¿Es descabellado el objetivo de contar con un millón de viviendas sociales?
Según el Proyecto del Ministerio de Construcción , para 2023, el objetivo específico es completar un millón de viviendas sociales. Para lograrlo, solo en 2023, el Gobierno y el Ministerio de Construcción han organizado numerosos seminarios para aclarar los obstáculos en el desarrollo de proyectos de vivienda social. A partir de ahí, se proponen soluciones para superar las dificultades.
El proceso de aprobación de proyectos de vivienda social está tardando mucho tiempo.
En estos seminarios, la mayoría de las empresas mostraron interés en proyectos de vivienda social. A pesar del llamado del Gobierno y el Ministerio de Construcción para promover el desarrollo de vivienda social, junto con el consenso empresarial, muchas localidades aún enfrentan obstáculos, lo que obliga a muchos proyectos a esperar su aprobación.
Por ejemplo, recientemente, el inversor de un proyecto de vivienda social en Hanói se pronunció con dureza cuando el ayuntamiento retrasó la respuesta a la aprobación de los procedimientos para la implementación de dos proyectos de vivienda social en el distrito de Hoang Mai. El retraso llegó a ser de hasta 300 días, o casi un año.
Inmediatamente después de la "acusación" de la empresa, el Comité Popular de Hanoi solicitó al Departamento de Planificación e Inversiones que acelerara el progreso y apoyara al inversor.
Por lo tanto, se observa que los trámites administrativos locales obstaculizan el desarrollo de la vivienda social. Algunas opiniones indican que, si no se resuelve esta situación, aún queda por ver si se alcanzará el objetivo de un millón de viviendas sociales para 2030.
En declaraciones a los periodistas del periódico Journalist and Public Opinion, el experto en bienes raíces, Sr. Nguyen Trung Tuan, dijo: Anteriormente, algunas opiniones decían que a algunas empresas "no les gustaban" las viviendas sociales debido a sus bajas ganancias, limitadas al 10% del valor total del proyecto.
Por ejemplo, en un proyecto con una inversión total de aproximadamente 1 billón de VND, el inversor solo puede obtener una ganancia de 100 mil millones de VND. Este límite de ganancias busca evitar un aumento excesivo en los precios de la vivienda social. De hecho, este límite ha contribuido a que la vivienda social sea muy barata, en su mayoría por debajo de los 20 millones de VND/m²; incluso algunos proyectos tienen precios de tan solo 10 millones de VND/m².
“En comparación con los proyectos de vivienda comercial, el margen de beneficio de la vivienda social es de sólo un tercio, o incluso un quinto”, afirmó el Sr. Tuan.
Sin embargo, el Sr. Tuan afirmó que la cuestión de que las empresas no estén de acuerdo con la vivienda social por su baja rentabilidad es correcta, pero no es la única. Actualmente, muchas empresas están interesadas en este segmento, pero los trámites son demasiado complejos y largos, lo que las desalienta.
Si bien el gobierno apoya y ofrece numerosos incentivos, las localidades no han creado las condiciones para que las empresas desarrollen viviendas sociales. El gobierno y el Ministerio de Construcción son quienes formulan las políticas de desarrollo, pero son las localidades quienes aprueban la construcción de los proyectos, y existen muchos obstáculos, afirmó el Sr. Tuan.
Según el Sr. Tuan, el proceso de aprobación para la inversión en vivienda social no difiere del de la vivienda comercial, y en ocasiones es incluso más complejo. Si bien la rentabilidad no es tan alta, esa es la razón por la que los inversores tienen miedo de invertir en este segmento.
Todas las dificultades deben resolverse dentro de un límite de tiempo.
Con respecto a este tema, el Sr. Vuong Duy Dung, subdirector del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Ministerio de Construcción, reconoció algunos obstáculos en el desarrollo de la vivienda social. Uno de los mayores obstáculos es la lentitud del proceso de inversión y la aprobación de proyectos en muchas localidades, debido a la superposición de sistemas legales y normativas.
Además, los procedimientos de inversión e implementación son largos. En particular, las empresas también enfrentan dificultades para obtener capital.
Para eliminar las dificultades relacionadas con los procedimientos de aprobación de proyectos, a finales de 2022 el Gobierno creó un grupo de trabajo para abordar las dificultades del mercado inmobiliario. El grupo ha comprendido las dificultades en los procedimientos de aprobación de proyectos. En el marco de sus competencias, el grupo está coordinando con ministerios, delegaciones y municipios para encontrar soluciones.
Uno de los mayores “cuellos de botella” es que los trámites de inversión y aprobación de proyectos todavía son lentos en muchas localidades.
En particular, algunos inversores en proyectos de vivienda social se quejaron de la lentitud del proceso de aprobación. El grupo de trabajo ha enviado documentos a los Comités Populares de las provincias y las ciudades de gestión central para estudiar soluciones que eliminen estos obstáculos, declaró el Sr. Dung.
El Sr. Vuong Duy Dung añadió que, dados los problemas que afectan a los ministerios, las sucursales y las localidades, el grupo de trabajo ha solicitado a estas unidades que busquen soluciones. Por ejemplo, el Banco Estatal ha considerado la posibilidad de capital crediticio, o el Ministerio de Finanzas está estudiando la emisión de bonos para un plan de rescate.
Enfatizando esto, el Sr. Dung dijo: «Todas las dificultades y problemas bajo la autoridad de los ministerios, las sucursales y las localidades deben tener soluciones y un plazo para su resolución. Este plazo depende de cada ámbito, por lo que no hay manera de que los ministerios, las sucursales y las localidades puedan ignorar las dificultades que han planteado las empresas».
Como los problemas escapan a la autoridad de los ministerios y dependencias locales, el grupo de trabajo envió una solicitud escrita al Gobierno para su consideración.
“Con determinación y soluciones para superar las dificultades del pasado reciente, espero que el desarrollo de la vivienda social crezca con fuerza en el futuro, contribuyendo así a la solución de los problemas de vivienda de las personas de bajos ingresos”, afirmó el Sr. Dung.
Mientras tanto, el Sr. Ha Quang Hung, subdirector del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Ministerio de Construcción, dijo que la falta de determinación en la reforma de los procedimientos administrativos y la creación de condiciones favorables para que las empresas y las personas participen en la inversión en la construcción de viviendas sociales ha llevado a un tiempo prolongado y estancado de preparación de la inversión, compensación por limpieza del sitio, asignación de tierras, tiempo de evaluación y aprobación de planificación y proyectos.
Al recordar el Proyecto del Ministerio de Construcción, que establece como meta específica que para 2030 todo el país complete al menos un millón de viviendas sociales, el Sr. Ha Quang Hung afirmó: «Los líderes locales deben considerar esto una tarea política personal. Las localidades deben ser responsables de difundir y presentar los fondos de inversión en suelo para vivienda social a las empresas para que investiguen y propongan proyectos de inversión. Al mismo tiempo, deben existir soluciones para acelerar la inversión en la construcción de los proyectos en ejecución y los proyectos con políticas de inversión».
Según el Sr. Ha Quang Hung, los Comités Populares de las provincias y las ciudades de administración central deben completar urgentemente el establecimiento, la modificación y la complementación de los programas y planes locales de desarrollo de vivienda. En particular, deben aclarar los objetivos de la vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales, de conformidad con la Estrategia Nacional de Desarrollo de Vivienda para el período 2021-2030, con visión a 2045, aprobada por el Primer Ministro mediante la Decisión n.º 2161/QD-TTg del 22 de diciembre de 2021, como base para la aprobación de proyectos de inversión.
“Es importante estudiar la descentralización, la simplificación y la reducción de los trámites administrativos según la autoridad competente. Las localidades especifican claramente el punto focal para la implementación de los trámites administrativos al establecer y aprobar proyectos de vivienda social y para trabajadores”, propuso el Sr. Hung.
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