استفاده از منابع زمین در توسعه اقتصادی کشور

زمین بزرگترین منبع است، و نیازی به ذکر ورودی و خروجی ده‌ها صنعت مختلف نیست. بنابراین، چگونگی بهینه‌سازی منابع زمین برای خدمت به رشد اقتصادی دو رقمی در عصر جدید، مشکلی است که نیاز به یک راه‌حل دقیق دارد.

منابع درآمد زیادی از زمین وجود دارد که باید بهینه شوند

داده‌های اداره آمار عمومی ( وزارت دارایی ) نشان می‌دهد که تخمین زده می‌شود کل درآمد بودجه دولت در ۸ ماه اول سال ۲۰۲۵ به نزدیک به ۱,۷۴۰,۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برسد که معادل ۸۸.۵٪ از برآورد سالانه و افزایش ۲۸.۵٪ نسبت به مدت مشابه سال گذشته است. به طور خاص، بودجه بسیاری از مناطق بزرگ «پر» از درآمد زمین است.

منابع زمینی و محصولات املاک و مستغلات منابع عظیمی برای توسعه اقتصادی هستند.

عکس: دین سون

آقای نگوین هوانگ، معاون مدیر آکادمی ایگل، اظهار داشت که رشد چشمگیر درآمد حاصل از زمین نشان می‌دهد که زمین در حال تبدیل شدن به یک منبع مالی مهم برای کشور، مشاغل و مردم است. با این حال، برای بهینه‌سازی منابع زمین برای توسعه اقتصادی، برنامه‌ریزی یک استراتژی بلندمدت و سیستماتیک ضروری است.

اولین مورد، بهره‌برداری مؤثر از منابع زمین‌های عمومی است که از شمال تا جنوب امتداد دارد. در واقع، در بسیاری از شهرهای بزرگ مانند شهر هوشی مین، هانوی ، دانانگ... دیدن مجموعه‌ای از زمین‌های «طلایی» که قبلاً مقر آژانس‌ها، کارخانه‌ها و شرکت‌ها بودند، اکنون متروکه یا به‌طور موقت مورد استفاده قرار می‌گیرند، دشوار نیست. علاوه بر این، مقدار زیادی زمین عمومی، زمین کشاورزی و زمین مازاد پس از برنامه‌ریزی وجود دارد که با تمام پتانسیل خود مورد بهره‌برداری قرار نگرفته است. اگر این منبع همچنان هدر رود، هم کارایی استفاده از زمین را کاهش می‌دهد و هم باعث ضرر و زیان بودجه می‌شود.

به همین ترتیب، صندوق زمین‌های عمومی مازاد پس از ادغام استان‌ها/شهرها باید از طریق مزایده عمومی مورد بهره‌برداری قرار گیرد تا درآمد بودجه به حداکثر برسد و خطر ضرر از بین برود. از سوی دیگر، دولت می‌تواند زمین‌های عمومی را به عنوان "سرمایه اولیه" در پروژه‌های مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) و BT در نظر بگیرد تا منابع اجتماعی بیشتری را برای زیرساخت‌ها، آموزش، مراقبت‌های بهداشتی و فناوری پیشرفته جذب کند.

نه تنها باید به حراج زمین برای جمع‌آوری درآمد برای بودجه بسنده کرد، بلکه نحوه تخصیص زمین‌های عمومی نیز باید گزینشی باشد. زمین‌های نزدیک خطوط مترو، ایستگاه‌های اتوبوس و بنادر باید برای توسعه شهری فشرده طبق مدل TOD در اولویت قرار گیرند تا ارزش بهره‌برداری افزایش یابد. صندوق‌های زمین در مناطق حومه و اقماری باید به مناطق صنعتی سبز، لجستیکی و در خدمت بازسازی اقتصاد منطقه‌ای تبدیل شوند. زمین‌های عمومی را نمی‌توان فقط از دریچه تجاری دید، زمانی که بخشی از صندوق زمین مازاد باید برای مسکن اجتماعی و اسکان مجدد جهت حل مشکل مسکن افراد کم‌درآمد رزرو شود.

کارگران، کارگران مهاجر. همچنین لازم است که برخی از زمین‌های کوچک عمومی به طور جسورانه به پارک‌ها، پارکینگ‌ها و بازارهای سنتی تبدیل شوند تا رفاه عمومی افزایش یابد و به طور غیرمستقیم جذابیت شهر برای سرمایه‌گذاران افزایش یابد.

آقای نگوین هوانگ توصیه کرد: «اگر زمین‌های عمومی مازاد به درستی استفاده شوند، می‌توانند به اهرمی قدرتمند تبدیل شوند، درآمد بودجه را افزایش دهند، زمین برای توسعه خدمات تجاری - صنعتی - ایجاد کنند و کیفیت زندگی شهری را بهبود بخشند. برعکس، اگر زمین‌های عمومی همچنان رها شوند، به صورت تکه‌تکه استفاده شوند یا به طور خودسرانه تخصیص داده شوند، این همچنان یک گلوگاه بزرگ خواهد بود که مانع رشد می‌شود. مشکل دیگر این نیست که آیا از آن بهره‌برداری شود، بلکه نحوه بهره‌برداری از آن است. و پاسخ فقط می‌تواند در یک مکانیسم حاکمیتی شفاف، عمومی و عادلانه نهفته باشد تا زمین‌های عمومی واقعاً بتوانند به یک منبع توسعه ملی تبدیل شوند و به دارایی خصوصی هیچ گروه ذی‌نفعی تبدیل نشوند.» وی افزود که هنگام ساخت مسیرهای جدید مانند جاده‌های کمربندی، مترو، پل‌ها و غیره، لازم است صندوق زمین بازیابی شده توسط هر دو طرف گسترش یابد تا سرمایه برای پروژه‌ها به حراج گذاشته شود. بخش مازاد همچنان بازیابی، برای پروژه‌های دیگر اجرا و در جامعه دوباره سرمایه‌گذاری خواهد شد. در خطوط مترو، توسعه حمل و نقل عمومی یک روند اجتناب‌ناپذیر برای ایجاد مناطق شهری فشرده است که به عنوان آهنربا برای جذب ساکنان عمل می‌کنند و فشار بر مراکز بزرگ شهری را کاهش می‌دهند. کاهش فشار بر مرکز شهر/بخش مرکزی شهر، همچنین تشکیل زنجیره‌ای از شهرهای اقماری در اطراف کمربند شهری است که تمرکز جمعیت در مرکز را محدود می‌کند.

آقای نگوین هوانگ تحلیل کرد: «این روش در خیابان نگوین هو تو (که قبلاً منطقه نها به نام داشت) در شهر هوشی مین، زمانی که جاده از دو طرف تعریض شد، موفقیت‌آمیز بود. زمین‌های بازیابی شده به حراج گذاشته شد و منبع درآمد عظیمی برای شهر هوشی مین به ارمغان آورد، که از میزان بودجه صرف شده برای ساخت جاده بیشتر بود. بسیاری از کشورها ثابت کرده‌اند که توسعه حمل و نقل همگانی نه تنها در هزینه‌ها صرفه‌جویی می‌کند، بلکه ارزش زمین‌های اطراف ایستگاه‌های مترو و ایستگاه‌های اتوبوس تندرو را نیز افزایش می‌دهد. اگر به طور دقیق مدیریت شود، این منبع ارزش افزوده می‌تواند به بودجه‌ای برای سرمایه‌گذاری مجدد در زیرساخت‌ها تبدیل شود.»

بازار املاک و مستغلات به عنوان "آینه" ای در نظر گرفته می شود که سلامت اقتصاد را منعکس می کند. یک بازار پایدار و شفاف نه تنها سرمایه گذاری را جذب می کند، تولید و مصرف را تحریک می کند، شغل ایجاد می کند، بلکه درآمد را برای بودجه و تأمین اجتماعی نیز افزایش می دهد. در مقابل، وقتی بازار تحریف می شود، سفته بازی شایع می شود، قیمت ها نوسان می کنند، اعتماد اجتماعی کاهش می یابد و سیاست های توسعه تحت تأثیر قرار می گیرند.

استاد Ngo Gia Hoang (دانشگاه حقوق شهر هوشی مین)

فعال کردن بازار بدون ترس از حباب

وقتی صندوق زمین به بهره‌برداری برسد، توسعه بازار املاک و مستغلات را تحریک خواهد کرد . بنابراین، راه حل جلوگیری از ایجاد حباب دارایی و نوسان قیمت‌ها توسط بازار چیست؟ به گفته استاد نگو گیا هوانگ (دانشگاه حقوق شهر هوشی مین)، بازار املاک و مستغلات به عنوان "آینه"‌ای در نظر گرفته می‌شود که سلامت اقتصاد را منعکس می‌کند. یک بازار پایدار و شفاف نه تنها سرمایه سرمایه‌گذاری را جذب می‌کند، تولید و مصرف را تحریک می‌کند، شغل ایجاد می‌کند، بلکه درآمد بودجه و تأمین اجتماعی را نیز افزایش می‌دهد. برعکس، وقتی بازار دچار اختلال می‌شود، سفته‌بازان شایع می‌شوند، قیمت‌ها نوسان می‌کنند، اعتماد اجتماعی کاهش می‌یابد و سیاست‌های توسعه تحت تأثیر قرار می‌گیرند. در شرایطی که ویتنام وارد مرحله رشد جدیدی می‌شود، املاک و مستغلات به یک ستون مهم تبدیل می‌شود، اما اگر به خوبی کنترل نشود، می‌تواند به راحتی در تب و حباب مجازی فرو رود و باعث بی‌ثباتی اقتصاد کلان شود. برای رشد پایدار و سالم بازار، لازم است راه‌حل‌ها را همگام‌سازی کنیم.

نیاز به استفاده از منابع زمین در خدمت رشد اقتصادی دو رقمی در عصر جدید

عکس: دین سون

اول، به گفته آقای نگو گیا هوانگ، ایجاد یک چارچوب قانونی هماهنگ و کامل و مناسب برای اجرا جهت تنظیم بازار ضروری است. قانون زمین، قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون مسکن و اسناد مرتبط باید ارتباط نزدیکی با هم داشته باشند، به وضوح تنظیم شوند، از همپوشانی جلوگیری کنند و امکان‌سنجی را تضمین کنند. ایجاد یک چارچوب قانونی باید هم سرمایه‌گذاری را تسهیل کند و هم به اندازه کافی سختگیرانه باشد تا از سفته‌بازی، تورم قیمت جلوگیری کند و از حقوق مردم و سرمایه‌گذاران محافظت کند.

در مرحله بعد، شفافیت اطلاعات و تبلیغات را تضمین کنید. بازار املاک و مستغلات مدت‌هاست که به عنوان یک بازار ناقص در نظر گرفته می‌شود، زیرا اطلاعات مربوط به محصولات املاک و مستغلات (وضعیت حقوقی، برنامه‌ریزی و غیره) اغلب ناقص است و به اندازه سایر انواع محصولات منتشر نمی‌شود. بنابراین، هنگامی که اطلاعات مربوط به برنامه‌ریزی، قیمت زمین، وضعیت حقوقی و پیشرفت پروژه‌های املاک و مستغلات عمومی و به طور منظم به‌روزرسانی شود، بازار به طور سالم و مرتبط با تقاضای واقعی فعالیت خواهد کرد.

دوم، تضمین ارزش‌گذاری زمین و سازوکارهای شفاف حراج و مناقصه. ارزش‌گذاری زمین‌های دولتی باید از اصول بازار، با مشارکت سازمان‌های مشاوره‌ای مستقل و یک سازوکار نظارتی دقیق، پیروی کند تا ارزش حقوق استفاده از زمین به طور دقیق منعکس شود. علاوه بر این، سازماندهی حراج‌ها و مناقصه‌ها باید تبلیغات، شفافیت و رقابت عادلانه را تضمین کند و از منافع گروهی، تیم‌های آبی و قرمز برای "افزایش قیمت‌ها" و سودجویی جلوگیری کند. هنگامی که قیمت زمین به صورت عینی تعیین شود و فرآیند حراج و مناقصه شفاف باشد، بازار به طور پایدار عمل خواهد کرد، یک محیط سرمایه‌گذاری منصفانه ایجاد می‌کند و به محدود کردن خطر حباب دارایی کمک می‌کند.

کنترل دقیق فعالیت‌های بسیج سرمایه شرکت‌های املاک و مستغلات و محافظت از خریداران ضروری است. بر این اساس، لازم است شرایط راه‌اندازی پروژه‌ها تشدید شود، پروژه‌ها باید از وضعیت قانونی کامل برخوردار باشند، ضمانت‌های تعهد مالی قبل از افزایش سرمایه وجود داشته باشد، از قراردادهای استاندارد استفاده شود، اطلاعات عمومی منتشر شود... تا از پروژه‌های «شبح» یا تورم قیمت جلوگیری شود. علاوه بر این، انتشار اوراق قرضه و فعالیت‌های اعطای اعتبار برای املاک و مستغلات باید به شدت کنترل شود و پروژه‌های عملی را هدف قرار دهد و سرمایه‌گذاران ضعیف از نظر مالی را محدود کند.

مهم‌تر از آن، استفاده مؤثر از ابزارهای مالیاتی برای مبارزه با سفته‌بازی ضروری است. دولت باید ابزارهای مالی مانند مالیات بر استفاده از زمین و مالیات بر درآمد حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات را به طور انعطاف‌پذیری به کار گیرد تا معاملات سوداگرانه، سفته‌بازی و رها کردن زمین را محدود کند. استفاده همزمان از ابزارهای مالیاتی و مالی، بازاری شفاف‌تر، پایدارتر و سالم‌تر ایجاد خواهد کرد.

و در نهایت، به گفته آقای نگو گیا هوانگ، جهت‌گیری توسعه متوازن بخش‌های بازار ضروری است. دولت باید سیاست تخصیص معقول زمین را داشته باشد و اولویت را به پروژه‌های مسکن اجتماعی، مسکن برای کارگران و زحمتکشان بدهد. در عین حال، از اعتبارات ترجیحی حمایت می‌کند و مشاغل را به سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها تشویق می‌کند و شرایطی را برای جوانان ایجاد می‌کند تا خانه بخرند. این امر به بازار کمک می‌کند تا نیازهای واقعی مسکن را برآورده کند، خطر حباب دارایی را کاهش دهد و به تضمین امنیت اجتماعی کمک کند و پایه محکمی برای توسعه اقتصادی پایدار ایجاد کند.

استفاده از منابع زمین برای خدمت به رشد اقتصادی

ویتنام با هدف تبدیل شدن به کشوری با درآمد بالا تا سال ۲۰۴۵ وارد مرحله مهمی می‌شود. بنابراین، به گفته دکتر دین هین، مدیر موسسه انفورماتیک و اقتصاد کاربردی، منابع زمینی و محصولات املاک و مستغلات منبع عظیمی برای توسعه اقتصادی ویتنام خواهند بود. در حال حاضر، ارزش منابع زمینی در ویتنام بسیار زیاد است و تخمین زده می‌شود که اگر با قیمت‌های بازار محاسبه شود، حدود ۳ تا ۴ برابر تولید ناخالص داخلی در سال باشد. زمین یک منبع اقتصادی مهم است زیرا هم وسیله تولید (کشاورزی، صنعت، خدمات)، هم یک دارایی تضمین اعتبار و هم منبع بزرگی از درآمد حاصل از زمین (مالیات، هزینه‌های استفاده از زمین، مزایده‌ها) است. قیمت زمین در ۱۰ تا ۱۵ سال گذشته به طور مداوم افزایش یافته است، به ویژه در مناطق شهری، نزدیک پارک‌های صنعتی و زیرساخت‌های جدید ترافیکی، که منجر به تفاوت زیادی بین قیمت زمین بازار و لیست قیمت‌های دولتی نیز شده است و ارزیابی، جبران خسارت و پیشنهاد قیمت را دشوار می‌کند. به طور خاص، منابع زمینی به طور مؤثر مورد بهره‌برداری قرار نگرفته‌اند، بسیاری از مناطق برای اهداف نادرست استفاده می‌شوند، رها شده یا تکه تکه شده‌اند و در نتیجه کارایی کلی اقتصادی را کاهش می‌دهند.

زمین نه تنها «اجاره زمین» است، بلکه سکوی پرتابی برای توسعه ملی نیز محسوب می‌شود.

عکس: دین سون

بنابراین، برای بهینه‌سازی منابع زمین برای رشد اقتصادی در دوران جدید کشور، و تبدیل شدن به کشوری با درآمد بالا تا سال ۲۰۴۵، دکتر دین دِ هین گفت که لازم است با کاهش شکاف بین قیمت زمین دولتی و بازار، مکانیسم قیمت‌گذاری زمین و مالیات را تکمیل کرد و از این طریق به شفافیت بازار و کاهش سفته‌بازی کمک کرد. لازم است مالیات‌های تصاعدی بر زمین‌های رها شده و سفته‌بازی اعمال شود تا احتکار محدود شود و زمین به تولید و تجارت تبدیل شود. برای افزایش درآمد زمین برای بودجه دولت جهت سرمایه‌گذاری مجدد در زیرساخت‌ها، لازم است مزایده‌های شفاف زمین و مالیات نقل و انتقال وجود داشته باشد. در عین حال، لازم است صندوق‌های زمین برای صنعت، کشاورزی پیشرفته و خدمات به طور واضح برنامه‌ریزی شوند و از املاک و مستغلات کامل اجتناب شود. آقای هین تأکید کرد: «به جای تمرکز صرف بر مسکن‌های لوکس و گران‌قیمت فعلی، توسعه مسکن اجتماعی و مسکن تجاری مقرون‌به‌صرفه را برای رفع نیازهای واقعی ترویج دهید. برای بهره‌برداری مؤثر از منابع زمین، لازم است جریان‌های کوتاه‌مدت سرمایه سوداگرانه به زمین نیز کنترل شود، اعتبار برای املاک و مستغلات در خدمت تولید، مسکن اجتماعی و پارک‌های صنعتی در اولویت قرار گیرد. به جای وابستگی به وام‌های بانکی، بسیج سرمایه از طریق اوراق قرضه و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ترویج شود.»

دکتر دین دِ هین همچنین توصیه کرد که هنگام ایجاد یک پایگاه داده ملی زمین، از فناوری و شفافیت اطلاعات استفاده شود تا مردم و مشاغل بتوانند به قیمت‌های واقعی و برنامه‌ریزی واقعی دسترسی داشته باشند. اطلاعات برنامه‌ریزی را شفاف کنید و از «افزایش قیمت زمین» بر اساس شایعات خودداری کنید. وقتی قیمت زمین به لطف زیرساخت‌ها افزایش می‌یابد، بخشی از ارزش افزوده باید از طریق مالیات و هزینه‌های توسعه شهری به دولت و جامعه بازگردد. برای ایجاد عدالت بین سرمایه‌گذاران و جامعه، از مدل «بازیابی زمین - حراج - تخصیص مجدد» استفاده کنید.

برای به حداکثر رساندن مزایای زمین، دولت باید منافع سرمایه‌گذاران، مشاغل و مردم را به درستی تنظیم کند. صنعت املاک و مستغلات باید به شیوه‌ای پایدار و با ثبات، مرتبط با تولید و تقاضای واقعی توسعه یابد، نه اینکه صرفاً ابزاری برای سوداگری باشد. زمین نه تنها "اجاره زمین" است، بلکه سکوی پرتابی برای پیشرفت کشور نیز می‌باشد.

دکتر دین دِ هین، مدیر موسسه انفورماتیک و اقتصاد کاربردی

Thanhnien.v

منبع: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm