صبح روز ۱۳ نوامبر، مجلس ملی پیش‌نویس قطعنامه‌ای را در مورد اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌هایی در مورد دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین، به صورت گروهی مورد بحث قرار داد.
گروه ۱۵ شامل هیئت‌های نمایندگی مجلس ملی از استان‌های کوانگ تری، ین بای ، بین فوک و بین توآن است. نگوین هو تونگ، معاون رئیس هیئت نمایندگی مجلس ملی استان بین توآن، ریاست جلسه بحث و گفتگو را بر عهده داشت.
رفع تنگناهای دسترسی به زمین
پس از استماع بحث و ارائه ایده‌های نمایندگان مجلس ملی برای تکمیل پیش‌نویس قطعنامه در مورد اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکونی تجاری از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین، وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، دو دوک دوی، برای توضیح و روشن کردن برخی از مسائل مورد توجه نمایندگان صحبت کرد.
وزیر دو دوک دوی تأکید کرد که صدور این پیش‌نویس قطعنامه آزمایشی بسیار ضروری است، ماهیت پیش‌نویس قطعنامه برای ما تکمیل روشی برای دسترسی به زمین در اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری است. پیش از این، طبق مفاد قانون زمین سال ۲۰۰۳ و قانون مسکن سال ۲۰۰۵، برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری، دو مکانیسم برای انتقال حقوق استفاده از زمین وجود داشت: مکانیسم انتقال اجباری و مکانیسم انتقال داوطلبانه.
به طور خاص، مکانیسم انتقال اجباری این است که دولت زمین را از طریق مزایده هزینه استفاده از زمین یا مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران جهت اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری با استفاده از زمین، برای واگذاری به سرمایه‌گذاران بازپس می‌گیرد. مکانیسم انتقال داوطلبانه این است که سرمایه‌گذاران با افرادی که حق استفاده از زمین دارند مذاکره می‌کنند تا بودجه زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری داشته باشند، یا سرمایه‌گذارانی که حق استفاده از زمین دارند از سازمان‌های ذیصلاح دولتی درخواست می‌کنند که به آنها اجازه دهند هدف استفاده از زمین را برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری تغییر دهند. بنابراین، دو مکانیسم انتقال از طریق چهار شکل دسترسی به زمین وجود دارد.
در مرحله بعد، قانون مسکن سال ۲۰۱۰ و قانون زمین سال ۲۰۱۳ همچنان به هر چهار شکل دسترسی به زمین برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری مانند قانون زمین سال ۲۰۰۳ و قانون مسکن سال ۲۰۰۵ اجازه می‌دادند. با این حال، هنگامی که مجلس ملی قانون مسکن سال ۲۰۱۴ را تصویب کرد، شکل دریافت و انتقال حق استفاده از زمین یا تغییر کاربری زمین را محدود کرد. به طور خاص، قانون مسکن سال ۲۰۱۴ تصریح می‌کند که در صورت دریافت انتقال، فقط زمین مسکونی قابل انتقال است؛ و در صورت داشتن حق استفاده از زمین و درخواست از دولت برای تغییر کاربری زمین، آن منطقه باید شامل بخشی از مساحت زمین مسکونی باشد.
وزیر تأکید کرد: «این امر موارد دسترسی به زمین را به شکل دریافت انتقال حق استفاده از زمین و همچنین داشتن حق استفاده از زمین در مقایسه با قانون زمین ۲۰۰۳ و قانون مسکن ۲۰۰۵ محدود می‌کند.» در عین حال اظهار داشت که قانون زمین ۲۰۱۳ مواردی را که دولت زمین را برای واگذاری به سرمایه‌گذاران از طریق مناقصه به سرمایه‌گذاران منتخب و حراج حق استفاده از زمین بازپس می‌گیرد، تنظیم یا کنترل نمی‌کند. یعنی مقیاس پروژه می‌تواند بزرگ یا کوچک باشد، اگرچه در جهت دریافت حق استفاده از زمین توسط سرمایه‌گذاران یا داشتن حق استفاده از زمین توسط سرمایه‌گذاران در مقایسه با دوره قبل نیست، اما دولت می‌تواند زمین را با پروژه‌هایی که از نظر مقیاس مساحت محدود نیستند، بازپس گیرد.
با این حال، به گفته وزیر دو دوک دوی، در قانون زمین ۲۰۲۴، ماده ۷۹ و ماده ۱۲۷ تصریح می‌کنند که دولت فقط زمین را برای پروژه‌های توسعه مناطق شهری با زیرساخت‌های فنی هماهنگ، زیرساخت‌های اجتماعی و مسکن بازپس می‌گیرد. بنابراین، طبق قانون شهری فعلی، مقیاس معمولاً از ۲۰ هکتار یا بیشتر است و در مواردی که مقیاس منطقه‌ای کوچکتر است و عناصر شهری هماهنگ تضمین نمی‌شوند، دولت زمین را بازپس نمی‌گیرد. بنابراین، روش بازپس‌گیری زمین توسط دولت برای تحویل به سرمایه‌گذاران اجرا نخواهد شد. در عین حال، مقررات مربوط به مواردی که دولت به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد حق استفاده از زمین را دریافت کنند یا سرمایه‌گذارانی که در حال حاضر حق استفاده از زمین را دارند، نیز مانند قانون مسکن ۲۰۱۴ کنترل و محدود شده است. یعنی فقط در مواردی اعمال می‌شود که در صورت دریافت حق استفاده از زمین، ۱۰۰٪ مساحت دریافتی باید زمین مسکونی باشد یا اگر حق استفاده از زمین وجود دارد، باید بخشی از زمین مسکونی باشد.
وزیر گفت: «این امر منجر به پروژه‌هایی در مقیاس حومه شهری می‌شود و اگر زمین مسکونی نباشد، هیچ راهی برای دسترسی به زمین وجود ندارد، زیرا این مورد، مورد بازپس‌گیری زمین توسط دولت نیست و همچنین موردی نیست که دولت اجازه دریافت حق استفاده از زمین را بدهد، یا حق استفاده از زمین داشته باشد اما هدف استفاده از زمین را تغییر دهد. این امر منجر به مشکلاتی برای مناطقی می‌شود که پروژه‌های بزرگ کمی دارند. بنابراین، این قطعنامه آزمایشی که برای انتشار به مجلس ملی ارائه شده است، با هدف رفع این مشکلات و حل تنگنا در روش دسترسی به زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری است.»
نام و مدت زمان پایلوت مناسب است.
یکی دیگر از مطالب مربوط به نام است، نماینده هوانگ سی دونگ گفت که ما باید نظرات برخی از نمایندگان مجلس ملی را در گزارش بازرسی کمیته اقتصادی بپذیریم، که "اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکونی تجاری از طریق دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین را بررسی می‌کند، اما آن زمین، زمین مسکونی نیست". وزیر دو دوک دوی گفت که نام اولیه هنگام ثبت نام دولت در مجلس ملی صحیح بوده است. با این حال، در فرآیند تهیه پیش‌نویس قطعنامه، مشخص شد که اگر به این شکل تنظیم شود، همه موارد را پوشش نمی‌دهد. زیرا موقعیت‌هایی وجود دارد که سرمایه‌گذاران حق استفاده از زمین را دریافت می‌کنند و در بخشی از زمین که حق انتقال را دریافت می‌کند، هم زمین مسکونی و هم زمین غیرمسکونی وجود دارد. اگر بلافاصله در نام قطعنامه بگنجانیم که فقط مواردی که زمین مسکونی نیستند می‌توانند حق انتقال را دریافت کنند، مشکلاتی ایجاد خواهد شد.
به گفته وزیر، همچنین نظراتی وجود دارد مبنی بر اینکه نام پیش‌نویس ممکن است با قانون زمین همپوشانی داشته باشد. زیرا قانون زمین مواردی را تصریح می‌کند که در آنها انتقال حقوق مجاز است. با این حال، در پیش‌نویس قطعنامه، دولت یک بند ۵ اضافی، ماده ۱، را طراحی کرده است تا پروژه‌هایی را که طبق قانون زمین، به ویژه قانون زمین ۲۰۲۴، مجاز به دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین بوده‌اند یا در حال حاضر دارای حقوق استفاده از زمین هستند، مستثنی کند. اگر موردی توسط قانون زمین تنظیم شده باشد، از شمول تنظیم این قطعنامه مستثنی خواهد بود. بنابراین، نام همچنان جامع است و تضمین می‌کند که با قانون زمین ۲۰۲۴ که اجازه اجرا را داده است، همپوشانی ندارد.
وزیر دو دوک دوی در مورد معیارهای اجرای طرح آزمایشی گفت که پیش‌نویس قطعنامه تصریح می‌کند که بیش از 30٪ از مساحت زمین مسکونی اضافی در طول دوره برنامه‌ریزی در مقایسه با مساحت زمین مسکونی موجود مجاز نیست. دلیل این آیین‌نامه این است که قطعنامه 18 کمیته مرکزی تصریح می‌کند که تخصیص زمین و اجاره زمین عمدتاً از طریق مزایده حقوق کاربری زمین و مناقصه برای پروژه‌هایی که از زمین استفاده می‌کنند، انجام می‌شود. بنابراین، قطعنامه کمیته مرکزی تصریح می‌کند که گزینه‌های اصلی، مزایده یا مناقصه هستند. بنابراین، شکل سوم، دریافت انتقال حقوق یا شکل چهارم، تغییر کاربری زمین با زمینی است که حق استفاده از آن را دارد. اگر آن را اجرا کنیم، شکل اصلی نخواهد بود. بنابراین، دولت حداکثر 30٪ را پیشنهاد می‌دهد. بنابراین، 70٪ باقی مانده از طریق مناقصه یا مزایده مطابق با روح قطعنامه 18 اجرا خواهد شد.
برخی از نمایندگان پیشنهاد کردند که این طرح باید به مناطق روستایی گسترش یابد و فقط به مناطق شهری محدود نشود. وزیر دو دوک دوی گفت که در حال حاضر، طبق مفاد بند ۲۷، ماده ۷۹ قانون زمین، دولت مجاز است در مورد پروژه‌هایی با مقیاس شهری همزمان، زمین را پس بگیرد و اجازه می‌دهد زمین برای پروژه‌های توسعه مناطق مسکونی روستایی پس گرفته شود. بنابراین، در مناطق مسکونی روستایی، روشی برای دولت جهت پس گرفتن زمین وجود دارد و شهرداری‌ها هنوز هم آن را به طور معمول اجرا می‌کنند. بنابراین، نیازی به افزودن نوع دیگری از توافق در مناطق روستایی نیست. اطمینان حاصل کنید که هیچ گونه همپوشانی با مواردی که می‌توانند تحت قانون زمین ۲۰۲۴ اجرا شوند، وجود ندارد.
در مورد نظر نماینده مبنی بر اینکه معیارها بیان می‌کنند که انواع مختلفی از زمین اجرا می‌شود، بنابراین چه سازوکارها و ضمانت‌هایی باید طراحی یا ایجاد شود تا امنیت غذایی، حفظ پایداری ۳.۵ میلیون هکتار زمین برنج و اطمینان از میانگین پوشش جنگلی کل کشور ۴۲٪ تضمین شود. وزیر گفت که این موضوع از مرحله برنامه‌ریزی کاربری زمین، سپس برنامه‌ریزی شهری و برنامه‌ریزی ساخت و ساز، اجرا و به شدت کنترل شده است. هنگام برنامه‌ریزی، ما باید مشخص می‌کردیم که چه مقدار از زمین‌های کشاورزی به اهداف غیرکشاورزی تبدیل شده است، چه مقدار زمین مسکونی در طول دوره برنامه‌ریزی اجرا شده است تا پایداری مساحت زمین برنج ۳.۵ میلیون هکتار و پایداری پوشش جنگلی ۴۲٪ تضمین شود. این مرحله، مرحله‌ای است که ما برنامه‌ریزی را انجام می‌دهیم، کدام منطقه در منطقه برنامه‌ریزی شده برای توسعه مسکن تجاری مشمول روش تملک زمین دولت خواهد بود و کدام منطقه مشمول دریافت انتقال حقوق کاربری زمین توسط سرمایه‌گذار خواهد بود. اما این فقط در محدوده منطقه برنامه‌ریزی مصوب است.
در بخش دیگری از این گزارش، نمایندگان مجلس ملی همچنین اشاره کردند که دوره اجرای آزمایشی ۵ سال است، اما در صورتی که سرمایه‌گذار در دریافت انتقال حقوق مشکل داشته باشد یا زمان دریافت انتقال حقوق طولانی شود، باید مجازات‌هایی نیز وجود داشته باشد. وزیر دو دوک دوی توضیح داد که در حال حاضر قانون زمین ۲۰۲۴ مقررات بسیار خاصی در مورد رسیدگی به مواردی دارد که سرمایه‌گذاران انتقال حقوق استفاده از زمین را دریافت می‌کنند و نحوه تمدید زمان در صورت تمدید، و در صورتی که دوره تمدید بدون توافق موفقیت‌آمیز برای کل منطقه منقضی شود، یک مکانیسم رسیدگی نیز وجود دارد. بنابراین، در پیش‌نویس قطعنامه ذکر شده است که اجرای توافق برای دریافت حقوق استفاده از زمین طبق قانون زمین ۲۰۲۴ اجرا می‌شود که شامل رسیدگی به همه موارد تمدید است. بسیاری از موارد با موفقیت اجرا نمی‌شوند، بنابراین هیچ مقررات بیشتری در این قطعنامه وجود ندارد.
وزیر در مورد رویه‌ها گفت اگرچه قانون زمین رویه‌های توافق در مورد حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری به طور کلی، از جمله پروژه‌های مسکن، را تصریح کرده است، اما برخی از نمایندگان مجلس ملی گفتند که باید مقررات خاص و مفصلی برای نوع پروژه‌ای که از این طریق به زمین دسترسی پیدا می‌کند، وجود داشته باشد. دولت پذیرفته است و در پیش‌نویس قطعنامه، بندی وجود دارد که مجلس ملی به دولت تکلیف می‌کند رویه‌های مربوط به پروژه‌هایی را که سازوکار آزمایشی را اجرا می‌کنند، و همچنین پروژه‌هایی را که سازوکار آزمایشی را اجرا می‌کنند و مربوط به زمین‌هایی هستند که از زمین‌های دفاع و امنیت ملی سرچشمه می‌گیرند، مشخص کند.
منبع: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
نظر (0)