یک میلیون واحد مسکن اجتماعی با تنگناهای تأمین مالی و تخصیص زمین مواجه هستند.

تنگنای تأمین

در 19 مه، وزارت ساخت و ساز کنفرانسی را برای اجرای پروژه سرمایه‌گذاری و ساخت حداقل 1 میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره 2021-2030 (پروژه) برگزار کرد. به گفته وزارت ساخت و ساز، اجرای سیاست‌های مسکن اجتماعی، کاستی‌های متعددی را در برنامه‌ریزی و تخصیص زمین برای توسعه مسکن اجتماعی؛ سازوکارها و سیاست‌هایی برای تشویق توسعه مسکن اجتماعی و مسکن کارگری و غیره آشکار کرده است. وزارت ساخت و ساز پروژه‌ای را ارائه کرده و نخست وزیر آن را صادر کرده است که توسعه مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی را به عنوان یکی از وظایف کلیدی در توسعه اجتماعی-اقتصادی کشور معرفی می‌کند. هدف، تلاش برای تکمیل تقریباً 1 میلیون واحد مسکن اجتماعی در محلات تا سال 2030 است.

با توجه به کمبود عرضه مسکن اجتماعی، بسته اعتباری ترجیحی ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام هنوز هیچ وام معوقه‌ای ایجاد نکرده است.

به طور خاص، این طرح شامل تکمیل تقریباً ۴۲۸۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی در طول دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۵ و تقریباً ۶۳۴۲۰۰ واحد مسکن اجتماعی در طول دوره ۲۰۲۵-۲۰۳۰ است. همزمان، اهداف مشخصی برای تکمیل مسکن اجتماعی برای هر مرحله (۲۰۲۲-۲۰۲۵ و ۲۰۲۵-۲۰۳۰) به محلات اختصاص داده خواهد شد. برای اجرای موفقیت‌آمیز این طرح، شناسایی مشکلات و موانع به منظور یافتن راه‌حل‌ها ضروری است؛ «تشخیص صحیح مشکل، کلید یافتن راه‌حل مناسب است.»

در این کنفرانس، آقای نگوین شوان باک، معاون مدیر بخش اعتبارات بخش‌های اقتصادی بانک دولتی ویتنام، اظهار داشت که دولت بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام را برای وام‌های ترجیحی به سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجتماعی و مسکن مقرون‌به‌صرفه تصویب کرده است، اما پس از دو ماه از اجرا، این وجوه هنوز پرداخت نشده است. تا به امروز، بانک دولتی ویتنام لیست پروژه‌ها را طبق دستورالعمل وزارت ساخت و ساز دریافت نکرده است، بنابراین هیچ وام معوقه‌ای تحت برنامه وام ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام ایجاد نشده است.

به گفته آقای باک، مقررات فعلی در مورد واجد شرایط بودن برای خرید مسکن اجتماعی با انتقادات زیادی روبرو است، مانند شرایط اقامت و الزام معافیت درآمد از مالیات بر درآمد شخصی، که دیگر در شرایط افزایش مداوم قیمت مسکن مناسب نیستند. این مشکلات و موانع همچنین دلایل اصلی تأثیرگذار بر ظرفیت جذب برنامه اعتباری ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام خواهند بود.

برای اطمینان از اجرای مؤثر بسته ۱۲۰ تریلیون دونگ ویتنام، نمایندگان بانک دولتی ویتنام پیشنهاد دادند که وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها اسناد قانونی مربوطه را بررسی و اصلاح کنند تا موانع قانونی و مسائل رویه‌ای در سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن اجتماعی و مسکن مقرون‌به‌صرفه را برطرف کنند و عرضه این بخش از املاک و مستغلات را به بازار افزایش داده و نیازهای واقعی مردم را برآورده سازند. کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها باید به توسعه مسکن اجتماعی توجه کرده و زمین اختصاص دهند؛ فهرست پروژه‌ها را به سرعت اعلام کنند تا ذینفعان بتوانند به وام‌های بانک‌های تجاری دسترسی پیدا کنند؛ و تلاش‌های ارتباطی خود را با سرمایه‌گذاران مسکن اجتماعی و پروژه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه و همچنین ساکنان مناطق خود در مورد برنامه وام ۱۲۰ تریلیون دونگ ویتنام تشدید کنند.

در همین حال، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست خاطرنشان کرد که کمبود مسکن اجتماعی به این دلیل است که 20 درصد از زمین‌های مناطق جدید شهری و پروژه‌های مسکن تجاری به طور کامل اجرا نشده یا برای اهداف مورد نظر خود مورد استفاده قرار نگرفته‌اند. کمبود زمین برای ساخت مسکن اجتماعی در مکان‌های مناسب در شهرهای بزرگ و مناطق صنعتی همچنان رایج است. بسیاری از کمیته‌های مردمی استانی هنوز توجه کافی به زمین برای توسعه مسکن اجتماعی نکرده‌اند، بنابراین باید بر مسئولیت رهبری در این زمینه تأکید شود. در حال حاضر، پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین تصریح می‌کند که پروژه‌های مسکن اجتماعی، هنگامی که دولت زمین را برای توسعه در جهت منافع ملی بازپس می‌گیرد، واجد شرایط معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین هستند. اگر هزینه‌های استفاده از زمین معاف شوند، نیازی به مراحل حراج و محاسبه نخواهد بود و این روند را بسیار راحت‌تر می‌کند.

با توجه به کمبود عرضه مسکن اجتماعی در هانوی، پروژه مسکن اجتماعی NHS Trung Van در منطقه Nam Tu Liem هزاران درخواست دریافت کرده است که منجر به صف‌های طولانی شده است.

مردم محلی از مشکلات بی‌شماری شکایت دارند.

در این کنفرانس، آقای تران هوانگ کوان، مدیر اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین، اظهار داشت که توسعه مسکن اجتماعی در این شهر هنوز با موانع بسیاری مانند رویه‌های پیچیده سرمایه‌گذاری؛ رویه‌های تأیید برنامه‌ریزی دقیق در مقیاس 1/500، تخصیص زمین و محاسبه هزینه استفاده از زمین مواجه است. علاوه بر این، علاوه بر رویه‌های معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین و الزامات سپرده‌گذاری مشابه مسکن تجاری، پروژه‌های مسکن اجتماعی نیز باید رویه‌هایی مانند ارزیابی قیمت، تأیید خریداران/خریداران اجاره واجد شرایط و حسابرسی هزینه را برای تعیین حاشیه سود استاندارد طی کنند. علاوه بر این، در پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری که 20٪ از زمین را برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص می‌دهند، هیچ مقرراتی برای تعیین هزینه‌های جبران خسارت برای پاکسازی زمین، هزینه‌های سرمایه‌گذاری ساخت زیرساخت‌ها و تخصیص این هزینه‌ها به صندوق زمین برای ساخت مسکن اجتماعی وجود ندارد.

به زودی آپارتمان‌هایی در بین دین با قیمت تنها ۵۰۰ میلیون دونگ عرضه خواهد شد.

صبح روز ۱۹ مه، کمیته مردمی استان بین دین مراسم کلنگ‌زنی یک پروژه مسکن در محدوده برنامه‌ریزی شده برای اتحادیه‌های کارگری را برگزار کرد. خانم ترونگ تی مای، عضو دفتر سیاسی، دبیر دائمی کمیته مرکزی و رئیس دپارتمان تشکیلات مرکزی، به همراه دیگر رهبران دولت مرکزی و استان بین دین در این مراسم حضور داشتند.

پروژه مسکن در مجتمع نهادی اتحادیه کارگری استان بین دین، تنها پروژه‌ای است که توسط کنفدراسیون عمومی کار ویتنام در استان بین دین توسعه یافته است. شرکت سهامی مشترک ساختمانی و الکترومکانیکی IEC سرمایه‌گذار آن است. این پروژه در منطقه شهری لانگ وان، بخش تران کوانگ دیو (شهر کوی نون) با مساحت کل 37617 متر مربع و با سرمایه‌گذاری بالغ بر 1100 میلیارد دونگ ویتنامی در حال ساخت است. هدف این پروژه ساخت مسکن به طور خاص برای کارگران، اعضای اتحادیه‌های کارگری و کارگران شاغل در مناطق صنعتی است. این پروژه تحت طرح "سرمایه‌گذاری در ساخت نهادهای اتحادیه کارگری در مناطق صنعتی و مناطق پردازش صادرات" که توسط نخست وزیر تصویب شده و توسط کنفدراسیون عمومی کار ویتنام اجرا می‌شود، طراحی شده است.

این پروژه شامل ۴ بلوک مرتفع با ۱۵۰۰ آپارتمان است که شامل آپارتمان‌هایی با متراژهای متنوع از ۵۰ تا ۷۰ متر مربع و قیمت فروش متناظر از ۵۰۰ تا ۷۰۰ میلیون دانگ ویتنام برای هر واحد می‌شود. پیش‌بینی می‌شود اولین آپارتمان‌ها در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۴ تحویل داده شوند.

آقای فام آنه توان، رئیس کمیته مردمی استان بین دین، افزود: «در آینده، این استان طبق برنامه به اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی، به ویژه مسکن برای کارگران، ادامه خواهد داد. مصمم است در ساخت تقریباً ۱۲۹۰۰ واحد مسکن اجتماعی در دوره تا سال ۲۰۲۵ سرمایه‌گذاری کند، ۵ سال جلوتر از برنامه‌ای که نخست وزیر در پروژه سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۳۰ که در ۳ آوریل ۲۰۲۳ تصویب شد، به استان بین دین واگذار کرده بود.»

تان کوان

به گفته آقای کوان، پرداخت غرامت زمین و آزادسازی برخی از پروژه‌های مسکن اجتماعی بسیار دشوار و طولانی است که منجر به پیشرفت کند پروژه یا حتی عدم تکمیل پروژه‌ها می‌شود. سرمایه بلندمدت با نرخ بهره ترجیحی برای حمایت از سرمایه‌گذاران در وام گرفتن برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی و ارائه وام به ذینفعان واجد شرایط مسکن اجتماعی برای خرید خانه، ناپایدار، بی‌موقع و رویه‌ها بسیار پیچیده و دشوار برای رعایت معیارها هستند. رویه‌های تنظیم طرح پهنه‌بندی در مقیاس 1/2000 و طرح تفصیلی در مقیاس 1/500 بسیار دشوار و زمان‌بر هستند. دولت هنوز سازوکاری برای بسیج منابع از نیازمندان به مسکن اجتماعی برای تشکیل سرمایه سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن اجتماعی از طریق بانک‌ها، صندوق‌های اعتباری یا مدل‌های صندوق پس‌انداز مسکن ایجاد نکرده است...

آقای کوان در مورد راهکارها اظهار داشت که شهر هوشی مین در حال بررسی و توسعه طرح‌های کاربری زمین است تا زمین کافی برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن صنعتی مطابق با قانون را تضمین کند؛ زمین برای سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی را به مشاغل برای تحقیقات و پیشنهادهای سرمایه‌گذاری معرفی و ارائه عمومی کند. این شهر همچنین رویه‌ها و راهکارهای خاصی را برای کوتاه کردن مراحل اداری تخصیص زمین، اجاره زمین و تبدیل کاربری زمین از کشت برنج و برخی دیگر از انواع زمین (غیر از زمین مسکونی) به منظور اجرای پروژه‌های ساخت مسکن اجتماعی صادر کرده است.

آقای دونگ دوک توان، نایب رئیس کمیته خلق هانوی، اظهار داشت که هانوی قصد دارد تا سال ۲۰۲۵ تقریباً ۱.۲ میلیون متر ^مربع فضای مسکونی جدید توسعه دهد و در حال آماده‌سازی برای سرمایه‌گذاری در چندین منطقه مسکونی اجتماعی متمرکز است. آقای توان خاطرنشان کرد که مقررات مربوط به تخصیص زمین برای توسعه مسکن اجتماعی کاستی‌های زیادی دارد. به عنوان مثال، پروژه‌هایی که دور از مرکز شهر واقع شده‌اند، مانند مناطق با وی، اونگ هوا و مای دوک، برای مسکن اجتماعی نامناسب هستند. به طور مشابه، پروژه‌های مسکونی تجاری با مساحت بیش از ۲ هکتار هنوز ملزم به اختصاص ۲۰٪ از زمین خود برای مسکن اجتماعی هستند که نامناسب و پراکنده است. با این حال، پروژه‌هایی که نیازی به تخصیص زمین ندارند، هنوز باید برای بررسی به نخست وزیر گزارش دهند و به آنها اجازه می‌دهد به جای ساخت خانه، هزینه‌های استفاده از زمین را بپردازند که منجر به رویه‌های طولانی و غیرضروری می‌شود. هانوی امیدوار است که به طور فعال زمین‌های جایگزین را برای ساخت مسکن اجتماعی برای این پروژه‌ها در مناطق مسکونی اجتماعی متمرکز اختصاص دهد. همزمان، این اختیار به هانوی واگذار شد تا برنامه‌ریزی پارک‌های صنعتی و مناطق فرآوری صادرات را به گونه‌ای تنظیم کند که زمین لازم برای ساخت مسکن اجتماعی اجاره‌ای را تکمیل کند.

هدف محقق نشده است و مشوق‌ها به اندازه کافی جذاب نیستند.

وزیر ساخت و ساز، نگوین تان نگی، اذعان کرد که اهداف توسعه مسکن اجتماعی در سال‌های اخیر محقق نشده است. سازوکارها و سیاست‌های حاکم بر توسعه مسکن اجتماعی دارای کاستی‌هایی هستند، با واقعیت همگام نیستند و نیاز به به‌روزرسانی‌های به موقع دارند. رویه‌های سرمایه‌گذاری، ساخت و ساز، مدیریت و فروش، و همچنین سیاست‌های خرید و فروش، شامل مراحل و گام‌های زیادی هستند که منجر به فرآیندهای طولانی می‌شود. سیاست‌های تشویقی برای سرمایه‌گذاران به اندازه کافی جذاب نیستند و بودجه دولت در تخصیص بودجه برای وام‌های ترجیحی با مشکلاتی مواجه است. مقامات محلی باید توجه بیشتری به این موضوع داشته باشند. این وزارتخانه در حال حاضر در حال تهیه پیش‌نویس قطعنامه‌ای در مورد مسکن اجتماعی است تا برای انتشار به دولت و کمیته مرکزی حزب ارائه دهد، با هدف تقویت رهبری حزب در توسعه مسکن برای افراد کم‌درآمد و کارگران.

---

مسئولین محلی باید توجه بیشتری به مسکن اجتماعی داشته باشند.

مقامات محلی به سازوکارها و راه‌حل‌های خاصی برای ساده‌سازی رویه‌های اداری مربوط به برنامه‌ریزی و تأیید پروژه، تخصیص زمین، اجاره زمین، آزادسازی محل و رویه‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی نیاز دارند. آنها همچنین باید بودجه‌های محلی را برای ارائه مشوق‌ها و حمایت‌های بیشتر برای جذب مشاغل به سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهند. علاوه بر این، مقامات محلی باید موانع قانونی پیش روی پروژه‌ها در گذشته را بررسی و با وزارتخانه‌ها و سازمان‌های مربوطه هماهنگ کنند تا از این طریق این منابع، به ویژه آن‌هایی که زمین‌های پاکسازی شده آماده ساخت و ساز دارند، آزاد شوند و در نتیجه عرضه‌ای برای بازار ایجاد شود.

معاون وزیر ساخت و ساز نگوین ون سینه

هنوز هیچ دستورالعملی در مورد نحوه استفاده از پول پرداخت شده برای تعهدات مسکن اجتماعی وجود ندارد.

در حال حاضر، قانون فاقد راهنمایی در مورد نحوه استفاده از وجوه جمع‌آوری‌شده از پروژه‌های تجاری است که با انجام پرداخت‌ها، تعهدات توسعه مسکن اجتماعی خود را انجام می‌دهند. بنابراین، وزارتخانه‌ها و سازمان‌های مرکزی باید به سرعت دستورالعمل‌هایی را در مورد مدیریت و استفاده از این وجوه صادر کنند. فرآیندی برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای پروژه‌های مسکن به طور کلی، و پروژه‌های ساخت مسکن اجتماعی به طور خاص، باید ساده‌سازی شود. اگر انتخاب سرمایه‌گذار از طریق مناقصه انجام می‌شود، باید یک فرآیند مناقصه جداگانه (ساده و کوتاه‌شده) برای پروژه‌های مسکن اجتماعی ایجاد شود.

آقای دونگ دوک توان، نایب رئیس کمیته خلق هانوی

کاستی‌های زیادی در توسعه مسکن اجتماعی وجود دارد.

تقاضا برای مسکن اجتماعی و مسکن کارگری در این منطقه بسیار زیاد است، اما سازوکار توسعه این نوع مسکن هنوز کاستی‌های زیادی دارد، مانند گروه هدف محدود و رویه‌های پیچیده برای خرید و فروش مسکن اجتماعی. تعیین قیمت مسکن اجتماعی قبل از فروش، اجاره یا اجاره به شرط تملیک برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری شده با بودجه دولتی، نیاز به ارزیابی توسط سازمان‌های سطح استان دارد که این امر نیز زمان‌بر و پرهزینه است. بسیج سرمایه برای پروژه‌های مسکن اجتماعی به دلیل بودجه‌های حمایتی محدود دولت و سازوکارهایی که دسترسی سرمایه‌گذاران پروژه مسکن اجتماعی را به آنها دشوار می‌کند، با مشکلات زیادی روبرو است...

آقای نگوین ون دانه، نایب رئیس کمیته مردمی استان بین دونگ

---

به گفته معاون وزیر ساخت و ساز، نگوین ون سین، این وزارتخانه پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده مسکن را که توسط دولت تصویب شده است، تکمیل کرده و در پنجمین جلسه پانزدهمین مجلس ملی به مجلس ملی ارائه خواهد شد. بر این اساس، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد کرده است که دولت پیشنهادی را به مجلس ملی ارائه دهد تا به موجب آن، سیاست‌های مسکن اجتماعی بلافاصله پس از لازم‌الاجرا شدن قانون اصلاح‌شده مسکن (که انتظار می‌رود از اول ژانویه ۲۰۲۴ اجرایی شود)، از جمله سیاست‌های مربوط به: ذینفعان و شرایط واجد شرایط؛ برنامه‌ریزی و تخصیص زمین برای توسعه مسکن اجتماعی؛ انتخاب سرمایه‌گذاران؛ رویه‌های اجرای پروژه؛ و سیاست‌های ترجیحی ایالتی... در عین حال، سیاست‌های جداگانه‌ای در مورد اسکان کارگران و مسکن نیروهای مسلح برای تشویق و ترغیب توسعه وجود خواهد داشت.

آقای سین گفت: «در دوره آتی، وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها به هماهنگی با سازمان‌های مجلس ملی برای نهایی کردن و ابلاغ قانون اصلاح‌شده مسکن به همراه قانون اصلاح‌شده زمین، قانون اصلاح‌شده مناقصه و قوانین مالیاتی ادامه خواهند داد... گزارش به نخست‌وزیر برای ارائه به کمیته دائمی مجلس ملی جهت بررسی الحاق طرح سرمایه‌گذاری عمومی میان‌مدت برای دوره‌های 2021-2025 و 2026-2030 برای اجرای سیاست‌های مسکن اجتماعی. هدایت و هماهنگی با محلات و مؤسسات اعتباری برای ارائه وام و پرداخت سریع وجوه، با تمرکز بر حوزه‌های کلیدی و هدف قرار دادن پروژه‌های املاک و مستغلات واجد شرایط مطابق با قانون؛ اولویت دادن به وام‌دهی به پروژه‌های مسکن اجتماعی که امنیت اجتماعی را تضمین می‌کنند.»

لینک منبع: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm