Los precios de los terrenos fluctúan
Recientemente, el mercado de alquiler de locales comerciales en Ciudad Ho Chi Minh ha experimentado muchas fluctuaciones. En zonas céntricas como el Distrito 1 y el Distrito 3, se ha registrado un retorno de locales comerciales. Muchas zonas cuentan con números de teléfono. Sin embargo, el precio del alquiler no ha bajado, sino que se mantiene alto.
Según datos de la plataforma Proptech Vietnam Network (Proptech Nha Tot), los precios de alquiler en las zonas centrales del Distrito 1 (HCMC) han fluctuado hacia arriba y hacia abajo desde principios de año hasta ahora.
En la zona central de Ciudad Ho Chi Minh, el alquiler de espacios es actualmente muy caro.
Por ejemplo, en rutas como Dong Du (Distrito 1), Proptech Nha Tot encuestó el precio de alquiler mensual en algunos puntos de esta ruta en 230 millones de VND en agosto y el promedio de la ruta fue de aproximadamente 200 millones de VND en el segundo trimestre de 2024. A principios de año, en enero y febrero, la ruta mencionada solo registró un precio de alquiler de aproximadamente 180 millones de VND/mes.
Otra de las rutas, como Dong Khoi (Distrito 1), tiene un precio de referencia promedio de 250 a 270 millones de VND (el más alto en julio de 2024), luego, en agosto de 2024, el precio disminuyó a 250 millones de VND al mes.
El espacio de alquiler queda vacante cuando el cliente regresa.
En la calle Ly Tu Trong, el precio del alquiler oscilaba entre 180 y 200 millones de VND al mes durante el primer trimestre de 2024. En el segundo trimestre de 2024, aumentó a entre 220 y 240 millones de VND al mes, pero en el tercer trimestre de 2024, disminuyó a entre 190 y 180 millones de VND al mes.
El precio del alquiler en la calle Le Duan (Distrito 1) es el más estable, fluctuando desde principios de año hasta ahora entre 276 y 300 millones de VND al mes.
Además, los datos de Proptech Nha Tot muestran que los precios de alquiler en las calles Pasteur y Thai Van Lung (Distrito 1) han aumentado ligeramente en los últimos tiempos, alcanzando los 260 millones en agosto.
El Informe de Investigación de Mercado del tercer trimestre de 2024 de Savills Vietnam Co., Ltd. muestra que el mercado de alquileres en Ciudad Ho Chi Minh presenta numerosos cambios positivos, los precios se mantienen estables y la oferta sigue garantizada. Sin embargo, los precios suelen fluctuar según el período, la zona y el tipo de negocio.
Muchos locales están vacíos pero los precios de alquiler siguen "por las nubes"
Según Nguoi Dua Tin , el precio de los locales en la zona céntrica de Ciudad Ho Chi Minh ha fluctuado mucho desde principios de año. Sin embargo, el precio del alquiler no ha variado demasiado.
En particular, la situación de devolución de locales se da en muchas rutas, sin embargo, a través de los canales de intermediación, los precios de alquiler en áreas vacías siguen siendo altos.
Estudio de campo en la intersección de la calle Ly Tu Trong (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh) con la calle Truong Dinh. Este local se alquilaba anteriormente para un negocio de alimentos y bebidas, pero actualmente está vacío. Los números de teléfono de alquiler están ampliamente publicados frente al local.
Al contactar al periodista por teléfono, un agente inmobiliario llamado Huy le informó que el local de tres plantas, de unos 1000 metros cuadrados, se alquilaba por unos 35 000 USD al mes (más de 800 millones de VND). Cuando el periodista mencionó el contrato de arrendamiento a largo plazo de 3 a 5 años y solicitó una rebaja, esta persona le dijo que el precio final no se reduciría.
El espacio en alquiler en el Distrito 1 se encuentra vacante y está siendo ofrecido por corredores por más de 35.000 USD/mes.
También en el mismo inmueble, el reportero contactó a otro agente inmobiliario, quien le ofreció un precio superior a 34.000 USD al mes, y firmó un contrato con el propietario. Sin embargo, tuvo que hacerlo a través de un agente inmobiliario, ya que este afirmó haber trabajado con el propietario.
Al hablar con Nguoi Dua Tin sobre el mercado inmobiliario actual, el Sr. Nguyen Hong Hai, presidente de VNO Investment and Development Joint Stock Company (Grupo VNO), comentó: «Desde principios de 2024, el mercado de alquiler de locales se ha registrado a través de numerosos canales de información, lo que muestra que los precios son bastante bajos y que la tasa de desocupación en las rutas también está aumentando gradualmente. La tasa de ocupación y la liquidez de este segmento solo volverán a aumentar gradualmente después del segundo trimestre de 2024».
Según el Sr. Hai, el mercado de alquiler de locales en el centro de Ciudad Ho Chi Minh anteriormente era alquilado por muchas marcas de moda y empresas privadas para realizar negocios de diversas formas...
Sin embargo, la crisis económica ha limitado el gasto, sumado a los altos costos operativos, obligando a muchos a abandonar sus locales y reorientar su negocio. Esto ha provocado el cierre de algunas tiendas y la creación de locales vacíos.
Una calle justo en el centro del Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh.
Aunque está desocupado, he observado que el precio del alquiler no ha bajado, o en algunos lugares ha bajado, pero no significativamente. Los propietarios siempre tienen la mentalidad de mantener el precio del alquiler alto. Solo lo reducen cuando se comprometen con un contrato de arrendamiento a largo plazo o pagan una fianza de varios meses. Mientras tanto, los inquilinos actuales también enfrentan dificultades financieras, y cuando ambas partes no se ponen de acuerdo, es normal que se interrumpa la cooperación. Mientras tanto, encontrar clientes con potencial suficiente para seguir alquilando locales por cientos de millones de VND al mes llevará mucho tiempo —comentó el Sr. Hai—.
Compartiendo la misma perspectiva, al hablar con Nguoi Dua Tin , el Sr. Le Mai Tai, director ejecutivo de CRE Group Real Estate Development Company Limited, comentó: «El precio del alquiler de locales en la zona céntrica de Ciudad Ho Chi Minh o zonas aledañas depende casi por completo del valor de los inmuebles. En zonas céntricas como el Distrito 1, el valor de los inmuebles es alto. Los propietarios también gozan de plena capacidad económica. Por lo tanto, aunque el mercado de alquileres fluctúa considerablemente, el precio del alquiler no bajará demasiado».
"Observamos que el precio de los locales en el distrito central siempre es altísimo. Aunque se devuelven muchos locales, el precio no se reduce porque los propietarios no quieren generar una ola de rebajas. Esto provocaría una bajada del precio del alquiler en toda la zona y del valor inmobiliario. Por lo tanto, están dispuestos a aceptar dejar los locales vacíos", declaró el Sr. Tai.
Actualmente, la mayoría de los clientes que regresan a sus locales son empresas afectadas por la reestructuración del sector. A sectores como el comercio minorista puro les resultará muy difícil competir con el actual modelo de comercio electrónico, por lo que la tendencia de los propietarios de negocios a regresar a sus locales es inevitable. Mientras tanto, los negocios de alimentación y los modelos de inversión que atraen a jóvenes siguen operando y la demanda de locales sigue siendo muy alta, afirmó el director ejecutivo de CRE Group Real Estate Development Company Limited.
Algunas zonas también tienen precios muy altos para el alquiler de casas enteras.
Según algunos corredores, en los últimos años se han registrado muy pocas transacciones en las calles centrales del Distrito 1. Los propietarios de inmuebles aquí las utilizan principalmente para alquilar y almacenar activos.
La zona mencionada se aprovecha al máximo para alquileres. Los propietarios suelen tener la mentalidad de mantener precios de alquiler estables para preservar el valor real de la propiedad. Por esta razón, los precios de alquiler son difíciles de fluctuar considerablemente.
El espacio de oficina en alquiler tiene una oferta limitada
En cuanto al sector inmobiliario de alquiler, el informe general de investigación de mercado para el tercer trimestre de 2024 de Savills Vietnam Co., Ltd. muestra que en el tercer trimestre de 2024, los nuevos proyectos de Grado A experimentaron un modesto aumento del 1 % intertrimestral en la oferta total, alcanzando los 2,8 millones de metros cuadrados de área neta alquilable (NLA) de 392 proyectos, un 7 % más interanual.
El crecimiento se debió principalmente a seis nuevos proyectos de Grado B y C, que sumaron 39.800 m² de superficie habitable neta (ATN). El Grado B contó con dos nuevos proyectos, Thaisquare The Merit (Distrito 1) y CMC Tower B (Distrito 7), que representaron el 60 % de la nueva oferta. Cuatro proyectos menores de Grado C, cada uno con una superficie habitable neta de entre 3.000 y 5.000 m², se ubicaron principalmente en la zona no CBD. Cabe destacar que Binh Chanh inauguró su primer edificio de oficinas, el Edificio LN Hub, que añadió más de 3.300 m² de superficie habitable neta.
Según Savills Vietnam, muchos clientes prefieren actualmente los precios de alquiler razonables. En concreto, los proyectos de categoría A en los Distritos 2 y 7 obtuvieron buenos resultados durante el trimestre, con un aumento de la ocupación de 5 puntos porcentuales intertrimestrales y 23 puntos porcentuales interanuales, hasta alcanzar el 89%.
Los alquileres promedio se mantuvieron estables intertrimestralmente, pero aumentaron un 6% interanualmente, hasta alcanzar los 812.000 VND/m²/mes, lo que refleja un equilibrio entre la oferta y la demanda. Los alquileres de grado A fuera del CBD aumentaron un 1% intertrimestralmente, mientras que los de grado A en el CBD disminuyeron un 1%.
Según la encuesta de Savills sobre operaciones de arrendamiento en el tercer trimestre de 2024, la mayoría (73%) de las transacciones se destinaron a la reubicación en edificios de mayor calidad. El sector de Finanzas, Banca, Seguros e Inmobiliario (FIRE) lideró la lista con el 39% de las transacciones, seguido de las TIC con el 31% y la industria manufacturera con el 13%. Un gran porcentaje (75%) de los inquilinos eran empresas extranjeras, principalmente de EE. UU., Corea y Japón, mientras que las empresas nacionales representaban solo el 25%.
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Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bien-dong-vi-sao-mat-bang-cho-thue-trung-tam-tphcm-luon-neo-gia-khung-20424100413324823.htm
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