آپارتمان در هانوی کمتر کمیاب است، اما قیمت فروش هنوز سر به فلک می‌کشد، چرا؟

(دن تری) - به گفته کارشناسان، هزینه جاری مالیات زمین، ساخت و ساز، سرمایه گذاری و غیره در حال افزایش است و کاهش قیمت آپارتمان را دشوار می کند. در عین حال، سرمایه گذاران به دلیل هزینه های بالای سرمایه گذاری، انتظار سود بیشتری دارند.

قیمت آپارتمان همچنان در حال افزایش است

بر اساس داده‌های یک واحد تحقیقات بازار، تنها در ۹ ماه گذشته، کل عرضه آپارتمان‌های تازه افتتاح شده در هانوی به بیش از ۱۹۰۰۰ واحد رسیده است که از کل عرضه برای کل سال ۲۰۲۳ فراتر رفته است. با این عرضه فراوان، امسال می‌تواند به چرخه کمبود عرضه مسکن در هانوی در ۴ سال گذشته پایان دهد. انتظار می‌رود امسال، کل کشور نزدیک به ۳۰۰۰۰ آپارتمان عرضه داشته باشد.

با وجود افزایش عرضه آپارتمان، سطح قیمت فروش در هانوی همچنان روند صعودی را در بازارهای اولیه و ثانویه ثبت می‌کند. در بازار اولیه، میانگین قیمت فروش به ۶۴ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌های نگهداری) رسید که ۳ درصد کمتر از شهر هوشی مین است.

در بازار ثانویه، میانگین قیمت فروش نسبت به سه ماهه قبل همچنان در حال افزایش بود و به ۴۶ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌های نگهداری) رسید که نسبت به سه ماهه قبل ۵.۵ درصد و نسبت به سال قبل نزدیک به ۲۶ درصد افزایش داشته است. افزایش قیمت فروش ثانویه هیچ نشانه‌ای از توقف نشان نداده است و در حال حاضر تنها حدود ۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع با قیمت آپارتمان ثانویه در شهر هوشی مین فاصله دارد.

بسیاری از آپارتمان‌ها تنها پس از یک ماه، قیمت فروش خود را صدها میلیون دونگ افزایش داده‌اند (تصویر: دونگ تام).

طبق نظرسنجی خبرنگاران دن تری ، طی ماه گذشته، قیمت آپارتمان در هانوی همچنان رو به افزایش بوده و هیچ نشانه‌ای از کاهش آن دیده نمی‌شود.

به طور خاص، یک خانه ۶۴ متری با ۲ اتاق خواب در پروژه Vinhomes Smart City در اواسط سپتامبر با قیمت حدود ۴.۲ میلیارد دانگ ویتنام برای فروش آگهی شد. تاکنون، همان خانه با قیمت‌هایی از ۴.۵ میلیارد دانگ ویتنام تا ۴.۷ میلیارد دانگ ویتنام برای فروش آگهی شده است.

یا در پروژه Thang Long Number One، یک آپارتمان ۸۷ متری با ۲ اتاق خواب در پایان ماه سپتامبر به قیمت ۵.۷ میلیارد دانگ برای فروش آگهی شده بود. با این حال، قیمت این آپارتمان اکنون به ۶ میلیارد دانگ افزایش یافته است.

آقای نگوین ون نگو ​​(اهل نام دین ) که نیاز به خرید خانه دارد، گفت که در ۳ ماه گذشته، خانواده‌اش به طور مداوم در حال بررسی آپارتمان‌های زیادی در مناطق نام تو لیم و ها دونگ بوده‌اند. آقای نگو با بودجه‌ای حدود ۳ میلیارد دونگ، قصد دارد آپارتمانی به مساحت حدود ۶۵ تا ۷۰ متر مربع، با ۲ اتاق خواب، خریداری کند.

او گفت: «هرچه بیشتر جستجو می‌کنم، قیمت پیشنهادی مالک بالاتر می‌رود. برای مثال، خانه‌ای به مساحت ۶۸ متر مربع در مای دین (نام تو لیم، هانوی) در ماه اوت با قیمت حدود ۳.۳ میلیارد دانگ ویتنام برای فروش آگهی شده بود. مالک همان خانه را با قیمت ۳.۷ میلیارد دانگ ویتنام برای فروش ارائه می‌دهد.»

چرا کاهش قیمت آپارتمان دشوار است؟

تران کوانگ ترونگ، کارشناس املاک و مستغلات، گفت که بسیاری از مردم هنوز منتظر کاهش قیمت آپارتمان هستند، اما این انتظار غیرممکن به نظر می‌رسد. زیرا همه عوامل ورودی شرکت‌های توسعه پروژه مانند هزینه‌های مالیات زمین طبق لیست قیمت جدید، هزینه‌های ساخت و ساز، سرمایه‌گذاری در طراحی محصول و ... همگی به طور قابل توجهی در حال افزایش هستند.

در شرایطی که بودجه زمین به طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شود، برای داشتن یک مکان زیبا، به خصوص در مرکز شهر، کسب‌وکارها باید مبلغ زیادی هزینه کنند. وقتی قیمت زمین بالا باشد، سرمایه‌گذارانی که یک محصول محبوب تولید می‌کنند، قطعاً ضرر خواهند کرد. با مکان‌های زیبا، توسعه‌دهندگان پروژه باید محصولاتی شایسته آن مکان تولید کنند، بنابراین هیچ قیمت ارزانی وجود ندارد.

یک پروژه آپارتمانی در هانوی (عکس: دونگ تام).

خانم نگوین هوآی آن - مدیر ارشد CBRE ویتنام - گفت که بیشتر پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده در مناطق شهری موجود با قیمت‌های بالا واقع شده‌اند. علاوه بر این، قیمت‌های بالای فروش تا حدی به دلیل تقاضای زیاد سرمایه‌گذاری است و جریان نقدی همچنان به سمت محصولاتی که نیازهای واقعی مسکن را در مرکز شهر برآورده می‌کنند، سرازیر می‌شود. بنابراین، نقدینگی بازار همچنان مثبت حفظ می‌شود.

هنگام عرضه محصولات جدید، سرمایه‌گذاران به دقت همبستگی قیمت فروش با منطقه را محاسبه می‌کنند، بنابراین بعید است که ساختمان‌های جدید قیمت‌های پایین‌تری نسبت به فاز قبلی یا پروژه‌های اطراف داشته باشند. این امر برای تضمین سود مورد انتظار سرمایه‌گذاران در شرایط افزایش هزینه‌های مصالح است.

به گفته دکتر نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، عرضه آپارتمان در هانوی در سال‌های اخیر افزایش یافته است اما هنوز نمی‌تواند نیازهای مردم را برآورده کند. علاوه بر این، بیشتر عرضه‌های جدید همچنان با استانداردهای بالا و با هزینه‌های بالای سرمایه‌گذاری و قیمت زمین تکمیل می‌شوند.

با هزینه‌های بالای سرمایه‌گذاری فعلی، سرمایه‌گذاران نیز انتظار سود بیشتری نسبت به قبل دارند. بنابراین، کاهش سطح قیمت آپارتمان‌های اولیه بسیار دشوار است. قیمت بالای آپارتمان‌ها در بازار اولیه باعث شده است که قیمت در بازار ثانویه به طرز چشمگیری افزایش یابد.

آقای وونگ دوی دونگ - معاون مدیر اداره مسکن و مدیریت بازار املاک و مستغلات (وزارت ساخت و ساز) - در توضیح دلیل افزایش عرضه املاک و مستغلات اما عدم کاهش قیمت‌ها، در کنفرانس مطبوعاتی اخیر وزارت ساخت و ساز ، گفت که عرضه املاک و مستغلات تنها یکی از دلایل افزایش قیمت املاک و مستغلات در برخی مناطق و محلات در دوران اخیر است.

به گفته وی، افزایش قیمت املاک و مستغلات تا حدودی به دلیل افزایش اخیر هزینه‌های مربوط به زمین و همچنین تأثیر اعمال روش‌های جدید محاسبه و فهرست قیمت زمین است. علاوه بر این، پدیده‌ای وجود دارد که بسیاری از سرمایه‌گذاران برای شرکت در مزایده‌ها، انجمن‌ها و گروه‌هایی تشکیل می‌دهند؛ قیمت زمین را چندین برابر بیشتر از قیمت اولیه پرداخت می‌کنند و سپس احتمالاً پس از برنده شدن در مزایده زمین، با هدف ایجاد یک سطح قیمت مجازی در منطقه برای کسب سود، «سپرده‌های خود را رها می‌کنند»...

او گفت: «مزایده حق استفاده از زمین با قیمت پیشنهادی برنده که چندین برابر بیشتر از قیمت پایه است، باعث افزایش سطح قیمت زمین، قیمت املاک و مستغلات و قیمت مسکن در منطقه مجاور خواهد شد. در عین حال، این امر هزینه اجرای پروژه‌های مسکن را نیز افزایش می‌دهد، مشکلاتی را برای مشاغل ایجاد می‌کند، عرضه را کاهش می‌دهد و بر بازار املاک و مستغلات تأثیر منفی می‌گذارد.»

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm