لیست جدید قیمت زمین در شهر هوشی مین چه تاثیری بر مشاغل املاک و مستغلات دارد؟

قانون تغییر می‌کند

از اول آگوست ۲۰۲۴، قانون زمین، قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون مسکن لازم‌الاجرا خواهند شد. علاوه بر این، در شهر هوشی مین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست (DONRE) شهر هوشی مین نیز پیشنهاد داد که پیش‌نویسی در مورد تعدیل فهرست قیمت زمین در سراسر شهر صادر شود.

گذشته از مجموعه‌ای از نظرات که امیدوارند این قانون به شفاف شدن بازار، حرکت به سمت عدالت در محاسبه قیمت زمین و حل مشکلات افرادی که زمین‌هایشان پس گرفته شده است، کمک کند، هنوز نگرانی‌های زیادی وجود دارد مبنی بر اینکه افزایش محاسبه قیمت زمین عامل اصلی تأثیرگذار بر مشاغل املاک و مستغلات و تأثیرگذار بر مردم و خریداران خانه نیست.

قانون زمین به اجرا درآمد و بازار را شفاف کرد و قیمت زمین نیز نوسان پیدا کرد.

به طور خاص، ماده ۱۵۹ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که چارچوب قیمت زمین لغو خواهد شد و فهرست قیمت زمین باید به جای هر ۵ سال مانند قبل، سالانه به‌روزرسانی شود. بر این اساس، دولت با تصریح اینکه تعیین فهرست قیمت زمین توسط کمیته مردمی استان انجام خواهد شد، مسئولیت کمیته مردمی استان را غیرمتمرکز و افزایش داده است؛ در عین حال، روش «تفریق» حذف می‌شود و در عوض، قیمت زمین بر اساس ۴ روش تعیین می‌شود: مقایسه، درآمد، مازاد و ضریب تعدیل قیمت زمین.

آقای لی دین لانگ، مدیر شرکت سرمایه‌گذاری، ساخت و توسعه املاک سونگ لانگ، در گفتگو با خبرنگاران در مورد روش‌های فعلی قیمت‌گذاری زمین اظهار داشت: «قوانین فعلی بسیار کامل و نزدیک به واقعیت بازار هستند، که در آن قانون زمین دارای مقرراتی در مورد قیمت‌گذاری زمین با روش‌های جدید است تا به قیمت‌گذاری زمین نزدیک به واقعیت کمک کند و شفافیت و پایداری را تضمین کند.»

آقای لانگ گفت: «با این حال، با روش محاسبه جدید، هزینه توسعه پروژه برای کسب‌وکارها کم و بیش افزایش خواهد یافت. وقتی قیمت بازار افزایش می‌یابد، سرمایه‌گذار مجبور می‌شود پروژه را با قیمت بالایی بفروشد و نمی‌تواند آن را کاهش دهد.»

افزایش قیمت زمین در سال‌های اخیر، قیمت مسکن را به شدت افزایش داده است.

در همین حال، آقای دائو هوی (سرمایه‌گذار) نیز اظهار داشت که بازار املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای در حال نوسان قیمت است. اگرچه این ویژگی بازار املاک و مستغلات در ویتنام است که انباشت و افزایش قیمت‌ها در طول زمان است. اما وقتی قوانین جدید اعمال می‌شود، به ویژه در منطقه شهر هوشی مین، اگر لیست قیمت جدید زمین صادر شود، مطمئناً با نگرانی‌های زیادی از سوی مشاغل و کسانی که نیاز به مالکیت خانه برای مدت طولانی دارند، مواجه خواهد شد.

هزینه‌های استفاده از زمین همیشه برای کسب‌وکارها منصفانه محاسبه می‌شود.

در مورد پیش‌نویس فهرست قیمت زمین در شهر هوشی مین، بسیاری از نظرات می‌گویند که فهرست جدید قیمت زمین تأثیر زیادی بر مشاغل املاک و مستغلات خواهد داشت. وقتی قیمت زمین بالا باشد، به معنای ورودی بالا، خروجی نیز بالا خواهد بود که مستقیماً بر خریداران تأثیر می‌گذارد. از آنجا، قیمت فروش محصولات بسیار بالا خواهد بود.

آقای نگوین توان تانگ، مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، اطلاع داد که: «اصلاح فهرست قیمت زمین بر مشاغل املاک و مستغلات تأثیری ندارد زیرا هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات با روش مازاد تعیین می‌شود.»

بنابراین، نتیجه تعیین ارزش حقوق استفاده از زمین طبق روش مازاد، چه بالاتر و چه پایین‌تر از قیمت زمین در فهرست بهای زمین باشد، نیازی به تعدیل طبق قیمت زمین در فهرست بهای زمین طبق آنچه در بند ۸، ماده ۱۵۸ قانون زمین ۲۰۲۴ (با استفاده از نتیجه تعیین شده طبق روش مازاد) مقرر شده است، ندارد.

آقای نگوین توان تانگ، مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، مطبوعات را در مورد صدور فهرست قیمت جدید زمین توسط شهر هوشی مین و اطلاعات مربوط به موضوعات مربوط به صدور فهرست قیمت مطلع کرد.

نماینده وزارت منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین گفت که تمام پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات مسکونی تابع فهرست قیمت زمین طبق بازار در زمان محاسبه هستند. وزارت منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین از واحدهای ارزیابی دعوت خواهد کرد تا میزان پولی را که مشاغل باید در زمان پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین بپردازند، ارزیابی کنند. بنابراین، صدور فهرست قیمت جدید زمین بر مشاغل املاک و مستغلات تأثیری ندارد.

همچنین طبق اطلاعات وزارت منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، قیمت زمین‌های کشاورزی در فهرست قیمت زمین پس از تعدیل نسبت به قبل افزایش یافته است و این امر باعث شده است که تفاوت در اجاره زمین هماهنگ‌تر از واقعیت باشد و این امر منجر به کسر مالیات شفاف‌تر، عمومی‌تر، منصفانه‌تر و معقول‌تر برای مشاغل املاک و مستغلات هنگام انجام تعهدات مالی می‌شود. از سوی دیگر، قیمت املاک و مستغلات طبق قانون عرضه و تقاضا عمل می‌کند، بنابراین قیمت فروش توسط بازار تعیین می‌شود.

طبق مقررات جدید پس از لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴، قیمت زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری همچنان با استفاده از روش مازاد محاسبه خواهد شد، که از سال ۲۰۱۴ روش اصلی اعمال شده برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات بوده است و نرخ اعمال آن تا ۹۰٪ است.

انتخاب این عوامل تضمین می‌کند که قیمت زمین به طور پایدار نزدیک به بازار قیمت‌گذاری شود و از افزایش ناگهانی قیمت زمین یا «تب مجازی» که خطری برای امنیت بازار املاک و مستغلات به طور کلی و بازار سرمایه به طور خاص محسوب می‌شود، جلوگیری شود.

یک پروژه در منطقه بین چان، شهر هوشی مین با مشکلاتی در زمینه هزینه‌های استفاده از زمین مواجه است که باعث تأخیر در صدور گواهی‌های استفاده از زمین برای ساکنان می‌شود.

علاوه بر این، قیمت زمین‌های کشاورزی در فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین بالاتر از قبل است و این باعث می‌شود تفاوت در اجاره زمین هماهنگ‌تر از واقعیت باشد. این امر منجر به کسر مالیات شفاف‌تر، عمومی‌تر، منصفانه‌تر و معقول‌تر برای مشاغل املاک و مستغلات هنگام انجام تعهدات مالی می‌شود.

آقای نگو کوانگ فوک، مدیر کل شرکت سهامی املاک و مستغلات فو دونگ، در گفتگو با نگوی دوآ تین در مورد روش فعلی محاسبه قیمت زمین، گفت: «روش جدید محاسبه قیمت زمین کم و بیش بر افزایش قیمت املاک و مستغلات در آینده تأثیر خواهد گذاشت، زمانی که هزینه‌های زمین، هزینه‌های ساخت و ساز، هزینه‌های توسعه پروژه و... به طور مداوم افزایش می‌یابد و قیمت مسکن نیز نوسان می‌کند.»

بهترین راه حل برای محدود کردن افزایش قیمت املاک و مستغلات، حمایت دولت از مشاغل در کوتاه کردن مراحل قانونی پروژه‌ها، افزایش عرضه مسکن مقرون به صرفه، مسکن اجتماعی و ... برای افزایش عرضه و در نتیجه تثبیت قیمت‌ها است.

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm