صاحبان مشاغل با مشاهده لیست جدید قیمت زمین، شگفت‌زده می‌شوند.

در 10 ژانویه، شرکت Reatimes و موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام کارگاهی با عنوان «اعمال فهرست قیمت زمین طبق قانون زمین 2024: مسائل و راه‌حل‌ها برای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات ویتنام» برگزار کردند.

در 10 ژانویه، شرکت Reatimes و موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام کارگاهی با عنوان «اعمال فهرست قیمت زمین طبق قانون زمین 2024: مسائل و راه‌حل‌ها برای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات ویتنام» برگزار کردند.

صاحبان مشاغل با مشاهده لیست جدید قیمت زمین، شگفت‌زده می‌شوند.

حذف چارچوب قیمت زمین، همراه با مقررات مربوط به جدول جدید قیمت زمین، تلاش بزرگی از سوی قانون زمین ۲۰۲۴ است. فصل جدیدی در مدیریت زمین و توسعه بازار املاک و مستغلات بر اساس قیمت‌های شفاف زمین که به بازار نزدیک‌تر هستند، گشوده می‌شود. افزایش قیمت زمین به نفع بودجه خواهد بود و اجماع بیشتری را با افرادی که مشمول بازیابی زمین هستند، ایجاد می‌کند. انتظار می‌رود این امر به کاهش اختلافات و دعاوی مربوط به زمین و ارتقای پیشرفت پاکسازی محل برای پروژه‌ها کمک کند. با این حال، هنوز نگرانی‌هایی در مورد اثربخشی و تأثیر جدول جدید قیمت زمین وجود دارد.

ماده ۲۵۷ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که فهرست قیمت زمین قدیمی تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ اعمال خواهد شد، اما در صورت لزوم، کمیته مردمی استان تصمیم خواهد گرفت که فهرست قیمت زمین را متناسب با شرایط واقعی تنظیم کند. این یک آیین‌نامه انتقالی است تا به مناطق محلی کمک کند تا به تدریج فهرست قیمت زمین جدیدی را تهیه کنند که از اول ژانویه ۲۰۲۶ رسماً اعمال شود و از شوک‌های ناگهانی قیمت که بر حقوق و تعهدات برخی از کاربران زمین تأثیر می‌گذارد، جلوگیری شود. در عین حال، این امر پروژه‌هایی را که به دلیل فقدان مبنایی برای تعیین قیمت زمین در گذشته متوقف شده‌اند، از سر راه برمی‌دارد.

طبق آمار اولیه، در حال حاضر حدود ۲۵ منطقه فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده منتشر کرده‌اند که تا پایان امسال لازم‌الاجرا خواهد بود. با این حال، در بسیاری از مناطق، فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده به دلیل افزایش ناگهانی در مقایسه با فهرست قیمت زمین قدیمی، واکنش عمومی شدیدی ایجاد کرده است.

برای مثال، فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده شهر هوشی مین، که از ۳۱ اکتبر ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است، حدود ۴ تا ۳۸ برابر افزایش یافته است که بالاترین سطح آن ۶۸۷.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است. به طور مشابه، در هانوی، قیمت زمین در فهرست قیمت طبق تصمیم تعدیل اخیر، در مقایسه با فهرست قیمت قدیمی اعمال‌شده از سال ۲۰۲۵، ۲ تا ۶ برابر افزایش یافته است. در این فهرست، بالاترین قیمت ۶۹۵.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است. فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده باک گیانگ نیز بالاترین سطح ۱۲۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع را ثبت کرده است که در مقایسه با فهرست قیمت قدیمی حدود ۲.۴ برابر افزایش داشته است.

قیمت زمین به شدت افزایش یافته است، از جمله زمین برای سرمایه‌گذاری، تجارت، ورزش ، فرهنگ و غیره. بسیاری از مشاغلی که زمین اجاره می‌کنند و سالانه هزینه آن را پرداخت می‌کنند، به نظر می‌رسد که گیر افتاده‌اند و با خطر شکست طرح‌های سرمایه‌گذاری و تجاری، از دست دادن سود و حتی ضرر مواجه هستند، زمانی که هزینه‌های اجاره زمین به طور ناگهانی افزایش می‌یابد و محاسبه کارایی کسب و کار را دشوار می‌کند. به گفته کارشناسان، برای جلوگیری از تأثیرات شدید بر مشاغل و محیط سرمایه‌گذاری در مناطق، لازم است راه حلی برای این مشکل پیدا شود.

کمیته مردمی استان در مواجهه با مسائل عملی، باید تأثیر را به طور کامل ارزیابی کند، تهیه فهرست قیمت زمین مناسب برای بازار را به دقت بررسی کند، درآمد بودجه را افزایش دهد و قیمت زمین را کنترل کند تا دسترسی به زمین افزایش یابد، از مشاغل حمایت شود، سرمایه‌گذاری جذب شود و بار هزینه‌های زمین برای مردم کاهش یابد. با این حال، تضمین هماهنگی منافع بین دولت، مردم و مشاغل در تعیین قیمت زمین طبق اصول بازار... مشکل آسانی برای حل نیست، به خصوص وقتی عوامل بازار چندوجهی هستند، اطلاعات آشفته و ناپایدار است.

فشار بر مقامات محلی بسیار زیاد است: چگونه می‌توان فهرست‌های قیمت زمین را واقعاً به نیروی محرکه‌ای برای توسعه تبدیل کرد، نه اینکه مانع کسب‌وکارها و سرمایه‌گذاری شوند. یافتن تعادل بین این دو عامل، «کلید» تکمیل سیستم قیمت‌گذاری زمین است که به توسعه پایدار اجتماعی -اقتصادی کمک می‌کند.

مروری بر کارگاه: «اعمال فهرست بهای زمین طبق قانون زمین ۲۰۲۴: مسائل و راه‌حل‌ها برای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات ویتنام».

تنگنای بزرگ در ارزیابی زمین

آقای نگوین کوک هیپ، رئیس GP.Invest، در این کارگاه گفت: «ارزش‌گذاری زمین باعث ایجاد تراکم زیادی شده است.»

به گفته آقای هایپ، شرکت GP.Invest در حال اجرای پروژه‌ای است که ۹ ماه پیش در مورد تخصیص زمین آن تصمیم گرفته شده بود، اما قیمت زمین هنوز مشخص نشده است. پروژه‌هایی از سایر شرکت‌ها وجود دارد که پس از ۲ سال هنوز قیمت زمین آنها مشخص نشده است. حتی پروژه‌های مسکن تکمیل‌شده‌ای وجود دارد که هنوز قیمت زمین آنها مشخص نشده است. این موضوع باعث ناامیدی زیادی شده است.

آقای هیپ پرسید: «مسئله‌ای که می‌خواهم بر آن تأکید کنم این است: اگر قیمت زمین به این شکل بالا برود، آیا جذابیت سرمایه‌گذاری ما همچنان وجود خواهد داشت؟ چرا خوشه‌های صنعتی ما در حال حاضر در همه جا نرخ اشغال ۸۰ تا ۹۰ درصدی دارند؟ پاسخ این است که اولاً، هزینه‌های نیروی کار ما ارزان است، ثانیاً، هزینه‌های زمین معقول است و ثالثاً، لجستیک مناسب است. اما اگر یک عامل، یعنی زمین، را کاهش دهیم، در حالی که نیروی کار به طور فزاینده‌ای گران می‌شود، آیا مزیت جذابیت سرمایه‌گذاری ما همچنان وجود خواهد داشت؟ آیا ویتنام همچنان نقطه روشنی برای سرمایه‌گذاری در جنوب شرقی آسیا خواهد بود؟»

آقای Nguyen Quoc Hiep، رئیس GP.Invest.

به گفته آقای هایپ، روش فعلی محاسبه قیمت زمین، منافع کسب و کارها به طور کلی، کسب و کارهای اجاره زمین و به طور خاص کسب و کارهای املاک و مستغلات را در نظر نمی‌گیرد. همه کسب و کارها هنگام افزایش قیمت زمین تحت تأثیر قرار می‌گیرند.

«خب، کدام کسب‌وکاری جرات انجام این پروژه را دارد؟ اگر کسب‌وکارها جرات انجام آن را نداشته باشند، چگونه می‌تواند منبع درآمد پایداری برای این منطقه وجود داشته باشد؟ کجا است که فقط در عرض ۱ سال، تصمیم به تخصیص زمین در همان منطقه، همان قطعه زمین ۴ ماه فاصله دارد، قیمت زمین ۴۰ درصد افزایش می‌یابد، سریع‌تر از نرخ تورم؟»

آقای هیپ گفت: «وزارت منابع طبیعی و محیط زیست باید در تعیین قیمت زمین، به ویژه نحوه محاسبه قیمت‌ها بر اساس روش مازاد، راهنمایی‌های دقیق‌تری به شهرداری‌ها ارائه دهد.»

قیمت زمین افزایش خواهد یافت و بر بازار تأثیر خواهد گذاشت.

پس از اجرایی شدن قانون زمین ۲۰۲۴، احکام زیادی در مورد جزئیات این قانون صادر شد. با این حال، مشکل فعلی، اجرای این قانون است. به عنوان مثال، شهر هوشی مین در حال حاضر ۵۸۰۰۰ محصول املاک و مستغلات با مشکلاتی مربوط به قیمت زمین دارد.

در شهر هوشی مین، منطقه کان جیو در مقایسه با قبل از ۱.۷ به ۲.۷ برابر افزایش یافت. کمترین افزایش در منطقه ۳ با ۲.۷ برابر بود، در حالی که منطقه هوک مون بیشترین افزایش را تا ۳۸ برابر داشت. افزایش در لیست قیمت فعلی زمین بسیار فراتر از لیست قیمت قبلی بوده است.

از سال ۲۰۲۳ تا پایان ۲۰۲۴، شهر هوشی مین قیمت زمین را حدود ۱.۶۴ برابر افزایش داد. در حال حاضر، با تنظیمات جدید، این افزایش همچنان در سطح مشابهی حفظ می‌شود. بنابراین، ظرف ۳ سال، مشاغل با تغییر عمده‌ای در تعهدات مالی، با روند پرداخت مالیات و عوارض بیشتر، مواجه خواهند شد. این امر فشار مالی قابل توجهی را بر مشاغل وارد می‌کند.

با استناد به اطلاعات فوق، آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، در مورد موضوع ارزیابی زمین توصیه‌ای ارائه داد. فرمان 102/2024/ND-CP انواع زمین، از جمله زمین کشاورزی، زمین غیرکشاورزی و زمین تجاری و خدماتی را شرح می‌دهد. با این حال، زمین زمین گلف در هر دو بند 4 و 5 تنظیم شده است. بند 4 در مورد زمین عمومی با بخشی از زمین گلف صحبت می‌کند، اما زمین برای تولید و تجارت تحت مدیریت زمین گلف در بند 5 آمده است. با این حال، کمیته مردمی شهر هوشی مین یک لیست قیمت زمین تعدیل شده با یک تنظیم کلی از زمین‌های تولیدی و تجاری غیرکشاورزی بدون طبقه‌بندی دقیق آن صادر کرد.

آقای چائو مثالی از باغ‌وحش و باغ‌گیاه‌شناسی سایگون زد. کل مساحت حدود ۲۰ هکتار است که تنها چند هزار متر مربع از آن زمین خدمات تجاری است، اما کل منطقه به عنوان زمین خدمات تجاری قیمت‌گذاری شده است و همین امر باعث شده است که این شرکت نزدیک به ۹۰۰ میلیارد دانگ ویتنام مالیات بدهکار باشد. تنها زمانی که مطبوعات وارد ماجرا شدند، شهر هوشی مین به گذشته نگاه کرد و نتیجه گرفت که برای ارزیابی دقیق‌تر باید دوباره بررسی کند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین.

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین به دولت و وزارتخانه‌ها و شعب گزارش داده است که به نظر نمی‌رسد اولین تعدیل تأثیر فوری بر بازار املاک و مستغلات داشته باشد، زیرا روش ارزیابی فعلی هنوز مبتنی بر مازاد است و کاملاً بر اساس فهرست قیمت زمین نیست. با این حال، ممکن است در مراحل خرید زمین و جبران خسارت برای اجرای پروژه، زمانی که قیمت زمین بسیار بالا می‌رود و باعث عدم تعادل در بازار می‌شود، مشکلاتی ایجاد شود.

«اصلی که ما همیشه در مورد آن صحبت می‌کنیم، هماهنگ‌سازی منافع سه نهاد اصلی است: دولت، کاربران زمین و سرمایه‌گذاران. با این حال، در واقعیت، این اصل در طول اجرا به طور کامل تضمین نشده است. بنابراین، پیشنهاد می‌کنم که برای ۲۵ محلی که فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده صادر کرده‌اند، ارزیابی تأثیر فوراً انجام شود.»

آقای چاو پیشنهاد داد: «از هم‌اکنون تا زمان اعمال فهرست قیمت زمین در اول ژانویه ۲۰۲۶، باید بررسی و ارزیابی اولیه‌ای از تأثیر فهرست جدید قیمت زمین در این مناطق انجام دهیم. در مورد مناطقی که فهرست جدید قیمت زمین منتشر نکرده‌اند و همچنان فهرست قیمت قدیمی را حفظ کرده‌اند، نیز ارزیابی کاملی لازم است. از طریق آن، مشخص خواهیم کرد که آیا سیاست‌های جدید واقعاً اصل هماهنگی منافع را تضمین می‌کنند یا خیر.»

با زمین‌های تجاری خدماتی مانند «فرزندخوانده» رفتار می‌شود

خانم وو لان آن، معاون مدیر کل گروه مدیرعامل، ارزیابی کرد که هنوز تبعیض زیادی بین زمین مسکونی «طبیعی» و زمین تجاری و خدماتی «اقتباس شده» وجود دارد و مقررات مربوط به قیمت زمین برای زمین تجاری و خدماتی هنوز محدودیت‌ها و نارسایی‌های زیادی دارد که باید بیشتر بهبود یابد.

در واقع، در حال حاضر، مناطق محلی اغلب هزینه‌های اجاره زمین بسیار بالایی را برای زمین‌های تجاری و خدماتی مورد استفاده برای پروژه‌های گردشگری و تفریحی دریافت می‌کنند. قیمت بالای زمین‌های تجاری و خدماتی منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات می‌شود و سرمایه‌گذاران را از سرمایه‌گذاری در پروژه‌های گردشگری و تفریحی در زمین‌های تجاری و خدماتی منصرف می‌کند.

خانم وو لان آن، معاون مدیر کل گروه مدیرعامل.

خانم لان آنه اظهار داشت: «به نظر ما، هنگام تعیین قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی در فهرست بهای زمین، شهرداری‌ها باید طبق اصول «بازار» و «هماهنگی منافع» به صورت علمی قیمت‌ها را تعیین و محاسبه کنند تا قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی در مقایسه با قیمت زمین‌های مسکونی حدود ۲۰ تا ۴۰ درصد باشد.»

دلیل این پیشنهاد این است که ساختار فعلی کاربری زمین برای کسب و کار طبق طرح تفصیلی مصوب ۱/۵۰۰ پروژه‌های شهری، توریستی و تفریحی حدود ۴۰٪ از کل مساحت پروژه است. در حالی که سرمایه‌گذار پروژه شهری، پس از اتمام سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز، ۶۰٪ از مساحت زمین باقیمانده در زیرساخت فنی را برای مدیریت و بهره‌برداری به دولت تحویل می‌دهد؛ مجتمع آپارتمانی توسط هیئت مدیره منتخب ساکنان مدیریت و بهره‌برداری خواهد شد؛ سرمایه‌گذار پروژه توریستی و تفریحی باید در کل پروژه سرمایه‌گذاری کند و هزینه‌های مدیریت و بهره‌برداری از سیستم زیرساخت فنی و زیرساخت اجتماعی را در طول چرخه عمر پروژه متحمل شود.

۱۴:۵۵ ۱۰ ژانویه ۲۰۲۵

خانم وو لان آن، معاون مدیر کل گروه مدیرعامل، سخنرانی شماره ۴ را با عنوان «نقش زمین‌های خدماتی تجاری و مسائل مطرح شده هنگام تعیین قیمت زمین» ایراد کرد.

طبق مفاد قانون زمین ۲۰۲۴، زمین تجاری و خدماتی، زمینی است که برای ساخت تأسیسات تجاری و خدماتی و سایر کارهایی که به کسب و کار، تجارت و خدمات خدمت می‌کنند، در نظر گرفته شده است؛ از جمله کارها و تأسیسات گردشگری و تفریحی (هتل‌ها، ویلاهای توریستی، آپارتمان‌های توریستی و غیره). برای اینکه زمین تجاری و خدماتی نقش فعلی خود را ارتقا دهد و در آینده اهمیت فزاینده‌ای پیدا کند، مقررات معقول در مورد قیمت زمین برای زمین‌های تجاری و خدماتی، به ویژه زمین‌های تجاری و خدماتی مورد استفاده برای پروژه‌های توسعه استراحتگاه‌های توریستی، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

بر اساس مقررات قانونی فعلی، به ویژه قانون زمین ۲۰۲۴، که تهیه فهرست قیمت زمین را طبق اصل «بازار» تصریح می‌کند، ضمن اجرای اصل «هماهنگ‌سازی منافع بین دولت، کاربران زمین و سرمایه‌گذاران» و کاربرد عملی، گروه مدیرعامل ارزیابی می‌کند که هنوز تبعیض زیادی بین زمین‌های مسکونی «فرزندان» و زمین‌های تجاری و خدماتی «تصویب‌شده» وجود دارد و مقررات مربوط به قیمت زمین برای زمین‌های تجاری و خدماتی هنوز محدودیت‌ها و کاستی‌های زیادی دارد که باید بیشتر بهبود یابد.

در واقع، در حال حاضر، شهرداری‌ها اغلب برای زمین‌های تجاری و خدماتی مورد استفاده در پروژه‌های گردشگری تفریحی، هزینه اجاره زمین را یک‌باره دریافت می‌کنند که بسیار بالاست. قیمت بالای زمین‌های تجاری و خدماتی منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات می‌شود و سرمایه‌گذاران را از سرمایه‌گذاری در پروژه‌های گردشگری و تفریحی در زمین‌های تجاری و خدماتی منصرف می‌کند. به نظر ما، هنگام تعیین قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی در فهرست بهای زمین، شهرداری‌ها باید قیمت را به صورت علمی و بر اساس اصول «بازار» و «هماهنگی منافع» تعیین و محاسبه کنند تا قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی در مقایسه با قیمت زمین‌های مسکونی حدود ۲۰ تا ۴۰ درصد باشد.

این پیشنهاد مبتنی بر چند دلیل به شرح زیر است:

اولاً، ساختار کاربری زمین برای کسب و کار طبق طرح تفصیلی مصوب ۱/۵۰۰ پروژه‌های شهری و توریستی و تفریحی، هر دو در محدوده ۴۰٪ از کل مساحت پروژه قرار می‌گیرند. در حالی که سرمایه‌گذار پروژه شهری، پس از اتمام سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز، ۶۰٪ از مساحت زمین باقیمانده در زیرساخت فنی را برای مدیریت و بهره‌برداری به دولت تحویل خواهد داد؛ مجتمع آپارتمانی توسط هیئت مدیره منتخب ساکنان مدیریت و بهره‌برداری خواهد شد؛ سرمایه‌گذار پروژه توریستی و تفریحی باید در کل پروژه سرمایه‌گذاری کند و هزینه‌های مدیریت و بهره‌برداری از سیستم زیرساخت فنی و زیرساخت اجتماعی را در طول چرخه عمر پروژه متحمل شود.

بنابراین، قیمت زمین تجاری و خدماتی فقط باید حداکثر ۴۰ درصد قیمت زمین مسکونی باشد که این موضوع مبنای علمی دارد.

دوم، نقش فراگیر زمین‌های خدماتی تجاری در توسعه مناطق گردشگری و تفریحی - زیرساخت‌های اقامتی برای بخش اقتصادی کلیدی گردشگری.

با توجه به تحلیل فوق، توصیه می‌کنیم:

اولاً، تعیین قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی را در حدود ۲۰ تا ۴۰ درصد قیمت زمین‌های مسکونی در نظر بگیرید؛

دوم، برای مساحت زمین زیرساخت فنی پروژه‌های تفریحی مانند: جاده‌های ترافیکی داخلی، درختان محوطه‌سازی، ایستگاه‌های تصفیه فاضلاب، میادین و غیره: (۱) توصیه می‌شود که معافیت اجاره زمین در کل دوره پروژه در نظر گرفته شود، و فقط اجاره زمین برای مساحت زمین تجاری پروژه محاسبه شود و (۲) به سرمایه‌گذاران اجازه داده شود تا زیرساخت فنی را به دولت تحویل دهند (طبق همان سازوکار پروژه‌های منطقه شهری).

سوم، در مورد روش مازاد هنگام محاسبه قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی، متوجه می‌شویم که درآمد بر اساس قیمت زمینی است که در مزایده حقوق استفاده از زمین برنده شده است و اغلب به زمین‌های کوچک اشاره دارد. در نظر گرفتن قیمت زمین برای زمین‌های کوچک جهت استفاده در پروژه‌های بزرگ مقیاس مناسب نیست.

در کنار آن، هزینه‌های محاسبه کل هزینه توسعه قطعه زمین مناسب نیست. هزینه سرمایه‌گذاری ساختمانی برای تعیین قیمت زمین بر اساس نرخ سرمایه سرمایه‌گذاری صادر شده توسط دولت است، این نرخ سرمایه بسیار کمتر از هزینه واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی پروژه است و این هزینه‌ها به صورت علمی بر اساس برآورد طراحی و نقشه‌های ساختمانی تأیید شده محاسبه می‌شوند. هزینه فروش فقط مجاز به محاسبه ۱٪ از درآمد است، در حالی که هزینه واقعی فروش حدود ۱۰٪ تا ۱۵٪ است. هزینه بهره فقط برای ۵۰٪ از کل سرمایه وام محاسبه می‌شود و فقط از ۱ تا ۲ سال محاسبه می‌شود.

با محاسبه فوق، درآمد در بالاترین سطح محاسبه می‌شود در حالی که هزینه‌های محاسبه‌شده ناکافی، ناقص یا در مقایسه با واقعیت پایین هستند و منجر به این می‌شوند که کسب‌وکارها مجبور به پرداخت هزینه‌های هنگفت استفاده از زمین شوند، قیمت املاک و مستغلات افزایش یابد، حباب بازار ایجاد شود و در واقع از اصول تعیین قیمت زمین پیروی نشود.

بر اساس شناسایی کاستی‌های فوق، اصلاح مقررات مربوط به اعمال روش مازاد در تعیین قیمت زمین، به ویژه موارد زیر را توصیه می‌کنیم:

اولاً، درآمد بر اساس قیمت‌های برنده مزایده یا قیمت‌های نمونه قطعات کوچک زمین نیست... بلکه باید بر اساس ارزش‌های معمول بازار در یک دوره زمانی به اندازه کافی طولانی باشد؛

دوم، هزینه‌ها باید به درستی، به اندازه کافی و مطابق با واقعیت محاسبه شوند. به طور خاص، هزینه‌ها باید طبق برآورد تأیید شده توسط سازمان دولتی محاسبه شوند؛ هزینه‌های فروش باید طبق پرداخت واقعی بنگاه اقتصادی (سطح پیشنهادی 10٪) محاسبه شوند؛ هزینه‌های بهره باید برای کل سرمایه وام محاسبه شده و در طول دوره سرمایه‌گذاری ساخت و ساز که توسط سازمان دولتی ذیصلاح در تصمیم سیاست سرمایه‌گذاری/تصمیم سرمایه‌گذاری پروژه تأیید شده است، محاسبه شوند.

۱۴:۴۵ ۱۰ ژانویه ۲۰۲۵

دانشیار، دکتر نگوین کوانگ توین، نایب رئیس شورای دانشکده و رئیس دانشکده حقوق اقتصادی، دانشگاه حقوق هانوی، در پنل سوم با عنوان «مسائل حقوقی و عملی مربوط به صدور و اجرای فهرست جدید قیمت زمین» سخنرانی کرد.

مسئله فعلی قیمت زمین، گلوگاهِ گلوگاه‌هاست. بسیاری از مناطق در حال حاضر پروژه‌های «کنار گذاشته‌شده» زیادی دارند که قابل اجرا نیستند. یکی از دلایل اصلی این است که قیمت زمین قابل تعیین نیست. بنابراین، مایلم از منظر حقوقی، نظراتی را در مورد مسئله قیمت زمین ارائه دهم.

در حال حاضر، مقررات قانون زمین نوآوری‌های زیادی دارد. این یک پیشرفت است، اما نکاتی نیز وجود دارد که برای مناطق محلی فشار ایجاد می‌کند. ما قطعنامه ۱۸ را با حذف چارچوب قیمت زمین و فقط اعمال جدول قیمت زمین اجرا می‌کنیم. به طور خاص، جدول قیمت زمین به کمیته‌های مردمی مناطق محلی واگذار می‌شود تا آن را ایجاد کنند. یعنی مناطق محلی خودشان این کار را انجام می‌دهند، برای خودشان تصمیم می‌گیرند و مسئولیت خود را بر عهده می‌گیرند. در کنار آن، قوانین، احکام و بخشنامه‌هایی نیز وجود دارد. با نگاهی به کل تصویر، می‌توان دید که کریدور قانونی کامل‌تر و مناسب‌تر است، اما با ورود به جزئیات، هنوز محدودیت‌های زیادی وجود دارد.

آیین‌نامه تعیین قیمت زمین دارای ۵ اصل از جمله اصل بازار است، اما هیچ‌کس توضیح نمی‌دهد که اصل بازار چیست. این امر اعمال آن را برای مناطق محلی دشوار می‌کند.

در حال حاضر، بازار املاک و مستغلات بخش املاک و مستغلات با قیمت ۲۰ تا ۳۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع را "منقرض" کرده است و خرید خانه را برای کارگران حقوق‌بگیر غیرممکن ساخته است. بنابراین، فکر می‌کنم لازم است روشن شود که اصل بازار چیست. دوم، چه معیارهایی برای تعیین اصل بازار استفاده می‌شود. این نیز باید روشن شود.

و همچنین باید روشن کنیم که هیچ اصلی برای تعیین قیمت زمین بر اساس قیمت‌های بازار وجود ندارد. طبق قیمت‌های بازار اشتباه است، ما باید از «اصول بازار» پیروی کنیم.

علاوه بر این، 5 اصل در تعیین قیمت زمین باید هماهنگی را تضمین کند. پس هماهنگی چیست؟ این نیز باید مشخص شود. به نظر من، هماهنگی باید تضمین کند که همه طرفین از مزایای تضمین شده برخوردار باشند. اگر وضعیت تعیین قیمت زمین به همین شکل فعلی ادامه یابد، مطمئناً مشاغل "منجمد" خواهند شد.

در مرحله بعد، پیشنهاد می‌کنم که ما باید یک سازوکار قانونی بسیار روشن برای حمایت از تیم و سازمان‌هایی که در زمینه ارزیابی زمین مشاوره می‌دهند، داشته باشیم. آنها متخصص هستند و اگر رویه‌های قانونی صحیح را دنبال کنند، باید از آنها حمایت شود. تنها در این صورت است که مشاوران جرات انجام این کار را خواهند داشت.

ما همچنین باید منابع مادی از جمله کارشناسان ارزیابی زمین را آماده کنیم. با نگاهی به گذشته، چند صد کارشناس ارزیابی زمین در کشور ما وجود دارد و آیا می‌توانیم زمین را ارزیابی کنیم؟ علاوه بر برگزاری سمینارها، فکر می‌کنم وزارت منابع طبیعی و محیط زیست باید مردم محلی را راهنمایی کند. بسیار دشوار است که اجازه دهیم مردم محلی خودشان این کار را انجام دهند.

ارزش‌گذاری زمین در حال حاضر دشوار است، تا حدودی به این دلیل که داده‌ها و اطلاعات ورودی فعلی در دسترس نیستند و استاندارد نیستند.

علاوه بر این، من با این دیدگاه موافقم که تعیین قیمت یکسان برای زمین، به ویژه برای زمین‌های تجاری و خدماتی، غیرممکن است. پروژه‌ها در مناطقی با توسعه اجتماعی-اقتصادی باید قیمت‌های متفاوتی داشته باشند... بسته به هر گروه پروژه، در مکان‌های خاص، قیمت‌های متفاوتی اعمال می‌شود. ما باید جزئیات مشخصی داشته باشیم. تنها در این صورت می‌توانیم به تدریج مشکل فعلی قیمت زمین را برطرف کنیم. در غیر این صورت، قیمت زمین را به یک گلوگاه تبدیل خواهیم کرد، نه یک منبع.

۱۴:۳۰ ۱۰ ژانویه ۲۰۲۵

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، سخنرانی ایراد کرد.

بحث: اجرای اصل «تضمین هماهنگی منافع بین دولت، کاربران زمین و سرمایه‌گذاران» و «اصول بازار» در تدوین فهرست بهای زمین و تنظیم منطقی درصد (%) قیمت واحد اجاره زمین برای محاسبه اجاره زمین برای هر نوع زمین در استان به منظور ایجاد یک محیط سرمایه‌گذاری جذاب و توسعه یک بازار املاک و مستغلات امن، سالم و پایدار.

از قطعنامه ۱۸ تا قانون زمین ۲۰۲۴، می‌توانیم تلاش‌های زیادی را در ایجاد سازوکارهای سیاستی مرتبط با بازار املاک و مستغلات ببینیم تا یکپارچه‌تر و شفاف‌تر شوند و خلاهای قانونی موجود قبلی را پر کنند.

پس از اجرایی شدن قانون زمین ۲۰۲۴، احکام زیادی در مورد جزئیات این قانون صادر شد. با این حال، مشکل فعلی، اجرای قانون است. به عنوان مثال، شهر هوشی مین در حال حاضر ۵۸۰۰۰ محصول املاک و مستغلات با مشکلاتی مربوط به قیمت زمین دارد.

در کارگاه امروز، می‌خواهیم در مورد ارزش‌گذاری زمین توصیه‌ای ارائه دهیم. فرمان 102/2024/ND-CP انواع زمین، از جمله زمین کشاورزی، زمین غیرکشاورزی و زمین تجاری و خدماتی را شرح می‌دهد. با این حال، متوجه می‌شویم که زمین زمین گلف در هر دو بند 4 و 5 تنظیم شده است. بند 4 در مورد زمین عمومی با بخشی از زمین گلف صحبت می‌کند، اما زمین تولیدی و تجاری تحت مدیریت زمین گلف در بند 5 است. با این حال، کمیته خلق شهر هوشی مین فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده‌ای را با تنظیم گروه‌بندی زمین‌های تولیدی و تجاری غیرکشاورزی بدون طبقه‌بندی دقیق آنها منتشر کرد. به عنوان مثال، داستان باغ‌وحش و باغ گیاه‌شناسی سایگون، مساحت کل حدود 20 هکتار زمین است که از این تعداد فقط چند هزار متر مربع زمین تجاری و خدماتی وجود دارد، اما کل منطقه به عنوان زمین تجاری و خدماتی قیمت‌گذاری شده است که باعث می‌شود این شرکت نزدیک به 900 میلیارد دانگ ویتنامی مالیات بدهکار باشد. تنها زمانی که مطبوعات وارد ماجرا شدند، شهرداری به گذشته نگاه کرد و به این نتیجه رسید که برای ارزیابی دقیق‌تر باید دوباره جستجو کند.

در حال حاضر، در فرآیند تهیه فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده، طبق اطلاعات انجمن املاک و مستغلات ویتنام، ۲۵ منطقه فهرست قیمت زمین را تعدیل کرده‌اند. با تجزیه و تحلیل دقیق، می‌توان مشاهده کرد که اکثر مناطق در مقایسه با قبل، افزایش چند برابری را ثبت کرده‌اند. در شهر هوشی مین، منطقه کان جیو از ۱.۷ به ۲.۷ برابر نسبت به قبل تعدیل شده است. کمترین افزایش در منطقه ۳ با ۲.۷ برابر بوده است، در حالی که منطقه هوک مون بیشترین افزایش را تا ۳۸ برابر داشته است. بنابراین، افزایش در فهرست قیمت فعلی زمین بسیار فراتر از فهرست قیمت قبلی بوده است.

بنابراین، ما به دولت و وزارتخانه‌ها گزارش داده‌ایم که به نظر نمی‌رسد اولین تعدیل تأثیر فوری بر بازار املاک و مستغلات داشته باشد، زیرا روش ارزیابی فعلی هنوز مبتنی بر مازاد است و کاملاً بر اساس فهرست قیمت زمین نیست. با این حال، ممکن است در مراحل خرید زمین و جبران خسارت برای اجرای پروژه، زمانی که قیمت زمین بسیار بالا می‌رود و باعث عدم تعادل در بازار می‌شود، مشکلاتی ایجاد شود.

اصلی که ما همیشه در مورد آن صحبت می‌کنیم، هماهنگی منافع بین سه نهاد اصلی است: دولت، کاربران زمین و سرمایه‌گذاران. با این حال، در واقعیت، این اصل در طول اجرا به طور کامل تضمین نشده است. بنابراین، پیشنهاد می‌کنم که برای ۲۵ محلی که فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده را صادر کرده‌اند، ارزیابی تأثیر بلافاصله انجام شود. از هم اکنون تا زمان اعمال فهرست قیمت زمین در ۱ ژانویه ۲۰۲۶، باید بررسی و ارزیابی اولیه‌ای از تأثیر فهرست قیمت جدید زمین در این محلات انجام دهیم. در مورد محلاتی که فهرست قیمت جدید زمین را صادر نکرده‌اند و هنوز فهرست قیمت قدیمی را حفظ کرده‌اند، نیز باید ارزیابی کاملی انجام شود. بدین ترتیب، مشخص خواهیم کرد که آیا سیاست‌های جدید واقعاً اصل هماهنگی منافع را تضمین می‌کنند یا خیر.

از سال ۲۰۲۳ تا پایان ۲۰۲۴، شهر هوشی مین قیمت زمین را حدود ۱.۶۴ برابر افزایش داد. در حال حاضر، با تنظیمات جدید، این افزایش همچنان در سطح مشابهی حفظ می‌شود. بنابراین، ظرف ۳ سال، مشاغل با تغییر عمده‌ای در تعهدات مالی، با روند پرداخت مالیات و عوارض بیشتر، مواجه خواهند شد. این امر فشار مالی قابل توجهی را بر مشاغل وارد می‌کند.

بنابراین، ما پیشنهاد کرده‌ایم که شهر نرخ مالیات را از 0.25٪، که پایین‌ترین نرخ تحت فرمان 103 است، تا 1.5٪ اعمال کند. اگرچه شهر هنوز از قانون پیروی می‌کند، اما سوال این است که آیا این نرخ با واقعیت سازگار است یا خیر. ما می‌دانیم که این فرمان حداقل یک بازه زمانی 10 ساله دارد، بنابراین در مرحله اولیه، اعمال نرخ 0.25 تا 1.5٪ بسیار بالاست. ما توصیه می‌کنیم که درصد محاسبه قیمت اجاره زمین فقط باید از 0.25 تا 0.5٪ تعیین شود تا بار مالی بر مشاغل کاهش یابد و شرایطی ایجاد شود که آنها به تدریج با تغییرات سازگار شوند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html