuras, zonas industriales, autopistas, circunvalaciones, aeropuertos, etc. Esto se debe a que la nueva ley modifica la forma en que se determinan los precios de los terrenos para que se acerquen más a los precios de mercado, y también añade numerosas regulaciones sobre ayudas para el reasentamiento, indemnizaciones por daños a la propiedad y costes de inversión en terrenos.

El Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property Company, comentó que incluso antes de que se aplicara la Ley de Tierras de 2024, el mercado inmobiliario ya había visto a particulares, grupos y organizaciones comprando terrenos anticipándose a los cambios que traería consigo la nueva ley.

El Sr. Toan señaló que la Ley de Tierras de 2024 ha perfeccionado los mecanismos y las políticas para la gestión y el uso de las tierras agrícolas, al ampliar el límite para recibir transferencias de derechos de uso de tierras agrícolas a no más de 15 veces el límite de asignación de tierras en la localidad.

Una vez superados la mayoría de los obstáculos, las tierras agrícolas volvieron a ser muy demandadas. Se hizo común que muchas empresas compraran este tipo de terrenos en diversas localidades para construir granjas, instalaciones agrícolas de alta tecnología o plantas industriales. Asimismo, muchos inversores adquirieron tierras agrícolas anticipándose a la deforestación y a las elevadas indemnizaciones.

El Sr. Nguyen Quang Huy, director ejecutivo de la Facultad de Finanzas y Banca de la Universidad Nguyen Trai, comparte esta opinión y señala que, en realidad, a lo largo de los años, cada vez que surge información sobre planificación o grandes proyectos de infraestructura, el mercado suele experimentar una ola de acaparamiento de terrenos a corto plazo para beneficiarse de las diferencias en las indemnizaciones. Esto no solo eleva rápidamente los precios de los terrenos en comparación con su valor real, sino que también incrementa los costos de desmonte, lo que afecta directamente la eficiencia de la inversión pública y el avance de los proyectos.

Más importante aún, si se permite que continúe la especulación basada en información de planificación, el mercado desarrollará gradualmente una mentalidad de "invertir en función de las expectativas políticas" en lugar de basarse en las necesidades reales de uso del suelo y el valor real de explotación de la tierra. Esto resulta perjudicial para el desarrollo estable de la economía .

" Modificar la Ley de Tierras, incluyendo el ajuste de los derechos de los usuarios de la tierra, ayudará a frenar esta situación ", predijo el Sr. Huy.

La indemnización deberá basarse en los precios del terreno vigentes en el momento en que se anunció el proyecto.

Si se permite que continúe la especulación basada en información de planificación, el mercado desarrollará gradualmente una mentalidad de "invertir en función de las expectativas políticas" en lugar de basarse en las necesidades reales de uso del suelo y el valor real de explotación de la tierra. Esto resulta perjudicial para el desarrollo estable de la economía.

Sr. Nguyen Quang Huy - Director Ejecutivo de la Facultad de Finanzas y Banca (Universidad Nguyen Trai)

En relación con las enmiendas propuestas a la Ley de Tierras, los expertos consideran que, en el contexto de la fase de reestructuración del mercado inmobiliario hacia una mayor transparencia y un desarrollo sostenible, las enmiendas previstas a dicha ley, especialmente el contenido relativo al control de las transacciones de tierras durante el período de espera para la adquisición de terrenos, con el fin de limitar la "compraventa anticipada de una indemnización", demuestran un esfuerzo encomiable por parte del organismo gestor para mejorar el marco institucional y reducir las distorsiones del mercado.

Sin embargo, según el Sr. Nguyen Quang Huy, para frenar la especulación que "anticipa una compensación", el enfoque debería centrarse en controlar los beneficios derivados del anuncio de la adquisición de terrenos, en lugar de prohibir absolutamente las transacciones.

En primer lugar, es necesario establecer claramente un plazo legal a partir de la fecha de la notificación oficial de la expropiación o del anuncio del plan urbanístico. Transcurrido este plazo, aún se pueden realizar transacciones, pero el derecho a recibir compensación, apoyo o medidas de reasentamiento debe determinarse según el usuario original del terreno. Este enfoque garantiza la transparencia del mercado y reduce los incentivos a la especulación a corto plazo.

Además, la transparencia de la información es fundamental. Cuando la información de planificación no está disponible de forma pública y constante, suelen surgir desigualdades en el acceso a la información, lo que otorga a ciertos especuladores una ventaja en el mercado. Por lo tanto, es necesario promover la digitalización de los datos territoriales, divulgar públicamente la información de planificación en tiempo real y garantizar que los ciudadanos tengan igualdad de acceso a la información.

Además de las herramientas administrativas, conviene investigar más a fondo las herramientas financieras, como la imposición de impuestos elevados a las transacciones a corto plazo o el valor añadido derivado de los cambios en la planificación. Se trata de una solución flexible, pero eficaz a largo plazo, que además se ajusta a las tendencias de gobernanza modernas de muchos países.

Sin embargo, según el Sr. Huy, las medidas de control deben diseñarse de forma armoniosa, ya que el derecho a transferir tierras sigue siendo un derecho legítimo de propiedad. El objetivo debe ser limitar la explotación de las políticas para beneficio personal, no perturbar las transacciones civiles legítimas.

Además, la propuesta de que quienes reciben derechos de uso de la tierra como transferencia, donación o contribución de capital solo tengan derecho a una compensación, apoyo y reasentamiento equivalentes a los de aquellos cuyas tierras fueron expropiadas previamente es un enfoque bastante razonable y factible.

Los expertos predicen que la modificación de la Ley de Tierras frenará la especulación inmobiliaria y el acaparamiento de terrenos en previsión de una indemnización.

El aspecto positivo es que esta propuesta impacta directamente en los incentivos especulativos. Cuando las compensaciones ya no aumenten con la reventa de terrenos durante el período previo a la rehabilitación, el atractivo de "comprar anticipando una compensación" disminuirá significativamente.

Sin embargo, para que la política sea plenamente efectiva, requiere un sistema interconectado de datos territoriales, regulaciones claras sobre los plazos para la "finalización de derechos" y una mayor transparencia y supervisión de las transacciones inusuales en áreas donde se están preparando terrenos para su adquisición.

" Si se implementara de forma integral, esto no solo sería una solución para abordar un fenómeno de mercado a corto plazo, sino que también contribuiría a construir un entorno inmobiliario más transparente, reduciendo la especulación y dirigiendo los recursos de la tierra hacia un desarrollo económico más sustancial y sostenible a largo plazo ", enfatizó el Sr. Huy.

Un directivo de una empresa inmobiliaria de Hanói sugirió que, para frenar la especulación inmobiliaria basada en la expectativa de indemnización, la Ley de Tierras solo debería contemplar compensaciones en función del uso actual del suelo en el momento del anuncio del proyecto, y no incluir aumentos de precios desproporcionados tras la publicación de la información del proyecto. Asimismo, se deberían limitar los derechos de indemnización de quienes adquieran terrenos después del anuncio del proyecto.

Chau Anh

Fuente: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html