سرمایه‌گذاری در زمین هنوز در «اوج» است؟ ۳ قطعه زمین در منطقه شهری Thu Thiem در شرف حراج هستند، که مبنای تعیین نوع زمین است.

کلنگ زنی یک پروژه مسکن اجتماعی در دونگ آن ( هانوی )، حراج قریب الوقوع ۳ قطعه زمین در منطقه شهری تو تیم (HCMC)، مبانی تعیین نوع زمین ... از آخرین اخبار حوزه املاک و مستغلات هستند.

املاک و مستغلات: انتظار می‌رود ۳ قطعه زمین در منطقه شهری جدید تو تیم در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۵ به حراج گذاشته شود.

در کدام بخش سرمایه‌گذاری کنم؟

یک سرمایه‌گذار در هانوی بیش از ۳ میلیارد دانگ ویتنام در بانک دارد و می‌خواهد آن را برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برداشت کند. زمین، زمین حراج شده و آپارتمان بخش‌هایی هستند که او در حال تحقیق در مورد آنها است.

این سرمایه‌گذار با این تصور که قیمت زمین با گذشت زمان افزایش می‌یابد و بنابراین از دست دادن آن دشوار است، قصد دارد با پول موجود در یک قطعه زمین سرمایه‌گذاری کند و گاهی اوقات می‌خواهد یک آپارتمان در هانوی بخرد و آن را اجاره دهد.

آقای نگوین آنه کو، رئیس گروه G6، در پاسخ به نگرانی‌های سرمایه‌گذاران، تحلیل کرد که زمین‌های حراج‌شده بخش ویژه‌ای از املاک و مستغلات با وضعیت حقوقی خوب، زیرساخت‌های زیبا و قیمت‌های مناسب هستند، بنابراین مدت‌هاست که سرمایه‌گذاران را به خود جذب کرده‌اند. با این حال، خرید زمین‌های حراج‌شده بسیار مستعد پدیده فومو (روانشناسی جمعیت) است که در آن خرید با قیمتی بالاتر از سطح بازار انجام می‌شود.

بنابراین، به گفته آقای کیو، سرمایه‌گذارانی که در حراج این نوع املاک و مستغلات شرکت می‌کنند، باید با دقت قیمت بازار را بررسی کنند، از سرمایه‌های بلااستفاده استفاده کنند، برنامه‌ریزی را درک کنند و در صورت خوب بودن ارزیابی، سرمایه‌گذاری میان‌مدت و بلندمدت را بپذیرند. در عین حال، آنها باید از نظر روانی پایدار باشند تا از ترس از دست دادن سپرده یا تحمل عواقب تلخ، حتی درگیر شدن با قانون، جلوگیری کنند.

در مورد آپارتمان‌ها، میانگین قیمت آپارتمان‌های تجاری در هانوی برای فروش حدود ۶۵ تا ۸۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است، و بسیاری از پروژه‌ها قیمتی بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع دارند. با این قیمت فروش، تقریباً فقط خریداران خانه علاقه‌مند هستند زیرا خرید برای اهداف سرمایه‌گذاری ۳۰ تا ۵۰ سال طول می‌کشد تا سرمایه اولیه برگردد و این قیمت نیز فراتر از درآمد مردم است.

در کنار آن، به گفته رهبر گروه G6، عرضه مسکن اجتماعی در هانوی از سال 2025 تا 2030 بسیار زیاد خواهد بود. در حال حاضر، حدود 14 پروژه بزرگ در حال انتخاب سرمایه‌گذار هستند، 67 پروژه در حال اجرا هستند و 83 قطعه زمین تمیز با زیرساخت‌های تکمیل شده متعلق به صندوق 20٪ زمین برای مسکن اجتماعی وجود دارد. نکته قابل توجه این است که در سال 2025، هانوی بیش از 6000 واحد مسکن اجتماعی را برای فروش افتتاح خواهد کرد.

این موضوع در آینده بر قیمت آپارتمان‌ها و همچنین نقدینگی تأثیر خواهد گذاشت. وقتی افراد زیادی خانه می‌خرند، این امر بر تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و قیمت اجاره نیز تأثیر خواهد گذاشت.

قیمت املاک و مستغلات هانوی در سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته است، به طوری که آپارتمان‌ها ۵۰ تا ۲۰۰ درصد و خانه‌ها و زمین‌ها ۲۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته‌اند. در همین حال، املاک و مستغلات در حومه هانوی مانند هونگ ین، باک نین و ها نام نیز اخیراً ۱۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است، بنابراین دیگر جذاب نخواهد بود. در حال حاضر، جریان نقدی به سمت جنوب به سمت شهر هوشی مین، فو کوک و دا نانگ در حرکت است... در سال ۲۰۲۵، سرمایه‌گذاران ممکن است به بخش زمین یا زمین‌های کشاورزی چند منظوره علاقه‌مند شوند.

در همین حال، آقای لی دین چونگ، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات SGO Homes، تحلیل کرد که با سرعت بالای شهرنشینی، تقاضا در مناطق محلی بالا خواهد بود، بنابراین سرمایه‌گذاری برای افزایش سود سرمایه، یعنی خرید زمین، هنوز خوب و امن است.

به گفته وی، با ۳ تا ۴ میلیارد دونگ ویتنام، می‌توان در زمین‌های اطراف هانوی، محورهای اقتصادی مرتبط با پارک‌های صنعتی مانند باک نین، باک گیانگ یا هونگ ین، های دونگ، های فونگ، کوانگ نین و ... سرمایه‌گذاری کرد.

با این حال، مدیر کل SGO Homes خاطرنشان کرد که هنگام خرید زمین، سرمایه‌گذاران باید به پروژه‌هایی توجه کنند که شرایط قانونی را رعایت می‌کنند، حداقل قرارداد فروش امضا کرده یا دارای دفترچه قرمز هستند. در عین حال، لازم است ظرفیت سرمایه‌گذار را در نظر گرفت؛ مکان‌هایی را انتخاب کنید که نیازها را برآورده کند و افراد را برای زندگی در آنجا در آینده جذب کند.

در مورد زمین‌های حراج شده، به گفته آقای چونگ، بیشتر حراج‌ها به صورت روانی و با امید به فروش چند صد میلیون دونگ بیشتر انجام می‌شوند. از نظر سرمایه‌گذاری، این روش مؤثر نخواهد بود.

آقای چانگ گفت: «این نوع زمین فقط می‌تواند در کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری شود، زمانی که بازار «داغ» است، در آن صورت از «گشت و گذار» استفاده می‌شود؛ سرمایه‌گذاری بلندمدت، به‌ویژه در این زمان، به اندازه سرمایه‌گذاری در زمین‌های پروژه سودآور نخواهد بود.»

جزئیات زمین‌های ۳ میلیارد دلاری در منطقه شهری تو تیم به زودی به حراج گذاشته می‌شود

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین (HCMC) اعلام کرد که انتظار می‌رود در سه ماهه دوم سال 2025، این شهر مزایده‌ای برای فروش 3 قطعه زمین در منطقه شهری جدید تو تیم، شهر تو دوک، برگزار کند.

اینها قطعات ۱-۲ و ۱-۳ در منطقه عملیاتی شماره ۱ و قطعات ۳-۵ در منطقه عملیاتی شماره ۳ هستند. از این تعداد، قطعه ۳-۵ در نوامبر ۲۰۲۱ به حراج گذاشته شد، اما برنده مناقصه بعداً قرارداد را لغو کرد و از دست دادن سپرده را پذیرفت.

قطعات ۱-۲ و قطعات ۱-۳ هر دو بخشی از برنامه‌ریزی ۹ قطعه زمین مسکونی و تجاری چندمنظوره هستند. هر دو قطعه زمین تمیز، موقعیت مکانی عالی با ۴ نما، در مقیاس ۱ زیرزمین و ۱۴ طبقه ساخته شده‌اند.

به طور خاص، قطعه ۱-۲ مساحتی بالغ بر ۷۸۸۶ متر مربع با ۲۰۵ آپارتمان دارد. قطعه ۱-۳ مساحتی بالغ بر ۵۰۰۶ متر مربع با ۱۵۲ آپارتمان دارد.

قطعه زمین باقیمانده شماره ۳-۵ یکی از چهار قطعه زمینی است که شهر هوشی مین در نوامبر ۲۰۲۱ به حراج گذاشت. یک شرکت در حراج این قطعه زمین با قیمت ۳۸۲۰ میلیارد دونگ ویتنام، ۷ برابر بیشتر از قیمت اولیه، برنده شد.

با این حال، پس از آنکه کمیته مردمی شهر هوشی مین نتایج مزایده را تأیید کرد و اداره مالیات شهر اخطار پرداخت را صادر کرد، شرکت برنده پرداخت را انجام نداد و پذیرفت که سپرده را ضبط کند.

قطعه ۳-۵ واقع در طرح ریزی منطقه مسکونی شمالی، در محدوده عملکردی شماره ۳، مساحتی معادل ۶۴۴۶ متر مربع دارد. مساحت زیربنای این قطعه زمین ۱۵۰۰۰ متر مربع است که شامل ۷۶ آپارتمان و حداکثر جمعیت ۶۰۸ نفر می‌شود.

طبق اعلام اداره منابع طبیعی و محیط زیست این شهر، از آنجا که قیمت زمین طبق فهرست قیمت تعدیل‌شده اعمال می‌شود، انتظار می‌رود قیمت اولیه ۳ قطعه زمین فوق بیش از ۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام باشد.

مراسم کلنگ زنی پروژه مسکن اجتماعی CT3 در دونگ آن، هانوی

پروژه مسکن اجتماعی CT3 در منطقه شهری جدید کیم چانگ، ناحیه دونگ آن (هانوی) رسماً از 3 مارس ساخت و ساز خود را آغاز کرد و بیش از 1100 آپارتمان با قیمت پیش‌بینی شده 18.4 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع را در اختیار شما قرار می‌دهد.

چشم‌انداز پروژه مسکن اجتماعی CT3 در دونگ آن، هانوی. (منبع: Investor)

این پروژه توسط یک سرمایه‌گذاری مشترک بین شرکت سرمایه‌گذاری و توسعه مسکن هانوی (هندیکو) و شرکت ویگلاسرا، واقع در پروژه مسکن اجتماعی شهر سبز تانگ لانگ در منطقه شهری کیم چانگ، سرمایه‌گذاری شده است.

پروژه شهر سبز تانگ لانگ در مجموع مساحتی نزدیک به ۳.۷ هکتار با ۴ ساختمان دارد. از این تعداد، ساختمان اجتماعی در قطعه CT4 با ۴۸۴ آپارتمان از سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۱ به بهره‌برداری رسید و بیش از ۱۵۰۰ نفر را در خود جای داده است.

در قطعه زمین CT3، 3 ساختمان با مساحت تقریبی 109000 متر مربع وجود دارد. این ساختمان‌ها 12 طبقه هستند و دارای اتاق زیر شیروانی می‌باشند که بیش از 1100 آپارتمان را در خود جای داده‌اند و بیش از 3900 نفر را در خود جای داده‌اند.

نماینده سرمایه‌گذار مشترک، آقای فام تین دوک، مدیر کل شرکت هندیکو، گفت که این پروژه توسط معماران سنگاپوری با ویژگی‌های مدرن و هماهنگ کاربردی مانند فضای بازی کودکان، فضای سبز و... طراحی شده است که یک فضای زندگی راحت و مدرن را ایجاد می‌کند. هر آپارتمان با مساحت مناسب ۵۰ تا ۶۴ متر مربع شامل ۲ تا ۳ اتاق خواب، برای بهینه‌سازی استفاده از عملکردها طراحی شده است...

به طور خاص، انتظار می‌رود قیمت فروش این منطقه مسکن اجتماعی حدود ۱۸.۴ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع (شامل ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده و ۲٪ هزینه نگهداری) باشد. با قیمت واحد فوق، یک آپارتمان ۴۹.۸ متری در این پروژه حدود ۹۲۰ میلیون دانگ ویتنامی قیمت دارد. بزرگترین آپارتمان ۶۴ متری حدود ۱.۲ میلیارد دانگ ویتنامی قیمت دارد.

دونگ دوک توان، نایب رئیس کمیته مردمی هانوی، در مراسم کلنگ‌زنی از سرمایه‌گذار مشترک درخواست کرد تا اقدامات و راه‌حل‌های پیشرفته ساختمانی را اجرا کند و با هدف تکمیل پروژه در اوایل سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶، ۵ ماه زودتر از برنامه، در مقایسه با پیشرفت مورد انتظار در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۶، این پروژه را تکمیل کند.

رهبران کمیته مردمی شهر همچنین از دو شرکت درخواست کردند که به واحدهای عضو خود دستور دهند تا رویه‌های آماده‌سازی پروژه برای کارهای باقیمانده و پروژه‌های سرمایه‌گذاری در شهر را تسریع کنند. به ویژه کارهای مربوط به قطعه زمین CT5 در منطقه شهری جدید کیم چونگ، تا به زودی رویه‌های تنظیم سیاست سرمایه‌گذاری برای ادامه ساخت و ساز در سال 2025، تکمیل زیرساخت‌های همزمان منطقه شهری جدید کیم چونگ و افزودن به صندوق مسکن اجتماعی شهر تکمیل شود.

مبانی تعیین نوع خاک

هنگام تعیین نوع خاک، اصول اولیه چیست؟

بند ۱، ماده ۱۰ قانون زمین ۲۰۲۴، تعیین نوع زمین را بر اساس یکی از مبانی زیر تصریح می‌کند:

الف) گواهی حق استفاده از زمین؛ گواهی مالکیت خانه و حق استفاده از زمین؛ گواهی حق استفاده از زمین، مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین؛ گواهی حق استفاده از زمین، مالکیت دارایی‌های متصل به زمین؛

ب) اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین که در ماده ۱۳۷ این قانون ذکر شده است، در مواردی که گواهی مذکور در بند الف این بند صادر نشده باشد؛

ج) تصمیم در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین، اجازه تغییر کاربری زمین توسط سازمان‌های ذیصلاح دولتی در مواردی که گواهی مشخص شده در بند الف این بند اعطا نشده باشد.

بند ۲ ماده ۱۰ قانون زمین ۲۰۲۴ مقرر می‌دارد: در مواردی که اسناد مشخص شده در بند ۱ این ماده وجود نداشته باشد و در مواردی که نوع زمین تعیین شده در اسناد صادره با طبقه‌بندی زمین طبق مفاد این قانون یا با وضعیت کاربری فعلی زمین متفاوت باشد، تعیین نوع زمین طبق مقررات دولت اجرا خواهد شد.

بنابراین، تعیین نوع خاک بر اساس معیارهای فوق خواهد بود.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html