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| La ocupación en los principales parques industriales alcanza el 80-89 %. Foto: HA |
Los factores que impulsan el crecimiento son las entradas de IED y los cambios en la cadena de suministro
Según el “Anuario de Bienes Raíces Industriales de Vietnam – Plan de Desarrollo hasta 2030”, con una tasa de crecimiento del PIB estable de alrededor del 6-7%/año, entradas continuas de IED en los sectores manufacturero y de alta tecnología, y un sistema de infraestructura de transporte mejorado sincrónicamente, el segmento de bienes raíces industriales está remodelando el mapa de inversión nacional.
Las tasas de ocupación en los principales parques industriales alcanzaron el 80-89%, mientras que los precios de alquiler de terrenos industriales aumentaron entre un 4 y un 5% anual, lo que refleja la atracción de la ola de cambio de producción global y la estrategia "China +1" de las corporaciones multinacionales.
Vietnam atrajo 38.230 millones de dólares en IED en 2024, centrándose en proyectos de alta tecnología como fabricación de chips semiconductores, componentes electrónicos y energía renovable.
Corporaciones como Samsung, LG y Foxconn continúan expandiendo sus operaciones, lo que genera una demanda de 1,2 millones de metros cuadrados de espacio de fabricación en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói . Esta tendencia se debe a ubicaciones geográficas estratégicas en la cadena de suministro de Asia-Pacífico, junto con incentivos fiscales corporativos reducidos al 10 % para proyectos de alta tecnología.
La región Norte registrará una superficie de absorción de 400 hectáreas en 2024, concentrada en Hai Phong y Bac Ninh, con un precio medio de alquiler de 137 USD/m², un 4,2% más interanual.
Mientras tanto, el Sur mantuvo una tasa de ocupación del 89% en zonas industriales clave como Binh Duong y Dong Nai, donde los alquileres alcanzaron los US$175/m² gracias a la demanda de los sectores de logística y comercio electrónico.
Cabe destacar que la región Central está emergiendo como un nuevo destino con precios competitivos de 60-90 USD/m², atrayendo proyectos de mil millones de dólares de Luxshare y Foxconn en Nghe An.
Además de eso, en lugar del modelo tradicional, los parques industriales de nueva generación están integrando tres capas de servicios: infraestructura inteligente (IoT, 5G), ecosistema empresarial de apoyo y servicios multifuncionales (centro de I+D, área de vivienda de los trabajadores).
El modelo de fábrica de gran altura ahorra el 40% del área, lo que permite el alquiler flexible de módulos y se está aplicando en muchas provincias y ciudades como Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai, Tay Ninh, Ba Ria - Vung Tau, Long An, Hai Duong, Bac Ninh ...
Se abren nuevas oportunidades de inversión.
El mercado inmobiliario industrial de Vietnam está experimentando importantes tendencias de desarrollo. Además, se abren nuevas oportunidades de inversión en diversas áreas, desde zonas económicas clave hasta provincias y ciudades emergentes.
En consecuencia, el desarrollo de infraestructura industrial verde ofrece grandes oportunidades. El gobierno aspira a que el 30 % de los parques industriales obtengan la certificación LEED/verde para 2030, lo que generará oportunidades para proyectos que utilizan materiales reciclados, sistemas de energía solar en azoteas y sistemas de tratamiento de aguas residuales con recirculación. El proyecto del Complejo Industrial Coreano en Hung Yen, con una inversión total de 6.083 billones de VND, es un ejemplo típico de esta tendencia.
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| El mercado inmobiliario industrial de Vietnam está experimentando importantes tendencias de desarrollo. Foto: HA |
Las oportunidades también se están expandiendo al mercado secundario, ya que provincias como Dak Lak, Phu Tho y Tay Ninh están atrayendo inversores gracias a abundantes fondos de tierras y políticas de incentivos especiales.
El proyecto del Parque Industrial Phu Xuan de 313 hectáreas en Dak Lak y la Fase 2 del Parque Industrial Bac Dong Phu en Binh Phuoc prometen ganancias de alquiler de entre el 12 y el 15 % anual gracias a precios de la tierra un 40 % más bajos que en áreas clave.
Además, según el Anuario de Bienes Raíces Industriales de Vietnam: Plan de Desarrollo hasta 2030, la logística moderna y el almacenamiento multimodal también ofrecen oportunidades. Se prevé que la demanda de almacenamiento frigorífico industrial para las industrias alimentaria y farmacéutica aumente un 25 % anual, mientras que los centros de distribución regionales (CDR) de Cai Mep (Ba Ria - Vung Tau) y Lac Hong (Hai Phong) carecen de 500 000 m² de espacio.
Al mismo tiempo, las oportunidades para el desarrollo inmobiliario industrial también provienen de la industria 4.0 y la innovación; el desarrollo de un ecosistema industrial cerrado; la adaptación a las políticas globales de impuestos mínimos...
Desafíos y soluciones para el desarrollo sostenible
A pesar de las numerosas oportunidades de desarrollo, el mercado inmobiliario industrial de Vietnam también enfrenta numerosos desafíos. Resolverlos requiere políticas adecuadas, una fuerte inversión empresarial y la participación de las agencias gestoras.
Uno de los principales desafíos proviene de los riesgos legales y de planificación. La superposición de planes en el 28% de los parques industriales provinciales requiere un mecanismo de coordinación intersectorial. El Ministerio de Planificación e Inversión está implementando una solución piloto para aplicar una plataforma digital SIG en la gestión de suelo industrial en 15 provincias.
Al mismo tiempo, la presión competitiva de los países vecinos. Para mantener su ventaja sobre Tailandia e Indonesia, Vietnam necesita mejorar su índice logístico (actualmente en el puesto 39/160) mediante el desarrollo de puertos de alta mar y sistemas de depósito aduanero.
En consecuencia, se están acelerando el proyecto del puerto de Cai Mep y el ferrocarril que conecta Lao Cai - Hai Phong.
Otro desafío proviene de la transición energética en la industria. Según el compromiso de la COP28, al menos el 20 % de la electricidad en las zonas industriales debe provenir de fuentes renovables para 2030. El modelo de colaboración público-privada (PPP) en la instalación de sistemas de energía solar en tejados y baterías de almacenamiento de energía se está fomentando mediante incentivos fiscales.
Según los expertos, el mercado inmobiliario industrial de Vietnam se enfrenta a una oportunidad "de oro" para convertirse en el centro de fabricación inteligente de la ASEAN, especialmente en las industrias de alta tecnología y logística.
Los inversores deberían centrarse en tres pilares: desarrollar parques industriales verdes que integren energías renovables; construir un ecosistema industrial cerrado según la cadena de valor; y aplicar tecnología digital en la gestión de infraestructuras.
Al mismo tiempo, equilibrar el crecimiento y el desarrollo sostenible a través de estrictos mecanismos de monitoreo ambiental será clave para mantener el atractivo a largo plazo de este segmento.
Fuente: https://haiquanonline.com.vn/thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-viet-nam-dung-truoc-co-hoi-vang-193830.html
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