Signos de recuperación
Desde principios de 2023, el mercado inmobiliario nacional ha enfrentado numerosas dificultades, ya que el Banco Estatal restringió el margen de crédito, restringió los préstamos inmobiliarios y aumentó las tasas de interés. Las autoridades han revisado e inspeccionado proyectos con documentación legal incompleta y trámites lentos, lo que ha perjudicado a muchos inversores y empresas debido al desplome del mercado.
En los primeros seis meses de 2023, los datos de CBRE muestran que la oferta de apartamentos en venta en la ciudad de Ho Chi Minh continuó disminuyendo con poco más de 4.100 unidades, una caída de más del 70% en comparación con el mismo período del año pasado.
La mayoría de los nuevos apartamentos en venta provienen de la siguiente fase de proyectos lanzados en la fase anterior, lo que representa el 65% de la oferta total de obra nueva en los primeros seis meses del año. Solo en el segundo trimestre de 2023, no se lanzó ningún nuevo proyecto a la venta.
Por otro lado, el segmento de apartamentos de gama media ha experimentado una ligera mejora, con más de 1200 apartamentos nuevos lanzados en el primer semestre de 2023, un 9 % más que en el mismo periodo del año anterior. La zona este sigue siendo la zona con mayor oferta de apartamentos nuevos, con más del 80 % de la misma procedente de la ciudad de Thu Duc.
Aunque el mercado inmobiliario se enfrenta a muchas dificultades, muchos inversores siguen a la vanguardia de la construcción y el compromiso con los clientes.
Por tanto, la mayor parte de las transacciones exitosas registradas en el segundo trimestre de 2023 provinieron de departamentos puestos a la venta en fases anteriores.
En cuanto a la demanda, se puede afirmar que la de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh sigue siendo muy alta. De hecho, actualmente, la principal preocupación de los compradores es el precio adecuado, seguido de la legalidad del proyecto. Los proyectos, a pesar de aplicar numerosas políticas para extender su avance, pero sin ajustes adecuados de precios, aún enfrentan dificultades de liquidez.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), declaró: «Si bien el mercado inmobiliario en el sur enfrenta numerosas dificultades, las políticas gubernamentales están cambiando gradualmente para adaptarse a la situación actual. Las tasas de interés han bajado, la liquidez del mercado en Ciudad Ho Chi Minh y las provincias vecinas se está recuperando, lo que muestra indicios de una recuperación del mercado».
Definición de la estrategia y los problemas del negocio
Si bien desde principios de 2023 el mercado inmobiliario ha estado en una situación sombría con muchas fluctuaciones inesperadas, el panorama es complejo para todos, desde inversores y pequeñas y medianas empresas hasta corporaciones.
Sin embargo, a pesar de las numerosas dificultades que enfrentan, las empresas creen que esto también representa un desafío, una evaluación de mercado para ellas mismas. Superar este período difícil será una oportunidad de oro. Se han propuesto numerosas soluciones para adaptarse a los nuevos tiempos.
El mercado inmobiliario del sur en general y los mercados de Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong , Dong Nai… siguen siendo puntos brillantes que atraen a los inversores.
Por consiguiente, para estimular la demanda del mercado, muchos inversores tienden a esperar a la apertura, por lo que retrasan las nuevas ventas durante abril y mayo. Las nuevas ventas y eventos previos a la apertura oficial se producen entre finales de junio de 2023.
Además, en lugar de concentrar las ventas, algunos inversores solo abren nuevas ventas en pequeñas cantidades y asesoran a los clientes individualmente. Esto se debe a que los inversores aún dudan de la baja tasa de absorción del mercado del período anterior, aunque los proyectos siguen acelerándose en su construcción.
El Sr. Ngo Quang Phuc, Director General del Grupo Phu Dong, afirmó: «En el mercado actual, existen muchas dificultades, pero esta es una oportunidad para que cada empresa analice su propia situación interna. En lugar de desarrollarse tan rápido como antes, las empresas serán más meticulosas, centrándose en los aspectos legales del proyecto para completarlo con firmeza antes de considerar el plan de negocios. Un proyecto con los aspectos legales completos ayudará a mejorar la reputación del inversor ante los clientes, lo que a su vez mejorará las ventas, ya que los inversores tendrán sus propias opciones».
Los inversores inmobiliarios en el futuro se inclinarán por proyectos con documentos legales completos.
En Phu Dong Group, a lo largo de los años, siempre nos hemos centrado en completar los trámites legales y luego en las ventas. A pesar de la difícil situación del mercado, Phu Dong Group siempre cumple su compromiso con los clientes, concentrando todos sus recursos en la construcción de proyectos y entregando las viviendas a tiempo. Esta también es la estrategia de la empresa durante el período de incertidumbre del mercado inmobiliario, comentó el Sr. Phuc.
Según la investigación de PV, actualmente, para atraer clientes, además de descuentos en productos del 5-10%, los inversores también ofrecen muchos métodos de pago, por ejemplo, los clientes pueden elegir: pagar según el progreso de la construcción (al construir un piso nuevo, los clientes pagan el 10-15% del valor del apartamento) o los clientes pagan el 20% del valor del apartamento, el monto restante será garantizado por el banco dentro de 15-20 años, los clientes pagarán el capital + intereses de más de 10 millones de VND al banco cada mes.
Cabe destacar que, con este plan, la compañía también ofrece una nueva forma de pago flexible que no depende de préstamos bancarios. En concreto, los clientes pagan el 20 % del valor del apartamento por adelantado, firman un contrato de compraventa y pagan el 0,5 % del valor del contrato cada mes (unos 14 millones de VND) hasta la entrega del apartamento, momento en el que se abona el porcentaje restante del valor del producto.
El Sr. Le Dinh Lang, director de Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, comentó: «El mercado inmobiliario ha enfrentado numerosas dificultades en los últimos tiempos, como la escasa liquidez y el apalancamiento financiero desaprovechado, lo que ha hecho que los inversores pierdan interés en el sector inmobiliario. Tanto los inversores como las empresas se enfrentan a muchas dificultades, pero en el peligro reside la oportunidad».
La economía siempre tiene ciclos, al igual que el mercado inmobiliario. El rápido desarrollo ha disparado los precios de los bienes raíces, imposibilitando a muchas personas comprar casas y terrenos. Este momento difícil ayudará a las empresas a reequilibrar sus estrategias comerciales, lanzando productos al mercado a precios razonables. Las pequeñas empresas ya no se obsesionarán con la venta de proyectos que aún no están legalizados, sino que se centrarán en el mercado secundario, un valor real para los consumidores necesitados, afirmó el Sr. Lang.
Las políticas de ventas y los productos reales siguen atrayendo a los inversores durante este período.
Al comentar sobre las perspectivas del mercado para finales de 2023, la Sra. Duong Thuy Dung, directora ejecutiva de CBRE Vietnam, afirmó: «El mercado de apartamentos de Ciudad Ho Chi Minh contará con abundante liquidez. Para finales de 2023, se espera que muchos bancos comiencen a reducir las tasas de interés de los préstamos, ya que la presión sobre los costos de capital de los bancos se ha calmado un poco».
Además, una serie de señales positivas del mercado se producirán en los últimos meses del año, típicamente la aceleración del desembolso de la inversión pública (como la finalización de la Línea 1 del Metro, la esperada limpieza del sitio para la Línea 2 del Metro, el inicio de los proyectos componentes de las rutas de cinturón clave en el área de la ciudad de Ho Chi Minh...) junto con los esfuerzos para eliminar los obstáculos legales para una serie de proyectos inmobiliarios, los últimos meses de 2023 serán la etapa de premisa, impactando en gran medida la recuperación del mercado inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh y las provincias del sur en 2024.
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