کارشناس: بازار مسکن در سخت‌ترین دوره خود | بازار

گزارش اخیر منتشر شده در مورد صنعت املاک و مستغلات مسکونی توسط VnDirect Securities ارزیابی کرد که "سخت‌ترین دوره بازار گذشته و از سال 2024 به تدریج در حال بهبود است". این ارزیابی بر اساس سیگنال‌های معاملاتی اخیر و وضعیت نرخ بهره است.

به طور خاص، نرخ جذب در دو بازار اصلی هانوی و هوشی مین سیتی در 6 ماه آخر سال 2023 بهبود یافته است. در هانوی، هم عرضه جدید و هم فروش در طول سه ماهه‌ها به طور قابل توجهی افزایش یافته و نرخ جذب بیش از 100٪ بوده است. در هوشی مین سیتی، تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در نیمه دوم سال 101٪ بیشتر از نیمه اول بوده است. در کنار آن، نرخ جذب در مقایسه با 59٪ به 108٪ رسیده است.

در کنار آن، انتظار می‌رود تقاضا برای خرید خانه در ماه‌های آینده به لطف میانگین نرخ بهره شناور وام مسکن در بانک‌های تجاری که در حال حاضر حدود ۱۱ درصد در سال است، از ۱۳-۱۴ درصد در سال کاهش یابد، بهبود یابد. علاوه بر این، بسیاری از سرمایه‌گذاران با ظرفیت مالی قوی، شرایط پرداخت با نرخ بهره ترجیحی را برای پشتیبانی راه‌اندازی کرده‌اند.

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất- Ảnh 1. — ساختمان‌های آپارتمانی در Trung Hoa، Nam Trung Yen، Ring Road 3 (هانوی). عکس: Ngoc Thanh

املاک و مستغلات نقش مهمی در اقتصاد ویتنام ایفا می‌کند. طبق گزارش VnDirect، سال گذشته این بخش ۲۱ درصد از کل اعتبار در اقتصاد و ۲۷.۳ درصد از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده است.

بازار مسکن از سه ماهه دوم سال 2022 وارد دوره سختی شد، پس از آنکه اعتبار بخش املاک و مستغلات سخت‌تر شد، نرخ بهره وام افزایش یافت و تعدادی از رهبران تجاری به دلیل تخلف در فعالیت‌های انتشار اوراق قرضه تنبیه شدند.

در کنار VnDirect، پیش‌بینی بازار ۲۰۲۴ ویتنام توسط JLL نیز معتقد است که بخش مسکن «در مسیر بهبود» قرار دارد. در شهر هوشی مین، اداره آمار عمومی اعلام کرد که وضعیت کسب‌وکار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهد و درآمد در دو ماه اول سال ۲۰۲۴، ۴۲۳۰۰ میلیارد دونگ ویتنام تخمین زده می‌شود که نسبت به مدت مشابه ۲۰.۱ درصد افزایش یافته است (۱۳ درصد کاهش نسبت به مدت مشابه).

با این حال، مجموعه‌ای از چالش‌ها همچنان پابرجاست. عرضه در کوتاه‌مدت بهبود نیافته است. سال گذشته، عرضه آپارتمان‌های جدید در دو بازار بزرگ کشور همچنان پایین بود، به طوری که ۷۷۲۲ واحد در شهر هوشی مین و ۱۹۸۰۸ واحد در هانوی عرضه شد. طبق داده‌های Savills، خانه‌های شهری اولیه به پایین‌ترین حد خود در ۱۰ سال گذشته رسید، به طوری که ۷۶۶ واحد در شهر هوشی مین و ۷۵۴ واحد در هانوی عرضه شد.

شرکت JLL ویتنام پیش‌بینی می‌کند که تا سال ۲۰۲۴، عرضه در پایین‌ترین سطح تاریخی خود، یعنی تنها حدود ۱۰،۰۰۰ واحد در هر بازار در هانوی و هوشی مین سیتی، باقی خواهد ماند. در دهه گذشته، این بازارها با فروش حدود ۴۰،۰۰۰ آپارتمان جدید در هر سال به اوج خود رسیده بودند.

آقای الکس کرین، مدیرعامل شرکت مشاوره املاک نایت فرانک ویتنام، توضیح داد که عرضه خوش‌بینانه نیست زیرا بسیاری از سرمایه‌گذاران اخیراً پیشرفت خود را تنظیم کرده و توسعه پروژه را به سال‌های 2025 و 2026 موکول کرده‌اند. بخشی از دلیل آن فشار سرمایه است.

برای خریداران خانه، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، کار را برای کسانی که نیازهای واقعی به مسکن دارند و کسانی که به دنبال محصولات مقرون به صرفه هستند، دشوار می‌کند. دولت هدف ساخت یک میلیون واحد مسکن اجتماعی را در دوره 2021-2030 تعیین کرده است. اما طبق گزارش VnDirect، تا پایان سال 2023، طرح دوره 2021-2025 تنها 4.7 درصد تکمیل شده بود.

در همین حال، میانگین قیمت آپارتمان در هانوی سال گذشته به دلیل کمبود عرضه در بخش‌های مقرون به صرفه و میان‌رده، با ۱۵ درصد افزایش نسبت به سال گذشته به ۵۳.۲ میلیون دونگ ویتنامی (۲۱۹۰ دلار آمریکا) در هر متر مربع رسید. در همین حال، میانگین قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین ۶۱.۴ میلیون دونگ ویتنامی (۲۵۰۰ دلار آمریکا) در هر متر مربع بود.

خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد تحقیقات و مشاوره ساویلز هانوی، پیش‌بینی می‌کند که بخش مسکونی به دلیل افزایش هزینه‌های زمین و ساخت و ساز، توسعه زیرساخت‌ها و بهبود کیفیت، همچنان به رشد قیمت خود ادامه خواهد داد. او گفت: «عرضه محدود در بازار ادامه خواهد یافت و منجر به افزایش میانگین قیمت فروش اولیه کل بازار خواهد شد.»

منبع