چگونه می‌توان تناقض بازار املاک و مستغلات دشوار و قیمت مسکن همچنان بالا را حل کرد؟

اخیراً، دفتر دولت اطلاعیه‌ای در مورد نتیجه‌گیری نخست وزیر در کنفرانس «راهکارهایی برای رفع مشکلات رشد اعتباری برای تولید و تجارت، ارتقای رشد و تثبیت اقتصاد کلان» منتشر کرد.

در این اطلاعیه، نخست وزیر به وزارت ساخت و ساز مأموریت داد تا تحولات بازار املاک و مستغلات را از نزدیک رصد کند تا به سرعت توصیه‌ها و سیاست‌های مناسب و مؤثر را برای ارتقای توسعه بازار پیشنهاد دهد.

در عین حال، وزارت ساخت و ساز موظف است شرکت‌های املاک و مستغلات را به سمت بازسازی بخش‌ها و کاهش قیمت محصولات هدایت کند. راه‌حل‌های مناسب، به موقع و مؤثری برای بازسازی بخش‌ها برای افراد دارای نیازهای واقعی، مسکن اجتماعی، مسکن برای کارگران و افراد کم‌درآمد وجود دارد.

پارادوکس بازار املاک و مستغلات دشوار، قیمت خانه همچنان به شدت در حال افزایش است

آقای نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام و رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، با نگاهی به واقعیت بازار املاک و مستغلات در دوران اخیر، در گفتگو با نگوی دوآ تین، این واقعیت را بیان کرد که در دوران اخیر، اگرچه بازار املاک و مستغلات با مشکلات زیادی روبرو بوده است، اما قیمت املاک و مستغلات هنوز در قیمت‌های بالا "متصل" است.

حتی بخش آپارتمان در شهرهای بزرگ همچنان روند صعودی خود را حفظ کرده و سطح قیمت جدیدی را به رکورد بالایی رسانده است که بسیار فراتر از درآمد اکثر مردم است. در مقابل، قیمت‌ها و نقدینگی محصولات زمین، ویلاها، مغازه‌ها، خانه‌های شهری و تاون‌هاوس‌ها کاهش یافته است.

املاک و مستغلات - چگونه می‌توان پارادوکس بازار املاک و مستغلات دشوار اما قیمت بالای مسکن را حل کرد؟ — آقای نگوین ون دین - نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS).

طبق داده‌های VARS، قیمت املاک و مستغلات در 10 سال گذشته ده‌ها برابر افزایش یافته است. تنها در سال 2021، میانگین قیمت خانه دو رقمی رشد کرد. نرخ بهره پایین و تورم بی‌سابقه از عواملی هستند که در افزایش شدید قیمت خانه نقش دارند، اما مشکل اصلی کاهش عرضه است.

در کنار آن، تقاضا برای مسکن دائماً در حال افزایش است و بر عرضه "فشار" وارد می‌کند و قیمت املاک و مستغلات را به طور مداوم به سطوح جدیدی می‌رساند.

طبق برآوردهای VARS، ویتنام هر ساله به دلیل ظهور خانوارهای شهری جدید، به ویژه به دلیل نیاز به «زندگی جداگانه» نسل جوان که از خانواده‌های گسترده جدا می‌شوند، با کمبود حدود ۳۰۰۰۰۰ واحد مسکونی مواجه خواهد شد.

آقای دین پیش‌بینی کرد: «این کمبود جدی مطمئناً قیمت مسکن را حتی بالاتر خواهد برد.»

املاک و مستغلات - چگونه می‌توان تناقض بازار املاک و مستغلات دشوار اما قیمت بالای مسکن را حل کرد؟ (تصویر ۲). — اگرچه بازار املاک و مستغلات با مشکلات زیادی روبرو است، اما قیمت املاک و مستغلات هنوز در قیمت‌های بالا "لنگر" خورده است.

دکتر لی ژوان نگییا - مدیر موسسه تحقیقات توسعه کسب و کار و عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی - نیز با اشاره به آمار موسسه تحقیقات توسعه کسب و کار، نظر خود را در مورد موضوع فوق بیان کرد و گفت که در دو دهه گذشته، قیمت املاک و مستغلات 4 برابر سریعتر از نرخ رشد قیمت طلا رشد کرده است. این نشان می‌دهد که در هر زمینه‌ای، املاک و مستغلات همیشه یک کانال سرمایه‌گذاری جذاب است.

آقای نگیا با بیان جزئیات بیشتر گفت که با نگاهی به واقعیت بازار املاک و مستغلات ویتنام، می‌توان دریافت که ویتنام بازاری فاقد عرضه است، در حالی که تقاضا هم در کوتاه‌مدت و هم در بلندمدت بالا است.

آقای نگیا گفت: «بخشی که به عرضه زیادی نیاز دارد اما به دلیل کمبود سازوکارها، زمین و سرمایه، مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی را ندارد. در ۵ سال گذشته، صدور مجوز و اجرای پروژه‌ها به شدت کاهش یافته است، به خصوص در ۲ سال گذشته، تقریباً هیچ پروژه جدیدی راه‌اندازی نشده است که منجر به کمبود فزاینده عرضه املاک مسکونی شده است.»

تنزل رتبه املاک و مستغلات: از کجا شروع کنیم؟

نگوین ون دین، رئیس VARS، با پیش‌بینی برای سال ۲۰۲۴ گفت که قیمت املاک و مستغلات، به ویژه در بخش آپارتمان، همچنان افزایش خواهد یافت.

در عین حال، آقای دین همچنین توضیح داد: «قیمت بالای آپارتمان‌ها نه تنها به این دلیل است که سرمایه‌گذاران سعی می‌کنند قیمت را بالا نگه دارند، بلکه به این دلیل است که هزینه‌های سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز به دلیل افزایش قیمت مواد اولیه، هزینه‌های نیروی کار و هزینه‌های دسترسی مالی افزایش می‌یابد. علاوه بر این، هزینه ایجاد صندوق‌های زمین بسیار بالاست و بسیاری از هزینه‌های «نامشخص» هنگام اجرای سرمایه‌گذاری، ساخت‌وساز و توسعه پروژه ایجاد می‌شوند که کاهش قیمت‌ها را برای سرمایه‌گذاران دشوار می‌کند.»

علاوه بر این، نرخ بهره پایین و تورم بالای بی‌سابقه دوره قبل نیز از عواملی بودند که در افزایش شدید قیمت مسکن نقش داشتند، اما هسته اصلی مشکل همچنان کاهش عرضه است.

با این حال، آقای دین همچنین خاطرنشان کرد که املاک و مستغلات یک محصول بسیار محلی است، قیمت املاک و مستغلات در مناطق و بازارهای مختلف با نرخ‌های متفاوتی افزایش می‌یابد، که عمدتاً به تعادل عرضه و تقاضا بستگی دارد.

بر این اساس، آقای نگوین ون دین گفت که برای بازسازی این بخش و کاهش هزینه‌های محصول، نیاز به «تلاش‌های مشترک»، وحدت دیدگاه‌ها، روش‌های اجرا و هماهنگی بسیاری از موضوعات و مؤلفه‌ها، از سازمان‌های مدیریت دولتی گرفته تا شرکت‌ها و بانک‌ها، وجود دارد.

به طور خاص، دولت باید رویه‌های اداری مربوط به سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز را مطالعه و کوتاه کند، برنامه‌هایی را برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و آزادسازی سایت برای حمایت از مشاغل تدوین کند؛ بانک دولتی برنامه‌های اعتباری اضافی با نرخ بهره ترجیحی برای سرمایه‌گذارانی که در حال توسعه مسکن مقرون به صرفه و خریداران خانه هستند، دارد.

آقای دین در سمت سرمایه‌گذار اظهار داشت که کسب‌وکارها همچنین باید به طور پیشگیرانه سبد پروژه‌های سرمایه‌گذاری خود را بررسی کنند، بدهی‌ها را به طور پیشگیرانه بازسازی و جریان نقدی را برنامه‌ریزی کنند، انتظارات سود را کاهش دهند، حتی فروش با ضرر را بپذیرند، از سود سال‌های گذشته برای حفظ عملیات استفاده کنند و به طور پیشگیرانه به سمت بخش قیمت‌های مقرون به صرفه گرایش پیدا کنند تا ظرفیت جذب را هنگام عرضه محصولات به بازار تضمین کنند.

املاک و مستغلات - چگونه می‌توان تناقض بازار املاک و مستغلات دشوار اما قیمت بالای مسکن را حل کرد؟ (تصویر 3). — دکتر لو ژوان نگی - مدیر موسسه تحقیقات توسعه کسب و کار، عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی.

علاوه بر این، دکتر لی شوان نگییا گفت که در آینده نزدیک، اگر بازار املاک و مستغلات محصولاتی با رویه‌های قانونی خوب، پروژه‌هایی با منابع و قیمت‌های معقول داشته باشد، تقاضا بسیار زیاد خواهد بود.

آقای نگیا با پیش‌بینی خود، تحلیل کرد که بازار می‌تواند سطح قیمت جدیدی را در جهت رشد مداوم ایجاد کند. با این حال، با «حمایت» از سیاست‌ها، آقای نگیا ابراز امیدواری کرد که قیمت املاک و مستغلات در جهتی پایدار، سالم و «قابل قبول» افزایش یابد.

بر این اساس، این کارشناس تأکید کرد که سطح قیمت جدید فوق، بازار املاک و مستغلات را به مؤثرترین شکل بازسازی خواهد کرد و در آن زمان، هر کسب‌وکار یا سرمایه‌گذاری که بتواند سطح قیمت فوق را تحمل کند، می‌تواند زنده بماند، در غیر این صورت، مجبور خواهد شد کسب‌وکار خود را طبق اصول بازار بازسازی کند .

منبع