آپارتمان‌هایی با قیمت ۲۵ میلیون در هر متر مربع تقریباً در هانوی و هوشی مین «منقرض» شده‌اند.

مفهوم مسکن ارزان قیمت تغییر کرده است.

دکتر دوآن ون بین، وکیل و رئیس گروه مدیرعامل، در مراسم سالانه «چهارمین مجمع بهاری املاک و مستغلات و مراسم تجلیل از برندهای پیشرو املاک و مستغلات در سال‌های 2023-2024» که صبح 15 مارس برگزار شد، گفت که هر کشوری با مسکن، اشتغال، مراقبت‌های بهداشتی و آموزش سروکار دارد. به طور خاص، مسکن یک مسئله بسیار مهم است که نه تنها نیازهای مسکن مردم را حل می‌کند، بلکه بر بسیاری از مسائل اجتماعی دیگر نیز تأثیر می‌گذارد.

با این حال، پس از ۲ سال کووید-۱۹، جهان مشکلات زیادی را تجربه کرده است، تورم بالا، بسیاری از کشورهای جهان با بحران مسکن روبرو هستند، نه فقط ویتنام. کشورها و مناطقی در ایالات متحده، اروپا، از جمله آلمان و چین، همگی با این مشکل روبرو هستند.

در ویتنام، برای حل مشکل مسکن، دولت تصمیم شماره ۲۱۶۱/QD-Ttg مورخ ۲۲ دسامبر ۲۰۲۱ نخست وزیر را صادر کرد که در آن استراتژی ملی توسعه مسکن برای دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ با چشم‌اندازی تا سال ۲۰۴۵، برای توسعه مسکن برای خانواده‌های با درآمد متوسط و کم درآمد، به ویژه مسکن مناسب برای توان مالی اکثر مردم، تصویب شده است.

از دیدگاه بازار، مسکن مقرون به صرفه برای یک آپارتمان تکمیل‌شده‌ی اولیه، قیمتی کمتر از ۱۰۰۰ دلار آمریکا در هر متر مربع خواهد داشت، به این معنی که یک آپارتمان دو خوابه ۶۵ متری حدود ۶۵۰۰۰ دلار آمریکا معادل ۱.۶ میلیارد دونگ ویتنام، حدود ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع، هزینه دارد.

با این حال، طبق تحقیقات انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNRea)، واقعیت این است که آپارتمان‌هایی با این قیمت تقریباً در هانوی و هوشی مین سیتی "منقرض" شده‌اند. در حال حاضر، قیمت "استاندارد" مسکن مقرون به صرفه در این دو شهر 20 تا 30 درصد افزایش یافته و به 2 تا 2.4 میلیارد دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان رسیده است.

آقای بین گفت: «با این اوصاف، مفهوم مسکن مقرون‌به‌صرفه امروزه بسیار تغییر کرده است، دیگر ۱۰۰۰ دلار آمریکا نیست، بلکه ممکن است دو برابر شده باشد.»

املاک و مستغلات - آپارتمان‌هایی با قیمت ۲۵ میلیون در هر متر مربع تقریباً در هانوی و هوشی مین سیتی — رئیس گروه مدیرعامل در این انجمن سخنرانی می‌کند.

بر این اساس، آقای بین گفت که ویتنام باید به تجربه توسعه مسکن مقرون به صرفه در برخی کشورها نگاه کند.

در ایالات متحده، طبق گزارش ائتلاف ملی مسکن کم‌درآمدها، این کشور در حال حاضر با کمبود ۵.۵ تا ۷.۳ میلیون واحد مسکونی مقرون‌به‌صرفه مواجه است؛ طبق گزارش انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)، بازار با کمبود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی زیر قیمت ۲۵۶ هزار دلار مواجه است. ایالات متحده باید هر ساله ۵۵۰ هزار واحد دیگر بسازد تا این کمبود را جبران کند. سه ایالت کالیفرنیا، فلوریدا و تگزاس، ۴۰ درصد از این واحدها را تشکیل می‌دهند.

برای رسیدگی به مشکل مسکن مقرون به صرفه، این کشور از بودجه طرح نجات آمریکا برای ایجاد مسکن اجاره‌ای مقرون به صرفه‌تر استفاده کرد.

کالیفرنیا بودجه تبدیل فضای اداری بلااستفاده به مسکن مقرون‌به‌صرفه را تأمین می‌کند؛ 8000 دلار برای حمایت از افراد کم‌درآمد واجد شرایط اجاره مسکن مقرون‌به‌صرفه برای پوشش هزینه‌هایی مانند ارزیابی، هزینه‌های وکالت و غیره فراهم می‌کند؛ مشوق‌های مالیاتی را برای توسعه‌دهندگانی که 20٪ از آپارتمان‌های خود را به مسکن مقرون‌به‌صرفه اختصاص می‌دهند، فراهم می‌کند... به طور خاص، بانک‌ها وام‌های رهنی را به میزان 100٪ از ارزش قرارداد ارائه می‌دهند.

یا در آلمان، ثروتمندترین کشور اروپا، نرخ مالکیت خانه بسیار پایین است، تنها ۴۶٪. دولت آلمان نیز مجبور شد با دستورات اداری برای حل مشکل مسکن مقرون به صرفه برای مردم مداخله کند.

یا حتی مانند «همسایه» ما چین، آقای بین گفت که دولت این کشور نیز هدف اضافه کردن ۶.۵ میلیون واحد مسکونی اجاره‌ای جدید برای افراد کم‌درآمد در ۴۰ شهر بزرگ تا سال ۲۰۲۵ را تعیین کرده است، ضمن اینکه ۱۷ راهکار مالی و غیرمالی را به کار گرفته است و بانک‌ها نیز جریان‌های مالی را برای مسکن مقرون‌به‌صرفه هدایت می‌کنند.

مشوق‌های دولتی مطابق با قوانین بازار نیستند.

آقای لو ویت های - رئیس گروه ساختمانی هوآ بین - نیز در مورد موضوع فوق گفت که در سال 2021، دولت مصوبه‌ای برای ترویج توسعه مسکن اجتماعی صادر کرد، اما پس از آن در سال‌های 2021-2022 هیچ معامله‌ای انجام نشد.

در واقع، در بازار املاک و مستغلات شهر هوشی مین، از قبل از همه‌گیری تا سال ۲۰۲۳، بخش مسکن لوکس ۸۲ درصد از کل عرضه را در دوره قبل از همه‌گیری تشکیل می‌داد، مسکن ارزان قیمت ۴۰ درصد کاهش یافت و مسکن ارزان قیمت در بازار "منقرض" شد.

رئیس شرکت ساختمانی هوآ بین، در توضیح علت این وضعیت، گفت که مشکل اصلی این است که مشوق‌های مسکن اجتماعی مانند تأیید پروژه، تأیید طراحی، هدف خریدار، مقیاس پروژه و قیمت فروش هنوز بسیار پیچیده هستند.

آقای های اشاره کرد: «حدود ۲ سال پیش، ما با سرمایه‌گذار مسکن اجتماعی همکاری کردیم. این پروژه از قبل مجوز سرمایه‌گذاری داشت، اما تا ابتدای امسال نتوانستیم مراحل ساخت مسکن اجتماعی را به طور موقت تکمیل کنیم تا بتوانیم اجرای آن را آغاز کنیم.»

با استناد به آمار وزارت ساخت و ساز، نشان داده شده است که تعداد پروژه‌های مسکن اجتماعی پیشنهادی در مقایسه با هدف تعیین شده بسیار کم است. دلیل آن، که توسط آقای های تحلیل شده است، این است که مشوق‌های دولت در مورد مالیات بر استفاده از زمین، مالیات بر ارزش افزوده، اعتبار و هزینه‌های مدیریتی با قوانین بازار مطابقت ندارد، بنابراین دستیابی به توافق بین دولت و سرمایه‌گذاران امکان‌پذیر نیست.

دانشیار دکتر دین ترونگ تین معتقد است که وقتی صحبت از مسکن اجتماعی می‌شود، لازم است مسکن اجتماعی، مسکن تجاری مقرون به صرفه یا مسکن لوکس را از هم تفکیک و به طور واضح تعریف کنیم، اما این موضوع مورد بحث قرار نگرفته است.

بر این اساس، مسکن اجتماعی، مسکنی است که توسط دولت برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر برنامه‌ریزی شده است. مسکن تجاری مقرون‌به‌صرفه توسط دولت برای عموم مردم پشتیبانی می‌شود و نیازهای اکثریت جمعیت را برآورده می‌کند. مسکن لوکس نیز باید استانداردها و مقررات روشنی داشته باشد.

این متخصص تحلیل کرد: «بنابراین، اولین قدمی که باید در نظر گرفته شود، تعریف واضح نوع خانه و برنامه‌ریزی است. اختصاص ۲۰٪ از زمین‌های پروژه‌های مسکونی تجاری برای توسعه مسکن اجتماعی، منطقی به نظر می‌رسد، اما فکر می‌کنم هنوز تکه‌تکه است. تضمین ثبات در هنگام ساخت دشوار خواهد بود.»

از آنجا، آقای تین این دیدگاه را مطرح کرد که برنامه‌ریزی برای داشتن ویژگی‌های یک منطقه مسکونی، برآورده کردن نیازهای مسکن، کار و زندگی روزمره ضروری است. به طور خاص، لازم است این دیدگاه که مسکن اجتماعی کم‌هزینه کیفیت پایینی دارد و منجر به عدم فروش بسیاری از مناطق تکمیل‌شده و عدم تمایل مردم به زندگی در آنجا می‌شود، از بین برود. با مسکن مقرون‌به‌صرفه، دولت باید سیاست‌هایی از برنامه‌ریزی گرفته تا منابع سرمایه برای حمایت از ... داشته باشد .

منبع