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| El mercado inmobiliario del sur ha registrado recientemente algunos movimientos en empresas y proyectos. (Fuente: DT) |
Los expertos aconsejan a los inversores buscar "tierras con arroz para que coman los pájaros"
El mercado inmobiliario del sur ha registrado recientemente algunos movimientos en empresas y proyectos. Phat Dat acaba de culminar el proyecto de oficinas Phat Dat en el Distrito 3 de Ciudad Ho Chi Minh, con 4 sótanos y 12 plantas sobre rasante, cuya finalización y puesta en funcionamiento está prevista para diciembre de este año.
Anteriormente, dos filiales de Phat Dat también recibieron la aprobación de la política de inversión y de los inversores para el Proyecto de Viviendas de Gran Altura Thuan An 1 y 2, en la ciudad de Thuan An, provincia de Binh Duong . El Comité Popular de la ciudad de Thuan An también aprobó la planificación detallada 1/500 del Proyecto de Viviendas de Gran Altura Thuan An 1. Se prevé que la empresa implemente el proyecto en el segundo trimestre de 2024.
Además, el Grupo Thang Loi acaba de lanzar el proyecto de viviendas sociales en el proyecto Diamond City ( Long An ). El inversor Nam Long registró un nuevo avance en la construcción de viviendas sociales en Can Tho.
El Departamento de Construcción de la ciudad de Can Tho anunció que está aceptando solicitudes de alquiler y compra de viviendas sociales para el proyecto Nam Long II del Lago Central, con una superficie de 3,8 hectáreas. A finales de septiembre, Nam Long también planea inaugurar más de 330 apartamentos en el proyecto Akari City (HCMC).
Algunos proyectos cuentan con nuevos desarrollos legales, como el proyecto del complejo hotelero y de apartamentos turísticos Poulo Condor en Bai Vong, Con Dao, Ba Ria – Vung Tau de Phat Dat o el de NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) de Novaland.
El experto en bienes raíces Tran Khanh Quang evaluó que en el tercer trimestre, el mercado del Sur comenzó a reiniciarse con productos de grandes inversores y proyectos con documentos legales completos.
Sin embargo, esta recuperación es parcial y tentativa. Los inversores aún no han lanzado con audacia una gran cantidad de productos. El éxito de las ventas de productos se debe principalmente a que los inversores aplican buenas políticas para los clientes, como descuentos, plazos de pago, apoyo a las tasas de interés, etc.
En el cuarto trimestre, cuando la situación legal de los proyectos esté cada vez más resuelta, los inversores podrán lanzar sus productos al mercado con mayor valentía. Según el Sr. Quang, las tasas de interés bancarias actuales son bastante atractivas, equivalentes a las de antes de la pandemia, lo que facilita el acceso y la adquisición de bienes inmuebles. Esta es una oportunidad para los compradores en este momento.
Sin embargo, los expertos afirman que el mercado inmobiliario muestra actualmente señales de entusiasmo en la zona central y aún no se ha extendido a las provincias que rodean Ciudad Ho Chi Minh. Se prevé que el mercado solo se "caliente" en el segundo trimestre del próximo año.
Algunos expertos en el seminario de mercado celebrado el 20 de septiembre comentaron que el desarrollo de infraestructura ayudará a que el sector inmobiliario en las áreas suburbanas de la ciudad de Ho Chi Minh, como Binh Duong y Long An, crezca bien.
El economista Dinh The Hien evaluó que con el desarrollo de la infraestructura de transporte, con inversiones en autopistas como Bien Hoa - Vung Tau, Ben Luc - Long Thanh, Ring Road 3 - 4... la economía del Sur será mucho mejor, los bienes raíces en la ciudad de Ho Chi Minh y el radio circundante de 100 km se beneficiarán.
Aconsejó a los inversores inmobiliarios que se olviden de los lugares donde "los pájaros anidan" y que, en cambio, busquen lugares donde "hay arroz para que coman los pájaros".
Precios inmobiliarios en mínimos históricos en cuatro ciudades importantes de Quang Ninh
Aunque no es la provincia con mayor población ni superficie, Quang Ninh es una de las dos provincias con más ciudades del país, con cuatro ciudades. El sólido desarrollo y crecimiento económico han convertido al mercado inmobiliario de Quang Ninh en el más dinámico del norte, solo superado por Hanói. El mercado inmobiliario aquí es relativamente grande en muchas zonas, pero las ciudades más vibrantes son Ha Long, Cam Pha y Mong Cai.
Según grandes datos del departamento de I+D de BHS, los principales tipos de bienes inmuebles en Quang Ninh, como terrenos para proyectos, apartamentos, casas adosadas, etc., tienen precios de venta promedio que aumentan bastante cada año.
En concreto, si se toma como referencia 2017, para 2022, el precio de venta de todos los tipos de inmuebles aumentará un 48 %. En particular, el precio de los inmuebles frente al mar en Hung Thang se multiplicó por seis, pasando de 15 a 20 millones de VND/m² a casi 90 a 110 millones de VND/m². El precio de la zona frente al mar de Sun Marina aumentó de 50 a 80 millones de VND/m² a 200 a 300 millones de VND/m². Por su parte, el precio de la zona frente al mar de Vinhomes Dragon Bay, de 40 a 50 millones de VND/m² a 115 a 150 millones de VND/m².
En particular, el informe de BHS R&D también señaló un punto interesante al comparar el nivel de precios de venta de los proyectos de carreteras costeras en las tres ciudades de Ha Long, Mong Cai y Cam Pha, revelando ángulos inesperados. En concreto, Ha Long ocupa el primer puesto, con precios que alcanzan la asombrosa cifra de 100 a 250 millones de VND/m². En segundo lugar se encuentra el precio de las carreteras costeras en Mong Cai, que es solo la mitad, entre 50 y 60 millones de VND/m². Los precios inmobiliarios de los proyectos en Cam Pha sorprenden al abrirse a un precio bastante bajo, de tan solo 20 a 40 millones de VND/m².
Aunque el mercado inmobiliario en las cuatro ciudades de Quang Ninh se ha desarrollado y ha aumentado de precio durante mucho tiempo, aún atrae la atención de los inversores. A principios de 2023, cuando el mercado inmobiliario se mantuvo muy tranquilo, Quang Ninh aún presentaba un buen momento en las transacciones. En particular, las transacciones tendían a concentrarse en el valle de Cam Pha, cuando el nivel de precios era significativamente más bajo.
Como uno de los centros industriales de la provincia, Cam Pha solía ser una ciudad que vivía del carbón; además, su potencial turístico no es inferior al de ninguna otra zona de Quang Ninh. Con numerosos lugares pintorescos y potencial para el desarrollo del turismo vacacional, Cam Pha se considera una mina de oro emergente: un nuevo destino turístico para la provincia de Quang Ninh. Su ubicación entre dos importantes centros turísticos y económicos de Quang Ninh, Ha Long y Van Don, también está contribuyendo a que el mercado inmobiliario local genere rápidamente un gran potencial para el noreste.
Estas ventajas han impactado directamente el interés inmobiliario en la zona, atrayendo grandes flujos de efectivo de grandes nombres como Vin Group, Sun Group, BIM, TTP, etc., que continuamente investigan e invierten en Cam Pha. Esta iniciativa promete que Cam Pha lanzará al mercado proyectos prestigiosos con precios asequibles y un gran potencial, satisfaciendo así las necesidades de los inversores.
En particular, según la evaluación de los expertos, con esa base sólida, después de la fiebre de Ha Long y Van Don, se considera que el sector inmobiliario de Cam Pha se convertirá en un imán para dar la bienvenida al flujo de caja del nuevo ciclo inmobiliario cuando el vasto potencial aún está en la etapa inicial de explotación.
Thanh Hoa: Se implementa el proyecto de inversión en la construcción de un millón de viviendas sociales
El Comité Popular Provincial de Thanh Hoa acaba de emitir un Plan para implementar el Proyecto "Invertir en la construcción de al menos un millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial en el período 2021-2030".
Implementar de manera oportuna y eficaz las tareas, objetivos y soluciones de acuerdo con el Proyecto "Invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021 - 2030" aprobado por el Primer Ministro en la Decisión No. 338 / QD-TTg de fecha 3 de abril de 2023 (abreviado como el Proyecto).
El objetivo es completar al menos 13.787 apartamentos en la provincia para 2030. De los cuales, alrededor de 6.287 apartamentos se completarán en el período 2021-2025 y alrededor de 7.500 apartamentos se completarán en el período 2026-2030.
En concreto: En el período 2021 - 2025, continuar con la ejecución de los proyectos que cuentan con inversionistas seleccionados y se encuentran en fase de construcción; al mismo tiempo, seleccionar inversionistas e implementar proyectos de vivienda social incluidos en el Plan de Desarrollo de Vivienda aprobado, proyectos de vivienda para trabajadores bajo instituciones sindicales en parques industriales; proyectos de vivienda social dentro del fondo de tierra del 20% en proyectos de vivienda comercial.
Fase 2026 – 2030: Completar otros proyectos de vivienda social aprobados para inversión en el plan de desarrollo de vivienda aprobado, proyectos de vivienda para trabajadores bajo instituciones sindicales en parques industriales; proyectos de vivienda social dentro del fondo de tierras del 20% en proyectos de vivienda comercial con inversionistas seleccionados.
El Departamento de Construcción presidirá y coordinará con las unidades pertinentes la revisión, el desarrollo y la presentación al Comité Popular Provincial para la modificación y complementación del Programa de Desarrollo de Vivienda de la provincia de Thanh Hoa hasta 2025 y su orientación hasta 2030, de conformidad con las disposiciones de la Ley de Vivienda, de conformidad con la Estrategia Nacional de Desarrollo de Vivienda para el período 2021-2030, con visión hasta 2045, como base para la aprobación de la inversión en proyectos. Presidir y coordinar con las unidades pertinentes la organización del desarrollo y la presentación oportuna al Comité Popular Provincial para la adaptación del Plan de Desarrollo de Vivienda de la provincia de Thanh Hoa para el período 2021-2025.
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| Thanh Hoa insta y acelera la finalización de las inversiones en construcción para los proyectos en ejecución. (Fuente: Ministerio de Construcción) |
Coordinar con las unidades pertinentes la implementación de los procedimientos de selección de inversionistas (para proyectos aprobados para políticas de inversión) para su implementación conforme a la normativa. Supervisar y solicitar a los inversionistas de proyectos en la provincia que mejoren la calidad de la vivienda social, garanticen una calidad equivalente a la de la vivienda comercial, una estructura de productos y precios razonables para satisfacer las necesidades de las personas de bajos ingresos y los trabajadores, y que tengan la oportunidad de acceder a una vivienda y mejorarla; garantizar las condiciones esenciales de la infraestructura técnica y social para el transporte, la salud, la educación y la cultura de los proyectos. Fortalecer la inspección, el examen, la supervisión y la gestión de infracciones legales, de acuerdo con las funciones y tareas en el desarrollo de la vivienda social y la vivienda obrera en la provincia.
Además, los departamentos, sucursales y sectores pertinentes deberán actuar de acuerdo con las funciones y tareas claramente establecidas en el proyecto.
Normativa sobre la conversión del destino de los terrenos agrícolas intercalados en suelo residencial
Los terrenos agrícolas intercalados (aún no reconocidos como suelo residencial) se ubican en zonas residenciales o en terrenos excedentes tras la planificación. Estos tipos de terrenos a menudo no cuentan con libros rojos y se transfieren únicamente mediante documentos manuscritos. Al estar intercalados en zonas residenciales, estos terrenos agrícolas no suelen tener una gran superficie, de tan solo unos 30 a 50 m².
Las tierras agrícolas intercaladas incluyen tres tipos: tierras de jardín y estanque adyacentes a tierras residenciales; tierras de jardín y estanque intercaladas en áreas residenciales; tierras agrícolas asignadas intercaladas en áreas residenciales.
Condiciones para la conversión de tierras agrícolas intercaladas en tierras residenciales: Con base en el punto d, cláusula 1, artículo 57 de la Ley de Tierras de 2013, la conversión del propósito del uso de la tierra de tierras agrícolas a tierras residenciales (tierras no agrícolas) debe ser permitida por el organismo estatal competente.
Las condiciones para que los organismos estatales competentes permitan el cambio de destino del uso del suelo de suelo agrícola a suelo residencial están estipuladas en el artículo 52 de esta Ley.
En concreto: El plan anual de uso del suelo a nivel de distrito ha sido aprobado por la agencia estatal competente; las necesidades de uso del suelo se muestran en el proyecto de inversión, la solicitud de asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y el cambio de propósito del uso del suelo.
De conformidad con el Artículo 69 del Decreto 43/2014/ND-CP que detalla la implementación de varios artículos de la Ley de Tierras de 2013, el orden y los procedimientos para permitir el cambio de propósito del uso de la tierra se prescriben de la siguiente manera: Los usuarios de la tierra presentan una solicitud de permiso para cambiar el propósito del uso de la tierra con un certificado adjunto al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente es responsable de examinar el expediente; verificar el campo, evaluar la necesidad de cambiar el propósito del uso de la tierra; guiar a los usuarios de la tierra para que cumplan con las obligaciones financieras de acuerdo con las disposiciones de la ley. Luego, presentar al Comité Popular del nivel competente para la decisión de permitir el cambio de propósito del uso de la tierra; dirigir la actualización y corrección de la base de datos de tierras y los registros catastrales.
En caso de que un inversionista reciba una transferencia de derechos de uso de la tierra de una persona que actualmente utiliza la tierra para implementar un proyecto de inversión, el procedimiento para transferir los derechos de uso de la tierra se llevará a cabo al mismo tiempo que el procedimiento para permitir un cambio de propósito de uso de la tierra.
Después de obtener el plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito aprobado por la agencia estatal competente, presentar la solicitud de permiso para cambiar el propósito del uso de la tierra a la agencia de recursos naturales y medio ambiente y cumplir con las obligaciones financieras según lo prescrito.
La solicitud de permiso para cambiar el propósito del uso del suelo incluye: Solicitud de permiso para cambiar el propósito del uso del suelo; Certificado de derechos de uso del suelo; Solicitud de registro de cambios en el suelo y los activos afectos al suelo (de acuerdo con el formulario No. 09/DK emitido con la Circular 24/2014/TT-BTNMT).
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