Importantes reformas en la valoración de la tierra.
Uno de los cambios más importantes que ha captado la atención pública en el proyecto de ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Tierras de 2024 es el mecanismo para determinar los precios de los terrenos. La Ley de Tierras vigente divide los precios de los terrenos en precios específicos y tablas de precios, aplicables en casos de arrendamiento o cambio de uso del suelo. Sin embargo, en la práctica, surgen muchas dificultades, especialmente para los hogares y particulares, al cambiar el uso del suelo, ya que este costo suele ser muy elevado.
Según Mai Van Phan, subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente , el proyecto de ley se ajusta al espíritu de la Resolución n.º 69-NQ/TƯ del Comité Central, que busca reformas profundas en la valoración de tierras y los procedimientos administrativos del sector. En consecuencia, se mantendrá la tabla de precios de la tierra, pero se ajustará de forma flexible mediante coeficientes, que se aplicarán según el propósito, como la compensación, la adquisición de tierras o el cambio de uso del suelo. Esto tiene como objetivo apoyar a las personas con necesidades reales y fomentar la inversión, contribuyendo así al desarrollo económico. De esta manera, se busca garantizar los ingresos presupuestarios, reducir los costos de inversión y crear condiciones favorables para atraer empresas.
«Si las tasas por el uso del suelo son demasiado elevadas, los inversores se mostrarán reacios debido a los altos costes. Pero si son demasiado bajas, no se garantizarán los ingresos para el presupuesto. Por lo tanto, esta ley busca el equilibrio, la flexibilidad y la transparencia», enfatizó el Sr. Mai Van Phan.
El borrador también incluye tres casos en los que el Estado puede recuperar terrenos para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público. Uno de estos casos es el siguiente: si un inversor ha llegado a un acuerdo sobre los derechos de uso de la tierra con más del 75 % de la superficie y el número de usuarios, pero queda una pequeña porción sin acuerdo tras la fecha límite, el Estado recuperará la superficie restante para asignarla o arrendarla al inversor.
A la espera de nuevos avances.
Tras recibir esta información, el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, Le Hoang Chau, consideró que, con un enfoque proactivo en el proceso de redacción y evaluación, y escuchando atentamente las opiniones de científicos , empresarios y el público en general, se espera que el proyecto de ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Tierras de 2024 se convierta en un marco jurídico fundamental para la nueva fase de desarrollo del país. La nueva propuesta, de implementarse, resolverá los problemas de miles de proyectos que llevan años paralizados. «Algunos inversores han llegado a acuerdos sobre el 90-95% de la superficie, pero aún no pueden completar la expropiación, lo que provoca la paralización de los proyectos y el desperdicio de terrenos. Si se aprueban las nuevas regulaciones, muchos proyectos inconclusos tendrán la oportunidad de reactivarse», declaró el Sr. Le Hoang Chau.
Además, el borrador amplía los casos de recuperación de tierras para incluir proyectos urgentes de inversión pública, proyectos en zonas de libre comercio, centros financieros internacionales, logística, industrias culturales y zonas integradas de servicios urbanos y turísticos. Los representantes del sector empresarial valoran muy positivamente esta enmienda, considerándola un factor clave para atraer inversiones.
Sin embargo, la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) sugirió que el mecanismo para determinar los precios de los terrenos en los casos de expropiación requiere aclaración para evitar conflictos entre la lista de precios y los precios previamente acordados. La VCCI también señaló que la normativa que establece que "los Consejos Populares Provinciales pueden decidir sobre otros proyectos de desarrollo socioeconómico" podría tener una aplicación demasiado amplia y no se ajusta al espíritu de la Constitución.
La actual valoración de terrenos basada en el mercado dificulta la conversión de terrenos a uso residencial y obstaculiza el acceso a la vivienda social. Muchos hogares utilizan terrenos con jardines y estanques, y al intentar convertirlos en viviendas, se enfrentan a numerosos problemas debido a los elevados costes. La Oficina del Gobierno emitió recientemente el Documento n.º 8160/VPCP-NN, en el que el Primer Ministro Pham Minh Chinh dirige una consulta pública y de prensa sobre las excesivas obligaciones financieras que supone el cambio de uso del suelo, lo que afecta a los medios de subsistencia. En este documento, el Primer Ministro encargó al Ministerio de Finanzas, en coordinación con el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente y otros organismos pertinentes, que investigara y propusiera soluciones mediante coeficientes de ajuste del precio del suelo para recaudar las tasas por uso del suelo de forma adecuada y viable, y que presentara un informe al Primer Ministro antes del 10 de septiembre de 2025.
Según Mai Van Phan, subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras (Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente), para abordar el problema, además de modificar la Ley de Tierras e implementar mecanismos de control y posauditoría para prevenir abusos en su aplicación, el Gobierno ha encargado al Ministerio de Finanzas la elaboración de directrices que establecen que: Si las personas cambian el uso del suelo dentro del límite asignado para uso residencial, no tendrán que pagar tasas por el uso del suelo. Si superan el límite, pagarán un porcentaje determinado, del 30 % al 50 %, según el caso. El Ministerio de Finanzas está recabando opiniones para finalizar el borrador. Para las personas de bajos ingresos, el acceso a la vivienda estará vinculado a las políticas de desarrollo de vivienda social gestionadas por el Ministerio de Construcción. Esta solución garantiza la coherencia con las leyes pertinentes y armoniza los intereses de quienes ven expropiadas sus tierras y quienes cambian el uso del suelo.
Fuente: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html
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