پیشنهاد محدود کردن وام‌های مسکن دوم: داده‌های «زنده» برای پیگیری سیاست مورد نیاز است

(CLO) کارشناسان می‌گویند که ویتنام قبل از اعمال مالیات یا صدور سیاست‌های جدید مربوط به بازار املاک و مستغلات، به داده‌ها نیاز دارد - و این داده‌ها باید «زنده» و داده‌های پاک باشند.

دکتر تران شوان لونگ، معاون مدیر موسسه تحقیق و ارزیابی بازار املاک و مستغلات، در مورد پیشنهاد جدید وزارت ساخت و ساز برای محدود کردن وام برای خرید خانه دوم، به منظور کنترل سوداگری در املاک و مستغلات و کاهش قیمت مسکن، تأیید کرد: پیشنهاد وزارت ساخت و ساز برای تمایز بین خانه اول و دوم ضروری است.

دکتر تران شوان لونگ، معاون مدیر موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات. (عکس: LD)

- جناب، وقتی جریان سرمایه محدود شود، روانشناسی بازار مطمئناً تغییرات خاصی خواهد داشت. به نظر شما، آیا این اقدامی است که باعث کند شدن بازار می‌شود یا فرصتی برای بازگشت سرمایه به هدف درست - خریداران واقعی مسکن - است؟

من با خریداران خانه در شرایط فعلی همدردی می‌کنم، خرید خانه، به ویژه در شهرهای بزرگ، بسیار دشوار است. من همچنین با وزارت مسکن همدردی می‌کنم که مسئول تنظیم بازار و قیمت مسکن است، کالایی ویژه که نه تنها بر امنیت اجتماعی، بلکه بر اقتصاد نیز تأثیر زیادی دارد. اگر قیمت مسکن حفظ نشود، حتی بر امنیت و دفاع ملی نیز تأثیر خواهد گذاشت.

من معتقدم قبل از اینکه بتوانیم مالیات وضع کنیم یا سیاست‌ها را تصویب کنیم، به داده‌ها نیاز داریم - و این داده‌ها باید «زنده» و «پاک» باشند. در حال حاضر، این داده‌ها در دسترس نیستند، بنابراین سیاست‌ها اغلب ماهیت «بالینی» دارند و چشم‌انداز بلندمدتی ندارند.

پیشنهاد وزارت ساخت و ساز برای تمایز قائل شدن بین خانه اول و دوم ضروری و مطابق با روند جهانی است، اما این فقط یک راه حل کوتاه مدت است. در درازمدت، داده‌ها و سیستم حقوقی باید برای رسیدن به هدف درست هماهنگ شوند.

اگر مالیات با عجله اعمال شود، مطمئناً بر بازار تأثیر خواهد گذاشت، حتی باعث می‌شود بازار ناگهان "ترمز" کند و باعث واکنش زنجیره‌ای شود. وقتی مالیات صادر شود، موضوعات تحت تأثیر مشخص خواهند بود، بنابراین باید برای این فرآیند آمادگی دقیقی وجود داشته باشد.

در مورد توسعه بازار املاک و مستغلات، به عنوان یک مدیر دولتی، حفظ ثبات بسیار مهم است زیرا این یک کالای اساسی است. اول از همه، زمین متعلق به مردم است و توسط دولت مدیریت می‌شود، بنابراین باید اقداماتی برای ایجاد یک منبع زمین پاک برای سرمایه‌گذاران انجام شود. وقتی مشاغل مجبور به صرف زمان زیادی باشند، هزینه‌های اداری به قیمت مسکن فشار می‌آورد.

از نظر منابع سرمایه، ویتنام در حال حاضر سرمایه بلندمدت برای این بخش ندارد و عمدتاً به بانک‌های تجاری متکی است. در همین حال، بانک‌ها باید سود و ایمنی وام را تضمین کنند.

داده‌های ناقص در مورد درآمد افراد، تعیین توانایی آنها در بازپرداخت بدهی‌ها را برای بانک‌ها دشوار می‌کند و در نتیجه دسترسی خریداران خانه به وام را دشوار می‌سازد.

در بسیاری از کشورها مانند سنگاپور یا کره، مردم یک صندوق پس‌انداز مسکن دارند که به محض شروع به کار، از درآمدشان برداشت می‌شود. وقتی ۴۰ تا ۵۰ درصد از ارزش خانه را پس‌انداز کردند، بقیه آن توسط دولت برای مدت طولانی با نرخ بهره ترجیحی وام داده می‌شود.

به لطف این، آنها هم زمین پاک و هم سرمایه بلندمدت برای تضمین اهداف مسکن پایدار دارند. در ویتنام، دسترسی به زمین و سرمایه دشوار است و مسکن اجتماعی همان رویه‌های مسکن تجاری را دارد، بنابراین حل این مشکل بسیار دشوار است.

- از دیدگاه کسب و کارها و دلالان املاک، آیا انجمن دلالان املاک ویتنام پیشنهاد یا توصیه ای برای وزارت ساخت و ساز و بانک ها دارد تا تنظیم جریان سرمایه بتواند هم ریسک ها را کنترل کند و هم به ثبات بازار و عدم افتادن در رکود کمک کند؟

از نظر داده‌ها، در نهایت، وام‌دهی به هدف درست هنوز به داده‌ها بستگی دارد. اولین مورد داده‌های شخصی است. ما نه تنها تک تک وام‌گیرندگان را می‌شناسیم، بلکه روابط آنها را نیز می‌دانیم و این کار را می‌توان با داده‌ها انجام داد. وقتی داده‌ها کامل شوند، دیگر فرزندی به نام ملک وجود نخواهد داشت، بلکه می‌توانیم به هدف درست برسیم.

ما باید فوراً مجموعه داده‌ها را ایجاد کنیم، تنها در این صورت می‌توانیم به راه‌حل‌های بلندمدت و دقیقی دست یابیم. اگر داده‌ها را نداشته باشیم، دشوار است که بپرسیم چگونه بهترین راه‌حل را پیدا کنیم. در کوتاه‌مدت، باید مدیریت دولتی را بهبود بخشیم، نظارت، بازرسی، بررسی و حسابرسی پس از حسابرسی بانک‌ها را تقویت کنیم.

اگر به افزایش فعلی قیمت مسکن نگاه کنیم، همه افراد درگیر در آن سهمی دارند. به عنوان مثال، در رویه‌های اداری، هر کسی که آنها را صادر می‌کند، سهمی دارد؛ در مرحله پرداخت سرمایه، افراد در بخش بانکی نیز سهمی دارند؛ و سپس واسطه‌ها نیز وجود دارند. همه این موارد در کنار هم باعث افزایش بسیار زیاد قیمت مسکن می‌شوند.

به نظر من، در درازمدت، ما باید داده‌های استاندارد داشته باشیم: داده‌های شخصی، روابط، امور مالی، جریان نقدی و منابع مالی. چه آن پول پاک باشد چه نباشد، باید آن را کنترل کنیم. زیرا امروزه افرادی هستند که بدون توجه به قیمت، خانه می‌خرند، این نشانه پولشویی است. اگر نتوانیم جریان نقدی را کنترل کنیم، بسیار خطرناک است.

در حال حاضر، نیاز به یک راه حل کوتاه مدت مانند تقویت بازرسی، نظارت و حسابرسی پس از آن وجود دارد. وزارتخانه‌هایی مانند وزارت راه و شهرسازی و وزارت دارایی باید اجرا را هماهنگ کنند. اگر منتظر بمانیم تا داده‌های کافی برای صدور سیاست‌ها داشته باشیم، خیلی دیر خواهد شد.

داده‌های «زنده» برای پیگیری سیاست‌ها مورد نیاز است. عکس/سی‌دی تصویری

- دکتر تران شوان لونگ، به نظر شما، آیا روند فعلی ورود سرمایه اعتباری به بخش املاک و مستغلات، یک سیگنال مثبت است یا خیر؟ و این روند را در آینده چگونه ارزیابی می‌کنید؟

در حال حاضر، بانک‌ها مجبورند سیاست‌های دولت را رعایت کنند و با آنها همراه شوند، به ویژه در کاهش نرخ بهره وام، تمدید مدت وام و تعهد به حاشیه سود پایدار.

بانک‌ها باید سرمایه را از مردم بسیج کنند، اما منبع بسیج سرمایه و تقاضای وام در جهت مخالف یکدیگر هستند: بسیج بلندمدت نرخ بهره بالایی دارد، در حالی که وام‌های بلندمدت باید نرخ بهره را پایین نگه دارند. این یک مشکل بسیار دشوار برای سیستم بانکی است.

امیدوارم در دوره فعلی، بانک‌ها درک کنند که پس از سال‌ها انباشت سود، اکنون باید بار را با جامعه و دولت تقسیم کنند.

اگر بانک‌ها سعی کنند از اجرای این سیاست «طفره بروند»، مثلاً وام‌گیرندگان را ملزم به خرید بسته‌های بیمه اضافی، خرید شماره حساب‌های خوب یا خدمات اضافی کنند، هزینه‌های وام‌گیرندگان، به ویژه خریداران جوان خانه، افزایش می‌یابد. در آن زمان، سیاست حمایتی دولت اثر عملی خود را از دست خواهد داد.

امیدوارم بانک‌ها، علیرغم مشکلات، همچنان مجبور باشند مسئولیت‌های اجتماعی خود را انجام دهند، با دولت همکاری کنند تا سیاست‌ها را به صورت عملی اجرا کنند و مشکلات کوتاه‌مدت بازار را حل کنند.

البته در درازمدت، ما باید از قوانین بازار پیروی کنیم - اعتبار، نرخ بهره و سرمایه‌گذاری‌ها باید بر اساس شفافیت، داده‌ها و رقابت سالم عمل کنند.

متشکرم!

منبع: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html