وزارت منابع طبیعی و محیط زیست پیشنهاد کنار گذاشتن روش مازاد برای ارزیابی زمین را توضیح می‌دهد

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست ۳ روش برای ارزش‌گذاری زمین پیشنهاد می‌دهد

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست اعلام کرد که این آژانس به تازگی یک گزارش رسمی به وزارت دادگستری ارسال کرده و درخواست ارزیابی فرمان اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد فرمان شماره 44/2014/ND-CP در مورد قیمت زمین و فرمان شماره 10/2023/ND-CP در مورد اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد فرمان‌های راهنمای اجرای قانون زمین را داده است.

شایان ذکر است که در متن پیش‌نویس فرمان، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست (TNMT) پیشنهاد اصلاح و تکمیل روش ارزش‌گذاری زمین را در راستای تنظیم ۳ روش ارزش‌گذاری زمین، شامل: روش مقایسه، روش درآمد و روش ضریب تعدیل قیمت زمین، ارائه کرده است.

بنابراین، در مقایسه با فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP، پیش‌نویس فرمان، دو روش ارزیابی زمین را کاهش داده است. به طور خاص، روش کسر را در روش مقایسه ادغام می‌کند و از روش مازاد برای ارزیابی زمین استفاده نمی‌کند.

در توضیح این موضوع، گزارش وزارت منابع طبیعی و محیط زیست بیان کرد که روش مازاد، روشی برای ارزیابی زمین با محاسبه کل درآمد توسعه فرضی ملک منهای کل هزینه توسعه فرضی است.

بر این اساس، محاسبه کل درآمد فرضی توسعه املاک و مستغلات باید بر اساس موارد زیر باشد: قیمت انتقال، قیمت اجاره، زمان فروش، نرخ فروش، روندها و نوسانات قیمت انتقال، قیمت اجاره آتی، نرخ سکونت... و باید جریان نقدی را بر اساس نرخ بهره وام بانکی به زمان ارزیابی تنزیل کرد؛ محاسبه کل هزینه فرضی توسعه املاک و مستغلات، علاوه بر اینکه بر اساس هنجارها و قیمت‌های واحد صادر شده توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح است، به زمان ساخت، نرخ ساخت و ساز برای هر سال، هزینه‌های احتمالی، هزینه‌های بهره وام، سود سرمایه‌گذار با در نظر گرفتن عوامل ریسک، هزینه‌های تبلیغات و فروش نیز بستگی دارد...

طبق گفته وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، محاسبه عوامل فرضی فوق‌الذکر بر کل درآمد توسعه و کل هزینه‌های توسعه بسیار پیچیده است، نتایج ارزیابی نامشخص، نادرست و دارای خطاهای بزرگی است (برای همان قطعه زمین، فقط تغییر یک شاخص در عوامل فرضی، نتایج ارزیابی را تغییر می‌دهد) و به راحتی مورد سوءاستفاده قرار می‌گیرد و خطراتی را برای کارگران ارزیابی زمین و کسانی که در مورد قیمت‌های خاص زمین در مناطق تصمیم می‌گیرند، ایجاد می‌کند. این دلیل اصلی مشکلات و تأخیرها در تعیین، ارزیابی و تصمیم‌گیری‌های خاص در گذشته است.

از سوی دیگر، در تجارت املاک و مستغلات، زمین همیشه ابتدا وجود دارد و قیمت آن قبل از فرآیند ایجاد املاک و مستغلات تعیین می‌شود، بنابراین فرض تخمین ارزش املاک و مستغلات در آینده و سپس تعیین قیمت زمین نامناسب است و باعث می‌شود قیمت زمین به روش تجارت املاک و مستغلات سرمایه‌گذار بستگی داشته باشد و منعکس کننده ارزش واقعی بازار زمین نباشد.

طبق روح قطعنامه ۱۸-NQ/TW، روش تعیین قیمت زمین باید با اصول بازار مطابقت داشته باشد. بنابراین، پیش‌نویس فرمان، روش مازاد را برای تعیین قیمت زمین به منظور محاسبه تعهدات مالی کاربران زمین و جبران خسارت هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت اعمال نمی‌کند، که با سیاست حزب سازگار است.

در گزارش وزارت منابع طبیعی و محیط زیست آمده است که برای غلبه بر محدودیت‌های عدم اعمال روش مازاد، پیش‌نویس فرمان، محتوای روش مقایسه را اصلاح و تکمیل کرده است که در آن، ارزیابی قطعات زمین و زمین‌هایی که هنوز در زیرساخت‌های فنی سرمایه‌گذاری نشده‌اند، بر اساس ترکیب تکنیک کسر برای کسر هزینه سرمایه‌گذاری زیرساخت‌های فنی، هدایت می‌شود و در عین حال، با این آیین‌نامه تکمیل شده است که هنگام تعیین قیمت زمین، باید از روش ضریب تعدیل سالانه برای مقایسه و تأیید استفاده شود تا از صحت نتایج ارزیابی زمین اطمینان حاصل شود.

در گزارش وزارت منابع طبیعی و محیط زیست آمده است: «تنظیم سه روش ارزش‌گذاری زمین (مقایسه‌ای، درآمدی، ضریب تعدیل قیمت زمین) پوشش تمام موارد ارزش‌گذاری زمین در خدمت مدیریت دولتی زمین را تضمین کرده است.»

بسیاری از نظرات نگران «انسداد» پروژه در صورت کنار گذاشتن روش مازاد برای ارزش‌گذاری زمین هستند.

بسیاری از نظرات نگران این هستند که اگر روش مازاد کنار گذاشته شود، ممکن است ارزش‌گذاری زمین برای پروژه‌ها دشوار شود و باعث ایجاد تراکم شود.

طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین ، اخیراً تا ۸۷ درصد از پروژه‌ها در این شهر با استفاده از روش مازاد ارزش‌گذاری شده‌اند.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین - پیشنهاد داد: «روش مازاد، روشی علمی و شناخته‌شده در سطح بین‌المللی برای ارزیابی زمین است. ما اکیداً توصیه می‌کنیم که وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و دولت، روش مازاد را برای ارزیابی زمین حفظ کنند.»

نماینده انجمن ارزش‌گذاری ویتنام گفت که روش مازاد برای ارزش‌گذاری زمین پروژه‌های سرمایه‌گذاری توسعه‌ای جدید مناسب است. سایر روش‌های ارزش‌گذاری واجد شرایط استفاده نیستند. در صورت کنار گذاشته شدن، ممکن است ارزش‌گذاری زمین برای پروژه‌ها را دشوار کند و باعث ایجاد ازدحام شود.

آقای نگوین تین توآ، رئیس انجمن ارزش‌گذاری ویتنام، گفت: «هر روش برای انواع مختلفی مناسب است. به عنوان مثال، روش‌های مقایسه و درآمد برای تعیین قیمت زمین برای استفاده فعلی استفاده می‌شوند. روش مازاد برای تعیین قیمت زمین برای استفاده آینده استفاده می‌شود. روش تعیین قیمت فعلی زمین را نمی‌توان برای آینده اعمال کرد. در بازار، همه پروژه‌ها دارایی‌های مشابهی برای اعمال روش مقایسه ندارند. اگر روش مازاد کنار گذاشته شود، تعیین قیمت زمین برای پروژه‌های توسعه بسیار دشوار خواهد بود.»

بر اساس گزارش‌های رسیده از مناطق، عرضه پروژه‌های مسکونی جدید در 6 ماه اول امسال به طور مداوم به شدت کاهش یافته است. دلیل اصلی آن مشکلات قانونی، از جمله ارزش‌گذاری زمین است. شرکت‌ها معتقدند که ابلاغیه نخست وزیر در مورد رفع مشکلات ارزش‌گذاری زمین، مبنای مهمی برای وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و مناطق است تا سیستم اسناد قانونی مرتبط، به ویژه روش‌های ارزش‌گذاری زمین را بررسی و تجدید نظر کنند تا تنظیمات همزمانی داشته باشند که برای بازار مناسب‌ترین باشند.

بر اساس نظرات کسب و کارها و انجمن‌ها، فدراسیون تجارت و صنعت ویتنام (VCCI) نیز با این دیدگاه موافق است که حذف روش مازاد، ارزیابی زمین را دشوار می‌کند.

VCCI تأکید کرد که روش مقایسه از نظر داده‌های مقایسه‌ای محدودیت‌هایی دارد، زیرا اطلاعات معاملات اغلب به سختی با املاک و مستغلات مورد ارزیابی مطابقت دارد؛ این روش به اطلاعات معامله‌ای روشن و دقیق زیادی نیاز دارد، در حالی که در واقعیت، قیمت معامله روی کاغذ و قیمت واقعی معامله اغلب یکسان نیستند. روش ضریب تعدیل قیمت زمین نیز بر اساس داده‌های مقایسه‌ای، محدودیت‌های مشابهی دارد و از نظر اطلاعات و داده‌های ورودی با کاستی‌هایی روبرو است.

VCCI همچنین معتقد است که روش مازاد یکی از روش‌های ارزیابی املاک و مستغلات است که توسط سازمان‌های ارزیابی حرفه‌ای، به ویژه هنگام ارزیابی زمین با پتانسیل توسعه، اعمال می‌شود. این بدان معناست که ارزش زمین برای دستیابی به بهترین و مؤثرترین استفاده، مطابق با اصول بازار محاسبه شده است. حذف روش مازاد در پیش‌نویس ممکن است باعث ایجاد ناهماهنگی در اسناد قانونی مربوط به ارزیابی املاک و مستغلات شود. با هدف مدیریت دولتی، حفظ روش مازاد در روش ارزیابی زمین پیشنهادی VCCI، حذف روش مازاد ممکن است در روند اجرای ارزیابی زمین مشکلاتی ایجاد کند.

™

منبع