کارشناس: قیمت زمین بالاست، کاهش قیمت مسکن دشوار است

آقای نگوین کوانگ هوی - مدیرعامل دانشکده امور مالی و بانکداری (دانشگاه نگوین ترای) گفت که به‌روزرسانی فهرست بهای زمین نزدیک شدن به قیمت‌های بازار یک روند اجتناب‌ناپذیر است. با این حال، این تعدیل باید به درستی اجرا شود، نه به عنوان یک «بار»، بلکه به عنوان گامی به سوی انصاف، شفافیت و توسعه پایدار.

به گفته وی، در شرایطی که قیمت املاک و مستغلات بالا است، درآمد مردم افزایش نیافته و دولت از کاهش قیمت مسکن برای تضمین امنیت اجتماعی حمایت می‌کند، افزایش بیش از حد شدید قیمت زمین باید به طور کامل، ظریف و استراتژیک بررسی شود تا به طور تصادفی زمین - که نیروی محرکه رشد است - به مانعی برای توسعه تبدیل نشود.

کارشناسان می‌گویند با افزایش قیمت زمین، کاهش قیمت مسکن دشوار خواهد بود. (تصویر: مین دوک)

در اصل، فهرست بهای زمین مبنای تعیین هزینه‌های استفاده از زمین، مالیات‌ها، عوارض و غرامت است که مرحله «ورودی» هر پروژه املاک و مستغلات محسوب می‌شود. وقتی فهرست بهای زمین به ویژه در مناطق مرکزی چندین برابر افزایش می‌یابد، هزینه‌های ورودی مشاغل به شدت افزایش می‌یابد و ناگزیر در قیمت فروش خانه‌ها منعکس می‌شود.

در واقع، در بسیاری از پروژه‌ها در هانوی ، هزینه‌های زمین 30 تا 50 درصد از ساختار هزینه را تشکیل می‌دهد. بنابراین، اگر لیست قیمت زمین تنها 20 تا 30 درصد افزایش یابد، قیمت فروش نهایی می‌تواند ده‌ها درصد افزایش یابد.

آقای هوی تأکید کرد: « این امر رویای خانه‌دار شدن را برای افراد با درآمد متوسط حتی دورتر می‌کند، در حالی که بازار در معرض خطر عدم تعادل جدی است - خانه‌های لوکس بسیار زیاد، خانه‌های مقرون‌به‌صرفه به اندازه کافی وجود ندارد .»

دکتر تران شوان لونگ - معاون مدیر موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام - نیز با همین دیدگاه گفت که پیشنهاد برخی از مناطق برای افزایش قیمت زمین در مرحله فعلی مناسب نیست.

با توجه به اینکه هزینه‌های زمین 30 تا 50 درصد از هزینه‌های ورودی را تشکیل می‌دهد، افزایش قیمت زمین می‌تواند منجر به افزایش بیشتر قیمت املاک و مستغلات شود.

علاوه بر این، روانشناسی جمعیت و اثر FOMO (ترس از جا ماندن) به شدت غالب هستند. بازار املاک و مستغلات در ویتنام، اقدامی مانند افزایش قیمت زمین می‌تواند به سرعت مردم و سرمایه‌گذاران را به این باور برساند که قیمت‌ها همچنان افزایش خواهند یافت و در نتیجه، سفته‌بازی را ترویج داده و تب مجازی بیش از آنچه واحد مشاوره می‌خواهد، ایجاد کند.

انجمن املاک و مستغلات ویتنام همچنین تأکید کرد که دولت، وزارتخانه‌ها، بخش‌ها و ادارات محلی در حال حاضر به دنبال راه‌حل‌هایی برای کاهش قیمت املاک و مستغلات در بازار هستند. یکی از راه‌حل‌های مؤثر، کاهش هزینه‌های ورودی است که قیمت فروش املاک و مستغلات را تشکیل می‌دهد.

با این حال، افزایش قیمت زمین بر هزینه تأثیر می‌گذارد و در نتیجه بر فرصت‌های دسترسی به مسکن برای افراد دارای نیازهای واقعی مسکن تأثیر می‌گذارد. در مورد مسکن تجاری، اگر قیمت زمین افزایش یابد، بر امکان‌سنجی پروژه تأثیر می‌گذارد و باعث می‌شود قیمت مسکن همچنان افزایش یابد.

اگر قیمت زمین افزایش یابد، منجر به هزینه‌های بالای مسکن خواهد شد و جذابیت سرمایه‌گذاری، به ویژه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های املاک و مستغلات در مناطق حومه شهر را کاهش می‌دهد. کمبود پروژه‌های سرمایه‌گذاری بر طرح توسعه مسکن شهر در مناطق حومه شهر به منظور پراکندگی جمعیت تأثیر خواهد گذاشت. از آنجا، عرضه مسکن در بازار همچنان کاهش خواهد یافت و تثبیت امنیت اجتماعی در منطقه را دشوار می‌کند.

علاوه بر این، بازار املاک و مستغلات در یک فرآیند بهبود شکننده قرار دارد، بسیاری از مشاغل باید تجدید ساختار کنند، جریان سرمایه محدود است، اگر قیمت زمین در این زمان افزایش یابد، می‌تواند بار مضاعفی ایجاد کند و روند بهبود بازار را کند کند. در حال حاضر، قیمت اجاره مسکن برای دانشجویان در نزدیکی دانشگاه‌ها حدود 30 درصد افزایش یافته است. اگر قیمت زمین افزایش یابد، سطحی از قیمت اجاره نیز ایجاد خواهد شد. این امر برای دانشجویان و افرادی که خانه اجاره می‌کنند، مشکلاتی ایجاد خواهد کرد.

کاهش مزایای جذب سرمایه‌گذاری

به گفته بسیاری از کارشناسان، نه تنها باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود، بلکه اگر قیمت زمین بیش از حد افزایش یابد، مزیت جذب سرمایه‌گذاری را نیز کاهش می‌دهد.

آقای نگوین کواک هیپ، رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام، اظهار داشت که قیمت بالای زمین می‌تواند جذابیت سرمایه‌گذاری در ویتنام را کاهش دهد. به گفته آقای هیپ، نرخ اشغال ۸۰ تا ۹۰ درصدی در اکثر خوشه‌های صنعتی امروز از سه مزیت اصلی ناشی می‌شود: هزینه‌های پایین نیروی کار، قیمت مناسب زمین و زیرساخت‌های لجستیکی مناسب.

او پرسید: « اما اگر ما عامل معقول زمین را از دست بدهیم، در حالی که هزینه‌های نیروی کار در حال افزایش است، آیا مزیت ما در جذب سرمایه‌گذاری همچنان وجود خواهد داشت؟ »

قیمت بالای زمین، مزایای جذب سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. (عکس: مین دوک).

به گفته وی، قانون زمین ۲۰۲۴ مستلزم تضمین هماهنگی منافع بین دولت، کاربران زمین و سرمایه‌گذاران است، اما در واقعیت، در روش فعلی تعیین قیمت زمین، منافع شرکت‌ها، از جمله شرکت‌های اجاره زمین و استفاده‌کننده از زمین به طور کلی یا شرکت‌های توسعه املاک و مستغلات به طور خاص، به درستی در نظر گرفته نشده است.

آقای هیپ تأکید کرد: « قیمت بالای زمین باعث افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری و افزایش ریسک می‌شود، بنابراین کدام کسب‌وکارها جرات اجرای پروژه‌ها را دارند؟ اگر کسب‌وکارها پروژه‌ها را اجرا نکنند، درآمد پایدار محل نیز تحت تأثیر قرار خواهد گرفت .»

دکتر کان ون لوک - عضو شورای مشورتی سیاستگذاری نخست وزیر - نیز تأیید کرد که این یک الزام اجتناب‌ناپذیر در فرآیند توسعه شهری است، اما باید هماهنگی منافع را تضمین کند. دولت باید میزان مناسبی از مالیات را جمع‌آوری کند، اما نمی‌تواند با افزایش هزینه‌های زندگی و قیمت مسکن، آن را به خطر بیندازد.

آقای لوک تأیید کرد: « اگر قیمت زمین در مقایسه با تحمل اقتصاد، بیش از حد بالا تعیین شود، یک اثر زنجیره‌ای ایجاد خواهد کرد که بر سرمایه‌گذاری عمومی، جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی و به ویژه فرصت‌های مسکن مردم تأثیر می‌گذارد .»

افزایش قیمت زمین باعث افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری و افزایش ریسک می‌شود، بنابراین کدام کسب‌وکارها جرات اجرای پروژه‌ها را دارند؟

آقای نگوین کوک هیپ، رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام

نباید همه چیز را به یکباره افزایش داد، شوک را افزایش داد

به گفته کارشناسان، تعدیل قیمت زمین باید به طور خاص منطقه‌بندی شود و نباید به طور ناگهانی تعدیل شود یا به طور شوک‌آوری افزایش یابد.

آقای نگوین کوانگ هوی تأکید کرد که مسئله اصلی در تنظیم فهرست قیمت زمین در اجرا نهفته است. افزایش همزمان فهرست قیمت زمین بدون سازوکارهای حمایتی مربوطه غیرممکن است. یک سیاست خوب زمین باید سه رکن را تضمین کند: دولت منابع عادلانه‌ای دریافت کند، کسب‌وکارها فضای کسب‌وکار سالمی داشته باشند و مردم با هزینه‌های معقول به مسکن دسترسی داشته باشند.

برای انجام این کار، لازم است یک مکانیسم ضریب تعدیل انعطاف‌پذیر اعمال شود که مناطق، انواع زمین و اهداف استفاده را به وضوح متمایز کند. زمین برای توسعه مسکن اجتماعی و مسکن تجاری مقرون به صرفه باید از هزینه‌های استفاده از زمین معاف شود، کاهش یابد یا تمدید شود. در همین حال، زمین برای پروژه‌های تجاری لوکس یا بهره‌برداری از مزیت موقعیت مرکزی می‌تواند قیمت‌هایی نزدیک به بازار اعمال کند تا از ضررهای بودجه جلوگیری شود.

در عین حال، باید اصلاحات جدی در برنامه‌ریزی، رویه‌ها و هزینه‌های قانونی - عواملی که در حال حاضر بخش قابل توجهی از قیمت مسکن را تشکیل می‌دهند - صورت گیرد. وقتی فرآیند آماده‌سازی پروژه طولانی شود، هزینه‌های سرمایه‌ای و نرخ بهره وام افزایش یابد، سرمایه‌گذاران به قیمت فروش می‌افزایند و باعث می‌شوند قیمت مسکن از ارزش واقعی آن فراتر رود. اگر برنامه‌ریزی شفاف باشد، تصویب سریع باشد و پیش‌بینی بلندمدت وجود داشته باشد و هزینه‌های واسطه کاهش یابد، حتی اگر قیمت زمین بالاتر باشد، قیمت مسکن همچنان می‌تواند پایدار باشد.

آقای هوی تأکید کرد: « در سطح کلان، زمین نه تنها منبع درآمد است، بلکه نیروی محرکه‌ای برای رشد پایدار نیز می‌باشد. وقتی هوشمندانه برنامه‌ریزی و به درستی مورد بهره‌برداری قرار گیرد، به «سرمایه توسعه» تبدیل می‌شود - زیرساخت‌ها، صنعت، مناطق شهری و مشاغل را ایجاد می‌کند. برعکس، اگر فقط زمین را به عنوان یک منبع درآمد کوتاه‌مدت ببینیم، به راحتی می‌توانیم در مارپیچ افزایش قیمت‌ها، کاهش دسترسی، ایجاد نابرابری و مانع رقابت‌پذیری ملی قرار بگیریم .»

بنابراین، به گفته وی، لازم است فلسفه توسعه را تغییر شکل دهیم، زمین باری برای بهره‌برداری نیست، بلکه منبعی استراتژیک است که باید به عنوان یک جریان سرمایه بلندمدت مورد استفاده قرار گیرد. یک فهرست قیمت معقول زمین - که منعکس کننده ارزش واقعی بازار اما با انعطاف پذیری سیاستی باشد - هم به بودجه کمک می‌کند تا درآمد را به طور شفاف افزایش دهد و هم مبنایی برای کاهش هزینه‌های مسکن از طریق کاهش سایر هزینه‌ها ایجاد کند، در حالی که مشاغل را به توسعه پایدار تشویق می‌کند.

به گفته معاون رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی، نگوین دیپ، فهرست قیمت زمین در بسیاری از کشورها، ضمن حفظ ثبات اقتصادی و اجتماعی، ارزش صحیح بازار را تضمین و منعکس می‌کند.

او سنگاپور را به عنوان نمونه‌ای از قیمت‌گذاری زمین بر اساس «چرخه زندگی شهری» ذکر کرد که پتانسیل توسعه برای 10 تا 20 سال آینده را در نظر می‌گیرد و قیمت زمین‌های دولتی به طور پیوسته 2 تا 5 درصد در سال افزایش می‌یابد که با شاخص‌های زیرساختی و جمعیتی مرتبط است. این کشور همچنین نقشه‌های قیمت‌گذاری زمین را به صورت عمومی و آنلاین منتشر می‌کند که به شفاف‌سازی اطلاعات و محدود کردن گمانه‌زنی‌ها کمک می‌کند.

او معتقد است که ویتنام به جای تکیه صرف بر نظرسنجی‌های اداری، باید یک پایگاه داده زمین همگام داشته باشد که از طریق مالیات، دفاتر اسناد رسمی، بانک‌ها و تالارهای معاملاتی به هم متصل شود. فهرست قیمت زمین باید به صورت عمومی اعلام شود، به راحتی قابل جستجو باشد و دارای یک مکانیسم بازخورد اجتماعی باشد. نباید تنظیمات ناگهانی انجام شود، بلکه می‌توان آن را به تدریج بسته به منطقه، سالانه ۳ تا ۵ درصد افزایش داد تا از «شوک قیمتی» و تأثیرات منفی بر بازار مسکن جلوگیری شود.

وزارت کشاورزی و محیط زیست هانوی اخیراً پیش‌نویسی در مورد ساخت اولین فهرست قیمت زمین (اولین فهرست قیمت زمین طبق مفاد ماده ۲۵۷ قانون زمین ۲۰۲۴) ارائه کرده است که قرار است از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعلام و اجرا شود. طبق این پیش‌نویس، انتظار می‌رود قیمت زمین‌های مسکونی در هانوی در مقایسه با فهرست قیمت فعلی زمین، ۲ تا ۲۶ درصد افزایش یابد.

نه تنها هانوی، بلکه بسیاری از مناطق در سراسر کشور نیز در دوره 2024-2025 وارد یک "چرخه افزایش قیمت زمین" مشابه شدند. در شهر هوشی مین، فهرست قیمت زمین تعدیل شده که از 31 اکتبر 2024 اجرایی شد، از 4 به 38 برابر افزایش یافت و بالاترین سطح آن به 687.2 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. باک گیانگ (قدیمی) نیز افزایش حدود 2.4 برابری را ثبت کرد و بالاترین قیمت زمین به 120 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. های فونگ حتی افزایش قیمت تا 373 درصد را در مقایسه با فهرست قیمت قدیمی تجربه کرد.

منبع: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html