Los bonos no han mejorado, el sector inmobiliario sigue sediento de capital crediticio...

Desde abril de 2025, la emisión de bonos inmobiliarios ha mostrado signos de recuperación, pero principalmente por parte de una sola empresa. La mayoría de las empresas inmobiliarias todavía dependen principalmente de préstamos bancarios.

Los bonos inmobiliarios vuelven a florecer en algunos "grandes"

Según las estadísticas de la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam, en la primera mitad de mayo de 2025 (al 16 de mayo), el mercado registró 10 emisiones de bonos corporativos con un valor total de 10,450 mil millones de VND.

El sector bancario sigue teniendo un papel protagonista con un 6/10 de emisiones, sin embargo, cabe destacar el regreso de los bonos inmobiliarios tras un largo periodo de estancamiento.

En concreto, se produjeron 3 emisiones de empresas inmobiliarias, entre ellas Vingroup Corporation y Van Phu Real Estate Joint Stock Company, con un valor total de hasta 4,150 mil millones de VND, lo que representa casi el 40% del importe total de bonos corporativos emitidos en la primera mitad del mes. De los cuales, Vingroup por sí solo emitió hasta 4 billones de VND.

Anteriormente, en el primer trimestre de 2025, el mercado de bonos inmobiliarios se congeló casi por completo. Sin embargo, en abril, este canal de movilización de capital comenzó a activarse nuevamente con 4 emisiones, de las cuales Vingroup representó 3 con un valor total de 9.000 billones de VND, equivalente al 80% del volumen de emisión de toda la industria inmobiliaria. Esta realidad muestra que el mercado de bonos aún no se ha recuperado totalmente, sino que todavía está concentrado principalmente en una serie de empresas de gran escala.

En el contexto de fuentes limitadas de nuevas emisiones, las empresas inmobiliarias se enfrentan a una enorme presión para renovar su deuda y vencer los bonos. Según VIS Rating, hasta el 73% del total de 13,2 billones de dongs en bonos no financieros emitidos en los primeros cuatro meses del año se utilizaron para reestructurar deuda, en su mayoría bonos inmobiliarios.

Desde principios de año, las empresas de este sector han recomprado alrededor de 27.416 millones de dongs en bonos antes de su vencimiento. Sin embargo, desde ahora hasta finales de 2025, se enfrentarán a un vencimiento de deuda de casi 82 ​​billones de VND.

Con la creciente presión financiera, la situación de retraso en el pago del capital y los intereses de los bonos en el sector inmobiliario continúa extendiéndose. Según el Sr. Nguyen Ba Khuong, analista de VNDirect Securities Joint Stock Company, la mayoría de las más de 90 empresas que actualmente tienen demora en pagar sus deudas en bonos en el mercado pertenecen al grupo inmobiliario.

La mayoría de las empresas inmobiliarias todavía dependen principalmente de préstamos bancarios. Ilustración

El crédito lidera, los bonos prometen un gran avance

Según los últimos datos del Banco Estatal, a finales de marzo de 2025, el crédito pendiente para el sector de negocios inmobiliarios superó los 1,560 billones de VND, un aumento de alrededor del 20% en comparación con finales de 2024.

Esta cifra es 5-6 veces mayor que la tasa media de crecimiento del crédito de todo el sistema, lo que demuestra la gran dependencia del sector inmobiliario de los préstamos bancarios.

Los informes financieros del primer trimestre de 2025 de 12 bancos cotizados muestran que la tendencia de los préstamos inmobiliarios continúa aumentando fuertemente. Por ejemplo, en Techcombank, los préstamos inmobiliarios pendientes representan casi el 34% del total de préstamos pendientes y aumentaron casi un 15% en comparación con el final del año pasado. En PGBank, el aumento fue de hasta 34,4%, mientras que VIB registró un aumento del 25%, KienlongBank fue del 20,5% y HDBank aumentó un 17%.

Aunque los bancos afirman que el crédito está concentrado en segmentos con “demanda real” y proyectos legalmente transparentes, la realidad muestra que el dinero fluye principalmente hacia proyectos de alto nivel. El mercado está prácticamente desprovisto de oferta de vivienda asequible, un segmento con gran demanda.

El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, comentó: El hecho de que los flujos de crédito sigan concentrándose en el segmento de alta gama hace que el equilibrio entre la oferta y la demanda se desequilibre cada vez más, al tiempo que aumenta los riesgos para el sistema bancario. En este contexto, es urgente diversificar los canales de movilización de capital –especialmente la emisión de bonos– para reducir la presión sobre el sistema crediticio.

Una advertencia notable es que la relación deuda/capital de las empresas inmobiliarias está en su nivel más alto desde 2018. Los expertos de S&I Ratings comentaron que la presión financiera seguirá pesando sobre las empresas en el próximo tiempo, por lo que predicen que las actividades de emisión de bonos corporativos explotarán en los tres trimestres restantes del año.

VIS Rating también comparte la misma opinión, diciendo que el mercado de bonos no financieros en 2025 estará liderado por emisiones de desarrolladores inmobiliarios residenciales. En el contexto de un entorno empresarial que mejora gradualmente, las empresas inmobiliarias continúan beneficiándose del acceso al crédito bancario, pero todavía tienden a aumentar la emisión de bonos para diversificar las fuentes de capital y optimizar las estrategias financieras.

Endurecimiento de las condiciones para la emisión de bonos corporativos individuales

El proyecto de Ley de Empresas (modificado) que se presenta a la Asamblea Nacional para su consideración tiene una disposición adicional propuesta: para las empresas no públicas, la condición para emitir bonos individuales es que la deuda total a pagar (incluido el valor de los bonos que se espera emitir) no debe exceder cinco veces el capital de la empresa emisora.

Según el Ministerio de Finanzas, esta regulación básicamente no obstaculiza a las empresas la obtención de capital para la producción, los negocios o el logro de objetivos de crecimiento económico. En particular, las empresas con altos ratios de endeudamiento aún pueden acceder a capital a través de la emisión de bonos públicos o préstamos bancarios, además de emitir bonos individuales.

Los datos de la Bolsa de Valores de Hanoi muestran que en 2024, solo 13 empresas (excluidos los bancos comerciales) emitieron bonos corporativos con un ratio de deuda superior a 5 veces el capital en el momento de la oferta. Esto demuestra que la nueva regulación no tendrá un impacto demasiado grande en el número de empresas ni en el mercado de bonos corporativos individuales en general.

Fuente: https://baodaknong.vn/trai-phieu-chua-khoi-sac-bat-dong-san-van-khat-von-tin-dung-253760.html