آیا بازار املاک و مستغلات در سال 2023 قابل کنترل‌تر خواهد بود؟

کارشناسان املاک و مستغلات و شرکت‌های تحقیقات بازار پیش‌بینی می‌کنند که سال ۲۰۲۳ پس از یک دوره بازسازی و پاکسازی قابل توجه توسط چندین بازیگر اصلی، فرصت‌هایی را برای شرکت‌های کوچک و متوسط ​​(SME) با ذخایر زمین و منابع مالی مناسب برای رشد فراهم خواهد کرد.

فرصت‌های شغلی برای شرکت‌های کوچک و متوسط

گزارشی که اخیراً توسط موسسه خدمات دات زان برای تحقیقات اقتصادی ، مالی و املاک و مستغلات (FERI) منتشر شده و بازار املاک و مستغلات را در سال 2023 پیش‌بینی می‌کند، سه سناریو برای بازار املاک و مستغلات در سال 2023 ارائه کرده است: مثبت، انتظارات بالا و چالش‌ها.

از جنبه مثبت، FERI پیش‌بینی می‌کند که رشد تولید ناخالص داخلی ویتنام در سال 2023 حدود 5.5 تا 6.5 درصد، تورم 5 تا 5.5 درصد، نرخ بهره 10 تا 11 درصد و نرخ جذب متوسط ​​در بازار املاک و مستغلات با قیمت‌های فروش پایدار باشد.

در سناریوی خوش‌بینانه، رشد تولید ناخالص داخلی حدود ۴.۵ تا ۵.۵ درصد، تورم ۶ تا ۷ درصد، نرخ بهره ۱۴ تا ۱۶ درصد، جذب بازار ممکن است به کمتر از حد متوسط ​​کاهش یابد و احتمالاً قیمت‌های فروش کمی تعدیل می‌شوند. در سناریوی چالش‌برانگیز، با رشد تولید ناخالص داخلی حدود ۳.۵ تا ۴.۵ درصد، تورم حدود ۱۰ درصد و نرخ بهره ۱۸ تا ۲۰ درصد، جذب بسیار پایین خواهد بود و قیمت‌های فروش با شدت بیشتری به سمت پایین تعدیل می‌شوند.

پس از تثبیت قابل توجه بازار، بازار املاک و مستغلات ویتنام توجه سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را به خود جلب کرده است.

به گفته دکتر فام آنه خوی، مدیر FERI، بازار املاک و مستغلات در سال 2023، صرف نظر از سناریو، همچنان مثبت‌تر از دوره‌های قبلی است. وضعیت اقتصاد کلان فعلی خوش‌بینانه‌تر است و تورم و رشد اقتصادی به طور قابل توجهی بهتر از قبل است. سیاست‌های مربوط به قانون زمین، قانون مسکن و غیره به تدریج در حال نهایی شدن هستند. پیش از این، عرضه بیش از حد املاک و مستغلات وجود داشت، اما اکنون کمبود وجود دارد، به خصوص برای نیازهای واقعی مسکن.

علاوه بر این، سیاست‌هایی مانند قطعنامه ۴۳ (بسته ۳۵۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام) و قطعنامه ۱۱ در مورد برنامه بهبود و توسعه اجتماعی-اقتصادی ۲۰۲۲-۲۰۲۳ برای ترویج توسعه همزمان همه بخش‌های اقتصاد و حمایت از افراد کم‌درآمد در مالکیت خانه از طریق بسته حمایتی بهبود بازار املاک و مستغلات ادامه دارد.

به طور خاص، با درس گرفتن از بحران‌های قبلی، کسب‌وکارها، سرمایه‌گذاران و مشتریان همگی در حال آماده‌سازی استراتژی‌های بقای خود هستند. در حالی که شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات با مشکلاتی در انتشار اوراق قرضه مواجه هستند، برخی از شرکت‌های متوسط ​​و کوچک (SME) با وجود نقدینگی پایین به دلیل وضعیت کلی، پایدار مانده‌اند و قادر به انتشار اوراق قرضه، جذب سرمایه و اجرای پروژه‌ها هستند. این شرکت‌ها با منابع مالی سالم، ذخایر زمین خوب و شرکای مناسب، فرصت‌های زیادی در سال 2023 و سال‌های آینده خواهند داشت.

دکتر نگوین هوانگ، دبیرکل انجمن دلالان املاک ویتنام، معتقد است که پس از یک فرآیند غربالگری، سرمایه‌گذاران و کسب‌وکارهایی که پتانسیل مالی قوی، مالکیت صندوق‌های زمین پاک، توانایی‌ها، شهرت و شبکه صنعتی بزرگ، همراه با تجربه در مدیریت بحران‌ها دارند، قادر به یافتن فرصت‌ها در میان مشکلات هستند.

آقای هوآنگ تأکید کرد: «با این حال، کسب‌وکارها باید از حاکمیت قانون آگاه باشند؛ بر استراتژی‌های بلندمدت تمرکز کنند و برای سناریوهای احتمالی آماده باشند. در عین حال، آنها باید شبکه شرکا و سرمایه‌گذاران خود را متنوع کنند.»

بسیاری از مردم قصد دارند پول خود را پس انداز کنند.

از دیدگاه سرمایه‌گذاران حقیقی، Batdongsan.com.vn اخیراً گزارشی در مورد احساسات مصرف‌کنندگان در حوزه املاک و مستغلات در ابتدای سال 2023 منتشر کرده است که نشان می‌دهد تقریباً 70 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی قصد خرید املاک و مستغلات را در سال 2023 دارند. مصرف‌کنندگان نسبت به بازار خوش‌بینی کمتری دارند، اما همچنان انتظار دارند قیمت املاک و مستغلات افزایش یابد.

«بسیاری از مردم ویتنام حاضرند ۴۰ تا ۶۰ درصد از کل درآمد خود را صرف پرداخت اقساط وام مسکن کنند. در میان خانوارهایی که درآمد خانوارشان کمتر از ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است، درصد افرادی که حاضرند تقریباً ۴۰ تا ۶۰ درصد از کل درآمد خود را به پرداخت اقساط وام مسکن اختصاص دهند، ۴۶ درصد است.»

در این گزارش آمده است: «این نرخ با افزایش درآمد خانوارها افزایش می‌یابد، به ویژه ۶۷ درصد برای کسانی که ۴۰ تا ۷۰ میلیون دونگ در ماه درآمد دارند، ۷۳ درصد برای کسانی که ۷۰ تا ۱۰۰ میلیون دونگ در ماه درآمد دارند و ۷۴ درصد برای کسانی که بیش از ۱۰۰ میلیون دونگ در ماه درآمد دارند.»

یک نظرسنجی انجام شده توسط FERI در پایان سه ماهه چهارم سال 2022 نشان داد که اکثر مصرف‌کنندگان انتظار دارند در سال 2023 بتوانند یک آپارتمان با قیمت مناسب، حدود 2 تا 3.5 میلیارد دانگ ویتنام، با 1 تا 2 اتاق خواب و پروژه‌ای با وضعیت حقوقی شفاف خریداری کنند. آنها همچنین پروژه‌های واقع در شهرهای اقماری، انواع اصلی املاک و مستغلات و پروژه‌هایی که به راحتی قابل اجاره هستند را در اولویت قرار می‌دهند.

علاوه بر این، خریداران بالقوه املاک و مستغلات همچنین انتظار دارند که بانک دولتی ویتنام محدودیت‌های اعتباری را کاهش دهد، نرخ بهره وام را تنظیم کند و سیاست‌های حمایتی بیشتری از توسعه‌دهندگان ارائه دهد. عوامل کلیدی مؤثر بر تصمیمات خرید املاک و مستغلات آنها نرخ بهره، قیمت فروش و در نهایت، پتانسیل افزایش قیمت است.

از منظر سرمایه‌گذاری، Savills Vietnam معتقد است که شش ماه اول سال 2023 دوره‌ای حیاتی برای آنها خواهد بود که قبل از تصمیم‌گیری باید آن را بررسی کنند. «با توجه به کاهش عدم قطعیت‌های اقتصادی جهانی، ما معتقدیم که سرمایه‌گذاران نباید برای خروج از بازار عجله کنند.»

در ویتنام، بانک مرکزی در حفظ ثبات ارزش دانگ ویتنام در برابر سایر ارزها عملکرد بسیار خوبی دارد و املاک و مستغلات یک سرمایه‌گذاری بلندمدت است. سرمایه‌گذارانی که در مورد خطرات ۱-۲ سال آینده احساس ناامنی می‌کنند، باید به دنبال کانال سرمایه‌گذاری مناسب‌تری باشند، زیرا با نگاهی کلی، بازار املاک و مستغلات ویتنام در وضعیت بسیار خوبی قرار دارد.

آقای تین نگوین، رئیس تحقیقات بازار در کولیرز ویتنام، معتقد است که بخش املاک مسکونی همچنان با مشکلاتی در امور حقوقی، نقدینگی و منابع سرمایه مواجه است و انتظار می‌رود این چالش‌ها حداقل تا سه ماهه سوم سال 2023 ادامه داشته باشد.

آخرین اقدامات دولت ، از بانک مرکزی گرفته تا کارگروه وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها، نشان دهنده عزم راسخ برای بازگرداندن بازار به مسیری پایدار است. آقای تین نگوین اظهار داشت: «به تعویق انداختن شروع دورهای جدید فروش، عرضه را محدود می‌کند و به افزایش معاملات کمک می‌کند.»

تقاضا برای آپارتمان‌های کلاس C همچنان رو به افزایش خواهد بود.

تروی گریفیتس، معاون مدیرعامل ساویلز ویتنام، ارزیابی کرد که پس از یک فرآیند پاکسازی قوی، بازار املاک و مستغلات ویتنام هنوز توجه سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را به خود جلب می‌کند. «از نظر سرمایه‌گذاران، ویتنام هنوز راه درازی در فرآیند شهرنشینی در پیش دارد.»

تروی در ادامه تحلیل کرد: «جمعیت متوسط ​​و ثروتمند در حال افزایش است، در حالی که عرضه آپارتمان‌های کلاس C کمیاب است، زیرا توسعه‌دهندگان به دنبال محصولات رده بالاتر هستند. بنابراین، تقاضا برای آپارتمان‌های کلاس C مطمئناً برای مدت طولانی افزایش خواهد یافت.»

منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm