سرمایه‌گذاران منتظر تغییر سازوکار هستند؟

«در حال دویدن» برای تکمیل پروژه ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی

اخیراً، دولت پروژه ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی را در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ تصویب کرد.

این پروژه به دو مرحله تقسیم شده است، مرحله اول از سال ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ حدود ۴۲۸۰۰۰ واحد را تکمیل خواهد کرد. در همین حال، مرحله دوم از سال ۲۰۲۵ تا ۲۰۳۰ با هدف تکمیل حدود ۶۳۴۲۰۰ واحد مسکن اجتماعی انجام خواهد شد.

سرمایه‌گذاران اجازه تغییر حالت تصویر ۱ را می‌دهند.

با این حال، گزارش وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که از سال ۲۰۲۱ تا اواسط ماه مه ۲۰۲۳، کل کشور ۴۱ پروژه مسکن اجتماعی را در مناطق شهری به اتمام رسانده است که تخمین زده می‌شود بیش از ۱۹۵۰۰ آپارتمان تحویل داده شده باشد. انتظار می‌رود از هم اکنون تا سال ۲۰۲۵، پایان فاز ۱ پروژه، حدود ۲۹۴ پروژه تکمیل شده و نزدیک به ۲۸۸۵۰۰ آپارتمان تحویل داده شود.

اگر این پروژه‌ها طبق برنامه تکمیل شوند، در فاز ۱ پروژه، کل عرضه مسکن اجتماعی حدود ۳۰۸۰۰۰ آپارتمان، معادل ۳۰.۸٪ خواهد بود. این تعداد، هزینه‌های دولت در فاز ۱ را تأمین نمی‌کند.

بنابراین، در مرحله ۲، از ۲۰۱۵ تا ۲۰۳۰، مناطق باید برای اجرای ۶۹.۲٪ باقی‌مانده آپارتمان‌ها، معادل ۶۹۲۰۰۰ آپارتمان ، «با عجله» اقدام کنند. تازه، مواردی از عقب‌ماندگی پروژه‌ها، عدم اجرای عمدی پروژه طبق مقررات و در نتیجه، دشوار شدن اجرای وظایف در پروژه، نیز باید ذکر شود.

مشکلات عدیده در ساخت مسکن اجتماعی در مناطق شهری

طبق توضیحات وزارت ساخت و ساز، مشکلات و چالش‌های زیادی در اجرای این پروژه وجود دارد، از جمله منابع سرمایه محدود؛ صندوق زمین هنوز آماده نشده است؛ سازوکارها و سیاست‌های تشویق توسعه مسکن اجتماعی واقعاً جذاب نیستند،...

با این حال، در فرمان شماره ۴۹ دولت که در سال ۲۰۲۱ صادر شد، مشکلاتی وجود دارد که مربوط به الزام سرمایه‌گذاران در ساخت مسکن تجاری و مناطق شهری به ذخیره ۲۰٪ از صندوق زمین برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی است.

به طور خاص، فرمان ۴۹ تصریح می‌کند که پروژه‌های مسکن تجاری در مناطق ویژه شهری با صندوق‌های زمین ۲ هکتار یا بیشتر باید ۲۰٪ از صندوق‌های زمین خود را برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهند. برای مناطق شهری کوچکتر، فقط پروژه‌های منطقه شهری با صندوق‌های زمین بیش از ۵ هکتار باید اعمال شوند.

طبق گزارش کمیته مردمی هانوی ، این شهر در حال حاضر پروژه‌های مسکونی تجاری زیادی با مساحت بیش از ۲ هکتار در مناطق حومه شهر، در مناطق دورافتاده‌ای مانند با وی، اونگ هوا، مای دوک و... دارد، بنابراین، توسعه مسکن اجتماعی در بیش از ۲۰٪ از صندوق زمین در این پروژه‌ها مناسب نیست.

علاوه بر این، پروژه‌های مسکونی تجاری با مقیاس بزرگتر از ۲ هکتار اما با مساحت زمین ساخت مسکن کوچک، طبق مقررات، همچنان باید ۲۰٪ از کل مساحت زمین مسکونی سرمایه‌گذاری شده در ساخت زیرساخت‌های فنی را برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهند.

بنابراین، ترتیب تخصیص زمین برای ساخت مسکن اجتماعی در این پروژه نامناسب و پراکنده است. با این حال، طبق مقررات، لازم است در مورد عدم ترتیب تخصیص زمین برای ساخت مسکن اجتماعی در این پروژه‌ها به نخست وزیر گزارش شود.

در همین حال، طبق اعلام کمیته مردمی استان دونگ نای، موردی وجود دارد که یک سرمایه‌گذار یک پروژه مسکن تجاری (پروژه سطح یک) را تکمیل کرده است و اکنون آن سرمایه‌گذار مایل است سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی را در صندوق زمین 20٪ آن پروژه مسکن تجاری (پروژه سطح دو) ادامه دهد. با این حال، سرمایه‌گذار مجاز به تفکیک صندوق زمین 20٪ به یک پروژه مسکن اجتماعی مستقل نیست، بلکه باید سیاست سرمایه‌گذاری را تنظیم کرده و پیشرفت را گسترش دهد.

با این حال، در بسیاری از موارد، امکان بررسی تمدید پیشرفت پروژه‌های سطح یک وجود ندارد، زیرا برخی از پروژه‌های سطح یک دوره سرمایه‌گذاری خود را که بیش از ۲۴ ماه است، سپری کرده‌اند.

اجرای کند ساخت مسکن اجتماعی در بیش از 20 درصد از صندوق زمین در مناطق شهری

در حال حاضر، بسیاری از سرمایه‌گذاران عمداً ساخت مسکن اجتماعی در بیش از 20 درصد از صندوق زمین شهری را به تأخیر می‌اندازند، با این هدف که منتظر تغییر سازوکار و "اجتناب" از مقررات باشند. به‌ویژه در مناطق شهری ویژه مانند هانوی یا هوشی مین سیتی، که قیمت زمین بسیار بالاست، تعداد کمی از سرمایه‌گذاران از این مقررات پیروی می‌کنند.

پیش از این، در پایان سال ۲۰۲۲، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد حذف آیین‌نامه‌ای را داده بود که سرمایه‌گذاران در ساخت مسکن تجاری و مناطق شهری را ملزم به ذخیره ۲۰٪ از صندوق زمین برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی می‌کرد. در عوض، وزارت ساخت و ساز درخواست کرده بود آیین‌نامه‌ای اضافه شود که بیان کند تخصیص صندوق زمین برای توسعه مسکن اجتماعی بر عهده کمیته مردمی استان است.

آقای نگوین ترونگ توان - کارشناس املاک و مستغلات - در گفتگو با خبرنگاران روزنامه «روزنامه روزنامه‌نگاران و افکار عمومی» گفت: به دلیل این پیشنهاد، پدیده‌ای وجود دارد که سرمایه‌گذاران عمداً «به تعویق» می‌اندازند تا منتظر تغییرات سیاست‌ها بمانند.

آقای توآن گفت: «در مناطق ویژه شهری، ۲۰٪ از صندوق زمین ۲ هکتاری بسیار ارزشمند است. بنابراین، برای برخی از سرمایه‌گذاران، ساخت مسکن اجتماعی در این زمین اتلاف است. زیرا پروژه‌های مسکن اجتماعی سود محدودی دارند. در همین حال، وقتی سازوکار تغییر کند و این آیین‌نامه حذف شود، آنها می‌توانند پروژه‌های مسکونی تجاری دیگری با سود بالاتر بسازند.»

کمیته مردمی شهر هوشی مین نیز با این نظر اظهار داشت: در این شهر، پروژه‌های مسکونی شهری و تجاری زیادی با صندوق‌های زمین بزرگ بیش از ۲ هکتار، حتی پروژه‌هایی با بیش از ۱۰ هکتار، وجود دارد. این پروژه‌ها ۲۰٪ از صندوق زمین را برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص داده‌اند، اما سرمایه‌گذاران پروژه در اجرای غرامت و پاکسازی محل کند هستند یا در ساخت زیرساخت‌های فنی سرمایه‌گذاری نکرده‌اند، بنابراین هنوز در ساخت مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری نکرده‌اند.

در مواجهه با این وضعیت، کمیته مردمی شهر هوشی مین، آیین‌نامه مربوط به اختصاص 20 درصد از صندوق زمین‌های مسکونی سرمایه‌گذاری شده در زیرساخت‌های فنی در پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری برای سرمایه‌گذاری در توسعه مسکن اجتماعی طبق قانون مسکن را بررسی و به طور دقیق اجرا خواهد کرد.

کمیته مردمی شهر هوشی مین بازرسی، بررسی، نظارت و رسیدگی به تخلفات قانونی در توسعه مسکن اجتماعی و مسکن کارگران در این منطقه، از جمله ترتیب دادن صندوق‌های زمین مسکن اجتماعی در پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری را تقویت خواهد کرد.

همزمان، از سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکونی تجاری و مناطق شهری خواسته شود که طبق برنامه مصوب، در ساخت مسکن اجتماعی در ۲۰٪ از صندوق زمین این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کنند.

رهبر شهر تأکید کرد: «در صورتی که سرمایه‌گذار به تعهدات خود عمل نکند، کمیته مردمی شهر هوشی مین، بازپس‌گیری ۲۰٪ از صندوق زمین را برای انتخاب و انتقال به سایر سرمایه‌گذاران بررسی خواهد کرد.»

آقای نگوین تان نگی - وزیر ساخت و ساز - اخیراً نیز درخواست کرد که مشاغل و شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات، علاوه بر توسعه پروژه‌های شهری و مسکن، باید توجه بیشتری به سرمایه‌گذاری در توسعه مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در محلات داشته باشند تا امنیت اجتماعی تضمین شود و به اهداف تعیین شده در پروژه دست یابند.

علاوه بر این، وزارت ساخت و ساز از شرکت‌ها درخواست کرد که مسئولیت خود را برای سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی در 20٪ از صندوق زمین در پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری که توسط شرکت‌ها سرمایه‌گذاری می‌شوند، به طور جدی اجرا کنند.

در آینده، وزارت ساخت و ساز و شهرداری‌ها بازرسی، بررسی، نظارت و رسیدگی به تخلفات قانونی در توسعه مسکن اجتماعی و مسکن کارگران در منطقه را تقویت خواهند کرد.

به طور خاص، آیین‌نامه مربوط به ذخیره ۲۰٪ از صندوق زمین مسکونی که در زیرساخت‌های فنی در پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری سرمایه‌گذاری می‌شود، بررسی و به طور دقیق اجرا خواهد شد تا طبق قانون مسکن، در توسعه مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری شود.

وزیر ساخت و ساز تأکید کرد: «از سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکونی تجاری بخواهید که طبق برنامه مصوب، در ساخت مسکن اجتماعی در این صندوق زمین سرمایه‌گذاری کنند.»

دین تران

منبع