قیمت املاک و مستغلات در حال کاهش است، سرمایه‌گذاران نباید برای خروج از بازار عجله کنند.

در سال ۲۰۲۲، بازار املاک و مستغلات دوره سختی را پشت سر گذاشت، زمانی که هم عرضه و هم تقاضا کاهش یافت و باعث شد نقدینگی در بازار به شدت کاهش یابد. با این حال، بسیاری از سرمایه‌گذاران انتظار دارند که در سال ۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات رشد چشمگیری داشته باشد.

کارشناس آب در حوزه املاک و مستغلات، تولید را کاهش می‌دهد، سرمایه‌گذاران تسلیم می‌شوند و از بازار خارج می‌شوند. تصویر ۱ — آقای تروی گریفیتس، معاون مدیر عامل ساویلز ویتنام.

آقای تروی گریفیتس، معاون مدیر عامل Savills Vietnam، در گفتگو با خبرنگاران روزنامه Journalist and Public Opinion در مورد این موضوع، گفت که در شرایطی که پیش‌بینی می‌شود بازار جهانی املاک و مستغلات کند شود، ویتنام نیز اجتناب از تأثیرات آن را دشوار خواهد یافت.

با این حال، روند تصفیه قوی و فضای توسعه شهری این بازار همچنان مورد توجه سرمایه گذاران است.

تشدید تحریم‌ها علیه شرکت‌ها اجتناب‌ناپذیر است

پس از یک سال دشوار، ارزیابی شما از بازار املاک و مستغلات ویتنام در سال 2022 چیست؟

- من فکر می‌کنم تغییرات زیادی در حال رخ دادن است که بر بازار املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد. به طور خاص، ارزش بازار سهام 30 درصد کاهش یافته است، اکثر شرکت‌های املاک و مستغلات بورسی با کاهش ارزش مواجه شده‌اند. این امر مشکلات زیادی را برای شرکت‌های بورسی هنگام افزایش سرمایه از سهام ایجاد می‌کند.

در کنار آن، تحقیقاتی برای تصفیه و افزایش شفافیت بازار اوراق قرضه شرکتی در حال انجام است. بدیهی است که این امر تأثیر زیادی بر اقتصاد به طور کلی و همچنین ساختار بدهی سرمایه‌گذاران خواهد داشت.

با این حال، بازار هنوز نقاط روشن زیادی دارد. اگر به هر بخش املاک و مستغلات نگاه کنید، می‌توانید به وضوح رشد قوی را در بسیاری از بخش‌ها در طول سال گذشته مشاهده کنید.

برای مثال، به لطف علاقه سرمایه‌گذاران از سراسر جهان، برای گروه زمین‌های صنعتی، افزایش قیمت ۳۰ تا ۴۰ درصدی در مناطقی مانند دونگ نای، لونگ آن ، بین دونگ، باک گیانگ، هونگ ین و... رخ داده است.

داده‌های Savills Vietnam برای بخش مسکن در شهر هوشی مین، عدم تعادل بین عرضه محصولات جدید به بازار و نرخ رشد کند را نشان می‌دهد.

این کاهش به چند دلیل ناشی می‌شود، اولاً، عرضه جدید به بازار بسیار کم است و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، حدود ۲۵۰۰ آپارتمان، ۸۲ درصد کاهش یافته است.

نرخ جذب نیز تنها ۲۰٪ بود، در حالی که در گذشته سطح معمول ۶۰-۷۰٪ بود. نرخ جذب بالای سال‌های گذشته ناشی از عرضه در بخش مسکن مقرون به صرفه کلاس C بود.

با این حال، این روند اکنون تغییر کرده است و ۸۰ درصد عرضه از بخش‌های کلاس A و B است و تنها ۲۰ درصد آپارتمان‌های کلاس C هستند که نیازهای اصلی بازار را برآورده می‌کنند.

در سال 2022، جریان سرمایه به بازار املاک و مستغلات به شدت متزلزل خواهد شد، به خصوص کانال بسیج سرمایه از اوراق قرضه. به نظر شما، در حال حاضر، آیا باید اوراق قرضه شرکت‌های املاک و مستغلات را سخت‌تر کنیم یا خیر؟

شکی نیست که انتشار اوراق قرضه و تحقیقات مرتبط با آن بر بازار سرمایه املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد. با این حال، من تأیید می‌کنم که ویتنام مانند هر کشور نوظهور دیگری در جهان باید این روند را طی کند، ما باید مقررات سختگیرانه‌تری برای محافظت از سرمایه‌گذاران داشته باشیم. بنابراین اوضاع باید به همین منوال باشد.

آنچه باید انتظار داشته باشیم این است که فرآیند تعدیل به بهبود فضای سرمایه‌گذاری تجاری به سمت شفافیت و توسعه قوی‌تر کمک کند. بسیاری از کشورهای دیگر نیز فرآیند مشابهی را طی کرده‌اند، بنابراین مطمئناً مشکلاتی را در مورد سررسید بدهی‌ها و فرآیند بازپرداخت شرکت‌ها ایجاد خواهد کرد.

کسب‌وکارها باید در میان‌مدت تا کوتاه‌مدت به دنبال منابع سرمایه دیگری باشند. با این حال، این تأثیر موقتی است و در نهایت به نفع کل بازار حل خواهد شد، زیرا بازار شفاف‌تر، قانونمندتر و کم‌دردسرتر خواهد شد.

کارشناس آب در حوزه املاک و مستغلات، تولید را کاهش می‌دهد، سرمایه‌گذاران تسلیم می‌شوند و از بازار خارج می‌شوند (تصویر ۲) — ساویلز ویتنام نسبت به توسعه این بخش در سال ۲۰۲۳ بسیار خوش‌بین است.

یک مشکل بزرگ برای سرمایه‌گذارانی که برنامه توسعه بلندمدت یا پروژه‌های آینده ندارند. وقتی نمی‌توانند پروژه‌های جدید توسعه دهند، سرمایه‌گذاران با جریان نقدی کسب‌وکار خود مشکل خواهند داشت.

نکته مثبتی که باید در سال گذشته به آن توجه کرد این است که ویتنام برای استان‌ها برنامه‌ریزی داشته است، برنامه‌ریزی جامعی که به شدت توسط دولت هماهنگ و هدایت می‌شود. این امر همچنین باعث می‌شود تقاضای املاک و مستغلات به استان‌های همسایه غیر از شهرهای بزرگ منتقل شود.

ما این روند را برای شهر هوشی مین، بین دونگ، دونگ نای یا برای هانوی، هونگ ین، باک گیانگ... دیده‌ایم، بنابراین، اتفاقات مثبت زیادی در آینده در انتظار ماست.

نکات جالب بازار املاک و مستغلات ویتنام

نظر شما در مورد بازار املاک و مستغلات ویتنام در سال 2023 چیست؟

- در مقیاس وسیع‌تر، بازار جهانی املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۳ کند خواهد شد. "شبح" نرخ بهره بالا، تورم را در سراسر جهان مهار خواهد کرد. این بدان معناست که تقاضای املاک و مستغلات به طور کلی تمایل به کاهش خواهد داشت و ویتنام نیز از این روند مستثنی نیست.

با این حال، نکته جالب در مورد ویتنام این است که ما به لطف نرخ شهرنشینی ۴۷ درصدی خود، از سایر بازارها جلوتر هستیم. از نظر سرمایه‌گذاران، ویتنام هنوز راه درازی را در زمینه شهرنشینی در پیش دارد.

جمعیت طبقه متوسط و ثروتمند در حال افزایش است، در حالی که عرضه آپارتمان‌های کلاس C کم است، زیرا توسعه‌دهندگان به دنبال محصولات در بخش بالاتر هستند. بنابراین، تقاضا برای آپارتمان‌های کلاس C مطمئناً برای مدت طولانی افزایش خواهد یافت.

بخش املاک صنعتی به طور خاص به رشد خود ادامه خواهد داد، زیرا Savills شاهد ساخت پروژه‌های تولیدی زیادی و رشد قیمت در آن بخش است.

در عین حال، سیستم زیرساختی در سراسر کشور به افزایش ارزش پروژه‌های املاک صنعتی در بسیاری از مناطق کمک می‌کند.

یک حوزه خاص، خدمات لجستیک و ذخیره‌سازی سرد است که در حال ظهور است و به دلیل رشد بخش خرده‌فروشی جالب خواهد بود. صنعت علوم داده نیز با تقاضای بالا برای مراکز داده، به سرعت در حال رشد است.

با توجه به همه این عوامل، من نسبت به رشد این بخش در سال 2023 بسیار خوش‌بین هستم.

کارشناس آب در حوزه املاک و مستغلات، تولید را کاهش می‌دهد، سرمایه‌گذاران تسلیم می‌شوند و از بازار خارج می‌شوند (تصویر ۳) — املاک صنعتی هنوز هم یک نقطه روشن در بازار است.

توصیه شما برای سرمایه‌گذاران در سال ۲۰۲۳ چیست؟

- برای سرمایه‌گذاران حقیقی، شش ماه اول سال زمان مهمی برای بررسی قبل از تصمیم‌گیری خواهد بود. در شرایط کاهش عدم قطعیت‌های اقتصادی جهانی، ما معتقدیم که سرمایه‌گذاران نباید برای خروج از بازار عجله کنند.

در ویتنام، بانک مرکزی این کشور در حفظ ثبات ارزش دانگ ویتنام در برابر سایر ارزها عملکرد بسیار خوبی دارد.

املاک و مستغلات یک سرمایه‌گذاری بلندمدت است. سرمایه‌گذارانی که در مورد ریسک‌های ۱ تا ۲ ساله احساس ناامنی می‌کنند، باید کانال سرمایه‌گذاری مناسب‌تری پیدا کنند، زیرا اگر به تصویر کلی نگاه کنیم، بازار املاک و مستغلات ویتنام در وضعیت بسیار خوبی قرار دارد.

خیلی ممنون! (Kheyli kheili mamnoonam!)

منبع