برای جلوگیری از منفی‌گرایی در تبدیل کاربری زمین، مقررات لازم است.

از تناقض و تداخل پرهیز کنید

در جلسه بحث گروهی در مورد پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) در صبح روز 9 ژوئن، نماینده وان تی باخ تویه (هیئت شهر هوشی مین ) وضعیت فعلی را اینگونه بیان کرد که برخی از انواع زمین‌ها وجود دارند که در حال حاضر در قانون زمین تنظیم نشده‌اند اما در قوانین دیگر تنظیم شده‌اند و در دوران اخیر تأثیر زیادی بر مردم گذاشته‌اند.

مانند زمین‌های مختلط، زمین‌های مسکونی نوساز... در برخی مناطق شهری دشوار خواهد بود زیرا مبنای تغییر اهداف کاربری زمین توسط قانون زمین تنظیم شده است، اما اگر از قانون برنامه‌ریزی پیروی شود، انواع دیگری از زمین وجود خواهد داشت که باعث سردرگمی برای سازمان‌های مدیریت محلی ایالتی می‌شود.

بنابراین، نمایندگان توصیه کردند که پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) باید مقررات روشنی در مورد طبقه‌بندی انواع زمین داشته باشد و هنگام تهیه طرح‌های کاربری زمین طبق قانون برنامه‌ریزی، قانون سرمایه‌گذاری و قانون تجارت املاک و مستغلات، از این طبقه‌بندی زمین به عنوان مبنا استفاده شود تا از تعارض، تداخل و عدم رسیدگی به نیازهای مردم جلوگیری شود.

گفتگو - برای جلوگیری از منفی‌نگری در تبدیل کاربری زمین، مقررات لازم است — نماینده مجلس ملی، وان تی باخ تویئت.

علاوه بر این، نمایندگان همچنین از طرح عدم انتشار فهرست قیمت سالانه زمین حمایت کردند. مقامات محلی به سرعت نوسانات را در مناطقی که نوسانات زیادی دارند، به‌روزرسانی می‌کنند، در حالی که در مناطقی که نوساناتی ندارند، نیازی به ایجاد این فهرست قیمت زمین نیست.

به گفته این نماینده، اگر دولت محلی این مقررات را به کندی صادر کند، بر افرادی که نیاز به انجام مراحل مربوط به فهرست قیمت زمین دارند، تأثیر خواهد گذاشت.

در مورد روش ارزیابی زمین که توسط کمیته اقتصادی مجلس ملی الزامی شده است، لازم است هماهنگی منافع دولت، کاربران زمین و سرمایه‌گذاران تضمین شود. نماینده زن گفت که تضمین این اصل بسیار دشوار است.

نماینده با تعجب پرسید: «در حال حاضر، مفاد قانون فعلی در مورد محاسبه بر اساس اصل قیمت بازار هنوز در اجرا با مشکلاتی روبرو است، به این معنی که تعیین مبنای قیمت زمین به تنهایی هنوز دشوار است. اکنون، واحد مشاوره و شورای ارزیابی قیمت زمین باید هم قیمت زمین را تعیین کنند و هم منافع دولت، سرمایه‌گذاران و مردم را متعادل سازند. من نمی‌دانم این واحدها چگونه این کار را انجام خواهند داد؟»

از آنجا، نمایندگان گفتند که باید مبنایی برای محاسبه وجود داشته باشد، زیرا اگر مقررات سختگیرانه باشد اما قابل اجرا نباشد، اجرای آن بسیار دشوار خواهد بود.

تنظیم به موقع برنامه ریزی کاربری زمین

نماینده نگوین تی له (شهر هوشی مین) ضمن ارائه نظرات خود برای تکمیل پیش‌نویس قانون، اظهار داشت که در واقع، بررسی برنامه‌ریزی کاربری زمین، اگر هر پنج سال یکبار انجام شود، برای وضعیت توسعه اجتماعی-اقتصادی در مناطقی با نوسانات شدید اقتصادی مناسب نخواهد بود.

گفتگو - برای جلوگیری از منفی‌نگری در تبدیل کاربری زمین، مقررات لازم است (شکل ۲). — نمایندگان هیئت شهر هوشی مین در جلسه بحث گروهی.

بنابراین، نمایندگان پیشنهاد کردند که اعمال انعطاف‌پذیر محدودیت‌های زمانی و بررسی‌های دوره‌ای متناسب با هر منطقه محلی در نظر گرفته شود.

خانم لی در مورد بازیابی زمین، جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد، گفت که پیش‌نویس قانون، مقررات بسیار مشخصی در مورد بازیابی زمین برای توسعه اجتماعی-اقتصادی، برای منافع ملی و عمومی دارد و به وضوح محتوا، شرایط و معیارهای این پروژه‌ها را تصریح می‌کند.

در عین حال، فصل ۷ پیش‌نویس قانون، تعدیل‌های خاص‌تری را در سیاست‌های جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد ایجاد می‌کند، به طوری که پس از بازیابی زمین، افرادی که زمین‌هایشان بازیابی می‌شود باید مسکن داشته باشند، زندگی برابر یا بهتری را تضمین کنند، آموزش‌های حرفه‌ای را به طور مؤثر اجرا کنند، شغل ایجاد کنند، تولید را سازماندهی مجدد کنند و زندگی افرادی را که زمین‌هایشان بازیابی می‌شود، تثبیت کنند.

این نماینده تأکید کرد: «این مفاد، روح قطعنامه ۱۸ را به طور کامل و به مفیدترین شکل برای کاربران زمین نشان می‌دهد. بدیهی است که وظیفه دولت ایجاد شرایطی برای افرادی است که زمین‌هایشان بازیابی می‌شود تا زندگی برابر یا حتی بهتر از محل زندگی قدیمی خود داشته باشند.»

او پیشنهاد داد که مقرراتی برای مورد تملک زمین جهت ساخت زیرساخت برای کارگران در پارک‌های صنعتی، مناطق پردازش صادرات و مناطق تمرکز نیروی کار اضافه شود که باید به وضوح شرایط شامل ساخت و ساز مادی و معنوی را نشان دهد، نه اینکه صرفاً ساخت خانه را تصریح کند. زیرا در حال حاضر، زندگی معنوی کارگران در مناطق فوق عمدتاً محدود است.

آقای ترونگ ترونگ نگیا (هیئت شهر هوشی مین) در جلسه بحث و گفتگو در مورد قیمت غرامت برای خرید زمین گفت که در حال حاضر قیمت غرامت به قیمت بازار نزدیک می‌شود، اما او گفت که لازم است هنگام خرید زمین، غرامت برای آسیب‌های روحی نیز در نظر گرفته شود.

گفتگو - برای جلوگیری از منفی‌نگری در تبدیل کاربری زمین، مقررات لازم است (شکل 3). — ترونگ ترونگ نگیا نماینده مجلس ملی.

این نماینده اظهار داشت: «قانون مدنی امکان جبران خسارت، غرامت مادی و غرامت روانی را فراهم می‌کند. بنابراین، ما باید در نظر بگیریم که وقتی مردم مجبور به نقل مکان به خانه‌های خود و ترک مکان‌های محبوب خود که خاطرات زیادی با آنها داشته‌اند، می‌شوند، چه میزان غرامت روانی لازم است. اگر غرامت به پول تبدیل شود، باید همه این عوامل را نیز در نظر بگیریم.»

در مورد فهرست قیمت زمین، نمایندگان پیشنهاد دادند که مسئولیت به‌روزرسانی فهرست قیمت‌ها بر عهده دولت است و دولت به عنوان «داور» در حفظ قیمت زمین نزدیک به قیمت‌های بازار عمل می‌کند.

به گفته نماینده، قاعده قیمت بازار مبنای بسیار مهمی برای بسیاری از مسائل دیگر، از جمله حل اختلاف است که آن هم بر اساس فهرست قیمت زمین ایالت است.

نماینده نگوین مین دوک (شهر هوشی مین) در اظهار نظر در مورد پیش‌نویس قانون گفت که مقررات مربوط به اشکال مشارکت و انتقال سرمایه BT باید بسیار سختگیرانه باشد و موضوعات را محدود کند تا از دست دادن زمین جلوگیری شود.

این نماینده خاطرنشان کرد که در گذشته، پروژه‌های بازیابی زمین برای اهداف دفاع ملی، امنیت و منافع عمومی وجود داشت، اما پس از مدتی، قبل از اجرای پروژه، هدف کاربری زمین تغییر می‌کرد.

این نماینده گفت: «وضعیتی وجود دارد که زمینی برای ساخت مناطق تفریحی احیا می‌شود، اما به دلیل برخی مقررات، به یک مرکز تجاری همراه با مسکن تبدیل می‌شود. این امر منجر به اختلاف زیادی در اجاره زمین پس از تبدیل هدف به زمین مرکز تجاری همراه با خدمات، خانه‌های تجاری و در نهایت فروش با قیمت بسیار بالا می‌شود. در همین حال، قیمت غرامت برای افرادی که زمینشان احیا می‌شود بسیار پایین است. بنابراین، منجر به اختلافات ارضی و دعاوی طولانی مدت می‌شود.»

بنابراین، آقای دوک در پیش‌نویس قانون گفت که این موضوع باید با یک ماده بسیار واضح در ماده ۱۲ «پیوند» داده شود، که شامل اعمال ممنوعه است. در این ماده، لازم است که به وضوح احیای زمین برای اهداف دفاعی و امنیتی ملی تصریح شود، اما تبدیل آن به سایر اهداف کاربری زمین باید اکیداً ممنوع باشد .

منبع