آیا سرمایه‌گذاران منتظر تغییر قوانین هستند؟

Công Luận•25/05/2023

«با سرعت سرسام‌آوری در حال حرکت» برای تکمیل پروژه ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی.

اخیراً، دولت طرحی را برای ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران مناطق صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ تصویب کرد.

این پروژه به دو مرحله تقسیم شده است. مرحله اول، از سال ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵، با هدف تکمیل تقریباً ۴۲۸۰۰۰ واحد انجام می‌شود. در همین حال، مرحله دوم، از سال ۲۰۲۵ تا ۲۰۳۰، تکمیل تقریباً ۶۳۴۲۰۰ واحد مسکن اجتماعی را هدف قرار داده است.

سرمایه‌گذاران منتظر تغییر این سازوکار هستند (شکل ۱).

با این حال، گزارشی از وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که از سال ۲۰۲۱ تا اواسط ماه مه ۲۰۲۳، کل کشور ۴۱ پروژه مسکن اجتماعی را در مناطق شهری تکمیل کرده است که تخمین زده می‌شود بیش از ۱۹۵۰۰ آپارتمان تحویل داده شده است. انتظار می‌رود از اکنون تا سال ۲۰۲۵، پایان فاز ۱ پروژه، تقریباً ۲۹۴ پروژه تکمیل شود و نزدیک به ۲۸۸۵۰۰ آپارتمان تحویل داده شود.

اگر این پروژه‌ها طبق برنامه تکمیل شوند، در فاز ۱ طرح، کل عرضه مسکن اجتماعی تقریباً ۳۰۸۰۰۰ واحد، معادل ۳۰.۸٪ خواهد بود. این رقم هزینه‌های اختصاص داده شده دولت برای فاز ۱ را برآورده نمی‌کند.

بنابراین، در مرحله ۲، از ۲۰۱۵ تا ۲۰۳۰، ساکنان محل باید به شدت تلاش کنند تا ۶۹.۲٪ باقی‌مانده آپارتمان‌ها، معادل ۶۹۲۰۰۰ واحد، را تکمیل کنند. این شامل مواردی که پروژه‌ها به تأخیر افتاده‌اند یا عمداً طبق مقررات اجرا نشده‌اند، نمی‌شود و اجرای وظایف طرح را به طور فزاینده‌ای دشوار می‌کند.

موانع زیادی بر سر راه ساخت مسکن اجتماعی در مناطق شهری وجود دارد.

به گفته وزارت ساخت و ساز، مشکلات و چالش‌های زیادی در اجرای این پروژه وجود دارد، مانند سرمایه محدود؛ کمبود زمین اختصاص داده شده؛ و سازوکارها و سیاست‌هایی برای تشویق توسعه مسکن اجتماعی که واقعاً جذاب نیستند، ...

با این حال، در مورد مصوبه شماره ۴۹ دولت که در سال ۲۰۲۱ صادر شد، در مورد الزام توسعه‌دهندگان مسکن تجاری و مناطق شهری به اختصاص ۲۰٪ از زمین خود برای ساخت مسکن اجتماعی، مشکلاتی وجود دارد.

به طور خاص، فرمان ۴۹ تصریح می‌کند که پروژه‌های مسکن تجاری در مناطق ویژه شهری با قطعات زمین ۲ هکتار یا بیشتر باید ۲۰٪ از زمین را برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهند. برای مناطق شهری کوچکتر، فقط پروژه‌های توسعه شهری با قطعات زمین بیش از ۵ هکتار ملزم به رعایت این قانون هستند.

طبق گزارش کمیته مردمی هانوی ، این شهر در حال حاضر پروژه‌های مسکن تجاری زیادی با مساحت بیش از ۲ هکتار در مناطق حومه شهر، در مناطق دورافتاده‌ای مانند با وی، اونگ هوا، مای دوک و غیره دارد. بنابراین، توسعه مسکن اجتماعی در بیش از ۲۰٪ از زمین‌های این پروژه‌ها نامناسب است.

علاوه بر این، پروژه‌های مسکونی تجاری بزرگتر از ۲ هکتار اما با مساحت کم زمین برای ساخت مسکن، همچنان ملزم به اختصاص ۲۰٪ از کل مساحت زمینی هستند که زیرساخت‌های فنی در آن توسعه یافته است و به ساخت مسکن اجتماعی اختصاص داده می‌شود.

بنابراین، اختصاص زمین برای مسکن اجتماعی در این پروژه ها نامناسب و پراکنده است؛ البته طبق مقررات، تصمیم عدم اختصاص زمین برای مسکن اجتماعی در این پروژه ها باید به نخست وزیر گزارش شود.

در همین حال، طبق اعلام کمیته مردمی استان دونگ نای، مواردی وجود دارد که سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن تجاری (پروژه‌های سطح یک) را تکمیل کرده‌اند و اکنون مایل به ادامه سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی با تخصیص 20٪ زمین آن پروژه مسکن تجاری (پروژه‌های سطح دو) هستند. با این حال، سرمایه‌گذار مجاز به تفکیک تخصیص 20٪ زمین به یک پروژه مسکن اجتماعی مستقل نیست. در عوض، آنها باید طرح سرمایه‌گذاری را تنظیم کرده و جدول زمانی پروژه را تمدید کنند.

با این حال، در بسیاری از موارد، بررسی تمدید جدول زمانی پروژه برای پروژه‌های سطح یک امکان‌پذیر نیست زیرا برخی از پروژه‌های سطح یک بیش از ۲۴ ماه از دوره سرمایه‌گذاری خود فراتر رفته‌اند.

پیشرفت کند در ساخت مسکن اجتماعی در بیش از 20 درصد از زمین‌های شهری.

در حال حاضر، بسیاری از توسعه‌دهندگان عمداً ساخت مسکن اجتماعی را در بیش از 20 درصد از زمین‌های شهری به تأخیر می‌اندازند، با این هدف که منتظر تغییرات در مقررات بمانند و قوانین را دور بزنند . این امر به ویژه در شهرهای بزرگی مانند هانوی یا هوشی مین سیتی صادق است، جایی که قیمت زمین بسیار بالاست و تعداد کمی از توسعه‌دهندگان از این مقررات پیروی می‌کنند.

پیش از این، در پایان سال ۲۰۲۲، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد لغو الزام اجباری برای توسعه‌دهندگان مسکن تجاری و مناطق شهری مبنی بر اختصاص ۲۰٪ از زمین‌های خود برای ساخت مسکن اجتماعی را داده بود. در عوض، وزارت ساخت و ساز درخواست افزودن آیین‌نامه‌ای را داد که بیان می‌کرد تخصیص زمین برای توسعه مسکن اجتماعی بر عهده کمیته‌های مردمی استان است.

آقای نگوین ترونگ توان، متخصص املاک و مستغلات، در گفتگو با خبرنگار روزنامه و افکار عمومی گفت: به دلیل این پیشنهاد، پدیده‌ای وجود دارد که در آن توسعه‌دهندگان عمداً «تعلل» می‌کنند تا منتظر تغییرات سیاست‌ها بمانند.

آقای توآن گفت: «در مناطق ویژه شهری، 20 درصد از یک قطعه زمین 2 هکتاری بسیار ارزشمند است. بنابراین، برای برخی از توسعه‌دهندگان، ساخت مسکن اجتماعی در این زمین اتلاف است. دلیل این امر این است که پروژه‌های مسکن اجتماعی مشمول محدودیت‌های سود هستند. در همین حال، وقتی سازوکار تغییر می‌کند و این مقررات حذف می‌شود، آنها می‌توانند پروژه‌های مسکن تجاری دیگری با حاشیه سود بالاتر بسازند.»

به همین ترتیب، کمیته مردمی شهر هوشی مین اعلام کرد: در داخل شهر، پروژه‌های توسعه شهری و مسکن تجاری زیادی با مساحت زمین‌های بزرگ بیش از ۲ هکتار و برخی حتی بیش از ۱۰ هکتار وجود دارد. این پروژه‌ها ۲۰٪ از زمین‌های خود را برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص داده‌اند، اما توسعه‌دهندگان پروژه در اجرای جبران زمین و آزادسازی آن کند بوده‌اند یا هنوز در ساخت زیرساخت‌های فنی سرمایه‌گذاری نکرده‌اند، بنابراین از شروع ساخت مسکن اجتماعی جلوگیری می‌شود.

در پاسخ به این وضعیت، کمیته مردمی شهر هوشی مین، آیین‌نامه‌ای را که طبق قانون مسکن، 20 درصد از صندوق زمین با زیرساخت‌های تکمیل‌شده در پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری را برای توسعه مسکن اجتماعی اختصاص می‌دهد، بررسی و با دقت اجرا خواهد کرد.

کمیته مردمی شهر هوشی مین بازرسی، نظارت و رسیدگی به تخلفات قانونی در توسعه مسکن اجتماعی و مسکن کارگری در شهر، از جمله تخصیص زمین برای مسکن اجتماعی در پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری را تقویت خواهد کرد.

همزمان، از سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکونی تجاری و مناطق شهری خواسته می‌شود که ساخت مسکن اجتماعی را در تخصیص ۲۰٪ زمین این پروژه‌ها طبق برنامه مصوب اجرا کنند.

رهبر شهر تأکید کرد: «در صورتی که سرمایه‌گذار نتواند پروژه را اجرا کند، کمیته مردمی شهر هوشی مین لغو تخصیص ۲۰ درصد زمین را برای انتخاب و واگذاری آن به سایر سرمایه‌گذاران بررسی خواهد کرد.»

آقای نگوین تان نگی، وزیر ساخت و ساز، اخیراً از مشاغل و شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات خواست تا علاوه بر توسعه پروژه‌های شهری و مسکن، به سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران مناطق صنعتی در مناطق محلی توجه بیشتری داشته باشند تا رفاه اجتماعی تضمین شود و به اهداف پروژه دست یابند.

علاوه بر این، وزارت ساخت و ساز از مشاغل درخواست می‌کند که مسئولیت خود را در قبال سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی با تخصیص 20 درصد زمین در پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری که مشاغل، سرمایه‌گذاران آن هستند، به طور جدی انجام دهند.

در دوره آتی، وزارت ساخت و ساز و مقامات محلی، بازرسی، نظارت و رسیدگی به تخلفات قانونی در توسعه مسکن اجتماعی و مسکن کارگری در مناطق مربوطه خود را تقویت خواهند کرد.

به طور خاص، مقرراتی که طبق قوانین مسکن، 20 درصد از صندوق زمین با زیرساخت‌های تکمیل‌شده در پروژه‌های مسکونی تجاری و مناطق شهری را ملزم به اختصاص به توسعه مسکن اجتماعی می‌کند، بررسی و به طور دقیق اجرا خواهد شد.

وزیر ساخت و ساز تأکید کرد که سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکونی تجاری موظفند طبق برنامه مصوب، در این زمین سرمایه‌گذاری و مسکن اجتماعی بسازند.

دین تران

منبع