فشار بر خریداران مسکن

افزایش نرخ بهره وام مسکن باعث شده است که بسیاری از وام گیرندگان بالقوه برنامه‌های خود را تغییر دهند یا دریافت وام را به تعویق بیندازند.

در تاریخ ۳ و ۴ آوریل، خبرنگاری از روزنامه نگوئی لائو دونگ، خود را به عنوان کسی که برای خرید آپارتمان در شهر هوشی مین به وام بانکی نیاز دارد، جا زد و با چندین بانک تماس گرفت تا در مورد نرخ بهره سوال کند. یکی از کارمندان بانک توسعه کشاورزی و روستایی ( Agribank ) اظهار داشت که نرخ بهره فعلی برای وام‌های مسکن تقریباً ۱۴٪ در سال است و هیچ برنامه تبلیغاتی در دسترس نیست.

نرخ بهره وام قدیمی نیز افزایش یافت.

در شعبه‌ای از بانک تجارت خارجی ویتنام ( ویتکام‌بانک )، یک مسئول اعتباری اظهار داشت که این بانک یک بسته وام با نرخ ثابت برای مدت ۶ ماه با نرخ بهره ۹.۶٪ در سال یا ۱۰.۵٪ در سال در صورت ثابت بودن برای ۱۲ ماه اول ارائه می‌دهد. چندین بانک تجاری دیگر نیز نرخ بهره وام مسکن حدود ۱۰٪ تا ۱۱.۵٪ در سال را ارائه می‌دهند که برای ۱۲ تا ۲۴ ماه اول ثابت و سپس با توجه به شرایط بازار شناور است. این نرخ‌های بهره اخیراً برای چندین ماه بالا مانده است.

خریداران خانه هنوز در مضیقه هستند زیرا نرخ بهره وام هیچ نشانه‌ای از کاهش نشان نمی‌دهد. عکس: لام جیانگ

با افزایش سریع نرخ بهره از ابتدای سال ۲۰۲۶، بسیاری از مردم مجبور به تغییر برنامه‌های خرید خانه خود شده‌اند. آقای هوانگ نام (ساکن بخش هیپ بین، شهر هوشی مین) گفت که او مالک قطعه زمینی به مساحت بیش از ۵۰ متر مربع در بخش لانگ فوک با ارزش بازار تقریباً ۳.۵ میلیارد دانگ ویتنامی است. او قصد دارد این زمین را برای خرید آپارتمانی در بخش بین ترونگ به قیمت حدود ۶ تا ۷ میلیارد دانگ ویتنامی و مساحت ۷۰ تا ۸۰ متر مربع بفروشد.

با این حال، این زمین که از پایان سال گذشته برای فروش گذاشته شده است، هنوز خریداری پیدا نکرده است، در حالی که نرخ بهره وام بانکی همچنان در حال افزایش است. آقای نام گفت: «در حال حاضر، بسیاری از بانک‌ها نرخ بهره اولیه ترجیحی را تا 10 تا 11 درصد و برخی حتی تا 14 درصد ارائه می‌دهند. اگر حدود 2.5 تا 3 میلیارد دانگ ویتنام وام بگیرم، هزینه‌های بهره بسیار بالا خواهد بود، بنابراین باید برنامه‌هایم را به تعویق بیندازم.»

نه تنها وام‌های جدید، بلکه نرخ بهره وام‌های موجود نیز افزایش یافته است. خانم مین تو (ساکن بخش تان فو، شهر هوشی مین) گفت که نرخ بهره وام مسکن او در ویتکام بانک اخیراً برای دومین بار از ۹٪ به ۹.۹٪ در سال افزایش یافته است. اگرچه این افزایش در مقایسه با نرخ فعلی بازار خیلی زیاد نیست، اما دو افزایش متوالی در یک دوره زمانی کوتاه هنوز فشار مالی قابل توجهی را برای او و خانواده‌اش ایجاد می‌کند.

طبق گزارش‌ها، نرخ بهره وام اخیراً به ویژه در بخش املاک و مستغلات به طور قابل توجهی افزایش یافته است. گزارشی از شرکت ACB Securities نشان می‌دهد که نرخ بهره بالای وام مسکن بر تقاضای مصرف‌کننده و همچنین برنامه‌های فروش و سود شرکت‌های املاک و مستغلات تأثیر منفی می‌گذارد.

به طور خاص، در مارس 2026، نرخ بهره ثابت ترجیحی برای 12 ماه اول از 8.5٪ تا 10٪ در سال متغیر بود که تقریباً 2-3 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. پس از دوره ترجیحی، نرخ بهره شناور معمولاً 12٪ تا 14٪ در سال بود که تقریباً 2-3 درصد نسبت به مدت مشابه افزایش یافته است.

فقط یک "نقطه عطف" کوتاه مدت (؟!)

از منظر بازار، خانم فام تای تان تروک، مدیر تحلیل بخش املاک و مستغلات در شرکت اوراق بهادار ACB، خاطرنشان کرد که بازار مالی در حال حاضر با مشکلات زیادی روبرو است، زیرا سیاست‌های کنترل جریان‌های اعتباری به سمت املاک و مستغلات در حال تشدید است.

به طور خاص، از ابتدای سال، بانک مرکزی ویتنام بانک‌ها را ملزم کرد که رشد اعتبار املاک و مستغلات را کنترل کنند تا از نرخ رشد کلی اعتبار اقتصاد که پیش‌بینی می‌شود حدود ۱۵ درصد باشد، تجاوز نکند.

در همین حال، پیش‌بینی می‌شود در سال ۲۰۲۵، اعتبار املاک و مستغلات ۳۲ درصد افزایش یابد که به طور قابل توجهی بالاتر از ۲۰.۴ درصد سال قبل و ۱۹ درصد کل اقتصاد است. خانم تروک اظهار داشت: «در این زمینه، تنها مشاغل بزرگ و معتبر املاک و مستغلات با چارچوب‌های قانونی شفاف در اولویت دسترسی به سرمایه قرار خواهند گرفت. برعکس، مشاغل یا پروژه‌های کوچک‌تر با اسناد قانونی ناقص با مشکلاتی مواجه خواهند شد و آنها را مجبور می‌کند به دنبال کانال‌های دیگر جمع‌آوری کمک‌های مالی مانند اوراق قرضه باشند.»

دکتر نگوین توان آن، مدرس امور مالی در دانشگاه RMIT ویتنام، از دیدگاه خریداران خانه، به ویژه آن‌هایی که برای خرید خانه جهت سکونت واقعی وام می‌گیرند، معتقد است که نوسانات نرخ بهره فعلی صرفاً یک «نقطه عطف» کوتاه‌مدت در یک برنامه مالی بلندمدت است.

به گفته وی، وام‌های مسکن معمولاً ۱۵ تا ۲۰ سال دوام می‌آورند، در حالی که چرخه‌های انقباض پولی معمولاً فقط ۱۲ تا ۱۸ ماه طول می‌کشند. اگرچه نرخ بهره سپرده تمایل به افزایش دارد، اما نقدینگی سیستم بانکی همچنان حفظ می‌شود و امکان اجرای بسته‌های وام با نرخ بهره ثابت را برای ۱ تا ۳ سال اول فراهم می‌کند و به عنوان یک "ضربه‌گیر" برای وام گیرندگان عمل می‌کند.

آقای توان آن تأکید کرد: «برای کسانی که نسبت حقوق صاحبان سهام امنی (بیش از 30 درصد از ارزش دارایی) را آماده کرده‌اند و درآمد پایداری دارند، تصمیم‌گیری برای خرید خانه یا سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت نباید به دلیل نوسانات چرخه‌ای کوتاه‌مدت به تأخیر بیفتد.»

عواقب پس از یک دوره رشد سریع.

دکتر دین دِ هین، اقتصاددان، معتقد است که افزایش نرخ بهره وام‌های املاک و مستغلات یک اتفاق غیرمعمول نیست، بلکه نتیجه دوره قبلی رشد اعتبار "داغ" است. به طور خاص، از پایان سال 2025، اعتبار املاک و مستغلات بیش از 20 درصد افزایش یافته و مقامات نظارتی را مجبور به مداخله کرده است. در مقایسه با سال 2024، زمانی که نرخ بهره وام‌های مسکن تنها 6 تا 8 درصد در سال و حدود 9 تا 10 درصد پس از مشوق‌ها بود، نرخ فعلی 12 تا 14 درصد در سال افزایش قابل توجهی محسوب می‌شود.

به گفته این متخصص، اگرچه هنوز به سطح تنش برخی دوره‌های قبلی نرسیده است، اما افزایش نرخ بهره فعلی همچنان تأثیر قابل توجهی بر بازار دارد. دکتر دین دِ هین گفت: «پیش‌بینی می‌شود در دوره ۲۰۲۶-۲۰۲۸، نرخ‌های بهره بالا به طور جامع بر خریداران واقعی خانه، سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان پروژه تأثیر بگذارد. در این زمینه، فرصت‌های سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت محدود خواهد شد و بازار وارد دوره قوی‌تری از تثبیت، به ویژه برای فعالیت‌های سوداگرانه، خواهد شد.»

منبع: https://nld.com.vn/ap-luc-cho-nguoi-mua-nha-196260403212310886.htm