Las empresas inmobiliarias proponen que los bancos extiendan los plazos de los préstamos para los contratistas de construcción. Foto: VNA

señal positiva

Según las estadísticas de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam (VNREA), una serie de grandes proyectos inmobiliarios de norte a sur, con segmentos diversos, están lanzando campañas de ventas, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios están disminuyendo, la gente está cambiando su inversión hacia los bienes raíces, aceptando "reducir pérdidas"... son señales positivas que están impulsando la recuperación del mercado inmobiliario.

En el Norte, el segmento de apartamentos en el cuarto trimestre de 2023 se ha complementado con la oferta del nuevo proyecto The Canopy Residences en el área urbana Vinhomes Smart City en Hanoi , con una escala de aproximadamente 1.800 apartamentos o del proyecto The Moonlight 1 An Lac, Rose Town Ngoc Hoi... El segmento adyacente de poca altura recibió información sobre la apertura de ventas de proyectos como Aquarius Hung Yen, Sapa City Clouds Lao Cai, área urbana Danko Center en Tuyen Quang...

En la región Sur, se está sumando nueva oferta de la próxima fase de apertura de proyectos: Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City... o Eco Village Saigon River, Fiato City Dong Nai, Astral City Binh Duong ; Waterpoint Long An... Mientras tanto, en la región Central, la información sobre nuevos proyectos que se pusieron a la venta avivó el mercado tras un largo período de silencio, como Eco Central Park Vinh, The Panorama 2 Da Nang, The Sailing Quy Nhon...

En particular, después de una larga ausencia del mercado, se ha sumado al mercado el segmento inmobiliario de complejos turísticos . Las empresas inmobiliarias han propuesto que los bancos extiendan el período de los préstamos para los contratistas de construcción. El mercado de suministro proviene de grandes proyectos como: The 5Way Phu Quoc, Regal Legend Quang Binh, The Ocean Resort Quy Nhon... Cabe destacar que los proyectos de reciente apertura son todos de interés para los inversores, registrando un número de pedidos muchas veces superior al número de ventas gracias a políticas atractivas.

Además del mercado inmobiliario primario, el mercado secundario también registró señales positivas de recuperación, con más segmentos mostrando señales de "tocar fondo". Si bien en el pasado las transacciones secundarias solo aparecían principalmente en el segmento de terrenos y viviendas con precios inferiores a 3 mil millones de VND/producto, ahora, con información positiva proveniente de una mejora en la demanda y de diversas fuentes de oferta que “reducen las pérdidas” de los inversores, desde activos colaterales que son bienes inmuebles embargados por los bancos, más tasas de interés ajustadas a la baja al nivel de principios de 2022, el flujo de efectivo “ocioso” entre las personas ha comenzado a circular para la inversión, productos inmobiliarios con precios de 3 a 5 mil millones de VND… han comenzado a ser invertidos por los inversores para anticipar el nuevo ciclo de crecimiento a partir de principios de 2024.

Según el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de VNREA, la oferta inmobiliaria está mejorando gradualmente a partir del cuarto trimestre de 2023, pero la mayor parte proviene de las próximas fases de venta de proyectos antiguos y todavía está muy por debajo de la demanda real del mercado, especialmente en el segmento asequible. Para que el mercado se desarrolle de forma verdaderamente segura, sana y sostenible, es necesario reducir gradualmente la brecha entre la oferta y la demanda. Por lo tanto, es necesario que el Estado estimule y regule adecuadamente la oferta a través de la asignación y arrendamiento de tierras en dirección a contar con políticas y mecanismos preferenciales para desarrollar viviendas comerciales de bajo costo.

Además, el volumen de transacciones también mostró signos de aumento gradual, con 2.700 productos en el primer trimestre; 3.700 productos en el segundo trimestre; casi 6.000 productos en el tercer trimestre y continuaron aumentando en el cuarto trimestre. Sin embargo, estas cifras representan sólo alrededor del 10% del total de transacciones antes de la pandemia de COVID-19. Cabe destacar que actualmente hay alrededor de 1.200 proyectos inmobiliarios estancados, principalmente en Hanoi y Ho Chi Minh, que es necesario resolver pronto para crear oferta.

La política jurídica determina el mercado

En la sexta sesión de la XV Asamblea Nacional, la Ley de Tierras (enmendada), la Ley de Vivienda (enmendada) y la Ley de Negocios Inmobiliarios están siendo esperadas por la opinión pública y las empresas inmobiliarias como "esperando la lluvia en una sequía", porque están estrechamente relacionadas con la recuperación y el desarrollo estable del mercado inmobiliario en el futuro. Además del plan de la Asamblea Nacional de aprobar la Ley de Vivienda (enmendada) y la Ley de Negocios Inmobiliarios en la sexta sesión, la Ley de Tierras (enmendada) no ha sido aprobada por la Asamblea Nacional en esta sesión y se pospondrá hasta la sesión más cercana en 2024. De hecho, el proyecto de Ley de Tierras (enmendada) todavía tiene muchos contenidos que necesitan ser consultados, tales como: cuestiones de recuperación de tierras, acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico sin utilizar capital del presupuesto estatal; adquisición de terrenos para proyectos de vivienda comercial; ...Reglamento sobre métodos transparentes de valoración de tierras...

Según el profesor Dr. Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el fracaso en aprobar la Ley de Tierras (enmendada) ciertamente afectará al mercado inmobiliario, porque se trata de una ley importante que juega un papel en guiar el desarrollo del mercado. Sin embargo, la ley sólo debe aprobarse cuando haya sido revisada, complementada, completada y aborde de manera adecuada y precisa las cuestiones que necesitan la sociedad y el mercado.

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de Construcción de Vietnam, también dijo que la Ley de Tierras (enmendada) es una ley importante. Si se aprueba y las condiciones específicas de la ley no sólo no resuelven los problemas planteados, sino que además crean muchos problemas nuevos, entonces es mejor "avanzar despacio pero con paso firme", porque la calidad de la ley debe anteponerse. Si se hace apresuradamente y el contenido no es el adecuado, tardarán diez años en modificarse y las consecuencias serán gravísimas...

Desde una perspectiva de mercado, pronosticando que para finales de 2023 y el primer semestre de 2024, según el Dr. Nguyen Van Dinh, la oferta seguirá mejorando, pero no lo suficiente como para saciar la "sed". Por lo tanto, para centrarse en restaurar la confianza y promover la recuperación del mercado inmobiliario, además de promover las actividades del grupo de trabajo del Primer Ministro, cada localidad necesita establecer un grupo separado para acelerar la eliminación de las dificultades de los proyectos que están "archivados" y aún tienen problemas. Al mismo tiempo, el Gobierno debe seguir emitiendo documentos detallados que sirvan de base para gestionar las cuestiones relacionadas con los bienes inmuebles y que puedan aplicarse inmediatamente en la práctica.

En particular, en el caso de la vivienda social, los ministerios, las delegaciones y las localidades necesitan contar con mecanismos especiales que sean lo suficientemente atractivos y generen condiciones favorables para el acceso tanto de empresas como de personas. De hecho, este es un segmento inmobiliario especial y no puede aplicar regulaciones y políticas relacionadas como otros segmentos inmobiliarios. Además, el Banco Estatal necesita contar con políticas adecuadas para cada proyecto, contribuyendo al apoyo oportuno en la solución de problemas de capital y crédito para las empresas inmobiliarias y los compradores de inmuebles, a fin de minimizar las consecuencias derivadas y las dificultades prolongadas.

Además, los organismos gestores del Estado necesitan disponer rápidamente de un mecanismo para los grupos empresariales inmobiliarios, proyectos inmobiliarios emisores de bonos corporativos, solicitantes de crédito... que afrontan dificultades no resueltas y deben cumplir con sus obligaciones en 2024, evitando la situación de "esperar hasta el último minuto", provocando presiones en el mercado.

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