Estado actual de los proyectos urbanos en Thanh Hoa: Deficiencias de la capacidad inversora para la gestión estatal (Parte 2): Proyectos "clon" de la fase 1 del MBQH 2125

Una esquina de la zona residencial en MBQH 8018, barrio de Quang Thang, ciudad de Thanh Hoa. Foto: PV

Cuando el libro rojo se convierte en un “sueño lejano”

La fase 1 del MBQH 2125 con cientos de hogares a los que aún no se les han concedido libros rojos no es un caso aislado en la ciudad de Thanh Hoa . Actualmente, en la ciudad de Thanh Hoa, una serie de otros proyectos en el área urbana también están haciendo que el sueño de un libro rojo se vuelva lejano para la gente, a pesar de que han gastado dinero para comprar terrenos, construir casas y vivir allí durante muchos años. El modelo de desarrollo "rápido y sucio" de muchos inversores combinado con una gestión laxa por parte de las autoridades ha creado una situación alarmante de deficiencias jurídicas, de planificación y de gestión.

En el barrio MBQH 934 de Dong Hai, Thanh Hoa Metallurgy Joint Stock Company (ahora Viet Thanh VNC Joint Stock Corporation) ganó la subasta de 345 lotes de tierra y se le otorgó un certificado de derecho de uso total de la tierra para los 345 lotes. Según el contrato firmado el 5 de junio de 2008, Viet Thanh VNC Corporation debe completar la inversión en la construcción de 345 casas en bruto según el diseño aprobado antes de venderlas a la gente. Sin embargo, esta unidad no cumplió con su compromiso, aprovechando la necesidad de comprar terrenos para movilizar capital a través de la modalidad de “Aporte de capital de inversión”, convirtiéndolo luego en “Contrato de cesión de derechos de uso de la tierra” con la condición de que después de que el hogar complete la construcción de la casa en bruto (según los documentos de diseño proporcionados por la empresa), la empresa completará los trámites para emitir el libro rojo.

En 2021, 26 lotes habían sido construidos por las propias familias, pero muchos apartamentos no se construyeron según los diseños urbanos aprobados, lo que generó dificultades en el proceso de valoración y solicitud de libros rojos.

El Sr. TCQ, uno de los hogares en MB934, comentó: «Durante el proceso de construcción de las viviendas, el inversionista no inspeccionó, supervisó, gestionó ni brindó orientación adicional sobre las regulaciones estatales en materia de densidad de construcción. Por lo tanto, algunos hogares, por no comprender completamente o no actualizar a tiempo las nuevas regulaciones estatales, construyeron viviendas que no se ajustaban a los planos de diseño ni a la densidad de construcción permitida».

La fase 1 del MBQH 2125 con cientos de hogares a los que aún no se les han concedido libros rojos no es un caso aislado en la ciudad de Thanh Hoa. Actualmente, en la ciudad de Thanh Hoa, una serie de otros proyectos en el área urbana también están haciendo que el sueño de un libro rojo se vuelva lejano para la gente, a pesar de que han gastado dinero para comprar terrenos, construir casas y vivir allí durante muchos años. El modelo de desarrollo "rápido y sucio" de muchos inversores combinado con una gestión laxa por parte de las autoridades ha creado una situación alarmante de deficiencias jurídicas, de planificación y de gestión.

A partir de 2022, tras la presión de las autoridades, el inversor de este proyecto MBQH iniciará la construcción. A marzo de 2025, la empresa sólo ha finalizado la construcción preliminar de 240 lotes y todavía hay 105 lotes que no se han completado. En cuanto al avance en el otorgamiento de certificados de derecho de uso de la tierra, la empresa sólo ha completado el otorgamiento de certificados de derecho de uso de la tierra para 84/345 parcelas de tierra y ha presentado solicitudes para el otorgamiento de certificados de derecho de uso de la tierra para 86 parcelas de tierra. Más de la mitad de las parcelas restantes aún no han recibido certificados de derechos de uso de la tierra, incluidas 26 parcelas que los hogares habían construido contra el diseño antes de 2021.

En el proyecto del área urbana de Nui Long, combinado con el área de reasentamiento que sirve para la limpieza del sitio del proyecto de circunvalación Este-Oeste, después de 9 años de implementación desde 2016, el proyecto aún no se ha completado al 100% (solo alcanzó alrededor del 92,8% de la inversión total). En este proyecto, al inversionista se le otorgó un certificado de derecho de uso de suelo y se le entregó un terreno con una superficie residencial de ^{87.604,8 m2} (737 lotes) del área total de tierra residencial asignada por el Comité Popular Provincial de 155.772,1 m2 ( ^1.128 lotes). Sin embargo, la concesión de certificados de derechos de uso de la tierra a los compradores de tierras en este proyecto todavía es problemática porque algunas parcelas y personas construyen sin seguir la planificación y el diseño aprobados.

Una situación similar ocurrió en MBQH 8018, barrio de Quang Thang, donde invirtió Minh Huong Investment, Construction and Trading Joint Stock Company. Un residente de la calle Ngo Thuyen comentó: «Aunque han construido una casa y vivido aquí durante muchos años, aún no han obtenido el certificado de vivienda, y la factura de la luz sigue siendo alta. Vivir durante tantos años sin obtenerlo también ha provocado que muchas personas vivan siempre en un estado de inseguridad respecto a sus propiedades».

"Trucos" para eludir la ley y sus consecuencias

La realidad actual muestra que los inversores en las zonas mencionadas suelen aplicar el modelo de desarrollo de proyectos según el proceso "rápido y sencillo" de 5 pasos: Ganar la subasta con un precio alto; captación de capital de los compradores mediante formas de "contratos de aportación de capital" y "contratos de préstamo"; mínima inversión en infraestructura, paso a paso para reducir costos; dejar que la gente construya sus propias casas sin supervisión cercana; prolongar el tiempo de emisión de libros rojos... mientras que el flujo de caja de este proyecto se puede transferir para invertir en otros proyectos.

Área residencial en el proyecto del área urbana de Nui Long combinada con área de reasentamiento que sirve como sitio de limpieza para el proyecto de circunvalación Este-Oeste, ciudad de Thanh Hoa. Foto: PV

Según el Sr. Nguyen Trong H., de la ciudad de Thanh Hoa, un veterano en la industria inmobiliaria, la naturaleza del problema radica en el modelo de negocio insostenible, cuando los inversores aplican la "fórmula" de centrarse en las ganancias a corto plazo, ignorando las responsabilidades a largo plazo y dependiendo completamente del capital movilizado de los compradores, creando una espiral inestable. Algunos proyectos están estancados y no se puede asegurar el progreso debido a la falta de capacidad financiera de los inversores, de capacidad de gestión de proyectos...

Para atraer capital lo más rápidamente posible, los inversores han implementado muchos métodos contractuales sofisticados que "evaden la ley", típicamente contratos de préstamo en los Proyectos MBQH 2125, Fase 1 y Fase 2; Proyecto del área residencial urbana del sudeste de Dong Phat (también conocido como MB 584), barrio de Quang Thanh...; junto con las modalidades de contratos de aportación de capital o depósitos a largo plazo. Aunque estas formas prácticamente no ofrecen protección legal a los compradores, siguen siendo ampliamente aceptadas debido a la combinación de precios atractivos, ubicaciones privilegiadas, junto con la falta de conocimiento legal de las personas y especialmente la mentalidad de "multitud" y "comprar juntos", que ha creado una ola de inversión irreflexiva.

La abogada Le Thi Phuong, directora del bufete de abogados Le Phuong Hoang, analizó dos casos desfavorables para los clientes al participar en un contrato de préstamo: primero, si el contrato no muestra la conexión entre el monto del préstamo y el terreno específico, cuando el precio del inmueble aumenta, el inversor solo puede reembolsar el capital y los intereses sin transferir el inmueble. En segundo lugar, si el contrato de préstamo contiene contenido relacionado con un terreno específico, puede considerarse una transacción simulada que oculta la venta de un inmueble futuro cuando el proyecto aún no es elegible para la venta. En caso de disputa, ambas transacciones pueden ser declaradas nulas por el tribunal, el comprador sólo recibirá el dinero pero no el inmueble. La ventaja del contrato de préstamo es que permite a los inversores obtener el dinero anticipadamente sin infringir las condiciones del negocio inmobiliario. Sin embargo, los compradores prácticamente no tienen protección en sus derechos de uso del terreno, ya que, nominalmente, se trata simplemente de un préstamo, enfatizó la abogada Le Thi Phuong.

No sólo es desventajoso para los compradores a través de contratos de préstamos, contribuciones de capital y depósitos, sino que la situación de construcción de viviendas espontánea, sin cumplir con la planificación, ha creado estilos arquitectónicos caóticos y desincronizados, destruyendo la estética urbana y provocando consecuencias a largo plazo para el entorno de vida urbana.

La realidad actual muestra que los inversores en las zonas mencionadas suelen aplicar el modelo de desarrollo de proyectos según el proceso "rápido y sencillo" de 5 pasos: Ganar la subasta con un precio alto; captación de capital de los compradores mediante formas de "contratos de aportación de capital" y "contratos de préstamo"; mínima inversión en infraestructura, paso a paso para reducir costos; dejar que la gente construya sus propias casas sin supervisión cercana; prolongar el tiempo de emisión de libros rojos... mientras que el flujo de caja de este proyecto se puede transferir para invertir en otros proyectos.

El subdirector del Instituto Provincial de Planificación y Arquitectura, Ngo Ngoc Thuc, analizó: «En el área urbana, los proyectos anteriores solo aplicaban construcciones básicas en las vías principales y los ejes paisajísticos; en las áreas restantes, los inversionistas solían vender terrenos y construir sus propias casas. Esta práctica es común porque, en años anteriores, la demanda y el poder adquisitivo de la vivienda en el mercado de la ciudad de Thanh Hoa eran bajos».

En cuanto al ámbito de la planificación y la construcción, el Sr. Ngo Ngoc Thuc señaló: las normas del Ministerio de Construcción tienen regulaciones específicas sobre los coeficientes de uso del suelo y los retranqueos en la construcción. Sin embargo, en la realidad, después de comprar terrenos en muchas áreas recientemente planificadas en la ciudad de Thanh Hoa, la gente a menudo construye más allá del objetivo, construyendo el 100% del área del terreno, mucho más alto que las regulaciones (solo se permite construir el 90% para lotes de menos de ^100m2 , 70% para lotes de ^200m2 ...). Las consecuencias de esta situación no sólo limitan el espacio urbano, sino que también afectan directamente la calidad de vida de los habitantes. Los proyectos de construcción excesivamente densos han creado áreas residenciales carentes de espacios verdes y abiertos, lo que hace que las áreas urbanas sean sofocantes, reduce la circulación del aire y aumenta las temperaturas ambientales, causando así impactos negativos a largo plazo en la salud y la calidad de vida de las personas.

A través de nuestra investigación, nos enteramos de que, ante el hecho de que los inversores no han completado la emisión de certificados de derechos de uso de tierras a las personas en algunas nuevas áreas urbanas, el Comité Popular de la ciudad de Thanh Hoa ha tomado medidas drásticas. El 27 de marzo de 2025, el Comité Popular de la Ciudad de Thanh Hoa celebró una conferencia sobre este tema, con la participación de líderes de la ciudad, departamentos relevantes y representantes de empresas que están retrasadas en la emisión de libros rojos en 9 sitios de planificación. La conferencia revisó el progreso de la concesión de certificados de derechos de uso de tierras en los Comités Populares de la ciudad, típicamente los Comités Populares No. 2349/UBND-QLDT, 1279/UBND-QLDT del barrio de Quang Hung; 08/UB-CN Barrio Nam Ngan; 934/UBND-QLDT, 2107/UBND-QLDT, 4074/UBND-QLDT Barrio Dong Hai; 6804/UBND-QD Barrio Phu Son...

Cabe destacar que estos MBQH han durado muchos años, algunos proyectos han durado más de una década, pero muchos MBQH tienen bajas tasas de concesión de certificados de derecho de uso de la tierra, muchas parcelas de tierra no se han construido con casas en bruto de acuerdo con las regulaciones o no se han construido de acuerdo con los diseños urbanos aprobados. En el proceso de resolución de las dificultades en estos 9 MBQH, hubo empresas que cooperaron activamente y completaron los procedimientos para otorgar certificados de uso de tierras a los compradores de tierras, pero también hubo empresas que fueron lentas, deliberadamente no implementaron y abandonaron sus responsabilidades hacia los clientes que habían comprado tierras.

En esta conferencia, el Comité Popular de la Ciudad de Thanh Hoa estableció la fecha límite para completar la emisión de los certificados de derecho de uso de la tierra a las personas como el 1 de julio de 2025, momento en el que se cambiará el modelo administrativo a nivel de distrito de acuerdo con la dirección del Gobierno Central y la provincia. El líder del Comité Popular de la ciudad de Thanh Hoa advirtió: "Después de este tiempo, si las empresas no cumplen, la ciudad no será responsable de emitir certificados separados de derechos de uso de la tierra a los hogares". Se trata de un movimiento fuerte, que obliga a los inversores a superar rápidamente el atraso que se ha prolongado durante muchos años.

El Comité Popular de la Ciudad de Thanh Hoa también exige a las empresas que anuncien públicamente en los medios, publiquen en el Comité Popular del barrio e implementen soluciones específicas antes del 30 de abril de 2025. Sin embargo, con una gran acumulación de trabajo y una fecha límite cada vez más inminente, todavía existen preocupaciones sobre la capacidad de las empresas para cumplir con los plazos, especialmente cuando la causa raíz de estos problemas radica en el modelo de desarrollo insostenible de "golpear y fugarse" que se ha arraigado en la forma en que operan muchas empresas inmobiliarias.

Al estiércol - Viet Huong

Lección 3: Solución de problemas difíciles y direcciones para el desarrollo urbano sostenible

Fuente: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-2-nhung-du-an-nhan-ban-cua-mbqh-2125-giai-doan-1-247276.htm