۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی در صندوق سرمایه و زمین گیر افتاده‌اند

تنگنای تأمین

در 19 مه، وزارت ساخت و ساز کنفرانسی را برای اجرای پروژه سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل 1 میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی (CH) برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره 2021 تا 2030 (پروژه) برگزار کرد. به گفته وزارت ساخت و ساز ، روند اجرای سیاست‌های مسکن اجتماعی، برخی کاستی‌ها را در برنامه‌ریزی و تخصیص زمین برای توسعه مسکن اجتماعی آشکار کرده است؛ سازوکارها و سیاست‌هایی برای تشویق توسعه مسکن اجتماعی، مسکن کارگران (NOCN)... وزارت ساخت و ساز پروژه‌ای را ارائه کرده و نخست وزیر آن را صادر کرده است که توسعه مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی را به عنوان یکی از وظایف کلیدی در توسعه اجتماعی-اقتصادی کشور معرفی می‌کند. هدف، تلاش برای ایجاد حدود 1 میلیون CH در محلات تا سال 2030 است.

عرضه مسکن اجتماعی کمیاب است، بنابراین بسته اعتباری ترجیحی ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام بدهی معوق ایجاد نکرده است.

از این تعداد، دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ حدود ۴۲۸۰۰۰ خانه سالمندان و دوره ۲۰۲۵ تا ۲۰۳۰ حدود ۶۳۴۲۰۰ خانه سالمندان را تکمیل خواهد کرد. همزمان، اهداف مشخصی برای تکمیل مسکن اجتماعی در هر دوره (۲۰۲۲ تا ۲۰۲۵ و ۲۰۲۵ تا ۲۰۳۰) به محلات اختصاص دهید. برای اجرای موفقیت‌آمیز پروژه، شناسایی مشکلات و موانع برای یافتن راه‌حل‌ها ضروری است، "بیماری مناسب را پیدا کنید تا داروی مناسب برای درمان پیدا شود".

در این کنفرانس، آقای نگوین شوان باک، معاون مدیر بخش اعتبارات بخش‌های اقتصادی بانک دولتی، گفت که دولت بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگی را تصویب کرده است که وام‌های ترجیحی را برای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجتماعی و مسکن صنعتی فراهم می‌کند، اما پس از ۲ ماه اجرا، هنوز نتوانسته آن را پرداخت کند. تا به امروز، بانک دولتی لیستی از پروژه‌ها را طبق دستورالعمل وزارت ساخت و ساز دریافت نکرده است، بنابراین هیچ بدهی معوقه‌ای تحت برنامه وام ۱۲۰ هزار میلیارد دونگی وجود ندارد.

به گفته آقای باک، مقررات فعلی در مورد شرایط خرید مسکن اجتماعی نیز با شکایات زیادی روبرو است، از جمله: شرایط اقامت و شرایط درآمد که مشمول مالیات بر درآمد شخصی نیستند، دیگر در شرایط افزایش قیمت مسکن مناسب نیستند. این مشکلات و معضلات همچنین از دلایل اصلی خواهند بود که بر توانایی جذب برنامه اعتباری ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام تأثیر می‌گذارند.

نماینده بانک مرکزی برای اجرایی کردن بسته ۱۲۰ هزار میلیاردی، از وزارتخانه‌ها و شعب درخواست کرد تا اسناد قانونی مربوطه را بررسی و اصلاح کنند تا موانع قانونی، رویه‌ها و فرآیندهای سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن اجتماعی و مسکن صنعتی برطرف شود و عرضه این بخش از املاک و مستغلات به بازار افزایش یابد و نیازهای واقعی مردم برآورده شود. کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها باید توجه کنند و صندوق‌های زمین برای توسعه مسکن اجتماعی را ترتیب دهند؛ فهرست پروژه‌ها را به سرعت اعلام کنند تا ذینفعان به وام‌های بانک‌های تجاری دسترسی داشته باشند؛ تبلیغات را برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن صنعتی و همچنین مردم محلی در مورد برنامه وام ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ ویتنامی افزایش دهند.

در همین حال، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست خاطرنشان کرد که دلیل کمبود مسکن اجتماعی این است که 20 درصد از صندوق زمین در مناطق جدید شهری و پروژه‌های مسکن تجاری به طور کامل اجرا نشده یا برای هدف درست استفاده نشده است. کمبود صندوق زمین برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی در مکان‌های مطلوب در شهرهای بزرگ و پارک‌های صنعتی هنوز رایج است. بسیاری از کمیته‌های مردمی استان‌ها واقعاً به صندوق زمین برای توسعه مسکن اجتماعی توجه نکرده‌اند، بنابراین لازم است مسئولیت رهبری به این موضوع واگذار شود. در حال حاضر، پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین تصریح کرده است که پروژه‌های مسکن اجتماعی مواردی هستند که دولت زمین را برای توسعه، برای منافع ملی، بازیابی می‌کند و از هزینه‌های استفاده از زمین معاف است. در مواردی که هزینه‌های استفاده از زمین معاف هستند، نیازی به انجام مراحل حراج، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین نیست... بنابراین بسیار راحت‌تر خواهد بود.

عرضه مسکن اجتماعی در هانوی کم است، بنابراین پروژه مسکن اجتماعی به نام NHS Trung Van در منطقه Nam Tu Liem هزاران درخواست ثبت نام دارد که مردم را ملزم به صف کشیدن می‌کند.

مردم محلی از مشکلات زیادی شکایت دارند.

در این کنفرانس، آقای تران هوانگ کوان، مدیر بخش ساخت و ساز شهر هوشی مین، گفت که توسعه مسکن اجتماعی در این شهر هنوز مشکلات زیادی مانند رویه‌های پیچیده سرمایه‌گذاری، رویه‌های تصویب برنامه‌ریزی دقیق در مقیاس 1/500، تخصیص زمین و محاسبه هزینه استفاده از زمین دارد. علاوه بر این، علاوه بر اجرای رویه‌هایی برای معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین و سپرده‌ها مانند مسکن تجاری، پروژه‌های مسکن اجتماعی باید رویه‌های اضافی مانند ارزیابی قیمت فروش، تأیید خریداران، اجاره به شرط تملیک، ممیزی هزینه برای تعیین سود استاندارد را انجام دهند... در پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری که 20٪ از صندوق زمین را برای ساخت مسکن اجتماعی ذخیره می‌کنند، هیچ مقرراتی برای تعیین هزینه‌های جبران خسارت پاکسازی محل، هزینه‌های سرمایه‌گذاری ساخت زیرساخت‌ها و تخصیص این هزینه‌ها به صندوق زمین برای ساخت مسکن اجتماعی وجود ندارد...

قیمت آپارتمان‌های بین دین از تنها ۵۰۰ میلیون دونگ ویتنام شروع می‌شود

صبح روز ۱۹ مه، کمیته مردمی استان بین دین مراسم کلنگ‌زنی یک پروژه مسکونی در منطقه نهادی اتحادیه‌های کارگری را برگزار کرد. خانم ترونگ تی مای، عضو دفتر سیاسی، دبیر دائمی دبیرخانه، رئیس کمیته مرکزی تشکیلات، به همراه رهبران کمیته مرکزی و استان بین دین در این مراسم شرکت داشتند.

پروژه مسکن در منطقه نهادی اتحادیه کارگری استان بین دین، تنها پروژه توسعه یافته توسط کنفدراسیون عمومی کار ویتنام در بین دین است که توسط شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی IEC و شرکت سهامی الکترومکانیکی به عنوان سرمایه‌گذار، در منطقه شهری لانگ وان، بخش تران کوانگ دیو (شهر کوی نون) با مساحت کل 37617 متر مربع و با سرمایه‌گذاری کل بیش از 1100 میلیارد دونگ ویتنام ساخته شده است. هدف این پروژه ساخت یک منطقه مسکونی منحصراً برای کارگران، اعضای اتحادیه و کارگران شاغل در مناطق صنعتی است. این پروژه تحت عنوان "سرمایه‌گذاری در ساخت نهادهای اتحادیه کارگری در مناطق صنعتی و مناطق پردازش صادرات" که توسط نخست وزیر تصویب و توسط کنفدراسیون عمومی کار ویتنام اجرا شده است، شکل گرفته است.

این پروژه شامل ۴ بلوک مرتفع با ۱۵۰۰ آپارتمان است که مساحت آپارتمان‌ها از ۵۰ تا ۷۰ متر مربع به صورت انعطاف‌پذیر طراحی شده و قیمت فروش هر آپارتمان از ۵۰۰ تا ۷۰۰ میلیون دانگ ویتنام متغیر است. پیش‌بینی می‌شود اولین آپارتمان‌ها در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۴ تحویل داده شوند.

آقای فام آنه توان، رئیس کمیته مردمی استان بین دین، افزود: «در آینده، استان طبق برنامه به اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی، به ویژه مسکن برای کارگران، ادامه خواهد داد. مصمم است در دوره زمانی تا سال ۲۰۲۵، در ساخت حدود ۱۲۹۰۰ واحد مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری کند، که ۵ سال زودتر از برنامه‌ای است که نخست وزیر در پروژه سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۳۰، مصوب ۳ آوریل ۲۰۲۳، به استان بین دین محول کرده بود.»

تان کوان

به گفته آقای کوان، کار جبران خسارت و پاکسازی محل در برخی از پروژه‌های مسکن اجتماعی بسیار دشوار و طولانی است، پیشرفت اجرای پروژه کند یا حتی غیرممکن است. سرمایه بلندمدت با نرخ بهره ترجیحی برای حمایت از سرمایه‌گذاران جهت وام گرفتن برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن اجتماعی و وام دادن به ذینفعان سیاست‌های مسکن اجتماعی برای خرید خانه، پایدار و به موقع نیست، رویه‌ها بسیار پیچیده هستند و رعایت معیارها دشوار است. رویه‌های تنظیم طرح‌های منطقه‌بندی در مقیاس ۱/۲۰۰۰ و طرح‌های تفصیلی در مقیاس ۱/۵۰۰ بسیار دشوار و طولانی است. دولت هنوز سازوکاری برای بسیج منابع از افراد نیازمند مسکن اجتماعی برای تشکیل سرمایه سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن اجتماعی از طریق بانک‌ها، صندوق‌های اعتباری یا مدل‌های صندوق پس‌انداز مسکن نداشته است...

آقای کوان در مورد راهکارها گفت که شهر هوشی مین بررسی و برنامه‌ریزی کاربری زمین را اجرا کرده و از بودجه کافی زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی و ساخت مسکن صنعتی طبق مفاد قانون اطمینان حاصل کرده است؛ صندوق‌های زمین سرمایه‌گذاری مسکن اجتماعی را به طور عمومی به مشاغل برای تحقیق و پیشنهادهای سرمایه‌گذاری معرفی کرده است. این شهر همچنین راهکارهای خاصی را ارائه داده است که شامل کوتاه کردن مراحل اداری برای تخصیص زمین، اجاره زمین و تبدیل زمین‌های کشت برنج و برخی دیگر از انواع زمین (غیر از زمین‌های مسکونی) به منظور اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن اجتماعی می‌شود.

آقای دونگ دوک توان، نایب رئیس کمیته مردمی هانوی، گفت که هانوی هدف توسعه حدود ۱.۲ میلیون متر مربع ^فضای مسکونی جدید تا سال ۲۰۲۵ را تعیین کرده است و در حال آماده شدن برای سرمایه‌گذاری در تعدادی از مناطق مسکن اجتماعی متمرکز است. آقای توان اظهار داشت که مقررات اجباری در مورد رزرو زمین برای توسعه مسکن اجتماعی هنوز کاستی‌های زیادی دارد. به عنوان مثال، پروژه‌هایی که دور از مرکز هانوی مانند با وی، اونگ هوا، مای دوک و... واقع شده‌اند، برای مسکن اجتماعی مناسب نیستند. یا پروژه‌های مسکن تجاری با مقیاس بیش از ۲ هکتار که هنوز باید ۲۰٪ زمین را برای مسکن اجتماعی رزرو کنند، نامناسب و پراکنده هستند. با این حال، اگر نمی‌خواهید زمین اختصاص دهید، هنوز باید به نخست وزیر گزارش دهید تا به جای ساخت خانه، پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین را در نظر بگیرید که منجر به طولانی شدن غیرضروری مراحل می‌شود. هانوی امیدوار است که به طور فعال بودجه‌های جایگزین زمین را برای ساخت مسکن اجتماعی برای این پروژه‌ها در مناطق مسکن اجتماعی متمرکز ترتیب دهد. همزمان، شهر هانوی مجاز است برنامه‌ریزی پارک‌های صنعتی و مناطق پردازش صادرات را برای تکمیل بودجه زمین جهت ساخت مسکن اجتماعی اجاره‌ای تنظیم کند.

به هدف نرسیدن، پیشنهاد جذاب نیست

وزیر ساخت و ساز، نگوین تان نگی، اذعان کرد که در سال‌های اخیر، هدف توسعه مسکن اجتماعی در مقایسه با هدف تعیین شده، محقق نشده است. سازوکار سیاست‌گذاری تنظیم‌کننده توسعه مسکن اجتماعی دارای برخی مفاد است که الزامات را برآورده نکرده، با واقعیت همگام نبوده و به موقع تکمیل نشده است. رویه‌های سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز، مدیریت خرید و فروش و سیاست‌های خرید و فروش از طریق مراحل و گام‌های زیادی انجام می‌شود و طولانی شده است. سیاست‌های تشویقی برای سرمایه‌گذاران به اندازه کافی جذاب نیستند، بودجه دولت هنوز در تنظیم وام‌های ترجیحی با مشکلاتی روبرو است و مناطق باید توجه بیشتری داشته باشند. وزارتخانه در حال تهیه پیش‌نویس قطعنامه‌ای در مورد مسکن اجتماعی است تا به دولت و دبیرخانه برای انتشار ارائه دهد تا رهبری حزب در توسعه مسکن برای افراد کم‌درآمد و کارگران تقویت شود.

---

شهرداری‌ها باید به طرح مسکن اجتماعی توجه بیشتری داشته باشند

مناطق محلی باید سازوکارها و راه‌حل‌های خاصی برای کوتاه کردن مراحل اداری برای ایجاد پروژه، تأیید، تخصیص زمین، اجاره زمین، پاکسازی محل، مراحل سرمایه‌گذاری ساختمانی و غیره داشته باشند. بودجه‌های محلی را متعادل و تخصیص دهید تا مشوق‌های بیشتری برای حمایت، تشویق و جذب مشاغل برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی فراهم شود. علاوه بر این، مناطق محلی باید پروژه‌هایی را که در دوره اخیر با مشکلات قانونی مواجه شده‌اند، بررسی و با وزارتخانه‌ها و شعب مربوطه هماهنگ کنند تا این منابع آزاد شوند، به‌ویژه پروژه‌هایی که زمین تمیز دارند و می‌توانند فوراً به مرحله ساخت‌وساز بروند و برای بازار عرضه ایجاد کنند.

معاون وزیر ساخت و ساز نگوین ون سینه

هیچ دستورالعملی در مورد نحوه استفاده از پول برای پرداخت تعهدات مسکن اجتماعی وجود ندارد.

این قانون هنوز دستورالعمل‌هایی برای استفاده از وجوه جمع‌آوری‌شده از پروژه‌های تجاری که با پرداخت پول، تعهدات خود را برای توسعه مسکن اجتماعی انجام می‌دهند، ندارد. بنابراین، وزارتخانه‌ها و شعب مرکزی باید به‌زودی دستورالعمل‌هایی برای مدیریت و استفاده از این پول صادر کنند. باید فرآیندی برای کوتاه کردن زمان انتخاب سرمایه‌گذاران برای پروژه‌های مسکن به‌طورکلی و به‌ویژه پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن اجتماعی وجود داشته باشد. در مورد انتخاب سرمایه‌گذاران از طریق مناقصه، باید مقرراتی در مورد فرآیند مناقصه جداگانه (ساده‌سازی، کوتاه کردن مراحل و زمان اجرا) برای نوع مسکن اجتماعی وجود داشته باشد.

آقای دونگ دوک توان، نایب رئیس کمیته خلق هانوی

کاستی‌های فراوان در توسعه مسکن اجتماعی

تقاضا برای مسکن اجتماعی و مسکن برای کارگران محلی بسیار زیاد است، اما سازوکار توسعه این نوع مسکن هنوز کاستی‌های زیادی دارد، مانند تعداد محدود ذینفعان و رویه‌های پیچیده خرید و فروش مسکن اجتماعی. تعیین قیمت مسکن اجتماعی قبل از فروش، اجاره یا لیزینگ برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری شده با بودجه دولتی باید توسط سازمان‌های استانی ارزیابی شود که این کار نیز طولانی و پرهزینه است. بسیج سرمایه برای پروژه‌های مسکن اجتماعی به دلیل محدودیت سرمایه حمایتی دولت و سازوکارهای دشوار برای دسترسی سرمایه‌گذاران پروژه مسکن اجتماعی با مشکلات زیادی روبرو است...

آقای نگوین ون دانه، نایب رئیس کمیته مردمی استان بین دونگ

---

به گفته معاون وزیر ساخت و ساز، نگوین ون سین، این وزارتخانه پیش‌نویس قانون مسکن اصلاح‌شده را تکمیل کرده است که توسط دولت تصویب شده و در پنجمین جلسه پانزدهمین مجلس ملی به مجلس ملی ارائه خواهد شد. بر این اساس، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد داده است که دولت به مجلس ملی ارائه دهد تا اجازه دهد سیاست‌های مسکن اجتماعی به زودی پس از اجرایی شدن قانون مسکن اصلاح‌شده (که انتظار می‌رود از اول ژانویه ۲۰۲۴ اجرایی شود)، از جمله مجموعه‌ای از سیاست‌ها در مورد: ذینفعان و شرایط؛ برنامه‌ریزی و تخصیص زمین برای توسعه مسکن اجتماعی؛ انتخاب سرمایه‌گذاران؛ رویه‌های اجرای پروژه؛ سیاست‌های ترجیحی دولت و غیره، به اجرا درآیند. در عین حال، سیاست‌های جداگانه‌ای در مورد اسکان کارگران و مسکن نیروهای مسلح وجود خواهد داشت تا سازوکارهایی برای تشویق و ارائه مشوق‌های توسعه داشته باشند.

آقای سین گفت: «در آینده، وزارتخانه‌ها و شعب به هماهنگی با سازمان‌های مجلس ملی برای تکمیل و ابلاغ قانون اصلاح‌شده مسکن مطابق با قانون اصلاح‌شده زمین، قانون اصلاح‌شده مناقصه، قانون مالیات و غیره ادامه خواهند داد. گزارش را به نخست‌وزیر ارائه دهید تا برای بررسی و تکمیل طرح سرمایه‌گذاری عمومی میان‌مدت برای دوره 2021 تا 2025 و دوره 2026 تا 2030 برای اجرای سیاست مسکن اجتماعی، به کمیته دائمی مجلس ملی ارائه شود. هدایت و هماهنگی برای هدایت محلات و مؤسسات اعتباری به منظور وام‌دهی و پرداخت سریع، با تمرکز بر حوزه‌های کلیدی و موضوعات مناسب برای مشاغل و پروژه‌های املاک و مستغلات که شرایط مطابق با قانون را دارند؛ اولویت‌بندی سبد وام برای پروژه‌های مسکن اجتماعی برای تضمین امنیت اجتماعی.»

لینک منبع: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm