Exigir que los proyectos de vivienda comercial reserven el 20% del suelo para viviendas sociales es irrazonable.
Según el Departamento de Planificación y Arquitectura de Ciudad Ho Chi Minh, a través de la revisión del proceso de implementación de proyectos de vivienda social en el período 2016 - 2021, la mayoría de los planes de zonificación en Ciudad Ho Chi Minh que han sido aprobados hasta ahora no han determinado la ubicación y el área de terrenos para vivienda social o no han actualizado los proyectos de vivienda social.
Exigir que todos los proyectos de inversión en construcción de viviendas comerciales en áreas urbanas de tipo III o superior reserven el 20% del fondo de tierras para la construcción de viviendas sociales no se ajusta a la realidad.
La razón es que exigir a todos los proyectos que reserven suelo para vivienda social sin basarse en los programas y planes locales de desarrollo habitacional; en la planificación y ordenación del territorio; en la planificación urbana; en las condiciones económicas y geográficas de cada localidad... puede llevar a que ese suelo no se invierta, se desperdicie y aumenten los precios de la vivienda.
Además, para proyectos de vivienda comercial con una escala de uso del suelo inferior a 2 hectáreas en zonas urbanas especiales y de tipo I, la regulación de reservar el 20% del fondo de suelo para la construcción de vivienda social no es viable, ya que este fondo de suelo no cuenta con la superficie mínima suficiente para invertir en un bloque de vivienda social independiente.
Esta superficie tampoco es viable para su conversión en vivienda social de baja altura, ya que las zonas urbanas especiales y de tipo I no fomentan el desarrollo de este tipo de vivienda. Por otro lado, la construcción de vivienda social en forma de casas adosadas en proyectos de vivienda comercial en zonas urbanas (generalmente en zonas de alta demanda), puede conllevar aspectos negativos e injustos.
En el caso de las personas de bajos ingresos que viven en apartamentos de vivienda social en proyectos de vivienda comercial de alta y muy alta gama, el costo de administración y operación de los edificios y otros servicios esenciales en estos proyectos no son adecuados para sus ingresos.
El desarrollo de vivienda social en Ciudad Ho Chi Minh aún no ha cumplido las expectativas.
La razón de las deficiencias mencionadas radica en que la mayoría de los planes de zonificación de Ciudad Ho Chi Minh no han determinado la ubicación ni la escala del terreno para vivienda social (o no se han actualizado con los proyectos de vivienda social) por diversas razones. En primer lugar, la mayoría de los planes de planificación 1/2000 se aprobaron antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y el Decreto n.º 100 de 2015 sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social.
Los nuevos proyectos de vivienda social aprobados después de la aprobación de los ajustes a los planes de zonificación a escala 1/2000 en 2013 no se han actualizado en los planes de zonificación.
Algunos proyectos aún no se han implementado con compensación por la limpieza del terreno, no se han aprobado los planes de zonificación (planificación a escala 1/2000), no existen soluciones para la conexión de la infraestructura técnica y el tratamiento de aguas residuales, y no hay planes para invertir en infraestructura social. La vivienda social no ha atraído inversores. Algunos proyectos con inversión de empresas para construir viviendas comerciales han destinado el 20% del fondo de suelo a vivienda social mediante aportaciones al presupuesto estatal. Sin embargo, el capital de inversión anual del presupuesto estatal sigue siendo limitado e insuficiente para implementar proyectos y programas de desarrollo de vivienda.
Permitir a los inversores intercambiar para construir viviendas sociales concentradas
A partir de las deficiencias mencionadas, el Departamento de Planificación y Arquitectura de Ciudad Ho Chi Minh recomienda que el Ministerio de Construcción revise, modifique y complemente con prontitud los documentos que orientan la aplicación de las leyes relacionadas con la planificación de conformidad con las disposiciones de la Ley de Planificación.
Respecto a las leyes, decretos, circulares que guían la implementación, normas y nuevas regulaciones de planificación existentes, el Departamento de Planificación y Arquitectura de Ciudad Ho Chi Minh propuso que el Ministerio de Construcción elabore regulaciones específicas para Ciudad Ho Chi Minh como un área urbana especial con diferentes requisitos de gestión en comparación con muchas provincias y ciudades con baja densidad de urbanización.
El Departamento de Planificación y Arquitectura también propuso que el Ministerio de Construcción estudie y construya un sistema nacional de información y base de datos sobre planificación para proporcionar información sincrónica, unificada, completa, precisa y oportuna para el trabajo de establecimiento, evaluación, aprobación, ajuste e implementación de la planificación.
Permitir que un inversionista con muchos proyectos en ejecución en el mismo distrito intercambie área de tierra para construir vivienda social concentrada en un solo proyecto para crear condiciones favorables para que los inversionistas hagan negocios, exploten y operen o tengan otras regulaciones y soluciones sobre políticas y mecanismos para atraer inversión en vivienda social para atender a los trabajadores y personas de bajos ingresos.
El Departamento de Planificación y Arquitectura también recomendó que el Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh asigne a los Comités Populares de los distritos y de la ciudad de Thu Duc, con base en las condiciones reales, las necesidades y el progreso de la revisión y ajuste de los proyectos de planificación 1/2000 en la localidad, prepare documentos para ajustar los proyectos de planificación 1/2000 para actualizar los proyectos de vivienda social y los proyectos de desarrollo de vivienda comercial con arreglos de vivienda social que han sido aprobados por las autoridades competentes para la planificación detallada en los proyectos de planificación de zonificación y organizar fondos de tierras para construir vivienda social de manera apropiada.
Se sabe que, entre 2014 y 2020, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh aprobó inversiones en 243 proyectos con una superficie total de aproximadamente 537 hectáreas y una escala de 155.202 viviendas. Cabe destacar que todos los inversores de estos proyectos de vivienda comercial cumplen con sus obligaciones de vivienda social mediante pagos en efectivo.
El inversor abona este importe simultáneamente con la obligación financiera de las tasas por uso del suelo de todo el proyecto, que se incorporan al presupuesto. El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh encargó al Departamento de Finanzas de Ciudad Ho Chi Minh la asesoría y el complemento del importe que el inversor ha abonado para cumplir con las obligaciones de vivienda social al fondo de desarrollo de la vivienda de la ciudad, con el fin de invertir en el desarrollo de vivienda social.
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