Eliminar los "cuellos de botella" en la gestión de tierras:

La Ley de Tierras es una de las leyes con un amplio alcance regulatorio, que afecta directamente a las personas, las empresas y el desarrollo socioeconómico del país. Según numerosos expertos, las últimas modificaciones propuestas en el proyecto de ley que enmienda y complementa varios artículos de la Ley de Tierras de 2024 tendrán especial relevancia para eliminar obstáculos y convertir la tierra en un recurso verdaderamente esencial para el desarrollo.

La modificación propuesta del proyecto de ley que enmienda y complementa varios artículos de la Ley de Tierras de 2024 apoyará e incentivará a los inversores, contribuyendo así al desarrollo económico . Foto: Quang Thai

Reforma profunda en la valoración de la tierra

Uno de los principales cambios que suscitan interés público en el proyecto de ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Tierras de 2024 es el mecanismo para determinar los precios de los terrenos. La Ley de Tierras vigente establece precios específicos y listas de precios, que se aplican en casos de arrendamiento o cambio de uso. Sin embargo, en la práctica, surgen numerosos problemas, sobre todo para hogares y particulares, ya que el cambio de uso suele resultar muy costoso.

Según Mai Van Phan, subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente , el proyecto de ley se ajusta al espíritu de la Resolución n.º 69-NQ/TU del Comité Ejecutivo Central, cuyo objetivo es una profunda reforma de la valoración de tierras y los procedimientos administrativos del sector. En consecuencia, se mantendrá la lista de precios de la tierra, pero se ajustará de forma flexible mediante coeficientes, aplicados según la finalidad, como la compensación, la recuperación o el cambio de uso. Esto busca tanto apoyar a las personas con necesidades reales como incentivar a los inversores, contribuyendo así al desarrollo económico. De este modo, se pretende garantizar los ingresos presupuestarios, reducir los costes de inversión y crear las condiciones necesarias para atraer empresas.

«Si la tasa por uso de suelo es demasiado alta, a los inversores les resultará difícil interesarse debido a los elevados costes. Pero si es demasiado baja, no garantizará los ingresos para el presupuesto. Por lo tanto, esta ley busca el equilibrio, la flexibilidad y la transparencia», recalcó el Sr. Mai Van Phan.

El borrador también incluye tres supuestos en los que el Estado recupera terrenos para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público. Entre ellos se encuentra el siguiente: si el inversor ha alcanzado un acuerdo sobre los derechos de uso del suelo con más del 75 % de la superficie y el número de usuarios acordados, pero aún queda una pequeña área sin acuerdo tras el plazo establecido, el Estado recuperará la superficie restante para entregarla o arrendarla al inversor.

Esperando nuevos impulsos

Tras recibir la información anterior, Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, evaluó que, gracias a la receptividad mostrada durante el proceso de redacción y evaluación, y a la plena consideración de las opiniones de científicos , empresas y ciudadanos, se espera que el proyecto de ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Tierras de 2024 se convierta en un importante marco legal para la nueva etapa de desarrollo del país. La nueva propuesta, de aplicarse, resolverá los problemas de miles de proyectos paralizados durante años. «Hay inversores que han acordado entre el 90 % y el 95 % del terreno, pero aún no pueden desbrozar la totalidad del solar, lo que provoca el estancamiento del proyecto y el desperdicio de tierras. Si se aprueba la nueva normativa, muchos proyectos inconclusos tendrán la oportunidad de reactivarse», afirmó Le Hoang Chau.

Además, el borrador también amplía los casos de recuperación de tierras para proyectos urgentes de inversión pública, proyectos en zonas francas, centros financieros internacionales, logística, industrias culturales, áreas urbanas, turísticas y de servicios integrales, etc. Los representantes de la comunidad empresarial aprecian enormemente esta enmienda, considerándola un motor para promover la atracción de inversiones.

Sin embargo, la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) sugirió que es necesario clarificar el mecanismo para determinar los precios de los terrenos en casos de recuperación de tierras, a fin de evitar discrepancias entre la lista de precios y el precio previamente acordado. La VCCI también señaló que la normativa que faculta al Consejo Popular Provincial para decidir sobre otros proyectos de desarrollo socioeconómico podría tener una aplicación demasiado amplia, lo cual no se ajusta al espíritu de la Constitución.

La actual valoración de terrenos basada en el mercado está causando dificultades a quienes desean convertir terrenos en viviendas, así como a quienes tienen acceso a viviendas sociales. Muchos hogares utilizan terrenos residenciales intercalados con jardines y estanques, y al intentar convertirlos en residenciales, se enfrentan a numerosos obstáculos debido a los elevados costos. La Oficina del Gobierno acaba de emitir el Documento N.° 8160/VPCP-NN, en el que se comunica la instrucción del Primer Ministro Pham Minh Chinh para gestionar la información a la prensa y la opinión pública sobre las elevadas obligaciones financieras derivadas del cambio de uso del suelo, que afectan a los medios de subsistencia. En concreto, el Primer Ministro encomendó al Ministerio de Hacienda la tarea de coordinar con el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente y los organismos pertinentes la investigación y propuesta de soluciones para utilizar coeficientes de ajuste del precio del suelo en la recaudación de tasas por uso del suelo de forma adecuada y viable, y de presentar un informe al Primer Ministro antes del 10 de septiembre de 2025.

La subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras (Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente), Mai Van Phan, declaró que, para solucionar el problema, además de modificar la Ley de Tierras e implementar mecanismos de control y auditoría posterior para prevenir abusos, el Gobierno ha encomendado al Ministerio de Hacienda la elaboración de directrices que establezcan lo siguiente: si se modifica el uso del suelo dentro del límite asignado para uso residencial, no se pagarán tasas por uso del suelo. Si se excede dicho límite, se aplicará una tasa que oscila entre el 30 % y el 50 %, según el caso. Actualmente, el Ministerio de Hacienda está recibiendo comentarios para finalizar el borrador. Para las personas de bajos ingresos, el acceso a la vivienda estará vinculado a la política de desarrollo de vivienda social gestionada por el Ministerio de Construcción. Esta solución garantiza la coherencia con la legislación pertinente y armoniza los intereses de quienes recuperan sus tierras con los de quienes cambian el uso del suelo.

Fuente: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html