Mercado inmobiliario: sigue "arrastrándose" y se recupera "cautelosamente"

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Recuperación lenta

El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de Vivienda del Ministerio de Construcción , dijo que el sector inmobiliario en Vietnam ha enfrentado muchas dificultades desde mediados de 2022 hasta ahora.

En concreto, la disminución de la oferta ha provocado un aumento de los precios de los inmuebles, la vivienda y el suelo desde principios de 2021. A finales de año, los precios de los apartamentos habían aumentado una media de entre un 5% y un 7%; los precios de las viviendas unifamiliares en proyecto, entre un 15% y un 20%; y los precios del suelo, entre un 20% y un 30%, en comparación con finales de 2020.

El ejemplo más típico es que los apartamentos marcan constantemente nuevos hitos de precio debido a la disminución del número de viviendas en el mercado. Los apartamentos asequibles tienen un precio de entre 25 y 30 millones de VND/m² y 30 millones de VND/m²; los apartamentos de gama media, de entre 30 y 50 millones de VND/m²; y los apartamentos de lujo, de más de 50 millones de VND/m², lo que empieza a superar la capacidad de inversión de los segmentos de la población correspondientes.

El mercado inmobiliario sigue recuperándose lentamente. Imagen 1

Según el Sr. Hai, en los últimos tiempos, el Primer Ministro ha tomado numerosas medidas drásticas para eliminar las dificultades del sector inmobiliario. La más destacada es la Resolución 33, que ha tenido resultados iniciales: se han eliminado muchas dificultades relacionadas con leyes e instituciones.

Sin embargo, a través del trabajo con localidades y empresas, el Sr. Hai evaluó que actualmente hay muchos proyectos de vivienda y áreas urbanas que se están implementando y que enfrentan dificultades, obstáculos o han detenido su implementación debido a muchas razones, generalmente razones relacionadas con las leyes de tierras.

Actualmente, muchos proyectos enfrentan dificultades, obstáculos y una implementación lenta debido a la normativa sobre métodos de valoración de terrenos. Las razones se relacionan con la ley de planificación, la facultad para ajustar parcialmente la planificación general, las condiciones y el plazo para revisar, actualizar y ajustar la planificación a fin de garantizar la coherencia en la planificación de la construcción, incluyendo la planificación general y la planificación urbanística, o con la ley de inversión.

Coincidiendo con esta opinión, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces, reconoció que actualmente el mercado inmobiliario enfrenta una escasez de viviendas sociales y viviendas comerciales de bajo costo.

A pesar de la fuerte demanda del mercado, se ha producido un descenso en la actividad comercial debido a que los inversores se enfrentan a problemas de bloqueo de capital y a desafíos financieros.

Entre 2022 y 2023, el volumen de transacciones inmobiliarias disminuyó un 90%, lo que refleja la débil demanda del mercado. Además de la escasez de vivienda asequible, existen problemas como la falta de mecanismos y determinación en muchas localidades, lo que ha provocado que muchos proyectos no se hayan concretado y que el sector inmobiliario aún enfrente numerosas dificultades.

El Sr. Dinh dijo que los esfuerzos del Gobierno y los ministerios pertinentes al emitir muchas políticas para eliminar las dificultades en el mercado inmobiliario han tenido un impacto positivo en el mercado.

Según el Sr. Dinh, en el primer trimestre de 2023 se comercializaron cerca de 3.000 productos, y en el segundo trimestre, esta cifra aumentó un 30 %. Hasta la fecha, la confianza de los inversores se ha recuperado gradualmente y han comenzado a salir al mercado numerosos proyectos nuevos, lo que ha impulsado un aumento en el número de transacciones inmobiliarias.

Sin embargo, las mejoras en la oferta de viviendas nuevas y el sentimiento de los compradores todavía son lentas, lo que requiere tiempo para completar los nuevos proyectos.

Al mismo tiempo, el sentimiento de los inversores, aunque se está estabilizando gradualmente, sigue siendo bastante cauteloso, especialmente aquellos que enfrentan presiones financieras por inversiones anteriores.

Según la encuesta, el 70% de las empresas afirmó que las políticas de capital aún no han sido verdaderamente efectivas. De ellas, dos tercios afirmaron que las autoridades locales con las que tienen contratos comerciales han comenzado a difundir y orientar a las organizaciones de apoyo a las políticas, pero solo el 15% evaluó la eficacia de las políticas de apoyo a la tierra, incluyendo la limpieza de terrenos y los derechos de uso de la tierra; el 28% evaluó la implementación de programas de acceso preferencial a préstamos.

El Dr. Nguyen Van Dinh espera que en el período de finales de 2023 a principios de 2024, el mercado inmobiliario registre señales más positivas que a finales del segundo trimestre y principios del tercer trimestre de 2024.

Muchas dificultades en el proceso de recuperación

El Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Política Financiera y Monetaria Nacional, cree que los bienes raíces son un producto esencial a largo plazo, por lo que cuando la oferta y la demanda están desequilibradas, se producirá una crisis.

Según el Sr. Nghia, el mercado inmobiliario vietnamita ha experimentado crisis en numerosas ocasiones. En el pasado, la crisis se debió a un exceso de oferta, mientras que en esta ocasión se trató de una crisis de escasez. En ese contexto, las empresas carecían de capital y no pudieron abrir más proyectos, por lo que el mercado se congeló.

Estamos observando si la confianza del mercado se recupera cuando las empresas y corporaciones inmobiliarias emitan bonos. Recientemente, la mayor corporación inmobiliaria del país emitió bonos sin ninguna deuda bancaria pendiente. Estamos esperando con ansias, pero los resultados muestran que el mercado solo se está recuperando lentamente y con cautela, aproximadamente un 30% en comparación con las expectativas, afirmó el Dr. Le Xuan Nghia.

Según el Sr. Nghia, el mercado inmobiliario podría enfrentar dificultades hasta el segundo y tercer trimestre del próximo año. Para recuperarlo, el Gobierno está trabajando arduamente con los Grupos de Trabajo para eliminar las dificultades del mercado inmobiliario con la participación de las empresas. Este es un esfuerzo sin precedentes, pero los resultados no son muy buenos.

Mientras tanto, el Profesor Asociado Dr. Tran Dinh Thien, miembro del Grupo Asesor Económico del Primer Ministro, propuso soluciones clave. En concreto, la siguiente fase debe centrarse en restaurar la confianza de los inversores, las empresas y los consumidores.

El proceso de recuperación de la economía de Vietnam está mostrando signos positivos, sin embargo, el sector empresarial privado en general y las empresas que operan en el sector inmobiliario en particular aún enfrentan muchas dificultades.

Para resolver los problemas actuales, el Profesor Asociado Dr. Tran Dinh Thien afirmó que el Estado necesita brindar un mayor apoyo para reactivar el mercado inmobiliario. Además, para promover el desarrollo de este mercado, tanto de la oferta como de la demanda, se deben establecer fondos de garantía de préstamos. El Ministerio de Finanzas debe implementar medidas para garantizar la seguridad y reducir la carga sobre el sistema bancario.

Actualmente, el Gobierno ha emitido una serie de soluciones para eliminar las dificultades de las empresas y se centra plenamente en ellas. Sin embargo, la confianza de las empresas y los inversores aún no se ha recuperado por completo, por lo que es necesario seguir identificando situaciones difíciles e inusuales para adoptar enfoques y soluciones "inusuales".

Además, las asociaciones empresariales deben seguir alzando la voz para ayudar a los organismos estatales a identificar rápidamente las dificultades y así contar con políticas y medidas oportunas para resolverlas.

Dinh Tran

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